2011年嘉定朱桥项目产品建议报告101P

1、,嘉定朱桥项目产品建议报告,上海锦和房地产经纪有限公司 2011.1,基本情况 规划技术指标 周边项目分布 地块评分,项目基本情况,地块四至：北临河道、东临胜辛北路，南临汇源路，西临规划地块 ； 就未来园区北块范围而言，将成为未来上海的新的经济增长点，更多的跨国企业入驻园区后，具突出的本地块区位价值所在 ； 地块呈狭长型， 东西走向。 目前地块内仍为毛地。,项目基本情况,项目所在位置为如图所示红圈附近； 周边公交线路： 嘉朱线、嘉定51路、钱泰线 轨道交通线路： 11号线宝钱公路站（在建）,项目经济指标,商办金融用地：6.931万平方米 建筑密度小于40%， 建筑控高：小于80米 绿化率：30

2、% 容积率：2.2 建筑面积：15.2482万平方米 停车位：按商办比例配制,本 案,地块评分,根据锦和针对办公项目土地的评估模型，目前本地块的综合得分为65.21。具体评分见下表：,可见： 本地块就目前来看商务氛围较弱，人文环境、自然景观方面较欠缺。 地块在交通条件、人口环境、市场环境优势较相对不明显，未来轨道交通11号线的开通，对于项目本身是极大的利好消息。 地块位于嘉定朱桥地区，属于嘉定工业区（朱桥）新市镇的生活性服务基地中的公共活动中心，是嘉定工业区的战略性节点及三条发展轴线中的以工业区管委会为核心的南北中心景观轴线；,地块评分,项目总结 项目地处嘉定北部板内的中心偏北地区，距离工业园

3、区中心尚有一定距离。区域未来整体规划定位比较高，但目前仍然处于规划落实的初期阶段，周边配套极其稀缺，需靠项目自身产品设计，实现价值体现！,嘉定北部板块规划 嘉定主城区板块规划 区域成交情况分析 典型个案分析,嘉定北部板块概况,区域规模： 北部板块发展成为先进制造基地，规划范围东至沪太路，南至宝钱公路，西至盐铁塘，北至嘉定、太仓边界，规划地域面积110平方公里。,区域现状： 北部板块主要由朱桥老镇、海轮小区和海伦小区配套服务区组成。 朱桥老镇工业区核心区域。分为商品房、动迁房、产业工人宿舍区及商业中心等，满足工业区内高级管理人员、技术人才及一线工人等不同群体的居住需求。,嘉定北部板块概况,沪宁发

4、展轴 上海嘉定工业区地处上海市西北部，位于沪宁发展轴上，雄踞长三角十五个城市群的中心地带，是市场辐射的聚合点。 左侧显示了工业区在周边地区的相对位置。,辐射长三角 园区北与江苏太仓接壤，南与嘉定新城相连，西邻上海国际汽车城和江苏昆山，东界上海宝山，是辐射长三角的聚集点。 右侧显示了工业区在周边地区的相对位置,区位优势,嘉定北部板块概况,上海嘉定工业区，以创新的发展思维“IDEAL”打造一个具备优势现代服务业配套体系的先进制造业基地满足跨国生产与全球技术转移需求的产业创新中心，融生产、生活、生态于一体的现代城市化园区,运营定位：以人为本，用运营现代城市的思维，发展一个融生产、生活、生态于一体的现

5、代城市化工业园区。 产业定位：发展汽车零部件、光电子信息、精密机械制造、出口加工等产业，培育新的产业高地，满足跨国生产与全球技术转移需求，形成产业发展的集聚效应。 配套定位：以工业设计为主的2.5产业，衔接二、三产业，配备产业研究、物流配套、教学研究、国际认证机构等先进制造业服务体系，获得市场制高点及最高产品附加值。 服务定位：以市场为依托推动市场发展服务体系，结合行业协会等民间服务体系，为区内入驻企业提供优质的商务配套服务。,北区总体布局为：促进全区整体快速发展，以“两条功能发展轴，四个发展象限”为基层格局。“两条功能发展轴”即 沿宝钱公路方向为东西向发展主轴、沿沪嘉浏高速公路为南北向发展主

6、轴。“四个发展象限”为基层格局。“两条功能发展轴”即现状宝钱公路和沪嘉浏高速公路将本规划区划分成四个发展片区。,规划优势,嘉定北部板块概况,经过多年的发展，嘉定工业区的规模和品牌效应不断扩大，已先后建立了上海张江高科技园区嘉定分区、国家留学生嘉定创业园、上海中科高科技园区、上海嘉定出口加工区、复旦复华高科技园区、上海大学国家科技园等六个国家级的园区。 嘉定工业区以打造“未来先进制造业基地”为目标，形成了以汽车零部件、光电子、机电制造和新型材料等先进制造业以及高新技术产业为主导的工业经济发展新格局。在世界排名前500家企业中，有20多家在嘉定工业区投资办企业，如德国大众、宝马、大陆，美国杜邦、中

7、沪国际纸业、意大利菲亚特、日本富士通等。,产业优势,嘉定北部板块概况,新政规划,嘉定工业园区规划人口10.8万人。2003年6月，嘉定区委、区政府作出“撤二建一”的重大决策，把原来的嘉定工业区和娄塘镇合并，成立新的上海嘉定工业区，面积扩大到78.1平方公里，其中核心区面积32.4平方公里。 嘉定工业区下设23个村（虬桥村、建国村、辛勤村、牌楼村、胜利村、群裕村、现龙村、娄塘村、泾河村、赵厅村、娄东村、草庵村、陆渡村、三里村、灯塔村、竹桥村、娄西村、旺泾村、雨化村、朱家桥村、黎明村、白墙村、人民村）和12个社区（民乐社区、胜辛社区、福蕴社区、横沥社区、永盛社区、凤池社区、庆阳社区、新宝社区、天华

8、社区、越华社区、汇珠社区、娄塘社区）。,嘉定北部办公成交情况,2010年1月至2011年1月，嘉定北部板块办公楼仅盛创企业家园成交58套房源，共10802.31平方米，成交均价为6341元/平方米。 板块区域办公楼成交量相对比较缺乏,参考价值有限.,针对目前嘉定北部板块商品住宅以及办公供应量较低，区域市场可参考项目相当有限的情况，对本项目整体规划以及市场进行分析时，还是应当参考紧邻的嘉定主城区板块，并且从中挑选参考对象！,板 块 小 结,嘉定新城层次结构图,“T”型舞台结构图,嘉定主城区发展轴：位于嘉定新城规划东西发展主轴之上 嘉定主城区空间布局：“荷花嘉定”的中央轴线,嘉定新城整体规划中主城

9、板块位于片区主要发展轴之上，被定位于第三产业为主导的现代化生态城区,嘉定新城板块概况,从嘉定新城位于以服务业、体育休闲业和高科技为主要特色的片区。,嘉定新城主城区功能结构规划为“一轴、一心、四瓣、数点、几片”。 一轴：主题为“紫气东来”，即是荷花之干，是联系F1和老城的中央轴线 一心：荷之绽放的湖滨天地，称之为荷之蕊，主题是精彩嘉定，上海国际赛车场及远香湖形成“上”、“海”二字之寓意。 四瓣：第一朵花瓣是古朴繁华的老城，第二朵花瓣是活力繁荣的南门，第三朵花瓣是水墨风情的浪漫，第四朵花瓣是体现大气腾飞的马陆新景 数点：是散落在荷花上的露珠，是分布在横沥河两岸，连接新老城，尺度适当的建筑小品，体现

10、文化品位和内涵。 几片：即荷之碧叶，是新城生态公园和创业园区，以及急速F1和轨道交通大平台，共同托起嘉定新城这朵美丽的荷花。,“荷花嘉定”结构图,嘉定新城板块概况,嘉定新城现状建成区主要分为宝安公路沿线片区、东云街片区、远香湖片区及11号线沿线片区三部分 宝安公路沿线片区：包括嘉宝紫提湾、马陆清水湾以及即将开盘的龙湖蓝湖郡等楼盘，是嘉定新城早期兴起的开发热点之一，城市意向较强，但居住于商业、工业混杂，城市面貌有待改善。 东云街片区：作为嘉定新城近年开发的重点，着力打造商务金融高地，伴随着政府机构的入驻，土地利用集约度将大幅提升。 远香湖片区：作为嘉定新城最关键景观节点，同时也是承接嘉定老城区蔓

11、延的部分，得益于城市规划的出彩和自然环境的优势，未来将成为嘉定区最主流生活区。 11号线沿线片区：11号线沿线目前集中了新城万嘉、盘古天地、中信泰富等发展商地块，受益于市区人口的导入，此片区会成为未来中档楼盘的集聚区。,嘉定新城具备良好的发展潜力和溢价空间。,嘉定新城板块概况,11号线沿线特征分析,区域认知：依托于11号线城市快速交通的启用，区域项目产品线相对单一，成为上海市区郊区化置业人群置业的区域。 价格：区域价格平台14000-20000元/平方米 未来供应：盘古天地、新城万嘉以及中信泰富后续将有100万平米左右的公寓产品推出；龙湖蓝湖郡将在近月内推出其联排别墅产品；未来区域将是嘉定新城

12、市区客户导入的集中区 客户构成：主要以市区刚需和嘉定改善型客户为主，少量投资客和来沪外地人,嘉定新城快速交通驱动之下的上海郊区板块。,老城区板块,远香湖板块,11号线 沿线板块,新城/马陆板块,嘉定新城板块概况,周边项目情况,1. 嘉定新城住宅供求形势分析（不含动迁）,根据房地产交易中心的数据显示，2010年嘉定新城板块商品住宅呈供大于求之势，全年的供求比为1.4：1。从供应看，主要集中在3、10、12月，供应总量为653137平方米；从成交看，主要集中在3、10、12月，尤其是12月，成交量为86031平方米。另外从成交价格看，基本保持稳步上扬的走势。目前区域均价基本保持在15000元/平方

13、米左右。,嘉定新城2010年住宅供求呈“供大于求”形式。,嘉定新城板块概况,2.嘉定新城板块存量分析,嘉定新城板块2010年年底存量,嘉定新城板块未来潜在存量,根据房地产交易中心的数据显示, 2010年嘉定新城板块商品住宅存量上来看，存量面积为356343平方米。,根据房地产交易中心的数据显示，嘉定新城在2009年有三块块建筑面积分别为75354.5平方米的嘉定区嘉定新城中心区双丁路北、温泉路东地块被江苏常发以12076元的楼板价拍的、125368平方米的嘉定区嘉定新城A15-1、B05-1地块被上海龙湖以13761元的楼板价拍的、149680.5平米的嘉定新城双单路以南、胜辛路以东(G09、

14、G10)地块被上海绿地以8551元的楼板价拍的。未来两年嘉定新城板块潜在商品住宅供应量为350683平方米。,嘉定新城2010年住宅存量较大，未来的竞争也较大。,嘉定新城板块2010年年底具体存量,2.嘉定新城板块存量分析,嘉定新城板块剩余房型,根据房地产交易中心的数据显示, 从2010年嘉定新城板块商品住宅存量上来看，集中在嘉乐东润舒庭、嘉宝紫提湾城、泰宸雅苑等项目。,根据房地产交易中心的数据显示, 从2010年徐汇区枫林板块商品住宅剩余房型上来看，70-90平米的二房和130-150平米的三房占主力。,全市办公楼成交排行,全市办公楼市场排名第一的楼盘目前位于嘉定新城板块内，充分说明新城对于

15、办公类产品需求量相当旺盛。,嘉定区域对比楼盘情况,嘉定区域对比楼盘情况,新城西尚海（新城金郡园） 物业类别 住宅、花园洋房、公寓、酒店 建筑类别 多层 小高层 高层 装修状况 毛坯 物业地址 嘉定临泽路88弄，89弄，189弄 开盘时间 2010-1-2 入住时间 2011-12 容积率 1.32 绿化率 35% 户数 400 户 物业费 2.10元/平方米月 物业公司 江苏新城物业服务有限公司 开发商 上海新城创佳置业有限公司,项目情况：新城西尚海已于2011年1月2日推出329套soho酒店式公寓，4.5米挑高，63-66 平方米精装复式小三房，78万起均价15500元/平，不限购不限贷。

16、为2-3层复式，实际有100多平，多余面积不计入产证。,报价15500元/平方米,个案分析,个案分析,楼盘广告,新城西尚海已于2011年1月2日推出329套soho酒店式公寓 4.5米挑高，63-66 平方米精装复式小三房，78万起均价15500元/平，不限购不限贷。为2-3层复式，实际有100多平，多余面积不计入产证。 品牌装修，煤气入户 现接受vip预约，开盘可享5万优惠,卖点简述,个案分析,日月光伯爵天地 物业类别 住宅、公寓 建筑类别 高层 装修状况 毛坯 物业地址 嘉定陈家山路388弄 开盘时间 2010-12-3 入住时间 2012-3 容积率 2.10 绿化率 47% 户数 76

17、7 户 物业费 3.1元/平方米月 物业公司上海实开物业管理有限公司 开发商 上海鸿翔置业有限公司,项目情况：项目位于嘉定主城区又紧邻新城规划的位置。总规划面积约80万平方米，商业约23万平方米，集商业，住宅，办公，酒店，大卖场等综合为一体的综合性项目。目前周边的配套设施齐，从本项目约步行510分钟购物，娱乐，休闲旅游全部齐全紧邻轻轨11号线嘉定，北紧邻轻轨11号线嘉。 主推户型为90-94平小3房2厅2卫和143平大4房2厅2卫。,报价15000元/平方米,个案分析,个案分析,楼盘广告,新城西尚海已于2010年12月3日正式向外公开开盘； 22万平方米商业配套，酒店式公寓创造LOFT 办公环

18、境； 超大体量，80万平米城市综合体，制造区域生活地标； 全智能高级安全配备，确保住户的绝对安全性。,卖点简述,个案分析,针对目前区域市场现状，我们认为： 跳去区域局限，放眼全市格局，实现大型商务综合体标杆,市 场 小 结,1.项目所在嘉定北部板块，商业、办公以及住宅产品目前供应量和成交量都显现出明显不足，区位优势不佳； 2.项目所处板块临近的主城区板块成交量相对较大，但成交主要以住宅和LOFT产品为主，大型商业产品比较稀缺； 3.任何单一的产品线，在项目当前的区位与市场的情况来看，很难得到充分的支持，因此项目内希望要能产生一套自给自足的多样化业态组合。,案例启示 业态建议 各业态产品建议,案

19、例启示花桥科技园,loft,酒店,办公,别墅式办公,三层独立办公，占25， 小高层loft 为35， 多层办公（独立办公，可分可合）15， 部分沿街商业5 酒店及裙房20,项目位于花桥商务区内，花桥目前规划正在逐步落实，产业主要依靠昆山,案例启示大连软件产业园,loft,酒店,办公,商业,三层独立办公，占25， 小高层loft 为35， 多层办公（独立办公，可分可合）15， 部分沿街商业5 酒店及裙房20,位于大连软件园区，未来规划20万人，目前处于前期开发阶段,区域 浦东 板块 花木板块 地址 浦东王桥路999号 交屋时间 2006/5 开盘时间 2006-1-13 占地面积 12万平方米

20、容积率 0.6 绿化率 40% 发展商 中邦置业集团有限公司 业态组成： 中邦MOHO由28幢独栋商务楼、中邦酒店式商务会所等组成。推出办公厂房（三层），面积332-625平方米左右。推出288套车库。,案例启示中邦MOHO,项目处于花木，周边以住宅为主，该商务区主要依托金桥和张江产业的辐射，商务氛围目前相对不足，因此考虑办公和商业综合发展,商务独栋,业态配比：办公：商务会所 8：2,案例启示中邦MOHO,案例启示小结,商务综合体，主要业态以办公为主，酒店公寓、商业、酒店为辅助，形成自身商务体系,该区域基本处于新规划的新兴商务区，人口导入主要靠周边产业支持,本案,本案业态配比建议,别墅式办公2

21、0,LOFT 25,酒店及配套15,本案业态配比建议,人才公寓 35,多业态构建，商务综合体，满足自身造血功能,持有型酒店产品思考,4,Part,锦和案例分析 经营模式讨论 相关硬件建议,嘉定第一座“准五星级”酒店诞生,七星唐朝大酒店历史回顾,2004年9月： 酒店正式立项、奠基 2004年12月28日：打下酒店的第一根桩 2005年5月： 酒店地基完成 2005年9月： 酒店地面工程过半 2005年12月： 酒店结构封顶 2005年12月： 酒店设备全部到位 2005年12月： 首批120位客户成为酒店业主； 2006年3月： 酒店公共部位装修完成 2006年4月： 酒店外立面完成 2006

22、年5月： 酒店绿化完成 2006年6月： 酒店客房装修完成 2006年5月30日： 酒店员工培训完成 2006年6月30日： 第一次酒店开荒完成 2006年8月20日： 第二次酒店开荒完成 2006年8月： 中餐厅准备完毕 2006年8月： 西餐厅准备完毕 2006年8月30日： 长乐宫演员全部到位并开始排练 2006年9月2日： 酒店开业 2006年9月2日： F1大奖赛 2007年3月 A1 大奖赛； 2007年5月 DP 锦标赛； 2007年5月 特奥会 2007年6月 成龙慈善赛 2007年6月 业主联谊会； 2007年8月 保时捷发布会 2007年10月 奥迪TT新车发布会 2008

23、年3月 世界风尚小姐 ,中式鼎级酒店 “世袭世袭食利阶级”,七星唐朝大酒店相关介绍,七星唐朝大酒店拥有1163间客房，近30000多平方米的酒店大堂、剧院、餐厅、会议厅、娱乐中心等配套。三年前,白纸幻化璀璨的篇章。一座以中国盛唐文化为魂、以国际先进理念为骨,设计建设的国际级五星酒店呈现在世界面前。2007年世界特殊奥林匹克运动会、2008年世界旅游风尚小姐大赛、2007、2008年F1大奖赛、A1大奖赛、MotoGP锦标赛、成龙国际杯慈善赛等重大的国际赛事的成功举办，为酒店赢得了来自世界各国人士的盛赞，亦为鼎级中式酒店冠誉。,产品基因组成,快捷交通通达,产品基因,区域唯一高标准酒店,领先理念运

24、营管理,国际级巨匠班底设计理念,度假休闲配套齐全,500强企业产业支撑,F1赛车场国际赛事客源,五星级酒店标准,对我们的启发,与唐朝大酒店相比，我们的借鉴卖点：高品质酒店标准领先的运营管理,与唐朝大酒店相比，我们的差异卖点：工业区唯一周边产业裙带产品升级,旅游市场,验证： 项目组市调 访谈行业人士、访谈客户 区域产业市场分析 客户消费力分析,酒店客户定位,酒店经营管理建议,由于市场竞争的存在，我们认为，本项目的酒店将会最大限度地受益于国际品牌酒店管理公司的管理，这将帮助项目进入更强大的市场推广和预订系统，从而使酒店在更高收益的国际客源市场和商务客源市场中获取更高的渗透水平。 同时，品牌管理将会

25、使本项目酒店进一步有效区别于竞争市场中其他四星级及中低端酒店。,酒店相关指标建议,酒店客房面积及构成建议,以总建筑面积30000平米计算,酒店客房示意,酒店相关指标建议,酒店餐饮设施建议,酒店餐厅示意,酒店相关指标建议,酒店会议设施建议,酒店会议设施示意,酒店相关指标建议,酒店娱乐设施建议,酒店娱乐设施建议,人才公寓产品思考,5,Part,案例分析 建筑体量讨论 相关产品建议,10平米的高价值产品,易方呼叫中心,总建筑面积：133409,产业急聚 市场告急,未来3年，此处将真正成为嘉定下一个汽车产业制高点，20多家500强企业将带来逾50000名的产业人群，附带的相关上下产业链也将数以万计的产

26、业人口导入，不夸张的说，10万的人口红利将成为下一轮的爆破点，而这种新型模式的崛起是否会成为市场的蓝海？,10万人口红利 100:1的市场占有率,产品基因组成,厂区企业办公紧邻,产品基因,创新型产品构成,流水线式一体拼装,10万人口分红,震撼入市爆破点,超低总价,区域单价标杆,10平米的超小户型,人才公寓相关户型建议,人才公寓相关户型建议,2.7米*3.7米,人才公寓相关硬件建议,人才公寓相关硬件建议,人才公寓相关硬件建议,人才公寓相关硬件建议,LOFT产品思考,5,Part,常规LOFT案例分析 全南向LOFT案例分析 措错复结构LOFT案例分析,常规LOFT,大大提升项目空间使用率，把空间

27、做到极致 根据我司经验，50平米小户型可以做到三房,产品借鉴晶鼎,50平米三房功能，实际可达108平米 全隔断，不挑空 成功借到楼梯上方面积作为使用空间 同样具备燃气入户,楼梯附送面积,开放式厨房 增加客厅采光,把该房价设计成书房，可充分照顾到次卧的采光，并且用移门可以轻松解决空间分隔,单跑楼梯 减少楼梯空间面积,因为走廊吊顶高度与套内层高会产生高差，破墙借势打造最大化附加空间。,走廊上空使用,50平米三房两厅,产品借鉴铂悦818,55平米，完全3房功能 4.5米挑空客厅 附送4平米窗台面积,窗台附送面积,挑空面积达到20,楼道附送面积,45平米，双套房设计 4.5米挑空客厅 楼道附送面积达到

28、20平米,产品借鉴底特律财富天地,60平米，完全3房功能 4.5米挑空客厅 4.8米面宽,全南向LOFT,规避销售中朝北房源去化南的问题 在目前南北向的基础上升级，降低北向房源在销售上的不利,面积在4075平方米,上海青年城,上海青年城,主力面积：30-60平方米 标准层高：4.5米 三湘商业广场沿街商铺层高5.5m MINI SOHO 层高4.5m 多功能商务大堂，5.5m挑高,三湘青e+(三湘商业广场),三湘青e+(三湘商业广场),错复结构LOFT,目前LOFT产品的创新，在同一栋内有不同层高的loft产品 丰富LOFT产品线,4.5米,4.5米,4.5米,4.5米,6米,3米,3.6米,5.4米,常规LOFT,错复结构LOFT,5.4米可做成两层，比4.5米价值高15,3.6米可做成1层半，比4.5米价值略低10,3米可做成1层，比4.5米价值略低20,6米可做成3层，比4.5米价值略低30,错复结构LOFT价值要明显高于常规LOFT 促使产品线丰富，满足不同客户需求,别墅式办公产品思考,6,Part,未来产业支持，