纳骨塔终稿.ppt

1、灵骨塔项目的定位及整体营销方案,乾旺亨商贸有限公司,本次汇报几大结构板块内容的具体分解,灵骨塔的解释,殡葬文化解释,做灵骨塔原因,项目区位,项目概况,项目规格,公墓概况,市场近况,宝山殡仪馆,上海市场,代理机构,对于公墓认识,项目概况,上海市场,我司优势,人口总量,老龄化程度,距项目距离,公墓法规,公墓价格,基础建设,策划包装,市场定位,服务协作,整合推广,项目现场销售方案,项目运行策划,进场接待,现场讲解,骨灰入龛路演,往生文化讲座,现场签约,对项目的诠释,殡葬文化的解释 灵骨塔的解释 做灵骨塔的原因,殡葬文化的解释对于殡葬文化的认识,殡葬服务是为悼念死者（殡）并处理遗体（葬）而提供一系列的

2、服务。 从根本上讲，殡葬服务仍然是为生者服务的。,遗体接运、存放、火化、骨灰寄存 遗体清洗、整容、防腐，悼念,对殡葬文化的认识：,现代殡葬的服务体系：,中国殡葬的现状：,殡葬服务模式陈旧僵化，服务内容单调。 人员素质普遍偏低，文化水平不高。 宣传力度低。 随着近几年殡葬市场的开放，殡仪馆外围已形成一个垄断型的包围圈，太平间周边已形成遗体的垄断的经营方式。 人性化设施不足。,对于公墓的认识现阶段公墓市场的现状,现阶段国内公墓市场的状况：,公墓土地资源： 一、土地资源：现在土地资源越来越紧张，国家为了节约土地，早就倡导废除土葬，但现在的墓园式殡葬虽然比传统土葬节约不少土地，但随着土地资源越来越紧张

3、，仍然浪费土地严重，为了防止“死人与活人争地”，国家现在倡导水葬、花葬、树葬等新型殡葬方式，这是大趋势。二、公墓租期：市民购买公墓后并非拥有其所有权，而只是20年的使用权，满20年后还要交纳管理费，收费标准在购买时无法确定，逾期不交者将按无主墓处理。 公墓最长20年租用期限带来的问题：一、几代以后，对前辈已经淡忘、遗忘，亡亲将来的骨灰去向充满了不确定性，无人祭祀是无法避免的，逝者如何安息呢？二、现在公墓已趋饱和，但是许多城乡结合部的城中村在征地改造时，每家需要重新安葬的祖坟就有很多，一个墓地各种费用加起来近10万甚至10万以上，如果全部进墓园，这是后人很大的一个经济负担。并且续租费用不确定，一

4、般家庭对老人，对子女来说负担过重，有的望墓兴叹。 墓地埋葬亡亲，亲人身后骨灰的去向很难确定，从长远来看，无法保证入土为安 。,对于公墓的认识构成公墓价格的几个部分,构成公墓价格的几个部分：,公墓区： 主要安放逝者灵位，供亲属前来祭拜，包括公墓实际占地和道路。 陵园主要建筑物： 骨灰墙廊、注册殿法事区、生活区、殡仪馆等。 陵园附属建筑工程： 游览湖、喷水池、停车场等,影响价格的因素：,土地因素、建筑成本因素、公司运营管理因素、利润因素、地段朝向因素、环境因素、竞争因素等,对于公墓的认识公墓产品的形式,公墓的物业形态：,骨灰格：用来存放骨灰的架子，数量大，价格低 独栋：以座为单位，一般按照每平米收

5、费，占地面积大，价格较高 灵骨塔：以塔的形式出现，每层都以骨灰架形式摆放，这样形式目前国内较少，中国目前台湾最为知名（北海福座）。,对于公墓的认识全国的公墓形态,那么灵骨塔又算是一个什么样的载体呢？,灵骨塔（或纳骨塔）是存放死者骨灰的建筑，骨灰则存封在骨灰坛里。 在佛教里，纳骨塔紧邻或附属于寺院、墓园。这种习惯让死者家属能够到寺院里进行追悼及祭拜。 在天主教会里，人们重视传统的土葬，但火化也获得教会许可与推广。然而，火化之后的骨灰还是要埋葬。因此，教会墓园经常可见纳骨塔矗立其中。教会倾向不鼓励在教堂建筑里兴建纳骨塔，因为如果教堂改建、位移或转让的话，骨灰可能遭到破坏。,灵骨塔：也称为纳骨塔，是

6、陵园的一种形式，用于安置骨灰盒，供后代祭拜使用。,灵骨塔的解释何为灵骨塔，灵骨塔有什么用途,灵骨塔的解释骨灰入塔的优势,环境清静：存放骨灰的福位在灵骨塔内，不是露天野外的环境，所以风吹不到，雨淋不到，不会被虫蛀蚁咬。 永久存放：灵骨塔用地是政府批准的殡葬及宗教用地，只能用于宗教性质的殡葬设施建设，按照佛教的宗教传统，佛塔、佛塔内的舍利等供奉物、佛像一同代表佛，在佛教道场中具有至高无上的地位，只要寺庙在，塔就会一直被供奉，比如慈恩寺的大雁塔、兴教寺的三藏塔已经1300多年了，即使寺庙不在了，塔仍可以作为历史文物传世。 无管理费：认捐后不再有管理费等其他费用，即可永久存放骨灰，可供后代永久瞻仰。即

7、使几代以后，对前辈已经淡忘、遗忘，但福位仍然永存，仍然有专人管理，上香、供花果，逢节诵经、祈福。 永沐佛光：灵骨塔一层供奉西方三圣：阿弥陀佛、观世音菩萨、大势至菩萨，加持逝者往生，各层均有佛菩萨圣像，顶层将安置僧众灵骨，整座宝塔佛光普照。,灵山大佛建设灵骨塔,项目地处位置是我国室外最大青铜古佛所在地 09年3月27日升格为国家5A级旅游景区 无锡灵山将作为世界佛教论坛永久会址 其次在中国生死与佛教之间的关系成为人们的寄托心里 中国的老龄化社会状态 全国的年均死亡率 老百姓对无锡灵山的风水的认识,项目的概况,项目区位 项目概况 公墓市场情况,项目概况项目规格,项目总占地为： 项目地点：无锡灵山

8、项目性质：公墓陵园 项目产品：灵骨塔（高层）用于存放骨灰格的灵堂、独栋（一座为形式出现的公墓形式） 项目属性：以灵骨塔形式建造的存放骨灰盒的陵园公墓,项目概况项目区位（项目位于无锡灵山后花园）,无锡灵山将作为世界佛教论坛永久会址,自古就是佛教选择修行的最佳区域，因此此地的风水也是被很多人所认可,国家5A级旅游景区，拥有灵山大佛等8大著名景点,灵骨塔的全国市场空缺，成为了市场的新兴产品，并且与宗教有着渊源,那我们现在又面临这怎样的市场？,04年-13年及预期全国老龄化人口比例,从全国老龄化人口比重来看，全国也在逐步步入老龄化阶段人口随着老龄化的加剧，死亡率会逐步提升。,公墓市场现状大规模公墓的开

9、发较多,墓地市场的规模相对偏大，墓地多半占地都在上千亩以上，少则几百亩。投资的基本都在4000万元左右，根据墓地市场的调查，墓地基本盈利都在40%左右。而且在整个市场中，墓地的产品线都相对丰富，从骨灰架到家族性墓地等。,公墓市场现状公墓的服务体系,墓地市场中的经营性墓地，主要在售前的品牌以外，其次就是后期墓地物业维护，还有就是墓葬中的仪式以及附属物品的交易等。更多的墓地在竞争中主要比拼的是墓地物业质量和免费项目设定,公墓市场现状公墓的产品价格销售方式,因为政府在墓地价格定价过程中没有涉及，所以目前整个市场的定价都属于开发部门自行定价，定价所考虑的因素墓地接地气线，朝向、所属区域交通、墓地面积等

10、等。所以价格市场相对混乱，目前最高墓地家族亩可达到400万元,因为政府在墓地价格定价过程中没有涉及，所以目前整个市场的定价都属于开发部门自行定价，定价所考虑的因素墓地接地气线，朝向、所属区域交通、墓地面积等等。所以价格市场相对混乱，目前最高墓地家族亩可达到400万元,上海的市场,人口总量 老龄化程度 死亡人数 距项目距离 公墓法规 公墓价格,项目地在无锡，我们要如何有效推广和运作，使得项目能在上海也能成功？,上海市场,上海市场,1.针对上海特殊的情况,作为极具活力的大城市，对外来人口有极大的吸引力，促使上海的常住人口迅速攀升，上海市统计局最新发布的统计公报显示，年末上海市常住人口总数为万人。

11、上海市民政局、市老龄办、市统计局发布2014年上海市老年人口和老龄事业监测统计信息。数据显示，从2013年末至2014年末，上海60岁及以上老年人口又增加了26.36万人，增长6.8%，占总人口比重从27.1%增至28.8%，乃有史以来上海老年人口增长最多的一年。 据有关部门数据统计，上海现今年均死亡人数高达13万。,上海市场,1.针对上海特殊的情况,上海本地容纳不下这个墓地量的须求，必须往周边延伸，无锡靠近上海，上海开车到无锡的总行程里数为141.9公里，开车时间仅需1小时31分钟。 上海公墓管理严格，须进行实名登记方可申请认购墓地使用权。 上海墓地价格昂贵，据上海公墓网显示，平均售价八万以

12、上，普遍价格多为12万以上，低价墓地极为少数。,上海市场,1.针对上海特殊的情况,上海市场,灵山塔陵将是能够针对上海特殊情况的一剂强心针！,我司优势,宝山殡仪馆 上海市场 机构实力,我司优势,宝山殡仪馆,宝山殡仪馆占地面积为13500平方米。停尸间170平方米；冷藏库有25组冰柜，能同时冷藏74具尸体；500平方米的火化车间，明亮整洁、9台燃油焚尸炉、技术含量高、污染少、焚尸时间短、正常情况下1小时左右可以领到骨灰。据市场调查，2015年火化尸体约8万余具。 2. 现今宝山殡仪馆占据上海约60%的 市场，政府又征用了周边约197亩地 供报宝山殡仪馆使用，焚尸炉将增加 18个，预估将占据上海90

13、%的市场。,我司优势,据调查，宝山殡仪馆基本不与其他机构合作，通过我司特殊渠道，我司能够取得与宝山殡仪馆的合作机会，且宝山殡仪馆允许我司与宝山殡仪馆接待处放置展架。 占据宝山殡仪馆市场，约等于占据了上海80%的市场。 同时已有上百家上海代理机构愿意与我司合作，为我司代为销售，分支机构众多，销售团队实力强大。,项目现场销售方案,灵山后花园游览过程,1.进门由服务人员接待进场，接待人员统一服装，第一印象给人以庄重、对往生者尊敬、对参观者与祭拜者重视的感觉。,灵山后花园游览过程,2.往生文化讲解员现场解说，带领游客参观灵山塔陵，讲解往生文化，介绍各个骨灰阁、不同佛像的含义、意义。,灵山后花园游览过程

14、,3.观看骨灰入龛仪式，骨灰入龛仪式可以让观看客户了解我们灵山后花园对往生者的重视，和我们一系列的服务。,灵山后花园游览过程,4.举办往生文化讲座，在客户游览过之后，对灵山塔陵和往生文化有一定了解，此时举办往生文化讲座加深印象，促使客户有更加强烈的意愿完成交易。,灵山后花园游览过程,5.现场签约，对有意愿认购的客户进行现场签约，完成销售。,推广方式,1.小区地推 2.定期拜访养老院 3.与殡仪馆、火葬场等商谈合作 4.开发缘故市场 5.开放选位模式 6.网络推广 7.广告派送,项目运作项目如何开拓市场和取得市场口碑,负责输送灵骨塔价值所在,灵骨塔,咨询点,会议营销,网络宣传,寺院法会,负责有意

15、向客户咨询,负责推高点击更新网页,负责客座讲解宗教孝道,销售团队,负责一对一客户对接及成交,项目概况上海市场优劣势SWOT分析,如何面对市场,策划包装 市场的定位 服务上的协作 推广渠道 销售计划,策划包装整体策划包装思路,策划包装整体策划包装思路,树品牌,加认知,提价格,策划包装市场定位以及价格定位（根据市场预定价格）,高桥公墓,凤栖山公墓,80000400万,灵骨塔,墓地市场没有规定规范，政府不介入定价，所以公墓市场基本为自主定价。定价主要采取因素地气、朝向、区域、交通灯因素和墓地的面积以及墓碑的材质等，根据墓地市场目前现状，定价本项目价格为25000元/格,策划包装塑造项目自身价值和产品

16、价值,园区内所有景观集中展示了佛陀释迦牟尼的一生修行，注重挖掘佛教的文化传承和教育浸濡功能，并在中轴线构建了释迦牟尼诞生、悟道、降魔和涅槃“四相成道”的圆满格局，形成了难以复制的独占性。,低价格市场入市，根据骨灰架的价格在市场中的价格设定项目价格，并塑造形象，增加项目的高性价比的价格优势，从而快速打通市场认可，并能塑造项目的市场口碑,灵山成为目前全国最年轻的5A级旅游景区.灵山迅速成为中国文化旅游的一个热点，成为八方游客领域佛文化，体验佛文化，沐浴佛文化的殿堂，灵山的发展前景就是用佛主题文化打造出一个世界级的佛文化圣地。,佛教提倡火化，于人仙逝死亡后臭皮囊化为灰，装在瓮中，留于子孙供奉，而灵骨塔、纳骨塔、骨灰箱、骨灰盒起原是从印度佛教国引发而起,塑造产品与佛教文化的渊源，并通过灵山的优越的宗教文化基地进行散播，提高项目上风上水的优越地段价值，并利用环境优势增加旅游价值，开拓客户资源。通过产品的独特性和价格优势塑造项目的市场口碑,策划包装项目 客户定位,