房地产物业类型定位

1、XX项目策划报告初稿,世联地产2002年7月11日,目 录,第一部分 市场调查 （略） 第二部分 项目分析 第三部分 物业定位 第四部分 物业发展建议 （略） 第五部分 项目营销策略建议,项目分析,本项目,后海海滨,后海半岛花园,招商海月花园,蛇口小区,N,相关技术参数 总占地总面积:1.3万平方米 总建筑面积 : 3.25万平方米 容积率：2.5 层数： 16层 总户数：352户,低覆盖率,用地规划图,用 地 规 划,户 型 （共352户） 3房2厅2卫1花园 126平米130平米 144套 4房2厅2卫1花园 157平米162平米 144套 单房+1机动房 35平米 64套,既非多口实用型

2、，,也非豪华舒适型,大户型,却,谁是我们的细分市场,户型的差异性突出,总套数不多,易于寻找细分市场,项目SWOT分析,【优势】 后海片区的区域优势： 高尚海滨生活社区形象 蛇口片区的生活氛围 拟建的南山商业文化中心区的辐射 科技园区的人文背景 地段优势：看海的花园小区 产品的优势： 低密度花园小区 空中花园式的户型设计 总户数不多，销售压力不大,片区差异化明显,产品差异化突出,【劣势】 小区规模相对于后海大盘较小，不易形成集约化规模优势 户型的面积跨度较大，以收入的多寡整合目标客户困难 目前该位置的周边配套不十分成熟，交通是一个障碍,广告投入须谨慎 能否以“品位”细分市场 美好前景须要描绘,【

3、机会】 深圳后花园南山的近期整体规划 深港数码港的建设,【威胁】 未来海岸线的继续开发 招商海月花园的直接竞争威胁 后海片区大规模的住宅项目上马,竞争优势,快打还是慢跑？,战略方针,战略分析图,战略分析图,S: 后海片区的区域优势：区域的高尚海滨生活社区形象、蛇口片区的生活氛围、科技园区的人文背景、拟建的南山商业文化中心区的辐射 地段优势：看海的花园小区 产品的优势：低密度、花园小区、空中花园式的户型空间设计 总户数不多，销售压力不大,: 小区规模相对于后海大盘较小，不易形成规模优势 户型的类型跨度较大，不易整合目标客户 目前该位置的周边配套不充分，交通是一个障碍,T: 未来海岸线的继续开发

4、招商海月花园的直接竞争威胁 后海片区大规模的住宅项目上马,SWOT战略分析,O: 深圳后花园南山的近期整体规划 深港数码港的建设 ；,1 总体竞争战略 发掘产品特色，创造差异化优势 借助片区形象，实现低成本推广,W,战略分解,A. 发掘产品特色，创造差异化优势,空中院落的户型特色分享阳光 低密度滨海小区分享海风 蓝调乡村田园橱卫套餐附送分享草的味道 。,B. 借助片区形象，实现低成本推广,借助后海片区的片区推广的力度，与凤共舞 抢占头号路牌广告，作好导示系统,都是我的错 “看板看涨”！,物业定位,【我们拥有：】,异域风情蛇口片区，国际化标准南山中心后海海岸线的独特资源 充分接纳阳光的院落式户型

5、设计 总户数为352户，其中三房以上为288户，单房为64户，不可多得 深圳充斥着一群对生活素质有着较高追求、膜拜大自然给予的激情和创意的菁英贵族,生活品味是定位的出发点,形象定位,SHARE SHARE SUNSHINING SHARE SEEBREEZE 。,后海湾畔绿色狂飙或后海湾畔生态豪庭,物业类型定位,主打广告语,爱上这里的天空,卖给谁？ 【SASSY谬论】,他们最大的特点也许是：靠才能吃饭，学习能力是他们最大的竞争力，自然是他们创造力的不碣之源 他们渴求住所和他们一样应融化在追求中。,主力客户群： 向往蛇口的生活氛围的高素质的菁英贵族，他们一般分布在福田、南山区高新科技园区等。 南山区本地欲二次置业的换房一族。 他们的年龄在35岁45岁之间,次主力客户群： 向往蛇口的生活氛围的高素质的菁英单身贵族，他们一般分布在福田、南山区高新科技园区等，他们的年龄在25岁35岁之间。 本地欲投资置业，看中升值潜力的投资一族。,价格策略,