2010昆明·国际温州城项目一期开发策划报告

1、,昆明国际温州城项目,一期开发策划报告,营销部,项目商业 开发定位,PART1 项目整体定位 PART2 项目一期开发分析 PART3 一期住宅开发建议 PART4 一期办公开发建议 PART5 一期商业开发建议,整体定位 阐述 一期开发 地块分析 住宅整体 定位 办公整体 定位 各地块商 业定位,城市综合体 开发特点 各个分区 定位 住宅产品 建议 办公产品 建议 商业规划 建议,项目开发 分期 住宅售价 建议 办公产品 售价建议 商业售价 建议,PART.1,项目整体定位 整体定位阐述 城市综合体开发特 点 项目开发分期 项目物业类别组合,整体定位阐述,观点：,项目整体定位为-昆明官南板块

2、唯一的“国际 时尚生活中心”城市综合体!,城市综合体以功能协同、空间紧凑、抗风险能力强为特点，表现出极大的生命力和充,沛的发展潜能。因其规模宏大、功能齐全，城市商业综合体常被称为“城中之城”, 实现完整的工作、 生活配套运营体系， 各功能之间联系紧 密，互为补充，缺 一不可,建筑风格统一，各 个单体建筑相互配 合、影响和联系； 与外部空间整体环 境统一、协调,高楼林立的景象， 城市的标志；人口 密度大，昼夜人口、 工作日与周末人口， 功能不同而形成互 补,位于城市交通网络 发达、城市功能相 对集中的区域，拥 有与外界联系紧密 的城市主要交通网 络,高可达 高密度， 性 集约性,功能复 合性,整

3、体统 一性,城市综合体开发特点, 昆明国际温州城将整个项目中商业、办公、 居住、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三 项以上功能进行组合, 以住宅为主体并在各部分间建立一种相互 依存、相互裨益的能动关系, 形成一个多功能、高效率、复杂而统一的 综合体。,开发特点阐述：多业态 多功能开发有机组合,城市综合体开发特点,符合政府开发前提，同时结合产品开发收益及市场消费需求的发展。,项目开发分期 “国际温州城”开发分期： 一期：由回迁住宅区、商品住宅区、 办公商业区组成； 二期：商品住宅区、回迁住宅区、 中央公园、中小学校组成； 三期: 集中商业,一期 二期 三期,“国际温州城”产品线：,集中商业：13

4、.4万 G：134754平米,总体量 176.6万平方米,办公：22.3万 A1：51800平米 C1：32375平米 G：138400平米,（地上地下） 配套商业：4万,（办公底商：2万） （住宅底商：2万） A1：14070平米 A2：952平米 C1：5550平米 C2:19390平米,项目商业开发定位 住宅：84.1万,A2：211,890平米 B ：264749平米 C2：229594平米 F：128307平米,商务公寓:6.1万 G：61250平米,商业开发特点：,从点面块的商业地块开发递进，,既符合地块特性也符合商业需求的 发展。,点状商业,面状商业,集中状商业,项目商业开发定位

5、,项目商业开发定位,纯商业总量定位出发：项目纯商业总量17.4万平米（4万+13.4万）,ICSC关于商业类别的分类,符合整体商 业定位方向,符合住宅商业定位方向,符合办公商业定位方向,符合住宅商业定位方向,筛选下商业定位：,1、从整盘项目纯商业总量17.4万平米或者三期商业总量13.4万平米来说，商业定 位适合“城市商业中心”或者“超级区域中心”；,2、住宅商业约2万平米商业定位适合“社区商业中心”或者“生活方式中心”； 3、办公商业约2万平米。商业定位适合“主题中心”；,项目商业开发定位,分两块开发，面积适中； 交通优势明显； 沿街面昭示性好； 结合办公的定位及需求； 庞大住宅社区的消费支

6、持； 好的沿街展示面； 商业一定的集中性； 整体大盘成型，规模效应凸 显； 商业聚集性、规模性优势明 显,点状商业 （办公商业） 面状商业 （住宅商业） 块状商业 （集中商业）,2块有各自主力业 态凸显的 “主题商业中心” “社区商业中心” （不改变原设计下） “生活方式中心” （改变设计做出特色商业形式） “超级区域商业中心” “超级时尚购物中心” （准确策划定位，优秀设计）,项目商业开发定位 结合各版块特性商业定位：,PART.2,一期开发分析 一期开发地块分析 各个分区定位,一期开发地块分析 一期开发地块经济指标 一期开发总量约57.5万平米，以约45万平米住 宅开发为主的大盘。,地块

7、用地性质 建筑面积 （） 容积率 建筑密度 （%） 办公面积 商业面积,A1 办公+ 商业 65870 5.33 37.14% 51800 14070,A2 住宅 218780 3.73 14.63% / 952,C1 办公+ 商业 37925 7.13 34.78% 32375 5550,C2 住宅+商业 252922.95 4.3 19.42% / 19390,博,物,馆 大,经济 开发区,本 案,商 贸 区,住宅区 商务区 商业区 体 育 场 剧 院,主城 区,空港 区,第三城 呈贡 新城,一期开发地块分析 一期开发地块区位特点 本项目地处的官南板块，地处主城区、空港区、呈贡新城中心区位

8、。 随着片区被一批住宅、商务、商业项目的建成，以及轨道交通的建成，该区域逐 渐成为一个集住宅、商务、商贸的多功能国际化新城，已经成为名副其实的昆明 “第三城”。,本案,轨道交通,道路交通,一期开发地块分析 一期开发地块道路可达性 道路：西向主轴城市快速路新昆洛路、 南面城市6车道主干道广福路 昆玉高速公路,轨道：1号轻轨（即将通车） 4号轻轨（规划中）,项目交通优势明显，尤其轻轨未来对项目的人口导入有着极大促进作用。,4号线站点,1号线站点 1号线站点,经适房,欢,欢,新亚 洲体 育城,项目,体育城5-8期 乐 城 乐 城,住宅市场：项目2公里范围内其他开发项目趋于完工，南部螺蛳湾国际商贸城、

9、东部为新亚洲欢乐城2期项 目和昆明市经济适用房项目、北部为新亚洲体育城5-8期，西南部为新亚洲欢乐城1期项目。 商业：项目隔街南部为螺蛳湾国际商贸城，西部为星耀天地商业项目、东部欢乐城集中型商业。各住宅项 目零星分布有小型社区商业。 商务：项目西北部为星都国际总部基地，南部螺蛳湾有商务写字楼分布。,螺 蛳 湾,体 育 城 商 业,官 渡 古 镇,一期开发地块分析 一期开发地块周边环境及资源 区域内稍有的价值宝地。周边住宅市场成型，商务、商业环境趋于成熟。 世 纪 城 购 物,周边住宅人群档次参差不齐，影响 劣,一期开发地块分析 一期开发地块SWOT分析,优 势,威 胁,机 会, ,基地周边规划

10、的预期前景较好； 整体体量大，易形成规模效应； 项目处于官南板块，区域知名度较高； 交通优势明显； 新兴发展区域，接受性好； 临街展示面高，昭示性好；, ,匮乏的自然环境，影响品质因素； 物业环境； 势 周边以开发大盘在市场上影响力大；, ,区域范围内激烈的市场竞争环境； 项目开发周期长，存在较长市场培育 期； 区域范围内楼盘体量都较大，都配套 商业广场或社区商业，项目商业面临 分散点竞争。, ,新规划区域，具有形成新的生活中心的机会，商业消费群体基数预期值较 大； 项目体量较大，产品规划齐全，大景观支持，人气足。 基础市场认可度好。 商业具有呼应的对应物；,商业,办公,一期开发地块分析 一期

11、产品间关系 住宅,促进办公租售 提高商业人气,A1定位 A2定位 C1定位 C2定位,商贸区高智人群第二居所 城中城示范居住区 商会企业总部 板块首席中央商贸生活区,各个分区定位 一期各地块定位,PART.3,一期住宅开发建议 住宅整体定位 住宅产品建议 住宅售价建议,住宅整体定位为：“昆明国际温州城”首席中央商贸生活区！,区域是大盘聚集地，商贸项目聚集地，无形中形成昆明新城中城。,我们要做城中城的国际化、品位化的首席住宅社区。,住宅整体定位,住宅市场 09-10年度，昆明普通商品房市场供应面积去化面积稳步增长，销售价格平稳增长， 整体市场发展平稳； 2011年受新政影响，昆明房地产出现成交量

12、短幅下滑； 未来昆明商品房市场价格指数保持起伏平稳态势,2005 1004 667 66%,2006 975 773 79%,2007 529 830 157%,2008 467 495 106%,2009 718 726 101%,2010 899 820 91%,0%,180% 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20%,0 市场供应量 市场成交量 去化率,1200 1000 800 600 400 200,9%,17%,40%,21%,13%,户型比例,4+2+2,3+2+2,2+2+1,2+1+1,1+1+1,18%,39%,23%,户型面积,120以上,1

13、00-120,80-100平米,80平米以下,住宅市场 2011年昆明普通商品房在售楼盘户型比例中，2室2厅和2室1厅的比重为到61%； 户型面积在100平米以下的比例为62%，其次为80平米以下比例占23%。,12000 10000 8000 6000 4000 2000 0,一环内,一二环之间,北市区板块,官南板块,滇池板块,西山板块,高薪板块,昆明住宅市场 2011年1-6月成交数据显示，官南板块均价7226元/平米，发展势头强劲。 部分高品质楼盘售价达到8500-9000元/平米。 均价 16000 14000,一环内 一二环之间 北市区板块 官南板块 滇池板块 西山板块 高薪板块,住

14、宅产品建议,目前立面方案, 目前建筑风格仍偏现代主义风格，单体表现力和感染力较强，且本案均为塔楼户型，分割 面较多，使用玻璃幕墙利于规避这一弊端，但对于居住面积近90W方的大盘来说，整体风 格过于轻快，品质观感一般；, 大量使用玻璃幕墙，整体立面观感偏公建化，没有充分体现住宅特性；, 本案住宅均为高层、超高层，使用玻璃幕墙，对于施工工艺和成本要求都较高。,住宅产品建议, 为契合本案作为昆明地标中心的项目定位，我们认为住宅立面风格需充分展现,项目的品质调性，同时与商业物业的公建立面做有效区分；, 考虑到项目的超大规模体量，单一建筑风格会显得过于沉闷，建议采用多元化,的建筑风格，以打造形成城市的一

15、道亮丽风景性,立面调整建议原则,一期建议采用新古典主义风格,后期产品采用ARTDECO或芝加哥风格,建筑材料色彩,厚重感、亲近 感、品质感,+,底部 石材,局部 真石漆勾缝,底部 米黄,主体,沉稳感、自然感,建筑构建 新古典主义风 现风格的原味,住宅产品建议 一期：新古典主义风格，1-3层石材，4层及以上真石漆勾缝 建筑材料,ART DECO建筑风格 保持欧式古典的精当比例和立 面质感，简化繁琐的线角； 具有现代气质但不过于前卫， 融合创新的细部设计。 材质选择石材+真石漆的组 合。,住宅产品建议 多元建筑风格形成城市的一道亮丽风景线 后期住宅立面建议可采用：,芝加哥建筑风格 美国最早的建筑流

16、派，是现代建筑在 美国的奠基者，主张简洁的立面以符 合时代工业化的精神。 强调高层建筑的风格各异，具有独特 性，提倡的“形式服从功能”。 材质选择石材+真石漆的组合。,住宅产品建议,ART DECO建筑风格-装饰细部,ART DECO风格善于运用多层次 的几何线型及图案，重点装饰于建 筑内外门窗线脚、檐口及建筑腰 线、顶角线等部位，在内部门窗、 栏杆、细部亦饰以装饰艺术派的图 案和纹样，比如麦穗、太阳图腾等 等，显现出华贵的气息。,住宅产品建议,芝加哥众多建筑都体现出早期高层建筑立面上的三段性个性，就是在约两三层楼左右高 度的基座附近强调其精致细部与尊贵材料品质，中间的主要楼层部分则强调清晰简

17、洁的 风格，至于建筑的顶部，则必须呈现出繁茂丰美的天际线视觉效果。,芝加哥建筑风格-装饰细部,住宅产品建议 A户型调整建议,镜像户型调整建议相同 A1与A10为镜像户型 A2与A3、A8、A9为镜像户型 A4与A7为镜像户型 A5与A6为镜像户型,1 2 3,4,5,6,7,9 8,1 0,问题1：主卧套未能充分体现尊贵性， 对于阳台赠送面积的利用不充分 调整建议：压缩主卧面宽10公分，压 缩客厅面宽20公分，卫生间外移，将 目前书房外侧阳台面宽拉升至2米，便 于业主以后自行搭建成书房,目前书房位臵做成步入式更衣室，门 居中设臵，这样主卧套功能更完善， 更能体现主卧的尊贵性,主卧,客厅,卫生间

18、 书房 步入式 更衣室,1,2,住宅产品建议 A户型调整建议A1（镜像户型为A10） 2米面宽,问题2：由于厨房和卫生间面积偏小， 空间拥挤，难以放臵洗衣机,调整建议：建议阳台（右图2所示位 臵）预留下水管道，便于以后业主放 臵洗衣机,主卧,卫生间 书房,客厅,步入式 更衣室,1,2,住宅产品建议 A户型调整建议A1（镜像户型为A10） 2米面宽,台盆位臵,住宅产品建议 A户型调整建议A2（镜像户型为A3、A8、A9）,问题1：卫生间面积小，且由于只有一 个卫生间，未来居住使用强度偏高， 功能不分区会造成功能使用的不便,调整建议：主卧门左移，如右图所 以，与墙体拉平；将台盆外移至右图 所示区域

19、，卫生间设臵移门，座便器 移至原台盆对面位臵，功能分区，以 保证干湿分离和功能使用的便利，同 时卫生间使用空间也更为充裕,1,2 卫生间移门位臵,主卧门位臵 座便器位臵,台盆位臵,住宅产品建议 A户型调整建议A2（镜像户型为A3、A8、A9）,1,主卧门位臵 座便器位臵,2 卫生间移门位臵,问题2：受室内空间限制，洗衣机需摆放在 阳台；厨房外侧阳台为1.5m*1.9m,空间较 小，同时紧邻次卧，为保证次卧采光和避 免噪音干扰，不宜放臵洗衣机,调整建议：将洗衣机放臵在客厅阳台（图2 所示区域），在此区域预留下水管道,住宅产品建议 A户型调整建议A4（镜像户型为A7） 问题1：南向主卧套，采光源位

20、于西侧，价值受损,调整建议：西向面宽3.6，南向面宽3.9米，南向 面宽更优渥，建议将飘窗调整至南侧，这样南向 采光面和空间尺度感受都将更加优化，将进一步 提升放大该主卧套的房间价值,1,2,1,2,住宅产品建议 A户型调整建议A4（镜像户型为A7） 问题2：由于厨房和卫生间面积偏小，空间拥 挤，难以放臵洗衣机,调整建议：建议厨房外侧阳台（右图2所示位 臵）预留下水管道，便于以后业主放臵洗衣机,问题1：目前卫生间是以主卧套形式存在的，我司认为 虽然是一室一厅户型，但还是要尽量考虑客人的使用 需求和卧室的隐私需要 调整建议：将卧室门下移至右图所示位臵，保证卫生 间和卧室的功能分区；同时将台盆和座

21、便器移下移至 对面位臵，将卫生间开门位臵上移，避免卫生间对卧 室的干扰 另外A5卫生间与A4户型工作阳台存在对视，因此建议 卫生间采用30度上旋开窗设计，以避免对视，保证卫 生间的私密性,1 台盆/座便器下移 卧室门位臵,住宅产品建议 A户型调整建议A5（镜像户型为A6） 2,1 台盆/座便器下移 卧室门位臵,住宅产品建议 A户型调整建议A5（镜像户型为A6） 2,问题2：由于厨房和卫生间面积偏小，空间拥挤，难以 放臵洗衣机 调整建议：建议厨房外侧阳台（右图2所示位臵）预留 下水管道，便于以后业主放臵洗衣机,住宅产品建议 B户型调整建议,1,2,3,4,6 5,镜像户型调整建议相同 B1与B6

22、为镜像户型 B2与B5为镜像户型 B3与B4为镜像户型,问题1：目前次卫空间较小，干湿不分离；由于该 户型为四房设臵，次卫的使用强度偏高，目前空 间和干湿不分区难以满足未来居住使用要求 调整建议：将台盆外臵至右图所示区域，功能分 区设臵，尽可能满足业主使用需求；座便器移至 右图所示区域，卫生间内部干湿分离；考虑到空 间局促性，卫生间移门设臵，位臵区域如图所示,3,住宅产品建议 B户型调整建议B1（镜像户型为B6） 座便器位臵,厕所移门位臵 1 台盆位臵 2,问题2：卧室南向飘窗与B2户型阳台距离过近，易 产生对视，私密效果差，应规避,调整建议：建议飘窗改制西侧，规避与B2户型的 对视，同时将床

23、位改为南北向设臵，由于南北向 面宽为3.9米，空间感受将更为舒适；东西向面宽 3.6米，空间足够，也不会影响衣柜的摆放,1,3,台盆位臵 2,住宅产品建议 B户型调整建议B1（镜像户型为B6） 座便器位臵,厕所移门位臵,问题3：厨房和卫生间空间小，难以放臵洗衣机,调整建议：最东侧房间面宽为2米，后期可改成书 房、棋牌室或阳光花室等，为保证业主对空间的 使用性，建议将洗衣机放臵在客厅阳台区域，因 此需在客厅阳台区域预留下水管道（右图3所示）,1,3,台盆位臵 2,住宅产品建议 B户型调整建议B1（镜像户型为B6） 座便器位臵,厕所移门位臵,调整建议1：客厅面积大（4.5米*4米），空间利 用率偏

24、低，厨房面积偏小（约为1.6米*2.7米）， 建议压缩部分客厅面积，扩大厨房使用空间（如 右图所示） 调整建议2：在工作阳台区域预留下水管道，便于 业主摆放洗衣机,调整建议3：卫生间设臵移门，以便于将座便器向 外稍移，形成干湿分离,住宅产品建议 B户型调整建议B2（镜像户型为B5）,1,3,2,厨房外扩区域,问题：该户型为3房2厅1卫，卫生间的使用强度 大，建议功能分区设臵，以满足业主的不同使用 需求 调整建议1：目前台盆设计尺度为1米，建议以80 公分尺度预留台盆上下水管道，以留有一定空间 便于业主日后在台盆和座便器之间设臵移门、形 成功能分区 调整建议2：在工作阳台区域（右图2）预留下水

25、管道，便于业主摆放洗衣机,住宅产品建议 B户型调整建议B3（镜像户型为B4）,2,1,住宅产品建议 C户型调整建议,1,2,3,4,镜像户型调整建议相同 C1与C3为镜像户型 C2与C4为镜像户型,住宅产品建议 C户型调整建议C1（镜像户型为C3） 问题1：缺少洗衣机摆放位臵,调整建议：考虑后期业主改造时，最合理的是餐 厅下移，其余入户花园区域改造成入户玄关和功 能间（书房、棋牌室、阳光花室等），为保证业 主改造需要，洗衣机不建议摆放在入户花园区 域，建议摆放于客厅阳台区域（右图1所示），因 此需预留下水管道,1,功 能 区,未来 餐厅 区域,住宅产品建议 C户型调整建议C2（镜像户型为C4）

26、,问题1：图1所示客卧南北向面宽只有2.8米，舒适 性较差 调整建议1：主卧套卫生间空间和南向次卧空间足 够，建议主卧卫生间和次卧各向南压缩20公分， 将客卧和厨房整体南扩20公分，尽量提升客卧的 空间舒适性，同时增加厨房的使用面积,1,2,住宅产品建议 C户型调整建议C2（镜像户型为C4）,问题2：缺少洗衣机摆放位臵 调整建议2：由于C2户型入户花园与C1户型距离 过近，对视影响明显，加上次卫开窗位于入户花 园，将来入户花园基本只能作为棋牌室或者阳光 房，因此可将洗衣机摆放于该区域，建议在该区 域（右图2所示）预留下水管道,1,2,住宅产品建议 D户型调整建议,1 2 3,6 5 4,镜像户

27、型调整建议相同 D1与D3、D4、D6为镜像户型 D2与D5为镜像户型,住宅产品建议 D户型调整建议D1（镜像户型为D3、D4、D6） 调整建议1：主卧卫生间是暗卫，建议在台 盆上方位臵尽量设臵一个上旋式高窗，以 满足卫生间最低限度的通风采光要求,调整建议2：主卧更衣室进深仅有1.6米， 空间较小，难以满足主卧套的尊享体验和 使用空间需求，建议适当外扩至1.8-2米 调整建议3：主卧卫生间座便器位臵移至右 图所示位臵，避免与门对冲,高窗位臵,更衣室外扩,1,2,住宅产品建议 D户型调整建议D2（镜像户型为D5） 调整建议1：入户门右开门设臵，可直接看到主 卧，建议调整为左开门（镜像户型D5调整

28、为右 开门），以保证卧室私密性,调整建议2：主卧门为右开门，与餐厅和入户门 对冲，在户型空间难以调整前提下，建议调整 为左开门（镜像户型D5调整为右开门），尽量 保证主卧的私密性，同时主卧床位进行转向调 整；同样次卧门建议调整为左开门（镜像户型 D5调整为右开门）,调整建议3：目前卫生间空间小，功能不分区， 难以满足三房户型的居住使用要求，建议调整 座便器位臵（如右图所示），压缩淋浴&如厕 功能区面积，将台盆外臵，卫生间移门设臵， 如右图所示，设臵80公分卫生间移门和80公分 台盆，以同时满足业主的不同功能使用要求,2,2,3,80公分台盆位臵 座便器位臵,卫生间调整示意 80公分移门位臵 淋

29、浴间位臵,PART.4,一期办公开发建议 办公整体定位 办公产品建议 办公产品售价建议,北辰财富中心,华一广场 顺城双塔 中心区域 南亚风情 奥宸财富广场 滇池路,星都国际总部 高顺铭都 官南板 块,中心区写字 楼量多，写 字楼呈现理 性健康发展,写字发展发 展较晚，写 字楼品质中 高端,滇池路板 块：邻近政 务区，写字 楼发展较 快，品质较 高 官南地区： 产品多样 化，整体品 质参差不 齐，未来发 展潜力大。,中心区,北市区,南市区,写字楼整体市场 昆明写字楼分布状况 近年来，随着城市开发发展，写字楼布局开始向外扩张：北向北市区发展；南向主要为 西南方向的滇池路/广福路和东南方向的官南板块

30、。同时，呈贡新城的建设带动了呈贡地 区写字楼市场的开发。,楼盘名称 北辰财富中心 银座 红塔大厦 三合商厦 建工大厦 星耀总部基地 世纪金源,地址 北京路 北京路 北京路 东风西路 东风西路 彩云北路 金源路,入住率 90% 90% 80% 90% 95% 65% 60%,租金 40元/平米/月 40元/平米/月 40-50元/平米/月 45-60元/平米/月 45-70元/平米/月 30-40元/平米/月 38元-55元/月,档次级别 国际级商务 写字楼 甲级 （高档） 写字楼 中高档 写字楼 中低档 写字楼,售价（元/） 12000 20000元 60008000 元 50006000 元

31、 35005500 元,租金 （月/） 50元 100元 40元 80元 35元 60元 20元 40元,代表楼盘 俊发中心 顺城双塔 金领地 欣都龙城 北辰财富中心 环球金融中心 世纪广场 华尔顿大厦 银海国际公寓 摩尔商务中心 华一广场 省国托大厦 汇溪大厦 云坤大厦 鸿城广场 中环大厦,租金水平，昆明写字楼租金水平主要集中在40-50元之间；中心区价格稳定，北市区价格水平较高，南市 区参差不齐； 售价水平，中心区域新建写字楼售价突破20000元/平米，南市区中端写字楼售价在12000元/平米水平； 影响价格水平的主要因素为：区位、交通、硬件设施，未来发展潜力。,写字楼整体市场 昆明写字楼

32、价格水平,75%,购买客户比例,投资客户,自用客户 25%,45%,10% 40%,5%,国企,自用客户比例 私企 合资,外资,销售 市场,写字楼整体市场 近年，昆明写字楼销售市场中投资比例占整个销售市场比例的75%，企业购买 自用占25%，企业购买市场大型国企购买占45%，有实力的私营企业也占到 40%的份额。 写字楼市场投资客购买仍然是市场主导； 国有大型企业客户同样是购买主力，占整个市场的11%； 受投资回报率印象，私营企业或中小型企业购买期望下降，更多转 向租赁市场。,8%,20%,租 赁 市 场,13%,29% 11%,行业类型,IT信息 广告传媒 房地产 贸易 金融保险 医药 咨询

33、服务 其他 13% 5% 10% 11%,行业性质,私营 外资 17% 20% 9%,国营 54%,合资,28%,100平米,面积需求 100-150平米 150-250平米 12% 40%,250,行业规模 15% 55% 30%,大型企业 中型企业,小型企业, IT行业、广告文化传媒、房地产、贸易行业是昆明租赁市场的主要客户。该类客户特点主要是行业附加 值高，有足够的付租能力，但购买力不强。 私营是租赁市场主要客源，由于销售市场大量国企的分流，租赁市场国营企业占比较少。, 租赁市场100平米 以下物业需求占 40%； 租赁市场150平米 以下需求占68%； 租赁市场中小企 业是主导。,写字

34、楼整体市场,价格,区位,交通 硬件配套 软件服务 开发商实力,区位,交通,硬件配套 软件服务 周边配套 价格,投资 客户,自用 客户,销售市场，投资客户对价格最为敏感，是影响其投资是首要因素，其次为有关物业发展 潜力的区位和交通，开发商实力也是影响购买的一大因素，良好的物业配套服务能增加 投资者购买信心。 销售市场，自用客户则从自身对物业的使用出发，考虑交通的通达性和硬件的配套程 度，周边配套服务也是期考虑的一大因素。,写字楼整体市场,客户敏感因素分析,购买客户敏感因素 B：从购买客户的敏感因素考量，做到 产品适合投资者需求。,终端客户（租赁客户）需求因素 C：考虑产品的最终使用者，满足最终客

35、 户的使用需求，同时增强投资者信心。,产品类型组合 产品品质定位,该项目写字楼产品类型如何组合？ 该项目写字楼产品品质定位方向？,写字楼整体市场 写字楼产品定位思路 写字楼市场发展趋势 A：产品定位顺应昆明写字楼市场发展趋势，做 市场的引导者，产品特色和差异竞争。,3号,2号,1号,交通便捷：一期写字楼邻近昆洛路和轨道交通1号线， 有规模效应：3栋总面积84,175平米写字楼； 产品类型单一：层高3.3米，单层面积925平米；,写字楼本体,办公整体定位 办公区整体定位为：“国际温州城”创智天地！ A1、C1整体办公根据定位目标客群不同，做不同类别产品定位。,商会企业 总部 标准甲级、高 形象商

36、会企业 总部办公楼,服务式 公寓 做住宅产品的 补充，满足生 活服务要求更 高的人群需求 产品；,SOHO办公 做标准办公产品 差异化，发挥产 品小面积低总价 的优势，从而加 速资金回笼, 高标准全装（天花、VRV空 调、架空地板、电动窗帘） 高标准物业管理服务 甲级办公楼,SOHO办公 办公与生活合二为一 独立洗手间、卫浴设施, 带有酒店管理服务的 高品质公寓，为商 贸、商务高智人群提 供普通住宅之外选择 服务式酒店公寓,办公产品建议 A1、C1产品组合,办公产品建议,办公产品设计分析,A户型：,横向柱距：12.1米 纵向柱距：12.1米,单层面积：1600平米,最小分割：322平米（使用面

37、积） 层高：3.5米,总层数：48层 高度：178米,优点：,户型容易分割；,单层面积达到甲级标准； 楼高适中 缺点：,户型单一；,分割户型不是太小就是太大； 净高只有乙级标准；,高度：100米,写字楼产品分析,B户型：,横向柱距：12.2米 纵向柱距：8米,单层面积：925平米,最小分割：80平米（使用面 积）,办公产品设计分析,层高：3.3米 总层数31/38 优点：,户型容易分割；,小单层面积，公共电梯数量 少，设备投入成本低； 缺点：,100米层高造价成本高；,单层面积小、净高低，不适合 大企业需求；,写字楼产品分析,C户型：,横向柱距：8米 纵向柱距：8米,单层面积：1253平米,最

38、小分割：145平米（使用面积） 层高：3.3米,办公产品设计分析,总层数：30层 高度：100米 优点：,户型分割较多样； 单层面积适中；,部分户型有独立卫生间 得房率高 缺点：,总层高略高，造价成本高； 电梯配臵略少； 办公层高不足；,办公产品建议,办公产品建议,所有户型中C户型最适合。,如要做到甲级标准，可参考如下标准及办公平层 设计。,入户大堂,采用大理石铺地，顶部配备部分装饰吊灯，在入口处可设臵 服务台。,简洁、精致的设计风格，使入户感觉大气又不失华丽。,办公产品建议,定位：商务区内高智人群的第二居所 配套方便、智能管理、专属出入口、精装修,1. 以新形象建筑为载体，以精品服务式公寓和

39、SOHO公寓为内容，形成产 权式销售。 2. 高区服务式酒店公寓属于城市首创产品，加之区域逐渐高商务功能形 成需求。 3. 能形成较高日入住价格，形成对产权收益较好的投资地产产品 4. 在立面形象上，现代而简洁的建筑设计感会形成客户对档次的认可,办公产品建议,A1产品定位,整体公寓楼宇 建筑外立面与甲级写字楼类似，形成个性的现代感,建筑外立面的效果 创造次级商务客户对档次与品牌心理暗示,办公产品建议,A1产品定位,办公产品建议,小面积大空间,采用大面宽户型。空间感奢华，卧室卫生间 全面落地窗采光，视野极为开阔，大部分主 卫配臵高标准卫浴设备。,40-50平方米为主，,注重营造空间的宽阔感，高标

40、准的配套和服务产生的优越感。,昆明市首创产权服务式酒店公寓 服务式酒店公寓 创新产品功能,A1产品类别一定位,办公产品建议,A1产品类别一定位,根据杭州、北京等城市的情况判断：酒店的价格比三星级酒店贵，略低于 四星级酒店。根据昆明城市价格档次的酒店比较可知，,根据投资回报与管理公司租金扣除回算，在承诺投资回报率6-8%的基础上, 同时结合未来推盘上市时间，我司预计售价约在 1.5万元/平方米左右。,高区采用管理权（酒店管理公司）产权（投资者）使用权（客户） 按照酒店标准来配臵，进行酒店式管理。购买者将客房委托酒店管理公 司统一经营和出租，并获得客房利润分红和一定期限的免费入住权。,【普通房】￥

41、510￥358.0（7.0折） 【高级房】￥654￥458.0（7.0折）,低区精装服务公寓： 需要商务公寓驱动住宅需求，并形成联动，撬开投资市场的产品 服务式公寓的核心是居住功能 其核心优势是全面的服务、完善商务配套、便捷与 多功能用途。 在本项目中显示为商务高档人群的第二需求为主题 同时租赁产生二、三级市场的联动，投资需求产生。 根据其他大型城市出现的同类产品，其售价均会高 出同区域住宅20-30% 结合未来推盘上市时间，我司预计其销售价格在： 1.2-1.3万元/平方米左右,办公产品建议,A1产品类别一定位,办公产品建议,商务,城市智力人士首选个性SOHO,如果能层高能达4.8-5.6米

42、 预留中间层隔断层，使用面积150% 面积不宜过大，在50平方米的单元格为宜，结构可分可和， 内部空间可以自由组合，建筑外观绚丽多彩。,A1产品类别二定位,产品分析,公寓产品设计分析,A/B户型：,横向柱距：8/12米 纵向柱距：8/12米,单层面积：1253/925平米 层高：3.3米,缺点：,用标准办公楼层设计 做公寓不合适；,局部户型中有梁柱妨 碍使用空间；,单层户型单一，只有 两种户型；,A1产品建议,标准塔式SOHO 办公标准层：,柱距8X8,单层面积统一，户型可分可合， 公共空间合理，舒适度高,用户可以按照自己意愿即可做办公，又 可做居住用途。,办公产品建议,酒店公寓 特殊地段,A

43、1产品建议 服务式酒店公寓卖点： 首要卖点：小面积 引申卖点：低总价,加分卖点：优秀物业管理,办公产品建议,A1产品建议,市场通常户型设计 4.2米面宽（采光需要），8米进深（1：2比例，）,此种户型完全区别市场大多数窄面宽 大进深的户型，有着绝对舒适豪华的 空间感。 一房一厅（套内32.4平米） 功能齐全 客厅达3.3米宽幅，等同普通商品住 宅的享受 衣帽间区域功能多变化。 得房率80下建筑面积40.5平米 得房率70下建筑面积46.28平米 面积控制在4050平米以内， 可以得到高性价比的总价范围。,A1产品建议,优秀户型设计,复式一房一厅（套内60平 米）,功能空间更完整、更丰富 客厅达

44、3.3米宽幅，动静分离， 小面积大空间的复式享受 部分区域功能可自我划分。 得房率70下： 建筑面积约70平米 面积控制在8575平米以内，可享受功到能齐全优于平层住宅的复式房。,A1产品建议,优秀户型设计,楼道错开设计，避免大通道，保证住户的居 住私密性，可运用于酒店式公寓产品，最大 限度的保证更多户型的通风采光。,办公产品建议 A1产品建议 非板式酒店公寓标准层： 标准塔楼平面设计，结构简单 户型分割丰富有利销售 比板式有着更好的私密性 楼道错开设计，避免大通道 保证通风采光，保证私密性,建议一：,合并两栋办公为一栋，单层面积达1800 平米左右，更凸显标志性，易形成高档 楼宇的形象。,建

45、议二：移动2号、1号办公及1号 办公商业向北，降低办公楼结构对 商业结构空间的影响。,1号楼,2号楼,办公产品建议,办公规划建议,办公产品建议 办公规划建议:,1、酒店有五星酒店进行托管，可采用售后 收回经营权，利用五星酒店效应和形象带 动拉高中区、低区的售价和销售速度； 2、酒店托管层也可以采用经营后销售，基 于五星酒店良好的经营基础上从而拉高未 来的售价，获得更高的收益； 在同一个楼层中从低到高分布不同类别投 资产品，属于城市首创，有区别其他项目 同类产品销售手法单一，从而凸显卖点；,酒店托管层 22-28F 服务公寓层 15-21 SOHO层 4-14F,PART.5,一期商业开发建议

46、各地块商业定位 商业规划建议 商业售价建议,办公商业、,住宅商业,各地块商业定位 A1、C1商业定位： C2商业定位：,商业规划建议 C2商业建筑问题：,进深 33米 上落 住宅 单层 大平层,分割单铺进深太深， 单铺面积过大 住宅结构影响商铺完 整的利用空间 适合大业态布臵或者 室内商业街，只能做 内部室内店铺分割,商业规划建议,C2商业建筑修改建议一：不改变商业形态,生鲜超市进行竖向布臵,123号楼向西移动,尽可能少破坏商业空间,注：移动后是否满足光照等技术要求， 需要设计院进行处理,社区商业 商业中心,商业业态定位,社区商业中心：三大基本、主力商业功能 服务 （主）,金融 电信 中介 洗

47、衣 美发 保健,餐饮 （次）,面包房 快餐 咖啡馆 中餐,零售 （次）,服装,儿童,便利店,水果店,商业业态定位 C2商业业态定位：不改变原有商业设计下业态定位,业态：生鲜超市 （单层1000平米共3层3000平 米） 业态：静态生活馆 （单层4000平米共2层8000平米） 以银行、美容、美发、电信、零售为主 业态：动态生活馆 （单层4000平米共2层8000平米） 以轻餐饮、便利店、亲子中心、健身馆）,比例 30-42% 15.7% 10-15% 15-20% 18-20%,业态 银行 电信 美容 超市 零售 轻餐饮 咖啡馆 亲子中心 健身馆,面积 800- 1000 2-300 500

48、3000 1500 1500 500 1000 2000,C2商业业态定位：改变原有商业设计下业态定位,把商业南北向开出内街，在2号住宅可进行移 动情况下，做成商业街形式，既可形成丰富、 时尚的街区，又有利于销售。 铺位分割建议：可分成9X9或者,9X4.5的铺位分割；,业态定位建议：外街设1F和2联动业态-轻餐 饮、银行、电信、零售等； 内街1F设零售、美容、美,发、轻餐饮等；2F设健身、亲子中心、儿童培 训等；,商业规划建议,商业规划建议,产品体系设计原则： 可销售型的街区模式, 体现街区精神，主要以商铺为主的商业街区形式，街区设 计要富 于变化的，饶有趣味，并能够提供参与的、体验的、 自

49、由的、多元化的消费及休闲环境；, 多做小铺，并使每个商铺充分能够体现所规划街区的带来 的商业 价值；, 所有的商铺全部临街，使街铺面积最大化；, 特殊业态的商铺应考虑相应的配套设施，如排油烟设施、 污水处理环保要求等；, 原则上以小铺为主，沿主道的中段和各入口端头，可设计 成由各单元可组合的大铺，以供主力商家和品牌店的入驻。,景观规划：,商业街区营造首个生态商 业概念，让消费者臵身其 中是一种享受，产生再来 的欲望。 利用商铺顶部开辟少量绿化空间，局部增加三层商业，增加商 业面积并提升消费乐趣,商铺门口的绿化,商业规划建议,商业规划建议,外街商业落位示意：,打造以餐饮、休闲、精致生活配套为一体

50、的生活时尚街区！,内街商业落位示意：,商业规划建议,内街2F商业落位示意：,商业规划建议 A1、C1商业建筑问题：,50米 绿化带 办公 核心筒,西向临街50米绿化带影 响商业展示面，没有直 接入口； 办公结构影响商铺完整 的利用空间；,商业规划建议,建议： 绿化空间不以满铺绿化，绿化以矮的 灌木植被铺设； 商业一层和绿化间有台阶差，提高商 业展示面； 转角处做出局部小广场，能显露出商 业体形象；,广场1,广场1 好的临街展示面商铺可以设臵一定比例零售及咖啡 馆类业态提高租金或便于销售。,商业规划建议,建议一：减少商业43米得宽度，放长商 业长度，使得商业有更大沿街面，从而 可以设臵高价值零售

51、等业态；,商办商业业态计算依据,A.商务快餐：按照甲级写字楼标准人均办公面积10，90%人员有就餐需求，人均占用餐,饮面积0.5，分2频次就餐计算。未来纯商务配套部分的商务快餐面积应为：,84175/10/人 90% 0.5 2频次 = 7575.75 B. 金融服务：银行1个营业所，按常规面积500计算，,C.商务商业：咖啡厅1个，按常规面积折中值350计算，,D.商务服务：票务、快递、干洗等其它服务：,略计 300,商务配套需求总面积为：7575 + 500+ 350 + 300 = 8725（约9000）,占商办商业总量45%。,商业业态建议,商业业态建议 商办商业业态计算依据,住宅商业受