北京双建花园项目产品.ppt

1、CBD最具有居住价值的花园社区,我们的项目定位,How to do？,项目物业发展建议,项目物业发展建议的前提条件,所有建议将严格按照本项目的定位以及目标客户的价值取向给出； 为了保证项目开发进度，必须保持现有规划以及建筑单体的外轮廓线不变； 考虑周边现有建筑物对本项目的遮挡，在遮挡部位采光受限的地方摆放小户型； 除规划有一栋东西向楼座D栋之外，其它三栋楼单体进深极大，出现较多小户型在所难免； 目前规划方案中仍有一些细节为写字楼的设计思路，将进行改进。,产品建议的几大重拳出击,CBD最具居住价值的花园社区,户型设计具有竞争力和新意,强化区界感，体现私密性和居住品质感,园林面积（绿化率）达到区域

2、高点,园林设计应遵循的几大原则,在现有规划条件下，尽可能扩大园林面积； 社区内绿化无处不在； 做足园林的差异性，体现不同主题； 强调园林的参与性，体现居住价值。,园林规划调整建议增加园林绿化面积提高绿化率，体现CBD稀缺价值，凸现本项目优势,小区现有的内外道路除主出入口以及必要的消防通道外，其余的改为步行尺度，增加绿化面积,下沉广场取消、增加覆土面积，使其面积计入绿化面积,尽可能取消社区内的地上停车位，保证人车分流和安静的居住氛围，扩大绿化面积,原则一：尽量提高绿化率,少量底层外廊道或部分架空 低层屋顶绿化 每层电梯大堂绿化,立体绿化和空中共享空间： CBD土地寸土寸金，物业通常的做法是向空中

3、创造共享空间，政府往往是支持与鼓励的。,园林无处不在全方位立体绿化,原则二：园林空间设计体现活性、立体绿化,每层电梯大堂绿化,园林主题建议以生活为主题,通过增加园林面积以及划零为整，可以使社区出现3个彼此相联又相互独立的园林，可具有不同主题，来满足不同居住者的休闲需求。,原则三：园林主题体现差异性,1,2,3,增加园林参与性设计儿童游戏娱乐空间，与孩子的欢愉方式相关,目标客户非常注重孩子成长空间，孩子交流空间、游戏空间的安全性。 儿童空间首先成全的是父母。,原则四：园林参与性、人性化,孩子在小区里任何空间都能享受安全的“撒野”的权利，即使不在父母的视线之内。,产品建议的几大重拳出击,CBD最具

4、居住价值的花园社区,户型设计具有竞争力和新意,强化区界感，体现私密性和居住品质感,园林面积（绿化率）达到区域高点,户型设计应遵循的几个原则,综合考虑项目定位、市场反应和本体条件，合理确定户型面积区间和比例； 最大限度发挥园林景观价值； 通过创新，增加产品附加值。,原则一：合理确定面积区间和配比,前提1：项目定位最具居住价值；,前提3：CBD周边住宅类公寓户型配比模式；,前提4：市场销售情况分析；,前提2：项目自身规划限制；,物业发展建议 户型建议方案（表内面积均为销售面积）复合驱动模式,理念： 户型配比及面积选择契合自身资源等级，市场表现良好。 外部资源（城市资源、景观资源、涉外程度等）成为影

5、响户型配比模式选择的关键因素，本项目选择复合模式。 市场类似项目市场表现和客户需求成为影响户型面积选择的关键因素。,产品定位 户型建议方案,进深比较大，层数有变化，为解决大面积户型北面采光问题，建议做采光井空中花园,理念： 户型排布中充分分析价值分布，将规划限制条件对项目的不利影响降至最低。 内部资源（日照、园林、朝向等）成为影响价值分布的关键因素 尽量匹配居住价值和CBD城市价值体系，同时结合目标客户对不同户型的需求,原则二：最大限度发挥园林价值,阳光房使小空间与外界沟通感知更直接，增强室内的自然感光和观景效果，提升居住的舒适性。,创新点：空中内庭院,说明：入户花园的升级版。通过一个空间使多

6、个空间共享阳光、景观，更具空间的层次感和舒适性。常见于大户型。,原则三：在内部空间尺度上进行产品创新,建筑外框线已定，平面空间调整余地不大； 解决项目进深较大的设计难点； 与周边竞争项目形成绝对差异化；,户型创新点1：宽厅、高厅设计,说明：扩大人们普通的尺度感觉，产生较强的视觉冲击力，提高居住舒适性。常见大户型中，高厅设计在一些中小户型结合赠送夹层设计,宽厅设计，享受最大景观面宽,宽厅空间,高厅空间（3米9、4米5、6米）,B,B,4.5米 4.5米,C,C,3米,3米,3米,楼层结构示意,户型创新点2：错层跃式,说明：提供一种空间上的变化，强调户内公共区域与私密空间的区分，提供给住户一种更富

7、趣味的居住情景和尊贵感。跃式适用于大户型，错层复式在中小户型中都可用。,跃式户型,错层空间 （送面积或打造空中TH的复式空间）,产品创新点3：夹层空间,说明：赠送整层小于2米2的空间，但此空间相对压抑，因此常见于小户型中。,产品建议的几大重拳出击,CBD最具居住价值的花园社区,户型设计具有竞争力和新意,强化区界感，体现私密性和居住品质感,园林面积（绿化率）达到区域高点,区界设计应遵循的几个原则,社区围墙设计强调视线的绝对阻隔； 进入社区从“私家路”开始。,绝对造成视线阻隔，与周边环境区隔！,造场攻略一：社区围墙,“造场”道路是建立区域识别地图的重要道具,造场攻略二：道路的区隔,道路 与周边相区

8、别的颜色； 铺装带有标志性线条或 LOGO； 道路节点标示； 行道树及植物绿化形成的柔性区隔。,回家的路，分出高下,在CBD拥有一段值得自豪的私家道路，哪怕就只有短短的一段,本项目的市场价值初步判断,项目可实现的价格及销售速度,销售价格：整体实现均价为16000-18000元/平方米； 总销售额：17-20亿元 销售速度：30-45套/月； 销售周期：15-18个月,THE END,附件：其它产品建议,其他须注意的问题,常规问题,精装修,公共空间,配套,物业管理,精装修关注业主需要，完善使用功能,精装修,为什么选择精装修：北京高端公寓的重要价值点，关注业主需要，提升项目品质。精装修示范样板房：

9、提供不同装修风格选择，弱化户型的不足，充分凸显户型亮点精装修工程样板房：打消客户对精装修的质量顾虑，以最朴素、最真诚的手法打动客户，促成成交 。,提供可由客户自选的2-3种精装修风格，满足客户不同需求偏好。,精装修北京高端公寓的重要价值点,针对客户关注价值特质,集中资金投入在易被客户感知和判断并明显产生价值感的细节,在客户看得见，摸的着，用的到的非普遍消费品上进行突破。 集中张显品质，全部使用世界顶级品牌,橱柜：德国poggenpohl,厨房电器: 意大利 德国,70-90平米样板间：简约现代风格,102-140平米两房样板间：舒适现代风格,140160平米三房样板间：温馨典雅风格,14016

10、0平米三房样板间：奢侈豪华风格,创新价值点展现充分展示产品“增值元元素”，让消费者心动,进口名牌电梯 阳光生态电梯厅/大堂,电梯厅的自然采光通风,集中大堂的装修档次高,阳光生态大堂,进口名牌电梯,公共空间装修体现物业档次,公共空间,地中海式园林,会所体现品质服务，为居者提供高档次的交流平台,功能齐全，充分考虑业主生活需求 健康中心：包括健身室、桌球室、壁球室以及游泳池、按摩室。 休闲中心：影音厅中西餐厅，酒吧咖啡厅等,会所，不再是冰冷的建筑物，而是志趣相投的人进行聚会、交流，分享生活中点点滴滴喜怒哀乐的平台。,配套：会所,高品质物管以精诚服务，创精彩生活,物管超值-聘请名牌物管公司或顾问,物业管理建议,物业管理：优质服务保障,物业管理建议,建议：酒店式“礼宾部”取代传统的“管理部”，业主只需通过电话直线，服务职员随时提供帮助,服务内容：家居设计及装修、家居清洁、洗衣服务、报刊杂志送递服务、邮寄、安排速递服务、定购