资产评估学原理(周友梅胡晓明主编)第二章_资产评估的目.ppt

1、第二章 资产评估的目的、假设与价值类型,Page 2,目 录,第一节 资产评估的目的,Page 4,资产评估产生于生产要素需求依靠市场配置的时期，计划经济时期不需要资产评估。,Page 5,第一节 资产评估的目的,资产评估的目的即估价结果的期望用途。它总是由资产评估的特定经济行为所引起的。一般来说有一般目的和特定目的，或者广义和狭义之分。,资产评估目 的,估价价值类 型,评估方法,决定,制约,6,资产评估的一般目的和特定目的,（）资产评估的一般目的 资产评估所要实现的一般目的，是估算资产在评估时点的公允价值。 中国财政部在2006年2月15日发布的企业会计准则基本准则中，将公允价值定义为：“在

2、公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。”,“都是公允价值惹的祸”？,2008年10月3日，美国国会投票通过2008紧急经济稳定法案，其中建议美国证券交易委员会（SEC）暂停采用公允价值会计准则，并授权SEC在该法案通过之日起90天内向国会提交关于是否暂停采用公允价值会计准则的研究报告。10月4日美国众议院通过了大规模金融救援方案，并授权SEC暂停按市值（公允价值）计价的会计准则（FASB157号）。 10月7日， SEC任命副首席会计师James kroeker 为项目负责人，开始根据救助法案，对公允价值会计准则进行调查。,在欧洲，2008年10月8日，欧盟金融监管

3、机构表示，应该允许区内银行立即停用公允价值，以减轻金融危机的冲击。10月15日，欧洲议会和欧盟成员国政府决定修改现行准则中有关“市值”计算资产的规定，允许金融机构将违约风险考虑在内对其资产进行估值，避免减记资产，“放大金融危机”。,国际会计准则理事会（ IASB ） IASB和财务会计准则委员会(美国，FASB) 联合成立了金融危机资讯组（FCAG），以在国际范围内协调处理因全球经济危机所产生的财务报告问题。曾被称为“代表未来计量方向”的公允价值，一夜之间成为众矢之的。,公允价值加剧金融危机的作用机理： 1、公允价值计量引起银行收益和资本波动性增加 2、公允价值计量削弱了银行平滑经济冲击的功能

4、 3、公允价值计量降低了银行流动性转换功能 4、公允价值计量计量不能真实反映金融资产的真实价值。,导致该法案出台的主要原因是：2008年金融危机，美国金融界有一种声音认为：公允价值计量恶化了金融危机，在危机中“落井下石”，成了加剧危机的“帮凶”，以公允价值计量加重了危机中企业的损失、造成了企业利润的大幅波动、严重打击了投资者的信心。美国和欧盟都相继要求暂停使用公允价值。,截至2008年10月24日中国平安投资欧洲20大保险公司之一的富通集团的238.74亿在短短的10个月按公允价值反映不足10亿，缩水接近100%。2012年平安索赔比利时政府，专家称追偿前景不乐观。 中信富泰，这家一向稳健的香

5、港蓝筹公司因两位财务高管“越权”购买澳元衍生品亏损57亿（按公允价值计价），事后其辩解“看到澳元不断升值，为了提高外汇存款收益”而好心办了坏事？,2007年美国金融机构通过自己信用水平的下降居然获利120亿美金；因为债券价格下跌引起负债价值减少而在2007年前三个季度记录40亿美金收入的美林证券也不得不在自己的官方网站上表示如果要获得更加有意义的同比结果，投资者应该从一季度的收入中减去21亿美元。,伊利股份在修订2007年报公告称：,原股份支付的会计处理为：2007年应承担的股份支付费用为554,212,500元，2006年追溯调整的股份支付费用为184,737,500元。 现股份支付的会计处

6、理调整为：2008年应承担的股份支付费用为274,069,469.18元，2007年应承担的股份支付费用为459,819,229.45元，2006年追溯调整的股份支付费用为5,061,301.37元。 期权授权日公允价值总额为738,950,000.00元，其中首期25%部分2006年承担2,024,520.55元，2007年承担182,712,979.45元；其余75%部分2006年承担3,036,780.82元，2007年承担277,106,250.00元，2008年承担274,069,469.18元。,伊利牛奶公司问题,伊利没有公布期权的公允价值计算过程，一般认为期权价值由两个基本部分构

7、成：内在价值和时间溢价，影响期权价值的因素包括股票的市价、执行价格、到期期限、股票价格波动率、无风险利率、期权有效期内预计发放的红利等。由于行权日不同，即等待期不同，伊利将首期25%及其余75%股权公允价值等价，这样计量股票期权公允价值是不对的，应该区分了不同行权时点的期权公允价值差异 。,上市公司应用公允价值案例分析,ST长控(600137)因债务豁免形成2.71亿元的收益，以每股收益4.726元位居每股收益第一，2005年4月股改停牌长达4月的sT长控，复牌后上演神奇暴涨，复牌当日上涨850，股价最高曾达85元。从公司季报看，一季度实现的净利润2.87亿元，既没有确实的现金流入，也不能向股

8、东分配，所谓每股4元的收益对每股实际现金流并无太大意义。不明就里的投资者在跟风买入后很有可能会遭遇巨大损失。,（）资产评估的特定目的,资产转让；企业兼并；企业出售；企业联营；股份经营；中外合资、合作；企业清算；担保；企业租赁；债务重组；引起资产评估的其他合法经济行为。,18,1.资产评估特定的全过程，不仅是某项具体资产评估活动的目的贯穿于资产评估起点，同时也是资产评估活动所要达到的目标。 2.是界定评估对象的基础； 3.对选择资产评估价值类型具有约束作用； 4.在不同时期、地点及市场条件下，同一资产业务对资产评估结果的价值类型的要求也会有差别。,资产评估特定目的在资产评估中的地位作用,Page

9、 19,狭义的资产评估目的指产权变动、资产流动时的评估,广义资产评估的目的泛指各种目的，包括法令评估和非法令评估,评估目的,资产评估目的的广义与狭义,Page 20,Page 21,森林资源资产抵押贷款评估项目案例,据了解，重庆市北碚区计划用10年时间，投入16.5亿元新造林16万亩，改造低效林24万亩，力争2017年全区森林覆盖率超过46%，建成森林城市。但钱从哪里来？ 经研究后，北碚区政府出资成立了重庆森茂林业投资有限公司，将其辖区内观音峡林场、茅庵林场收归旗下。,2008年7月2日，重庆森茂林业投资有限公司以森林资源为抵押物，向中国农业发展银行重庆市分行申请中长期贷款3亿元，贷款期限为1

10、0年，执行人民银行同期同档次基准利率。经过辽宁铭威森林资源资产评估有限公司评估，观音峡林场、茅庵林场两片面积达2237.8公顷的马尾松林价值7.4亿元。 10月10日，重庆森茂林业投资有限公司从农发行重庆分行领到了1亿元贷款，明年，还有一笔2亿元的贷款将到达公司账户。,Page 23,房地产公司纳税评估案例,XX市某房地产有限公司成立于1999年，注册资金1000万元，登记注册类型为有限责任公司,位于滨江大道555号,主要经营范围是：房地产开发及销售、水电安装等，该公司2002年开发项目是家园，建筑面积5万平方米，2004年峻工后销售情况良好，2005年12月市稽查局进入该公司，对家园的税收进

11、行了清算，当期应征税款已全额入库。2006年该公司开发的商住楼及门面已处在扫尾阶段，销售额骤减，2006年帐面销售额2362095.2元，缴纳地方各税300585.4元。,2007年2季度，按照市局工作安排对各类房地产开发企业包括建筑安装等关联企业开展专项纳税评估工作，根据相关资料及税收管理员日常所掌握的信息，经过评估小组的认真分析、筛选，最后确定XX市某房地产公司为本期专项纳税评估对象。该公司2006年度申报缴纳的地方各税30万元,税收收入有逐月下降的趋势，缴纳的税收从2004年平均每月近30万元，下降到2006年的每月2.5万元。针对案头分析疑点，评估人员初步判断该公司缴纳的税费可能存在异

12、常。,Page 25,鉴于对XX市某房地产公司年度财务指标异常情况，经批准，将XX市某房地产公司确定为评估对象，并同时决定进一步对该公司2006年申报的相关资料以及从江西地税信息管理系统获取的信息数据进行了细致的审核分析和数据对比。最后确定疑点为:该公司缴纳的销售不动产营业税、企业所得税、土地增值税可能未缴足，因此有必要进一步核实该公司是否有漏缴税款的行为。,Page 26,国务院国有资产监督管理委员会令第12号,第六条 企业有下列行为之一的，应当对相关资产进行评估： （一）整体或者部分改建为有限责任公司或者股份有限公司； （二）以非货币资产对外投资； （三）合并、分立、破产、解散； （四）非

13、上市公司国有股东股权比例变动； （五）产权转让； （六）资产转让、置换；,（七）整体资产或者部分资产租赁给非国有单位； （八）以非货币资产偿还债务； （九）资产涉讼； （十）收购非国有单位的资产； （十一）接受非国有单位以非货币资产出资； （十二）接受非国有单位以非货币资产抵债； （十三）法律、行政法规规定的其他需要进行资产评估的事项。,Page 28,第二节 资产的价值类型,一、资产评估的价值类型：概念与作用,价值类型：资产评估价值的质的规定性，每一项评估价值的具体价值尺度。资产评估结果的价值属性及其表现形式。,根据国际资产评估委员会的观点： 市场价值（market value basis

14、of valuation） 非市场价值（valuation basis other than market value）,Page 29,价值、价格和成本,价格为取得一项资产所花费的实际货币量 成本为创建一项资产所必需的生产要素的货币价值,Page 30,某市有一座新修大桥，三名市民参观的时候分别说了什么？,甲说：“ 这座桥价值1000万元，因为我参与建造过这座桥，它整整花了1000万！” 理财师乙说：“ 从理财观点来看,如果这个桥以后收取过桥费的话，那么20年收益现值至少1200万！” 市民丙说：“ 呸！再值钱我也不买，对我来说就是一文不值” 三个人谁的评估值最合适？,确定价值类型对资产评估

15、的作用,、价值类型是影响和决定资产评估的重要因素 、制约资产评估方法的选择 、明确价值类型，可更清楚地表达评估结果，避免评估报告的误读,32,关于资产评估中的市场价值与市场价值以外的价值,市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。 市场价值以外的价值是指不符合市场价值定义条件的资产价值类型，它是一系列不符合资产市场价值定义条件的价值形式的总称或组合。 在资产评估实务中使用频率较高的市场价值以外的价值类型主要有： 在用价值、投资价值、清算价值、残余价值,33,二、资产评估价值类型的分类,（一）以资产评估的估价标准形式表达的价值类型，具体包括： 重置成本

16、收益现值 现行市价（或变现价值） 清算价格,（二）以资产评估时所依据的市场条件、被评估资产的使用状态以及评估结论的适用范围划分,市场价值 市场以外的价值,Page 35,2）适用对象： 从资产业务看： 适用于正常的产权变动类资产业务 从评估对象看： 被估资产是可在公开市场上出售的资产。即指 资产一 般应具有独立功能，可单独交易，并且有 一定的通用性。 评估市场价值的方法：市场比较法、收益法、成 本法。,市场价值标准（公开市场价值标准） 1）含义：资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下的价值,案例,市场价值消除电荒 官员称有赖于“煤电运”市场化改革 山西交易中心初现价格发现功能煤电市场化 周小

17、川：中国利率市场化改革正在加快实施,Page 37,非市场价值（非公开市场价值） 1）含义： 指不满足市场价值成立条件以及满足市价成 立条件， 但只能在非公开市场条件下实现的价值。,2）适用对象： 从资源业务看： 属于特定评估目的（主要指非正常产权变动或非产权 变动）,从评估对象看：,属于 特殊评估 对象,非经营性资产 非竞争性资产 特定地理位置的资产,商誉 专用资产,有限市场资产,无法单独在公开市场出售,案例,清算价值投资价值回顾吴英案始末 清算价值湖南集资34亿案主犯被执行死刑 类吴英案引争议 投资价值李嘉诚再卖资产：淡马锡闪购屈臣氏25%股权 投资价值盘点2013年互联网的那些并购案 2

18、0140410,（三）从资产评估前提假设的角度划分,公开市场价值 持续使用价值 清算价值,40,（四）按引起资产评估的经济行为划分,这种标准，也就是资产业务的性质或资产评估的特定目的 这样划分的价值类型，具体包括：抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、交易价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值等。,（五）按资产评估在会计业务中的运用划分,重置成本或净重置成本 可变现净值或公允价值减去处置费用后的净额 现值或预计资产未来现金流量的现值,Page 42,三、资产评估中常见的价值类型,（一）公允市场价值（fair market value) 指资产在评估基准日的

19、公开市场上的交易价格,买卖双方地位平等 有充分的时间收集信息 有理智的经济人 自愿成交 买卖双方均是正常交易的当事人,Page 43,（二）投资价值（investment value）,指某项资产相对于某个特定购买者（或所有者）的价值 对不同的潜在购买者而言，同一资产的投资价格可能不同。因为资产的投资价值主要取决于其获利能力，而一项资产的获利能力不仅取决于该资产本身的状况，而且与投资者的操作行为即价值创造直接有关。,Page 44,（三）账面价值（book value）,指资产的账面原值减去累计折旧，或账面价值减去负债（对企业而言）。 资产的账面价值具有客观性和可审计性，但却不能直接成为资产评

20、估的依据。 原因： 财务报告中的资产是以历史成本计价的 企业资产负债表上并不包括全部有价值的资产、可能的负债项目，也不考虑权益资产的成本。,Page 45,（四）内在价值（intrinsic value） 指资产预期创造的未来现金流的现值。,对于能够在市场上交易的资产，若市场是完善的， 公允市场=内在市场,内在价值缺乏客观性和可审计性，但却是投资决策时考虑的主要因素。,内在价值与市场价值,Page 46,（五）重置价值（replacement value）,指在现时条件（市场、技术）下，获得与被估资产同等功能的处于在用状态的资产所需耗费的成本，又称为折余重置成本。 一般在非市场和有限市场条件下运用。,Page 47,（六）清算价值,指企业停止营业，变卖企业所有资产减去所有负债后以货币形式存在的余额。 强制清算与有序清算 与公允市场的区别： 1、买卖双方地位不平等 2、没有充足的时间询价 清算价格属于非正常市价，因此评估值低于正常市价,Page 48,（七）在用价值（value-in-use）,指属于企业组