文志敏房屋登记案例解析

1、房屋登记案例解析 行政、协助执行案例,第一部分 行政案例,一、善意取得制度 不动产善意取得的构成要件，物权法第106条： 一是出让人无处分权， 二是买受人为善意， 三是合理价格转让， 四是按照法律规定已经进行不动产物权变动登记。 提示： 根据物权法关于善意取得制度的规定,登记人员应当了解善意取得制度，正确区分民事和行政的法律关系，结合物权法第21条关于申请人及登记机构赔偿责任的规定，登记过程中应尽到合理、审慎的审查职责，避免登记错误承担相应的责任。,案例情形： 使用虚假资料：包括伪造身份证明、委托书、公证书、司法文书等 真假证件掉包，使用“真证假人” 对申请资料进行变造 隐瞒事实，骗取公证机构

2、出具与事实不符的公证文书：遗漏共有人、继承人等 内外勾结：申请人与登记机构公证人员勾结，错误登记,二、合同备案与预告登记 1、除当事人之间有约定外，备案并非预售合同生效的条件。 2、预告登记的办理以合同备案为前提。 1、预告登记以双方约定办理为前提，原则上应双方申请 2、基于物权协议 3、在特定情况下单方申请：即预售人未按照约定与预购人申请预告登记的，预购人可以单方申请预告登记。,三、未成年人的继承权放弃问题 最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见第八条规定：“法定代理人代理被继承人行使继承权、受遗赠权，不得损害被代理人的利益。法定代理人一般不能代理被代理人放弃继承权、受遗赠权。明显损害被代理

3、人利益的，应认定其代理行为无效。” 1、法定继承的，持“继承权公证书” 2、遗嘱继承的，“遗嘱公证书”和“遗嘱继承权公证书”或“接受遗赠公证书”。,四、测绘类案件 提示：根据房产测绘管理办法第18条的规定，登记机构对测绘成果的审核职责： 1、测绘单位的资格 2、测绘成果的适用性 3、界址点的准确性 4、面积测算依据、方法与内容进行审核。 即登记机构对应用于房屋权属登记的房产测绘成果负有审慎、合理的审查责任。,五、行政委托 根据行政诉讼法第25条的规定，行政机关委托的组织所作的具体行政行为，委托的行政机关是被告。 房屋登记机构下属的事业单位，接受房屋登记机构的委托，从事具体的登记业务，不具有独立

4、作出具体行政行为的主体资格，其行为的法律责任和法律后果由委托单位承受。根据最高人民法院关于执行若干问题的解释第一条：重复处理的行为不属行政诉讼受案范围。,六、联建与房屋登记 合作开发房地产：指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产。 1、至少一方具有房地产开发经营资质，否则合同无效 2、未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。 区别：民法通则规定的法人联营： 1、联营组成新的经济实体 2、共同经营、不具备法人条件 3、各自经营，权利和义务由合同约定，各自承担民事责任。,识别名为合作开发

5、，实为转让、借款、租赁等 提供土地使用权的一方不承担经营风险，只收取固定利益的，应认定为土地使用权转让。 合作合同约定提供资金的一方不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖。 合作合同约定提供资金的一方不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。 合作合同约定提供资金的一方不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁。,七、集体土地上房屋登记 1、“先地后房”原则 2、房屋测绘报告或者村民住房平面图 3、申请人身份特定： 初始登记的需提供申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明；转移登记应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料，受让人

6、不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，房屋登记机构应当不予办理。 4、登记簿和房屋权属证书上注明“集体土地” 5、补发集体土地村民住房的房屋权属证书、登记证明前，房屋登记机构应当就补发事项在房屋所在地农村集体经济组织内公告 6、转移登记特殊要件：宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明,第二部分 协助执行案例,一、接收协助执行类法律文书时的要件 1、执行人员的身份证明： 双证：工作证和执行公务证 2、执行生效法律文书 生效法律文书和协助执行通知书 （1）查封、预查封裁定书和协助执行通知书 （2）执行裁定书和协助执行通知书 3、执行文书送达 （1）直接送达（2）委托送达 提示：协助执行文

7、书与诉讼文书的送达对象不同。另，调解书不适用留置送达。,二、协助内容 1、协助查询土地、房屋权属 查询结果由登记机构或者其所属的档案室（馆） 加盖印章；无法查询或者查询无结果的，应当 书面告知人民法院。 2、协助办理查封、预查封登记手续 查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。 3、协助执行登记、过户、注销等事项,三、房地产管理部门协助执行的职责： 1、及时办理查封或预查封等执行事项 2、不对生效法律文书和协助执行通知书实体审查 3、可以提出审查建议，但不停止执行事项 提示：负有协助执行义务的单位、机构提出审查建议，不同于民事诉讼法第202条规定的当事人、利害

8、关系人提出执行异议。, （一）查封客体 1、土地使用权和房屋所有权归属同一权利人的，人民法院应当同时查封； 2、土地使用权和房屋所有权归属不一致的，查封被执行人名下的土地使用权或者房屋。 【提示】：房屋、土地登记机构合一时，查封土地或房屋的效力及于土地使用权和地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。房屋、土地登记机构分设时，应当分别送达查封协助执行通知。未送达协助执行通知办理查封登记的，应当保护善意第三人的权益。,3、登记在案外人名下的土地使用权、房屋，登记名义人（案外人）书面认可该土地、房屋实际属于被执行人时，执行法院可以采取查封措施。 如果登记名义人否认该土地

9、、房屋属于被执行人，而执行法院、申请执行人认为登记为虚假时，须经当事人另行提起诉讼或者通过其他程序，撤销该登记并登记在被执行人名下之后，才可以采取查封措施。 4、对被执行人因继承、判决或者强制执行取得，但尚未办理过户登记的土地使用权、房屋的查封，执行法院应当向国土资源、房地产管理部门提交被执行人取得财产所依据的继承证明、生效判决书或者执行裁定书及协助执行通知书，由国土资源、房地产管理部门办理过户登记手续后，办理查封登记。,5、对国土资源、房地产管理部门已经受理被执行人转让土地使用权、房屋的过户登记申请，尚未核准登记的，人民法院可以进行查封，已核准登记的，不得进行查封。 6、人民法院对可以分割处

10、分的房屋应当在执行标的额的范围内分割查封，不可分割的房屋可以整体查封。 分割查封的，应当在协助执行通知书中明确查封房屋的具体部位。 7、对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。,（二）查封期限 人民法院对土地使用权、房屋的查封期限不得超过2年。期限届满可以续封1次，续封时应当重新制作查封裁定书和协助执行通知书，续封的期限不得超过1年。确有特殊情况需要再续封的，应当经过所属高级人民法院批准，且每次再续封的期限不得超过1年。 查封期限届满，人民法院未办理继续查封手续的，查封的效力消灭。 提示：区分民事、刑事诉讼的查封期限,（三）预查封 1、适用情形： （1）作

11、为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋； （2）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋； （3）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。 【提示】被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。,2、预查封转为正式查封 （1）预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查

12、封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。 （2）预查封的期限为2年。期限届满可以续封1次，续封时应当重新制作预查封裁定书和协助执行通知书，预查封的续封期限为1年。确有特殊情况需要再续封的，应当经过所属高级人民法院批准，且每次再续封的期限不得超过1年。 （3）预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。,（四）轮候查封 轮候查封登记的顺序按照人民法院送达协助执行通知书的时间先后进行排列。 查封法院依法解除查封的，排列在先的轮候查封自动转为查封； 查封法院对查封的土地使用权、房屋全部处理的，排列在后的轮候查封自动失效； 查封法院对查封

13、的土地使用权、房屋部分处理的，对剩余部分，排列在后的轮侯查封自动转为查封。,（五）抵押财产和查封措施的竞合 1、已抵押财产的查封 “已经设定抵押的财产被采取查封、扣押等财产保全或者执行措施的，不影响抵押权的效力。” 拍卖、变卖所得价款，必须首先清偿银行已经设定了抵押的债权，其余额部分再用于清偿申请执行人的债权。 2、已查封房产不得抵押 土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。,（六）拍卖处分房产与查封措施的竞合 通过拍卖方式处分存在抵押权的房产，按照拍卖法的规定，应提前5日通知抵押权人等有优先权益的人到场参与竞拍，一经拍卖处分房产后，其承担的担保物权自动

14、消失。 1、对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封。并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。 2、对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。拍卖已抵押登记房屋所得的价款，应当在抵押权人优先受偿后，余额部分用于清偿其他债权人的债权。,（七）房产出租与查封 1、查封前出租。承租人对该房享有优先购买权，且根据最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定第22条:“查封、扣押的效力及于查封、扣押物的从物和天然孽息。”而租金应该是属于法定孽息,所以在查封的时候效力不能及于租金。 2、查封后出租。依最高人民法院关

15、于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（法释200415号）第九条：查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。被执行人或其他人擅自处分已被查封、扣押、冻结财产的，人民法院有权责令责任人限期追回财产或承担相应的赔偿责任。,（八）未办理初始登记的房屋与查封措施 作为被执行人的房地产企业，已经办理了商品房预售许可且尚未出售的房屋，以及被执行人购买的办理了商品房预售合同备案或商品房预告登记的房屋，即便未经初始登记，也可以进行预查封。被预查封的房产可以办理初始登记。 查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告。 查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权，应当通知有关登记机关办理登记手续。,（九）法院民事判决房屋买卖协议无效，登记机构可否直接依据民事判决撤销登记 房屋登记办法81条适用问题, 1、经申请执行人和被执行人协商同意，可以不经拍卖、变卖，直接裁定将被执行人以出让方式取得的国有土地使用权及其地上房屋经评估作价后交由申请执行人抵偿债务。 2、人民法院制作的土地使用权、房屋所有权转移裁定送达权利受让人时即发生法律效力，国土资源、房地产管理部门依据生效法律文书进行