房地产投资分析9月10日

1、第2章 房地产投资的动态分析方法,1、资金的时间价值,利率 =,单位时间增加的利息,原金额,单利计息：只对本金计算利息，而对每期本金所产生的利息不再计算利息。 复利计息：不但本金产生利息，而且利息的部分也产生利息。,第2章 房地产投资的动态分析方法,1、资金的时间价值,单利计算公式、复利计息公式熟练记忆、理解。,课堂练习： 某房地产开发商向银行贷款2000万元，期限为3年，年利率为8，若该笔贷款的还款方式为期间按季度付息、到期后一次偿还本金，则开发商为该笔贷款支付的利息总额是多少？如果先期支付的利息需再计算利息（复利），则贷款到期后开发商实际支付的利息又是多少？,第2章 房地产投资的动态分析方

2、法,2、现金流量图,现金流量的概念； 现金流量图的三要素； 绘制现金流量图的基本规则： 以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期； 现金的流入或流出按公认习惯是将其代数和看成是在计息周期的期末发生； 把初始投资作为上一期期末，即第0期期末发生的，这就是在有关计算中出现第0周期的由来。,第2章 房地产投资的动态分析方法,3、资金等值计算的基本公式：,一次性支付基本公式及其公式变形 等额支付基本公式及其公式变形,课堂练习： 某家庭预计在今后10年内的月收入为16000元，如果其中的30可用于支付住房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为1

3、2，问该家庭有偿还能力的最大抵押贷款申请额是多少？,第2章 房地产投资的动态分析方法,3、资金等值计算的基本公式：,课堂练习： 某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为25万元的住宅，首付款为房价的30%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为15%，问月还款额为多少？如果该家庭25%的收入可以用来支付抵押贷款月还款额，问该家庭须月收入多少，才能购买上述住宅？,第2章 房地产投资的动态分析方法,4、名义利率和实际利率：,名义利率与实际利率的概念理解： 名义利率是一年内多次计息时给出的年利率，它等于计息周期利率与一年内计息周期数的乘积。 名义利率忽略了一年内

4、前面各期利息再生的因素，即忽略了“利滚利”； 实际利率是实际负担的利率，它是采用复利计算的方法，把各种不同计息周期的利率换算成以年为计息期的利率。,第2章 房地产投资的动态分析方法,4、名义利率和实际利率：,名义利率与实际利率的概念理解： 某笔年利率为6% 、按月等额还本付息的住房抵押贷款，其计算月还款额的月利率为0.5%，此时，年利率6%为“名义利率”，但因为是每月计算一次利息，所以借款人每年还本付息中实际支付给银行的利息，即实际利率会超过6%。,第2章 房地产投资的动态分析方法,4、名义利率和实际利率：,名义利率与实际利率的关系式：,课堂练习： 已知某笔贷款的年利率为15%，借贷双方约定按季度计息，则该笔贷款的实际利率是多少？,第2章 房地产投资的动态分析方法,5、关于结余贷款额的计算：,课堂练习： 已知某家庭1998年12月31日为购买价值50万元的住宅，申请了相当于房价70%的住房抵押贷款，期限为20年、年利率为6%、按月等额还本付息。2004年1月1日，该家庭尚未偿还的银行贷款为多少？,第2章 房地产投资的动态分析方法,6、房地产项目投资经济评价指标：,按评价指标所反映的经济性质划分 时间性指标：静态投资回收期、动态投资回收期、借贷偿还期等