房地产宏观调控与趋势分析

1、房地产宏观调控与市场趋势,陈宝存 亚太城市发展研究会 房地产分会 会长,财经评论人 亚太城市发展研究会 房地产分会会长 全国工商联房地产商会理事 全国房地产经理人联盟副秘书长 全经联研究院副院长,陈宝存简介,政 策 篇,房地产宏观调控与市场趋势,宏观调控政策,市场化发展回顾,政 策 篇,房改之前,代表性的公司： 1、中房集团： 1981年1月16日，经国务院批准组建中国房屋建设开 发公司， 是全国成立最早的房地产开发企业。 1987年11月，更名为中国房地产开发总公司。 1993年1月，更名为中国房地产开发集团公司， 并以该公司为核心组建中国房地产开发集团。 2、万科集团：成立于1984年5月

2、，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳。,房改之前,房改之前的代表性事件： 海南北海危机： 1992年，海南岛省总人口160万，房地产公司两万多家。 地价由十多万一亩涨到600多万一亩。 房价由1991年的1400元/平方，涨到1993年的7500元/平方。 数千亿的资金涌入海南。 1993年，CPI增长高达24%以上。 93年的治理整顿， 北海200亿烂尾资产 海南烂尾楼高达600多栋、1600多万平方米 闲置土地18834公顷 积压资金800亿元 四大国有银行300多亿烂帐。,98年房改,房改前的住房困局： 1978年 vs 1949年，人均住宅面积

3、由4.6平米/人下降至3.9平米/人。 中国城市统计年鉴1999年的数据，全国采样调查229个城市： 人均超过15平米的城市只有49个，占总数的21.4%； 人均超过10平米的城市有202个，占所调查总数的88.2%； 最低的城市六盘水，人均居住面积只有3.43平米。,98年房改,房改的由来： 1996年6月，朱镕基总理在国务院的常务会提出，住房建设可以成为新的国民经济增长点和新的消费热点。当时提出将房地产业作为支柱产业确实是有其历史背景的。 1997年夏天，住宅建设成为国民经济新增长点的研究课题组在北戴河召开的一个小型研讨会，成为房地产业被列为国家支柱产业的开端。 也是在这一年，我们国家经济

4、出现通货紧缩，亚洲金融危机爆发。 中央提出要促进消费、扩大内需、推动生产，而房地产业在GDP 中所占比重较大，产业关联度高，理所当然成为了拉动中国经济增长的新动力。”,98年房改,房改的由来： 1998年，个人按揭政策出台，为房地产业装上了推进器。 2000年以来，房地产投资年增长率都保持在20以上的高位 2005年，即使“国八条”出台后导致房地产市场有所降温， 全年房地产开发投资仍高达15759亿元，同比增长19.8， 占全社会固定资产投资的18。,市场化成就,截至2009年底： 城市人均住宅建筑面积约30平方米， 农村人居住房面积33.6平方米。,宏观调控政策,市场化发展回顾,政 策 篇,

5、宏观调控的动因,1998年-2008年，全国住宅均价累计上涨97%，而同期GDP、人均GDP、人均可支配收入的累计增幅均达到或超过2倍。 1998-2004年，全国住宅均价累计上涨37%，低于同期GDP等指标涨幅，而2004-2009年，全国住宅均价累计上涨79%，与同期GDP、人均GDP、人均可支配收入和居民储蓄存款涨幅基本持平。, 重点城市1998-2009年涨幅普遍低于同期GDP和人均可支配收入 1998年-2009年，北京等重点城市住房均价累计上涨150%-300%不等， 但除上海外，其他重点城市的住宅均价涨幅均低于同期GDP累计涨幅， 如北京住房均价累计上涨312%，但GDP上涨37

6、5%； 深圳住房均价累计上涨191%，但GDP累计上升432%。,上海的住宅均价涨幅尽管高于GDP涨幅，但同期居民储蓄存款累计上涨511%。 一线城市2004-2009年房价累计涨幅超出同期GDP和人均可支配收入，二线城市涨幅相对较小 天津、武汉、重庆、南京等二线城市住房均价涨幅低于同期GDP等指标。,2004年-2009年，重点城市的住房均价增速加快 北京：累计涨幅达到163%， 同期GDP、人均GDP等指标涨幅均不及90%， 仅有居民储蓄存款累计增长110%； 上海：房价涨幅高于GDP、人均可支配收入等指标涨幅； 广州：住宅均价累计涨幅虽不及同期GDP涨幅， 但高于人均可支配收入涨幅，也存

7、在一定风险。,2003年至今宏调政策回顾,自2002年开始，楼市泡沫论就一直在影响着政府决策。 2005年更是因为京沪房价的高涨引发全国房价下跌3050%的大讨论。,07年的房贷政策结合拐点论，造成了08年的整体萧条，并且对宏观经济造成了致命的影响。 从宏观经济学家、房地产专家、媒体人、普通置业者，对行业的发展都有不同的认识，激烈的争论也从来没有停止过。,2.1 2003年调控政策,2003年8月 国务院18号文， 将房地产业作为国民经济的支柱产业,2003年6月13日 121号文件拉响宏观调控警报,2003年6月13日121号文件拉响宏观调控警报,中国人民银行下发关于进一步加强房地产信贷业务

8、管理的通知。 规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。,2003年8月 国务院明确将房地产业作为国民 经济的支出产业,国务院发布关于促进房地产市场持续健康发展的通知（又称18号文件），将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展。,要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义，要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化完善住房供应政策，调整住房供应结构，增加普通商品住房供应。 加强对土地市场的宏观调控，对于高档、大户型商品住房以及高档写字楼、商业性用房积压较多的地区，要

9、控制此类项目的建设用地供应量，或暂停审批此类项目。,关于促进房地产市场持续健康发展的通知,2.2 2004年的调控政策,2004年10月 央行10年来首次宣布上调存贷款利率,2004年3月 831大限提高拿地“门槛”调控开始,2004年3月 831大限提高拿地门槛,国土资源部、监察部联合发文， 严令各地须在当年8月31日前，将协议出让土 地中的“遗留问题”处理完 毕，否则国土部 门有权收回土地，纳入国家土地储备，是为 “831大限”。,2004年10月 央行10年来首次宣布上调存 贷款利率,中国人民银行决定，从2004年10月29日起上调金融 机构存贷款基准利率，并放宽人民币贷款利率浮动区间，

10、允许人民币存款利率下浮。 金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点。 同时，进一步放宽金融机构贷款利率浮动区间。,2.3 2005年宏观调控回顾,2005年3月 国八条出台 调控上升到政治高度 （老国八条），目的在于稳定房价。,2005年3月 房贷优惠政策取消,调控涉及消费层面,2005年9月银监会212号文件收紧房产信托,2005年5月 七部委意见调控加强（新国八条）,2005年3月 房地产税改革深入,2005年10月 国税总局重申二手房交纳个税,2005年3月 房贷优惠取消,调控涉及消费层面,央行决定从即日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策。宣布取消住房贷款优惠利率； 对房地产价格

11、上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。央行此举表明，中央政府对房地产的政策调控力度进一步加大。,2005年3月 房地产税改革深入,调控触及交易环节 ，财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时表示，中国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻，问题严重，今后一段时期将重点推进房地产税改革。 国务院发展研究中心正在筛选试点城市， 将开始模拟运行，为最终出台房地产税提供决策基础.,2005年3月 国八条调控上升到政治高度 （老国八条），目的在于稳定房价。,一是，高度重视稳定住房价格； 二是，将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制； 三是，大力调整住房供应结构，

12、调整用地供应结构， 增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设； 四是，严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量； 五是，正确引导居民合理消费需求； 六是，全面监测房地产市场运行； 七是，积极贯彻调控住房供求的各项政策措施； 八是，认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。,2005年5月 七部委意见调控加强、细则出台 （新国八条）,国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部委关于做好稳定住房价格工作的意见。 要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。,2005年9月银监会212号文件收紧房产信托,2005年9月底，由银监会制定的房地

13、产信托管理文件(即“212号文”)开始下发至各地银监局。该文件全称加强信托投资公司部分业务风险提示的通知(简称通知) 通知对房地产信托发行门槛进行了严格限制。,2005年10月 国税总局重申二手房交纳个税,2005年10月11日，国家税务总局发布了关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知(国税发2005156号)，文件正式明确了个人买卖二手房，必须交纳个人税。,关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知,文件明确，在办理二手房过户时，要做到各税统管，不能只负责征收契税，其他税种如营业税、城建税、教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税也要同时进行征收。,2.4 2006年的宏观调控

14、政策,2006年4月27日 房贷利率再次上调 调控卷土重来,2006年7月6日 未取得预售许可证不得发布预售广告,2006年5月31日 国税总局出台二手房营业税政策,2006年5月24日 国六条出台,2006年7月11日 建设部出台171号 “外资限炒令”,2.4 2006年的宏观调控政策,2006年7月26日 108号文件，强制征收二手房转让个人所得税,2006年8月30日 建设部出台廉租房管理实施办法,2006年8月19日 央行调整金融机构人民币存贷款基准利率,2006年8月1日 土地新政出台,2006年9月 房地产市场整顿,2006年4月27日 房贷利率再次上调 调控卷土 重来,央行全面

15、上调各档次贷款利率0.27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调至6.39%。 这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率，此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。,2006年5月24日 国六条出台,2006年5月29日 国务院出台限制套型90/70政策。 国务院办公厅出台关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（国办发（2006）37号），人称9部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70的标准。,2006年5月31日 国税总局出台二手房营业税政策,国税总局下发关于加强住房营

16、业税征收管理有关问题的通知（国税发74号文件），对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。,关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知,2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续。,2006年7月6日 未取得预售许可证不得发布预售广告,建设部联合国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局下发166号文件关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知，要求房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销

17、售商品房。 同时加强房地产广告发布管理，未取得商品房预售许可证的房地产项目，不得发布商品房预售广告。,2006年7月11日 建设部出台171号“外资限炒令”,建设部联合其他5部委下发171号文件关于规范房地产市场外资准入和管理的意见，被业内称为“外资限炒令”，加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机构和个人购房的管理。,2006年7月26日 108号文件，强制征收二手房 转让个人所得税,国税总局发布关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知（108号文），宣布从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。,2006年8月1日 土地新政出台,国土资源局制定的招标拍卖

18、挂牌出让国有土地使用权规范和协议出让国有土地使用权规范正式施行。 规范对招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权的范围作了细化，进一步明确六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围：供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地，并建立国有土地出让的协调决策机构和价格争议裁决机制。,2006年8月19日 央行调整金融机构人民币存款基准利率,中国人民银行决定，自2006年8月19日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.25%提高到2.52%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.85%提高到6.12%；

19、 其他各档次存贷款基准利率也相应调整，长期利率上调幅度大于短期利率上调幅度。,同时，进一步推进商业性个人住房贷款利率市场化。商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.9倍扩大为0.85倍，其他商业性贷款利率下限保持0.9倍不变。商业银行可按照国家有关政策，根据贷款风险状况，在下限范围内自主确定商业性个人住房贷款利率水平。,2006年8月30日 建设部出台廉租房管理实施办法,建设部:城镇廉租房工作规范化管理实施办法出台贯彻落实国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发200637号），加强城镇廉租住房制度建设，规范城镇廉租住房管理，我部制定了城镇廉租房工

20、作规范化管理实施办法。,2006年9月 房地产市场整顿,9月12日按照国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知(国办发200637号)和建设部国家发展改革委员会国家工商行政管理总局关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知(建住房2006166号)的要求，现就房地产交易秩序专项整治活动制定工作方案。,2.5 2007年调控政策,2007年11月10日 央行年内第九次上调存款准备金率 创近年历史新高,2007年9月27日 央行出台新政 购买第二套住房 首付比例不得低于50%,2007年9月27日 央行出台新政购买第二套 住房首付比例不得低于50%, 严格房地产开发贷款管

21、理 严格规范土地储备贷款管理 严格住房消费贷款管理 严格商业用房购房贷款管理 加强房地产信贷征信管理 加强房地产贷款监测和风险防范工作,商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。,严格房地产开发贷款管理,商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对 购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。 对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.

22、1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。,严格住房消费贷款管理,商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍，具体的首付款比例、贷款期限和利率水平由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定； 对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。,严格商业用房购房贷款管理,2007年11月10日 央行年内第九次上调存款准 备金率 创近年

23、历史新高,2007年12月3日，国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁布土地储备管理办法此举旨在完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用等。房地产调控阀门进一步拧紧，整顿闲置土地将成为2008年房地产政策调控重头戏。,2.6 2008年宏观调控政策,2008年10月12日 十七届三中全会:土地或可转让抵押继承小产 权房有望破题,2008年10月28日,央行年内第三次下调利率,2008年10月12日,系列新政支持房地产,2008年9月开始的双降政策,2008年10月9日 西方央行联手降息 中国打出降率免税组合拳,08年9月开始的双降政策,受美国金融风暴的影响，央行宣

24、布从9月16起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，以及下调存款准备金率0.5%。,2008年10月9日,西方央行联手降息 中国打出降率免税组合拳,中国人民银行8日晚间宣布，从10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。央行同时还宣布了我国银行存款准备金率9年来首度下调的决定：从10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 此外，我国将从10月9日起对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税，这意味着自1999年开始实施的存款利息税将被暂时终止。,2008年10月12日 十七届三中全会:土地或可 转让抵押继承小产

25、权房有望破题,10月9日到12日，中国共产党十七届三中全会将在北京召开，关注新土改政策，土地或可转让抵押继承，小产权房有望破题。,2008年10月12日 系列新政支持房地产,从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。 从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。为加强税收优惠政策管理，要求首次购房证明由住房所在地县(区)住房建设主管部门出具。,对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住

26、房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。 下调个人住房公积金贷款利率。其中，五年期以下(含)由现行的4.32%调整为4.05%，五年期以上由现行的4.86%调整为4.59%，分别下调0.27个百分点。,中国人民银行决定自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。 加快廉租住房建设，以规范廉租住房和经济适应住房保障以及其他社会救助工作中的城市低收入家庭，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区(危旧房)改造。,2008年10月28日 央行年内第三次下调利率,从20

27、08年10月30日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率由现行的3.87%下调至3.60%，下调0.27个百分点；一年期贷款基准利率由现行的6.93%下调至6.66%，下调0.27个百分点；其他各档次存、贷款基准利率相应调整。个人住房公积金贷款利率保持不变。,再次提出房地产业是国民经济的重要支柱产业,2008年11月10日，国务院在北京召开省区市人民政府和国务院部门主要负责同志会议。温家宝总理部署了落实中央政策措施的七项工作，其中第三条提出促进房地产市场平稳健康发展，并提出房地产业是国民经济的重要支柱产业。,关于促进房地产市场健康发展的若干意见。,2008年12月21日，国务院

28、办公厅发布关于促进房地产市场健康发展的若干意见。 意见指出，加大保障性住房建设力度；进一步鼓励普通商品住房消费；支持房地产开发企业积极应对市场变化；强化地方人民政府稳定房地产市场的职责；加强房地产市场监测；积极营造良好的舆论氛围。,小结,2008年上半年四次上调存款准备金率，9月开始转紧缩为放松，4次下调贷款基准利率和存款准备金率。11月重提房地产是国民经济支柱产业、各项限制放松再放松。 伴随支柱产业重新再提，房贷利率（包括公积金贷款利率）、首付款政策，房产交易税收政策等全面放松。,2.7 2009年宏观调控政策,年末：防范泡沫扩大，遏制房价过快上涨,年初：贯彻房地产优惠政策刺激房市,年中：加

29、大土地供给，整顿市场秩序,贯彻房地产优惠政策刺激房市,1月3日，四大国有银行宣布，只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。 2月10日，继农行出台房贷细则后，工商银行开始执行购房者可享受住房贷款七折的优惠利率优惠细则，随后不久，其他银行的优惠政策细则相继出台，为楼市回暖蓄积了政策基础。,加大土地供给，整顿市场秩序,5月13日，国土部发布通知，要求各级国土资源管理部门认识保障性安居工程的重要性，扩大民生用地的比例，确保保障性住房用地的需求。 5月21日，国家税务总局制定土地增值税清算管理规程，对土地增值税清算的前期管理、清算

30、受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定。 6月10日，国土部强调“小产权房”实质是违法建筑，各地要严格依法查处大量存在的“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。,防范泡沫扩大，遏制房价过快上涨,11月10日，国土部和发改委共同发布限制用地项目目录和禁止用地项目目录，规定商品住宅用地的宗地出让面积小城市(镇)不超过7公顷，中等城市不超过14公顷，大城市不能超过20公顷。 12月9日，国务院常务会议决议，将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。 12月17日，财政部、国土部、央行、监察部等五部委公布关于进一步加强土地出让收支管理的通知，将开发商拿地首付款比例提高到五成，且分期缴纳全部价

31、款的期限原则上不超过一年。,小结,2009年房地产业经历了一个急转向上的行情。经济刺激计划和极度宽松的货币政策是支持房地产市场回暖的重要宏观背景，各级政府出台的房地产相关政策也起到了积极的作用。,10.20，12.25央行两度上调人民币存贷款基准利率,2010年 4.14新政,9.29 楼市调控新政的内容,住建部和外汇管理局联合发布限外令,上海楼市新十二条出台、房改试点准备,2.8 2010年宏观调控政策,2010年4.14新政,4月14日,国务院常务会议指出,全球金融危机的影响仍在持续,将保持货币信贷适度增长,坚决抑制住房价格过快上涨,并将加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。 4月1

32、5日,国务院出台具体措施,要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍.对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。,9.29楼市调控新政的内容,1、限购。各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度。要立即研究制定贯彻落实 国发201010号文件的实施细则。要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格施行问责制。 2、限贷。完善差别化的住房信贷政策。增加首付比例 首套30% 二套50% 三套暂停。 3、房产税将加快推出。调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。,4、切实增加住房有效供给 认真落实支持公

33、共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。 5、加大住房交易市场检查力度 依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。,9.29楼市调控新政的内容,央行两度上调人民币存贷款基准利率,央行决定自 10月20日起上调人民币存贷款基准利率。一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%； 12.25央行宣布，自12月26日起度上调人民币存贷款基准利率。一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，一年期存

34、款基准利率升至2.75%，一年期贷款基准利率升至5.81%，其他各档次存贷款基准利率均相应调整。,住建部和外汇管理局联合发布限外令,11.15住房城乡建设部和国家外汇管理局发出通知，进一步规范境外机构和个人购房管理，要求境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。,上海楼市新十二条出台、房改试点准备,1、坚决遏制地价房价上涨势头 2、首付款比例不得低于30% 3、每户家庭公积金最高贷60万元 4、实行限定居民家庭购房套数 5、做好房产税改革试点各项准备工作 6、按售价预征2%-5%土地增值税,7、动迁安置房获产权证满3年可交易 8、提高商品住房预售门槛 9、逐步放宽廉租住房准入标准 10、增加居

35、住用地供应总量 11、严格按照申报价格明码标价 12、加强房地产交易秩序监管,上海楼市新十二条出台、房改试点准备,2.9 2011年宏观调控政策,2011年1月26日 新国八条,北京限购令 京15条,十二五 保障房3600万套,2011年1月26日 新国八条,1. 强化规划调控，改善商品房结构。 2. 加大土地供应调控力度，严格土地管理。 3. 加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低 价位、中小户型住房的有效供应。 4. 完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。 5. 运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产 交行为的调节力度 6. 加强金融监管。 7.

36、切实整顿和规范市场秩序。强化法治，严肃查处违法违规销 售行为。 8. 加强市场监测，完善市场信息披露制度。加强舆论引导，增 强政策透明度。,北京限购令 京15条,自本通知发布次日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效北京市工作居住证的家庭，下同)、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证

37、明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。,五大城市限购令,十二五 保障房3600万套,保障房对未来市场的影响： 2011年，保障完成总量1000万套：棚户区改造400万、经适房220万、公租房220万、廉租房160万。部分城市限价房。 十二五期间，3600万套，十一五期间，已经完成1000万套。总计4600万套，占城镇住房需求总量的20%。中国城镇住房的自有居住率80%以上。,土 地 篇,土地供应与土地财政,一级土地开发,土地名词解释及相关法律,一二级开发成本费用,京沪出让土地的历史数据：,上海：前几年土地成交情况大致为:2003年为1500 万平方米左右；2004年300万平方米；200

38、5 年出让面积在300万平方米以上,但最终成 交只有40万平方米；此后的2006年为700万 平方米；2007年1000平方米左右。2008 年，上海住宅土地供应总量(包括含住宅的 综合用地)为277.8万平方米,而最终成交的 土地仅有170.6万平方米,流标的住宅用地 比例达38%。,北京：土地供应计划的完成并不理想。譬如2005、 2006 两年仅完成供地计划的35和59。2007 年较好，北京市土地整理储备中心在最后三个 月奋力一搏，突击完成近50年度供应量后， 终于让2007年成为北京唯一一次顺利完成土地 供应计划的年度。然而，2008年未能保持这一 良好态势，当年计划供应土地6100

39、公顷，其中 住宅用地1700公顷，实际仅供应14685公顷， 其中住宅用地9111公顷。,土地供应与土地财政,土地招拍挂制度变革,土地收支结构分析,土地收支结构分析,1999年至2009年土地出让金数据 统计数据显示，2006年全国土地出让收入达7000亿元人民币；2007年全国土地出让收入超过1.2亿元人民币；2008年土地出让收入9600多亿元人民币。 2009年，中国土地出让总收入为1.59万亿元人民币。1999年以来，中国土地出让总收入已达6.9万亿元人民币。其中多数为2004年土地出让实行“招拍挂”以来所获得。 土地出让净收益：06年约3000亿，07、08年4000亿，09年199

40、2亿。,土地收支结构分析,据统计，2009年全国土地出让收入为14239.7亿元，比上年增长43.2%。 2009年，从土地出让收入中计提的国有土地收益基金收入440.63亿元，比上年增长42.6%；计提的农业土地开发资金收入143亿元，比上年增长13.4%；市县人民政府缴纳的新增建设用地土地有偿使用费923.11亿元（其中，上缴中央财政274.94亿元，上缴省级财政648.17亿元），比上年增长44.5%；国有土地使用权出让金收入12732.96亿元，比上年增长43.5%。,2009年，全国土地出让支出总额为12327.1亿元，比上年增长28.9%。全国土地出让收支结余1912.6亿元 。,

41、土地招拍挂制度变革,土地招拍挂制度的产生与完善 土地招拍挂制度在中国的产生，最早追溯到1990年。1990年5月19日，国务院出台中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例，按照所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地作用权出让、转让制度。,1999年1月27日，国土资源部关于进一步推行招标拍卖国有土地使用权的通知要求商业、豪华住宅等经营性用地进行招标、拍卖出让，土地招拍挂制度大幕开启。 2002年7月1日，国土部招标挂牌拍卖出让国有土地使用权规定（国土部11号令）规定了土地出让方式为招拍挂。 2002年8月26日，国土部监察部等部门关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知

42、，为土地出让方式确定了似乎更为合理的招拍挂方式。,2004年3月31日，国土资源部、监察部联合下发了关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知(即71号令)。 要求从即日起就开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况进行全国范围内的执法监察，各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。2004年8月31日因此被业界称作大限。,2009年8月19日，国土资源部、监察部联合下发关于进一步落实工业用地出让制度的通知，要求各地各地严格执行工业用地招拍挂制度，要严格限定协议范围。 通知进一步细化了工业用地招拍挂和协议

43、出让政策的适用范围：一方面，凡属于农用地转用和土地征收审批后由政府供应的工业用地，政府收回、收购国有土地使用权后重新供应的工业用地，必须采取招拍挂方式公开确定土地价格和土地使用权人；另一方面，划拨工业用地补办出让、承租工业用地补办出让等，符合规划并经依法批准，可以协议方式出让。,土地招拍挂制度自严格执行的那天起，就成为地价和房价轮番上涨的推动力。实际从北京清河毛纺厂土地拍卖产生“面粉贵过面包”这一现象，土地招拍挂变革就已经摆在地方政府的台上。这也是08年限价房制度产生的基础。土地招拍挂制度，在地方政府的推动下，我们基本上单一的选取了拍卖方式。而这种方式的非理性，导致地价大幅攀升。由此，产生了与

44、申请制度。, 用地出让先预申请（勾地制度产生）： 用地预申请制度类似于香港的“勾地”制度，其主要作用在于，地方政府可以充分了解土地市场需求情况，合理安排供地规模和进度，保证推出的土地及时得到开发利用。, 2006年2月国土部发布实施的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（征求意见稿）确立了用地预申请制度，2007年的78号文也对建立该制度提出进一步要求。招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范和协议出让国有土地使用权规范于2006年8月1日起施行。 随着09年天价地频频局面，早在10年年初，改革土地单一拍卖形式的加快变革就已经开始了。, 2010年3月22日，国土资源部副部长贠小苏在进一步加强房地产用

45、地供应和监管电视电话会议上表示，为抑制部分房价上涨过快城市地价过快上涨，国土资源部准备在一线城市和部分二三线城市推行土地招拍挂制度的完善性改革工作。贠小苏说，试点城市将采取综合评标、一限多竞、暗标及限房价、竞地价等办法实现对高价土地的抑制。, 4月15日，国土资源部召开的新闻发布会上，国土资源部土地利用司司长廖永林明确表示，国土部将坚持“招拍挂”制度不动摇，他同时承认，分析现行土地“招拍挂”出让制度在公开、公正以及效率上所存在的需要完善的问题，提出指导性意见已经成为目前土地管理部门工作的重点。, 北京市国土资源局也表示，为了贯彻落实国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知（国土资发

46、201034号）文件中坚持和完善土地招拍挂出让制度的精神，以及温总理在2010年政府工作报告提出的抑制土地价格过快上涨，加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度的要求，北京市完善了商品住宅用地招拍挂出让方式。今后商品住宅用地出让将不再只是价高者得，更多采用综合条件最优者得的综合评标方式，同时进一步试点采用不设评标委员会的招标方式及限房价、竞地价或限地价，竞政策性住房面积的方式，引导企业理性拿地，抑制非理性竞价和地价房价过快增长。, 上海则在2009年迈出了探索“勾地”的第一步。2009年9月24日，位于黄浦区的外滩金融集聚带8-1商业地块成为上海版“勾地制”试点的第一幅土地。

47、仅仅9月份，上海市就“预公告”了40多个地块的土地出让信息。09年11月18日，上海市规划和国土资源管理局(简称规土局)发布了上海市国有建设用地使用权出让预申请1号公告，公告将土地范围、大小及其他规划建设要求全部明细列出，成为上海版预申请公告的标准版本。, 在国土资源部出台“国19条”后，广州市国土局随即发布的新“穗7条”所提出的建立用地预申请制度，将广州推上“勾地制”的风口浪尖。, 据中指研究院统计，目前已有成功案例的招拍挂制度新变革的方式大致如下： 暗 标：统一开标，择方案最好或价格最高者“暗标” 土地出让模式。 纯招标：出台综合评分，放弃价高者得“纯招标”土地 出让模式。 限房价竞地价：

48、价高者得，超限流拍“限房价竞地价”土地 出让模式。 预公告方式：先招后拍，价高者得，保证中标“预公告方式” 是一种先招后拍的出让方式。,一级土地开发,香港与国外模式,国内土地一级开发四种模式,土地一级开发的发展趋势,基本判断,中国香港、新加坡等城市土地基本是政府所有，因此在城市开发与建设中，城市规划的实施主要是以政府主导的方式。 英美国家的城市土地以私有制为主，城市规划的实施主要是以市场为主导，政府主要发挥“裁判”与“法官”的角色。当然，这也与这些国家的城市规划体系比较严密、细致有关。 对于旧城改造，新加坡、英国和中国香港等国家或地区，政府一般倾向于指定某一机构来统筹负责征地、拆迁和市政基础设

49、施建设工作。 其动因可能是土地一级开发成本高，各方协调难度大，同时需要更好地兼顾社会效益、生态效益，避免交给私人开发商时可能产生的短期行为。 进行二级开发时，一般允许私人资本介入。,香港与国外模式,国内土地一级开发四种模式,模式一：一二级联动开发的传统模式，由企业主导。这种模式比较普遍，近期可能存在机会，但也正是未来必须扭转的，长远来看，空间越来越窄。 模式二：完全政府控制模式，以广州市为代表。政府通过严格的计划及规划管理，完全控制熟地开发及供应市场，形成了“统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理”的“五统一”格局。完全由政府组织实施土地一级开发，仅以招标方式确定施工企业。成功的前提

50、在于广州市城市规模不太大，土地开发实施得早，操作难度小、成本低，因此政府有能力承担全部的土地开发资金。,国内土地一级开发四种模式,模式三：政府和法定机构协作模式，以上海市和苏州市为代表。由政府相关部门和政府投资成立的开发企业完全垄断土地一级开发，“一个渠道进水、一个水池蓄水、一个龙头出水”，从而达到调控土地市场、配置土地资源、实现土地增值归国家所有的目的。 模式四：政府主导、市场化运作模式，以北京市为代表。政府“抓两头”，即控制土地储备计划和供应计划；“放中间”，即充分利用社会力量实施土地一级开发。其背景在于北京市城市规模巨大，政府无法垄断一级开发市场。 对于规划能力和财政力量不太强的城市，北

51、京模式可能是比较恰当的选择。,土地一级开发的发展趋势,中国是人口大国，而且耕地和人口主要集团在东北、东部和南部的狭长地带，可利用土地资源极其稀缺，这使中国的土地管理政策和城市发展政策更接近于新加坡、韩国和日本。 对于房地产行业，中央的根本意图是引导、规范行业的健康发展，从而促进城市化进程，带动国民经济持续、快速发展，并且有利于建设和谐社会。 城市发展和房地产开发关系到国计民生，特别是住宅开发直接关系到民生，影响到社会的和谐与稳定。因此，政府必然从源头开始，在城市发展、土地开发储备、土地供应、保障性住宅开发等整个发展链条中，起到主导或调控作用，这本来就是政府的责任。,土地一级开发的发展趋势,在前

52、些年出现的混乱局面，只是因为政府的执政能力和财力尚没有达到相应水准。但是，现在各地基本都成立了土地整理储备机构，来负责土地收购、整理开发与出让。 政府只有控制了土地储备，才能控制土地供应，进而才能对房地产开发市场施加影响。也就是通过控制供应量、供应时机和招标条件，来对房地产市场进行宏观调控。从这个角度讲，土地一级开发和二级开发相分离，是未来发展的必然；一二级联动开发模式可能持续不会太久。,基本判断,外部 土地私有化问题，各界都不谈论。 各地之间没有统一的一级开发模式，北京模式可能会成为未来样板。 城市扩张和土地供应将注重节奏，处于受控状态，违规批地将被堵绝。 土地一级开发难以进行产品化运作，盈

53、利模式单一。 土地一级开发难以形成巨大的品牌影响力，需要通过二级开发来打造企业品牌。,基本判断,内部 土地一级开发需要以二级开发和经营能力为依托。 土地一级开发占用资金量大，占用期长，融资难度大，难以实现快速成长。 现阶段，一级开发和二级开发的主要任务是练好内功，建立完善的运作管理体系。,基本判断,国务院总理温家宝2011年6月8日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步加大财政教育投入工作和促进物流业健康发展工作。会议要求从土地出让收益中按比例计提教育资金。 国土资源部公开数据显示，“十一五”期间，我国共批准新增建设用地3300多万亩，土地出让收入高达7万多亿元。2008年全国土地出让总收入为

54、9600多亿元，2009年就猛升至1.59万亿元，同比增加63.4%；2010年更是高达2.7万亿元，同比增逾70.4%。,人均耕地状况,18亿亩耕地红线,占补平衡与增减挂钩,基本农田保护条例,基本农田保护责任书,土地名词解释及相关法律,18亿亩耕地红线,目前我国人均耕地面积排名世界第126位，是世界人均耕地面积的40。截止2007年底，我国耕地12173.52万公顷(18.26亿亩)，耕地年净减少。 4.07万公顷(61.01万亩)，减幅0.03。之前的几年，2006年全国耕地面积为18.27亿亩，比2005年的18.31亿 亩净减少460.2万亩。,1996年的19.51亿亩相比，12年间

55、，中国的耕地面积净减少了1.2526亿亩。 中国目前耕地面积超过1亿亩的省份只有五个，相当于减少了一个大省。 要保证18亿亩耕地守到2020年未来12年耕地转用的建设用地就不能超出2600万亩。,人均耕地状况,目前我国人均耕地面积排名世界第126位，是世界人均耕地面积的40。2008年全国人均耕地1.38亩。最低人均耕地警戒线0.8亩。 也就是说，年均净减少不能超过216万亩。,举例：,广东省的人均耕地面积现在只有04亩，是全国人均耕地的29，远低于联合国粮农组织划定的08亩的警戒线，粮食自给率不足40，年缺口达2400万吨，成为第一缺粮大省。 平原地区的农业大省河南，人均耕地1.22亩，也在

56、全国平均水平之下。同样作为农业大省的河北，2007年耕地面积为万亩，比十年前减少了万亩，人均耕地已不足4亩。而18亿亩红线中基本农田，也就是保命田竟然占了16亿亩。这也是建设用地不能依靠耕用地转用的主要原因。,基本农田保护条例,本条例所称基本农田，是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。本条例所称基本农田保护区，是指为对基本农田实行特殊保护而依据土地利用总体规划和依照法定程序确定的特定保护区域。,基本农田保护实行全面规划、合理利用、用养结合、严格保护的方针。 省、自治区、直辖市划定的基本农田应当占本行政区域内耕地总面积的百分之八十以上，具体数

57、量指标根据全国土地利用总体规划逐级分解下达。,下列耕地应当划入基本农田保护区，严格管理： 、经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地； 、有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田； 、蔬菜生产基地； 、农业科研、教学试验田。,根据土地利用总体规划，铁路、公路等交通沿线，城市和村庄、集镇建设用地区周边的耕地，应当优先划入基本农田保护区；需要退耕还林、还牧、还湖的耕地，不应当划入基本农田保护区。 基本农田保护区经依法划定后，任何单位和个人不得改变或者占用。国家能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目选址确实无法避开基本农田保

58、护区，需要占用基本农田，涉及农用地转用或者征用土地的，必须经国务院批准。,占补平衡与增减挂钩,经国务院批准占用基本农田的，当地人民政府应当按照国务院的批准文件修改土地利用总体规划，并补充划入数量和质量相当的基本农田。,禁止任何单位和个人闲置、荒芜基本农田。经国务院批准的重点建设项目占用基本农田的，满年不使用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅基本农田的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种； 年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续年未使用的，经国务院批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组

59、织恢复耕种，重新划入基本农田保护区。,基本农田保护责任书,在建立基本农田保护区的地方，县级以上地方人民政府应当与下一级人民政府签订基本农田保护责任书；乡（镇）人民政府应当根据与县级人民政府签订的基本农田保护责任书的要求，与农村集体经济组织或者村民委员会签订基本农田保护责任书。,基本农田保护责任书应当包括下列内容： 、基本农田的范围、面积、地块； 、基本农田的地力等级； 、保护措施； 、当事人的权利与义务； 、奖励与处罚。,一二级开发成本费用, 一级土地开发所涉及的税种主要有：营业税、城建教育费附加、企业所得税、耕地占用税、印花税等 详见下表：,土地交易费用,所开发土地在土地交易中心挂牌转让，拍卖成交后，以下费用在政府收到土地出让金后直接扣除： 详见下表：,