上海新江湾商业地块项目报告.ppt

1、上海新江湾商业区划项目工程报告、报告目录、一、区划分析二、经济和人口研究三、事务市场研究四、商业市场研究五、项目工程主题定位、一、区划分析、区划介绍区划分析、区划介绍，本区划位于上海市杨浦区。 杨浦区位于上海市中心区东北部，黄浦江下游西北岸，与浦东新区隔江相望，西临虹口区，北与宝山区接壤。 黄浦江的支流杨树浦港纵贯区境南北，黄浦江岸线(包括复兴岛)为15.5公里。 全区面积60.61平方公里，行政区划包括11条大街和五角场镇人民政府。 2007年底常住居民117.5万人。 杨浦区拥有杨浦大桥和大连路、翔殷路、军工路(建设中) 3条越江隧道，黄浦江下游订划中唯一的生态岛复兴岛，有开发中的新江湾城

2、。 地区内现在开通的轨道交通4、8号线，到2010年开通了10、12号线。 前几天，建了L3、L5线。 杨浦区拥有丰富的教育科学研究资源。 复旦高等院校、经济高等院校、上海财经高等院校等位于杨浦区西部，上海理工高等院校、上海水产高等院校位于杨浦区东部。 区位概况，项目工程区划位于杨浦区北部地辖区，属新江湾城大板块，毗邻五角场环岛。 江湾五角场作为上海东北城市副中心，城市功能被定位为集科学科技创新、科技中介、科学教育文化交流、商务功能于一体的科学教育特色现代服务业集聚区和市级商业中心。 新江湾城是网状生态水系中形成区域生态骨架的绿色空间与水系紧密结合，与人居空间相互渗透的高等院校校区和居住区促进

3、内共生的形成以丰富的空间和景观设施营造充满活力和趣味的居住环境。 完成的新江湾城是知识型、生态型花园城市。 本区、区位交通、道路交通南北方向本区位于杨浦区道路枢纽位置，淞沪路和中山北路高架通过黄兴路南北相通，通过杨浦大桥连接浦东。 东西方向这个区域，通过邯郸路和翔殷路，连接中山北路高架，可以直达上海市的核心城市。 五角场、本项目工程、高架桥、市内干线公路、区位介绍区划分析、区划现状和订划指标、区划4分析、项目工程区划的可视性、待施工三门路、三门路底商、区划南4S店、区划东10号线站头、三门路2007年，上海市实现年12，118亿元的地区总生产，2006 受2008年金融危机的影响，GDP的增长

4、率在过去16年间为9.7%，GDP为13698.15亿元。 2000年以来，杨浦区经济稳步快速发展。 2007年，杨浦区地辖区总产值增长20.2%，达到580亿元，超过上海各区平均值(542 )，上海各(县)中位仅次于浦东新区、闵行区、徐汇区、松江区，居第五位。 杨浦区固定资产投资，2003年至2007年，杨浦区固定资产投资额持续增加，特别是2005年增长快，2005年上升至91.3亿元，2007年，全区年固定资产投资额为113.4亿元。 2003年至2007年，杨浦区固定资产投资在房地产业的投资基本呈上升趋势，平均为60.2亿元，到2007年，年房地产投资达到85.8亿元。 杨浦区房地产投资

5、额在固定资产投资总额中所占比例呈波动状态，2003年至2006年逐年下降，2007年再次上升至75.7%。 资料来源：上海市统订年鉴杨浦区统订年鉴，经济分析产业分析人口与消费分析，杨浦区产业结构，2008年杨浦区地辖区总产值680.29亿元。第一产业产值5.62亿元，占总产值0.8，比上季度增长2.0%的第二产业产值379.46亿元，占总产值55.8，比上季度增长12.4%的第三产业产值295.21亿元，占总产值43.4，比上季度增长13.3% 杨浦区08年三次产业所占资料来源：上海市杨浦区政府2008年修订公报，知识型生产性服务业继续快速增长。 全年高附加值93.3亿元，比上年增加16.5%

6、 (近4年的对比见图8 )。 其中，广告创意设计实现增加值22.3亿元，比上年增长12.0%。 科学教育业务实现增加值55.7亿元，比上年增加17.5% (结构参照表2 )。 知识型生产性服务业完成全年10亿元地方税收入，比上年增加14.3%。 杨浦区知识型生产性服务业发展态势、05-08知识型服务业高附加值比较图、08年杨浦区知识型服务业发展态势、数据来源：上海市杨浦区政府2008年统订公报、数据来源：上海市杨浦区政府2008年统订公报、杨浦区未来产业布局、2008年1月杨浦区政府赞发两张在一带”城镇总体布局指导下，杨浦区建设一些特色鲜明的现代服务业集聚区、科技产业集聚区和城市型产业集聚区，

7、形成“一心、一城、一江、三区”产业布局。 一心：江湾五角场市级副中心一城：新江湾城国际高等院校科技园一江：黄浦江杨浦段创新创意产业基地三区：高等院校科技园特色示范区、大连路康特罗尔江路现代服务业集聚、以现代纺织业为代表的临江都市型产业集聚区。 杨浦区产业未来发展方向，杨浦区政府在杨浦区十一五产业发展实施纲要中提出，“科技、教育对地域经济增长发挥了重要的推动作用，坚持“两个优先，两个提升”的产业发展方针，建构以创新型中小科技企业集体发展为特点、以科学教育为特色、以服务经济为核心的新型产业， 经济分析产业通过人口与消费分析，分析杨浦区人口情况，截至2008年底，全区现有户籍人口108.16万人，常

8、住居民119.48万人，其中外来常住居民13.63万人。 户籍人口总数为37.80万户，平均每户2.86人年度内户籍人口为6112人，人口生育率为5.66，死亡8433人，死亡率为7.81，户籍人口的自然增加率为-2.15。 户籍人口和常住居民比上年分别增加0.45万和1.98万人，05-08年杨浦区户籍人口和常住居民对比表，资料来源：上海市杨浦区政府2008年统订公报，杨浦区高等教育资源，杨浦区内复旦高等院校，同济高等院校，上海财经高等院校，上海理工高等院校，第二杨浦区内66个国家级重点学科杨浦区有两院士44名，国务院特别津贴专门人才1747名，高等院校人民教师9000馀名，在校大学生13万

9、，博士研究生，硕士2.3万人。 其智商群的数量位于上海市的掌门人。 杨浦区社会消费品零售额，05-08年全区社会消费品零售额比较图，商品市场流通规模进一步扩大。 全年完成社会消费品零售总额185.6亿元，比上年增长13.3%。 实现批发和零售业增加值46.2亿元，比上季度增长10.8%，占第三产业增加值比重的15.6%。 住宿和餐饮行业的增加值比上年增加15.8%，为11.4亿元，占第三产业增加值的3.8%。 五角场商圈对全区消费市场的拉动和引导作用逐渐显现，市场销售增长加快，发挥了满足居民综合消费需求的作用。 商圈全年实现社会消费品零售额23亿元，比上季度增长21%，占全区比重的12.4%。

10、 截止到2008年底，全区有商品交易市场79个，年交易额740亿元，比上年增加11.9%。资料来源：上海市杨浦区政府2008年修订公报，经济与人口研究总结，1992年以来，上海经济连续15年保持两位数的高速增长。 2007年上海全年实现地辖区总产值12188亿元，比上年增长17.6%。 2007年杨浦区实现的地辖区总产值580亿元，在上海各区中并列第5位。 杨浦区固定资产投资呈逐年上升趋势，外商投资额也逐年上升。 杨浦区内的工业基础是一盏茶，2007年杨浦区规模以上(年产值500万元以上)的工业完成工业产值572.8亿元。 2007年杨浦区知识型生产力服务业和高新技术产业继续增长，成为杨浦区下

11、一个经济提升和转型的重要引擎。 以杨浦区内的同济和复旦高等院校为代表的一流高等院校及其科技园区为杨浦区现代服务业的发展提供人才、技术和信息三方面的强大动力。 2005年至2008年，杨浦区社会消费品零售总额从133.6亿元增加到185.6亿元。 五角场商圈在社会消费方面发挥了全区商业的引导和辐射作用。 三、办公建筑市场研究、上海办公建筑市场杨浦区办公建筑市场比较项目分析客户分析、上海办公建筑市场，截至2006年，全市办公产品年供应量为164万m，年产量155万m 09年的供求均达到历史最高，年供应量为191.32万方，年成交金额2003.7万方，环比比比2008年达到57.3% 上海市的办公室

12、也从05年开始上涨，09年的成交平均价格达到了历史顶点19641元/。 上海办公建筑市场杨浦区办公建筑市场由项目分析客户分析，杨浦区办公建筑市场经历了07年的疯狂，杨浦区办公室市场08年回归理性，09年下半年创造奇迹，不仅成交价高，成交面积也突破07年的记录， 达到21.76万的成交平均价格自06年以来呈直线上升态势，09年平稳，相当于08年成交平均价格15775元/m .2009年杨浦区办公市场，从供货方面来看，09年上半年几乎没有新供给，主要集中在下半年，总供给面积21.94万2009年杨浦区各大板块办公市场、供应方面，五角场大板块为10.85万方，占总供应量的50%，东外滩大板块如下：在

13、成交方面，五角场大板块依然占市场主体，主要集中在绿地HSBC、上海新纪元国际广场和上海东富国际广场的价格方面， 09年东外滩大板块成交平均价格位于21606元/地区掌门人，仅次于五角场大板块成交平均价格为18363元/。 杨浦区办公项目工程分布，本项目工程，杨浦区办公项目工程列表，主要办公项目工程分布于五角场大板块，并且地辖区位置离本项目工程最近，主要参考研究对象，五角场大板块办公项目，五角场办公市场特征：地区主要供应销售型优质5A甲级办公大楼。 区域产品售价为23000元/左右，比大柏木地区略高，但差距不大。 区域产品相对高端，整体租赁价格水平高于大柏木地区。 区域产品呈现出更多层整体的销售

14、模式，与五角场大板块所吸引的企业类型和规模直接相关。 上海办公建筑市场杨浦区办公建筑市场比较项目分析客户分析、重点案例分析绿地汇创国际、绿地汇创国际产品建设修订、标准楼层平面图、第一楼层平面图、二楼层平面图、绿地创汇国际Loft办公建筑的面积划分集中于100 200平方米的区间，最大仅有193平方米。 一个定径套的面积不大，但考虑到都是5.2层楼，可以制作隔板，每个定径套的实用面积增加50% - 70%。 绿地是国际供求和价格的趋势，09年的供给和成交面积和价格的趋势，绿地是国际项目工程的评价和借鉴，做出一盏茶的自动电梯和车位配置，使客户服务面积和车位服务面积从五角场到杨浦区居上位。 开放的生

15、态院和天花板提供了开放的办公环境。针对许多办公建筑存在的新风量不足、室内空气混浊、致病菌交叉感染、能源消费浪费等弊端，绿地创汇项目工程以节能、健康、高效为产品目标，提倡舒适和节能，使客户在办公室有清新的空气、合适的温度和便利的设施，是绿色建筑的方向该项目工程采用10多项节能新技术，如地源热泵、辐射平面空调、呼吸窗帘系统、光伏发电系统、导光筒(地下停车库自然采光)、照明自动控制、屋顶雨水回收系统、建筑监测和展示系统、3R材料应用、行为节能系统等。 案例研究创智天地坊，整个创智天地坊的版结构，创智坊位于创智天地广场以西，是来自不同地辖区的国际级设计大师所创造的一组特色建筑。 多层次的花园式建筑，创

16、造了工作、结账台、生活融为一体的空间。 创智66是区域内与传统形态不同的商务楼，拥有更多样的空间版结构，有助于企业根据需求自由分割，创造个性环境。 创智天地广场位于项目工程整体的中心，是创智天地整体的神经中枢。 地区内主要规划知识分子二烯烃的办公建筑，中心被沉降式广场包围。 第一层和地下一层集中部署国内外著名的餐饮品牌。 创智天地科学技术园位于创智天地广场的北侧，是整个项目工程迟缓工人的区域。 科技园致力于成为世界掌门人级的研发中心。 意图成为中国的数字社区。 江湾体育中心建于1935年，是上海市级文物保护单位和优秀历史建筑。 修复后的江湾体育中心主体有泡泡纱球场、综合体育馆、室内游泳馆等会场

17、。 会场是2008年建成并对外开放的。 创智天地坊供求和价格动向、09年供给和成交面积和价格动向、创智天地项目工程的评价和借鉴，创智天地是上海杨浦区政府和瑞安房地产公司共同策划开发的。 杨浦房地产开发历史上受到重视的程度可以说是空前的。 整个项目工程由区政府全力支持，总投资额达100亿元，其中瑞安占7成所有权，杨浦区政府占3成所有权。 创智天地是杨浦区从“工业杨浦”向“知识杨浦”大力转变的模范项目工程。 项目工程的设计借鉴美国的硅谷和巴黎左岸的生活工作社区，在教育、科技、文化、研发与创业的基础上，成功创造出work live的氛围。 符合当地政府“知识创新区”的发展方针，得到政府大力支持的杨浦

18、区政府积极推进“知识杨浦”建设，对定居创智天地的企业给予定期免征房屋租金和优惠租金的奖励措施。 开发者的发展理念和布兰德的评价。 上海新天地的成功给开发者带来了广泛的名声。 修订水平明确，功能明确。 有四个组成部分：智能化办公建筑和各种商业网点的“创智天地广场”，提供住房、办公、零售、结账台、娱乐设施多功能的“创智坊”，包括各种结账台体育设施的“江湾体育中心”，以及重点推进高新技术研发的“创智天地科学技术符合产品形象的营销学手段开展了各种参与性推广活动，如大型创业体验型真人真事节目“创智胜者”和项目工程形象非常一致，反响积极。 案例研究新纪元国际广场、新纪元国际广场供需和价格趋势、09年供应和成交面积和价格趋势、案例研究新纪元国际广场、样品板室实景图、标准楼层平面图、新纪元国际广场面积分割区间为56 193平方米，楼层高度为5.58米，建筑隔板网层高度仍为2.4米， 实用面积可增加5