上海七宝七莘路3558广场项目定位报告.ppt

1、,七莘路3558广场项目定位报告,目 录,一、项目基本情况简介 二、本案所属商圈构成及分析 三、本项目立地分析 四、项目定位建议 五、项目平面布局建议 六、招商计划 七、商家征询反馈,一、项目基本情况简介,项目基本情况简介,项目位于闵行区七宝镇七莘路3558号； 四至范围： 北至沪星路南侧、 南至万科上海总部 西至七莘路（加油站）,地理位置,项目经济指标(五金厂）,项目基本情况简介,开发商：上海茂星实业有限公司 地址： 七莘路3558号 总建筑面积：51679.21平方米 面积 主楼A 7860平方米 主楼B 7880平方米 主楼C 23152平方米 层高 主楼A 一楼5米 2-4楼4.5米

2、主楼B 一楼5米 2-4楼4.5米 主楼C 一楼5米 2-4楼4.5米 楼面承载力：商业区700公斤/平方 屋顶 400公斤/平方 机动车位：地上车位56个 地下车位282个 非机动车位：50个,项目基本情况简介,基地现状,门口加油站,七莘路沿街面,项目主入口,项目目前已建成，处于建设收尾过程中。建筑主体都已完工，现在项目在做路面、景观；,项目基本情况简介,项目周边环境,商业区,居住区,办公区,本案,项目基本情况简介,交通环境,沪星路为双向二车道，中间无隔栏,七莘路为双向四车道，中间有隔栏,吴宝路为双向二车道，中间无隔栏，但路两侧环境一般,快速机动车道，为双向六车道，道路较为拥堵，当中有隔栏,

3、项目基本情况简介,周边交通,公交线路： 目前七宝地区交通十分发达，公交线路有 87、91、748、803、911、宝钱专线、七宝1路1路、莘纪路通往市中心区地区。,轨道交通 本案所在七宝商圈内规划中的4条轨道12个站点汇集在20平方公里中。 9号线： 投入使用的9号线在附近设有外环路站、七宝站和中春路站； 10号线 分别在外环路、吴中路和新镇路设有站点； 5号线 规划建设中的5号线沿七莘路在顾戴路和华茂路附近设置站点； 12号线 12号线在顾戴路、新镇路、七莘路和中春路设置站点。,本项目,项目基本情况简介,重大工程建设,重大建设： 虹桥交通枢纽 虹桥交通枢纽将来是作为上海在西区集中立体化的交通

4、枢纽，包括高铁、地铁、磁悬浮、公交、出租、轨道交通，事实上是上海地区甚至可以说中国最大的一个集聚区。以这般实际上就成为一个大的交通集散，大的集散势必会带来人流的集散，所以人流集散会有一个估计，一般一天是达到75万，高峰达到110万。 沪青高速拓宽工程 东起A20公路，往西连接青浦，属于国道318线的一部分。,另外，虹桥机场T2航站楼的投入使用，使七宝地区与虹桥机场的距离大大缩短，而本项目距离虹桥枢纽交通中心仅700米的距离；,虹桥枢纽建设,二、本案所属商圈构成及分析,本案所属商圈构成及分析,商圈简介,七宝商圈是七宝镇目前最成熟的商圈，目前该商圈主要以七莘路为轴，分为三个组团 北段以本项目周边为

5、主的巴黎春天、嘉茂广场、华商时代广场为主； 中段以九号线七宝地铁站的乐购、河畔百货、星钻城以及汇宝生活广场为主； 南段以七莘滑雪场以及海钓馆、热带风暴等 等,本案所属商圈构成及分析,商圈构成-南段,目前几家沪上知名的特色娱乐场所均集中于此，形成了区域特色；,娱乐和体育组合式的商圈，地处七宝最南端。拥有亚洲最大的室内滑雪场、海钓馆、热带风暴等娱乐和体育项目，是目前较为集中的夏季休闲娱乐场所,南段,优势,劣势,规划：12号线在南端路过，5号线北延伸将在顾戴路这里和12号线形成换乘点，将区域也将迎来一定的发展契机。规划建设威尼斯水城，将丰富此地区的娱乐项目。,现在南端平时人气不够，有季节性限制。另外

6、相辅的商业设施也较为匮乏，交通也不是很便利；,本案所属商圈构成及分析,商圈构成-中段,是目前七宝人气最旺的商业中心，由乐购生活中心河畔百货星钻城汇宝生活广场组成，地处9号线七宝站，背后是七宝古镇也是七莘路和漕宝路的交汇处；,中段,优势,地处七宝中心位置，住宅量相当大，由于有地铁的出入口，以及七宝古镇的旅游景点，因此这里的商业较为繁荣；,劣势,该区域是七宝地区最早成熟起来的商业组团，因此目前很多项目已报露出先前的规划不足，特别是在硬件以及停车场方面，因此该区域的商业能级要更上一层受到较大的局限性。,规划：规划5号线北延伸与9号线在七宝站换乘，规划暂定七莘路漕宝路东南块这里建设七宝商业中心2期和万

7、科广场，含45星级酒店。如果此规划进一步能够形成，该区域将形成涵盖多种业态的区域级商业中心。,本案所属商圈构成及分析,商圈构成-中段,本案所属商圈构成及分析,商圈构成-北段,新规划的商业中心集群，主要是以中低档次的百货和起点在七宝都是最高的，而且各商业广场相互互动成为一体，形成吃喝玩乐一体的全市首个摩尔群商圈,该组团以本项目、巴黎春天、嘉茂广场、华商时代广场、碧海蓝天浴场等商业广场为主；,由于是新的商业聚集带，目前的人气略显不足，并且由于这里目前所经营的多为百货业态，家乐福国美这样的超市并不能带来商圈有效的人流；对于商圈来说，缺乏其他的业态进行组合；,北 段,优势,劣势,规划：七莘路对面是万科

8、总部，这带将规划楼宇经济中，规划中的5号线将星站路附近设有站点，另外虹桥枢纽的建设以及虹桥T2航站楼的建设，将会使本项目的商务机会更浓。,商圈构成-北段,本案所属商圈构成及分析,本案所属商圈构成及分析,其他商圈业网点,七宝老街是七宝的名片。七宝古镇虽小，而且没有周庄等水乡的秀丽，但是老街上的小吃以及古色古香的景色与外部形成较大的反差，使七宝老街的一直能够保持较高的市场占有率；,规划中吴中路横沥港漕宝路外环线包围的地区为七宝外环绿地，里面包括了七宝生态商务区，9号线和10号线贯穿项目南北两侧。,吴中路龙通生活广场,七宝老街,本案所属商圈构成及分析,商圈主要个案对比,从本区域的供给情况来看，大型购

9、物型物业占了供应主导，主力业态均以超市为主，而整体品质也不高，而且相互竞争较为激烈； 目前该类以购物广场类型的产品在区域内已趋饱和，市场接纳量非常有限； 七宝镇周边的租金多集中于3-10元，而本区域周边的租金则主要集中于1.5-7元左右； 周边的租赁价格差异较多，但零售多数以扣点为主，波动较大，而餐饮的租金则主要集中于2-4元/天/平方米；,本案所属商圈构成及分析,周边重点个案分析,七宝乐购购物中心,七宝乐购购物中心,本案所属商圈构成及分析,周边重点个案分析,评价：作为早期开发的购物广场，由于地铁九号线的的开通，对于传统百货业也形成了较大的冲击，目前餐饮娱乐业态的经营尚能持续；,本案所属商圈构

10、成及分析,周边重点个案分析,嘉茂购物中心,嘉茂购物中心,本案所属商圈构成及分析,周边重点个案分析,评价：作为凯德置地集团开发的商用项目，以卖场吸引人流，来带动百货及其他业态的消费，但目前零售业态的经营状态均较不理想，有些已歇业，而目前3楼4楼的亲子教育已形成了区域的特色；该项目将来可能会进行新一轮的业态调整，该项目的地段与展示面优势对本项目均有一定的冲击；,本案所属商圈构成及分析,商圈内百货经营现状,商业零售竞争激烈，巴黎春天百货丽婴房、嘉茂广场二楼的运动100以及左丹奴等品牌均在这里打起了低价折扣策略；,嘉茂广场内的sony专卖店以及家乐福正门档口的cache等零售业态均已歇业,本案所属商圈

11、构成及分析,周边业态及租金情况,零售百货,以扣点形式租金为主； 纯租金定价，则按楼层一般在2-10元/天/平方米；,餐饮娱乐,租金情况,以纯租金模式为主； 根据楼层决定价格，平均租金一般在2-3元/天/平方米；,以百货商场内布点为主，对位置要求较高； 面积一般在10一500以内的商场；,布点情况,对车位的配置要求相对较高； 面积通常在250平方米以上；,受零售百货主体的影响较大，相对于餐饮娱乐的初始投入较小，因此一旦经营不佳，换铺率较高；,经营稳定性,该类业态初始装修及设备投资较大，因此其在经营上追求稳定，以长线的经营策略为主；,本案所属商圈构成及分析,区域商家成交租金,从图中我们可以看到，周

12、边的零售面积基本集中在七宝镇中段地区，租金在6-20元/天/平方米； 而餐饮娱乐的租金则集中于1.5-3元左右；,本案所属商圈构成及分析,周边区域商业项目物业管理费,周边项目中，含空调费用的中高端项目的租金在1元/天/平方米，而不含空调费用的为0.3-0.5元/天/平方米，而星钻城与七宝乐购均不含物业费与空调费用。,本案所属商圈构成及分析,商圈未来发展主线,中段的商业圈相对已较为成熟，发展空间已较小，因此只有不断的调整自身的业态， 而商业则会相向七莘路两侧去发展；,北段由于虹桥枢纽的建设以及万科、华商时代广场等 周边办公楼宇的建设，该地区的商务能级也将得到显著提升；,南段仅靠目前的特色娱乐项目

13、要吸引商业客源缺乏较强的支撑，但由于该区域地域开阔、且居住量较大，因此社区型的以及娱乐配套型业态会有更大的发展；,本案所属商圈构成及分析,区域商圈总结,本区域的零售业态，受周边居民的消费力影响档次普遍不高，且竞争较为激烈、因此多以折扣店的形式出现，市场空间较小；,区域内商业项目多以卖场结合零售的业态组合布局，卖场可以带来人流，但非零售业态所需的有效人流，因此经营情况差异较大；,本区域的商业项目内均配备了快餐类型的餐饮业态，其主要是给予超市以及零售作为配套的，区域内特色型的餐饮、娱乐广场较少，形成了较大的空白点；,1,2,3,三、本项目立地分析,本项目立地分析,项目优劣势分析,项目地理位置优越；

14、 项目位于七宝商圈的北端组团，商业氛围较浓； 项目周边人口较多； 项目仅邻万科总部基地与华商时代广场旁，商务客源较多； 项目规划停车位较多，能够满足后期实际使用要求；,本案虽紧邻七莘路、但与七莘路有较大的距离； 项目沿街的展示面较少，且竖向层次较高，弱化了项目的商业价值； 项目入口处的加油站对于项目的展示面以及人口导入影响较大； 项目周边小环境较差，对项目后续发展有制约作用；,优势 Strength,劣势 Weakness,本项目立地分析,项目优劣势分析,机遇 Opportunity,威胁 Threats,虹桥机场T2航站楼的建设，使项目与虹桥机场的距离大大缩短； 虹桥枢纽的建设使本项目的商务

15、价值大大提升； 华商时代二期为中高端酒店产品与周边万兆商务广场产品的相继推出，项目周边的商务需求越发明显； 本项目 周边均以百货业的业态为主，缺乏特色型的配套餐饮及娱乐广场；,不断发展的七莘路中段以及南段地区，会对本项目形成较强的冲击，并形成客流的分散； 地铁的不断建设，对区域商业价值形成提升的同时，可能因为地铁的便捷性而带走有效的客流； 周边区域项目原传统百货业态经营的不佳，因此均存在着调整的压力，由于竞争项目的相对地理位置优于本项目，因此对本项目有会形成潜在的冲击；,本项目立地分析,综合分析,本案周边百货业态饱和，竞争激烈，本项目应以差异化市场入市；,本项目的沿街面较少，商业重心垂直向上，

16、不利于引导人流，在业态定位上应以目的性消费为主；,本项目为两栋单体，相对均较为独立，互通性较少，不利于靠人流互通的零售业的布局；,通过以上的市场及项目自身分析，得出以下结论：,本区域不缺乏快餐业态，但较缺乏特色型餐饮、娱乐为一体的一站式综合体；,四、项目定位建议,有效的满足消费者一站式购物娱乐休闲所需，项目档次贴合周边消费群体的消费习惯及特点，迎合市场发展趋势导向，在商业的整体打造上追求具有一定品质的商业，一方面与商圈内的其他项目一并带动区域价值的提升，另一方面形成与其他项目的差异化定位要求，形成区域亮点。,项目定位建议,项目定位思路,项目定位建议,项目定位,七宝地区 餐饮、娱乐、休闲消费一站式新领域,贴合区域消费特性及人口特点，引领区域商业品牌先锋，带动区域商业档次提升 档次以中档为主,项目定位建议,档次定位,项目定位建议,七宝地区餐饮娱乐时尚消费新街区,项目定位建议