1 房地产开发模式.ppt

1、1,张跃松 ,房地产开发经营与管理,2,在20002005年间，我国房地产投资连续四年增幅在 20以上，2003年房地产投资增长率高达29.7。 2007年5月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比上月高1.0个百分点。分类别看，经济适用房、普通住房和高档住房销售价格同比分别上涨2.0%、7.2%和6.5%。分地区看，所有70个大中城市新建商品住房销售价格同比均上涨。而二手住房销售价格同比上涨6.8%，涨幅比上月高0.7个百分点；环比上涨1.3%。而非住宅商品房销售价格同比上涨5.3%，环比上涨0.9%。办公楼、商业娱乐用房和工业仓储用房销售价格同比分别上涨7.8%、5.1%

2、和3.3%。,这种高增长到底能持续多久？,3,房地产市场存在的问题,房价上涨过快 部分地区房地产投资规模过大 商品房结构性问题进一步凸现 房地产市场秩序比较混乱，表现在房地产开发、交易、中介服务和物业管理等各个环节，都不同程度地存在违法违规行为,4,政府宏观调控房地产市场,土地供应,城市规划,税收,租金,住房政策,金 融,哪个更 有效？,宏观调控重要措施,5,开发商 土地所有者和当前使用者 政府及政府机构 金融机构 建筑承包商 专业顾问 （建筑师、工程师、规划师、景观建筑师、环境顾问、交通顾问、房地产估价师、会计师、代理、物业管理经理、市场研究专家、经济师、造价工程师、律师） 消费者或买家,房

3、地产开发商及其合作伙伴,6,主要内容,房地产开发模式 房地产开发项目市场研究与策划 房地产开发项目的可行性论证与科学决策 房地产开发建设过程中的几个问题 房地产经纪的国内外比较 物业管理的规定与评价,7,房地产开发模式,8,房地产开发模式,新旧城区房地产开发比较 新区房地产开发 旧城区房地产开发 异地开发和本土开发的比较 异地开发 本土开发 文化地产的开发,9,新旧城区房地产开发比较,旧城区所处区位优越：适合作为商业、办公、旅游、娱乐、餐饮等类型的开发项目用地 不断上涨的地价项目建成后出售或出租的价格水平较高。,来自新区开发的挑战,旧城区土地开发费用高 环境污染严重 流动人口日益增加 居住郊区

4、化趋势 旧城区建设居民住宅的难度越来越大,前 景,开发,建筑密度高 拆迁、安置、拆除清理费用较高 规划条件苛刻（建筑高度、容积率、土地用途以及功能分区）,10,所处位置并不优越 新城区往往不适于开发商业中心、写字楼、餐饮娱乐用房 适合建造高级住宅和公寓。,有利条件,新城区的拆迁安置比较容易 拆迁安置补偿费要比旧城区低 城市规划条件限制也少。,前 景,开发,获得政府的征地审批非常困难 不具备开发建设条件,道路和绿化用地均作为开发商的市政代征地而由开发商承担土地开发费用,11,异地开发和本土开发,本土化与异地开发 如何成功的实现异地开发,12,异地开发与本土开发的差异,环境变化，是异地开发与本地开

5、发的本质区别 这里的环境是广义范畴，或者指的是广义的市场 自然、经济、人文、社会环境； 人才团队；资金来源；关系网络； 从开发过程分析差异化,13,异地开发浪潮： 1992年广州地产兵团的“北伐东进”。 2000年左右广州的开发商：珠江、合生等 土地、金融政策的变化，房地产游戏规则的更新使北京开 发商开始“走出去” 本土化： 如何“入乡随俗”； 如何克服“水土不服” 如何对市场状况、文化、生活内涵的深刻理解？,14,为什么要进行异地开发,异地开发的前提 本地开发已有成功经验 异地开发的背景 竞争太激烈 扩展市场 异地开发的目标异地开发本地化,15,异地开发的关键,从开发流程分析 从异地开发的竞

6、争力分析,16,从开发流程分析房地产开发的流程,四个阶段 一投资机会选择与决策分析 二前期工作 三建设阶段 四租售阶段（维护阶段）,17,一、投资机会选择与决策分析,是否需要异地开发 成本收益分析 现有实力 发展战略 选择目标市场 地域选择：一线、二三线、甚至更低 开发类型：住宅、商业、 开发模式 ：资本注入、合作合并、独资项目公司,18,19,地域选择分析,市场结构分析 消费结构：城镇居民家庭平均每人全年消费性支出比例。 产业结构：国内生产总值构成，第三产业增加值。 产品结构：市场产品定位（项目定位、品质定位、房型和面积定位、客源定位、价格定位），供应量。,20,地域选择分析,供需状况分析

7、需求状况：市区人口密度，年新增人口数，户住房间数及面积，年末实有房屋建筑面积，人均住房面积。 供给状况：征用土地面积，施工面积，竣工面积。 供需比较：市场有效需求与供给量比值（销售面积/（批准销售面积+竣工面积），产品积压度（住宅空置面积，空置率）。,21,二、前期工作,相同工作 获得土地、实地踏勘、规划限制、拆迁 不同之处关系网络 政府 合作者（资金来源、团队的组建、建筑承包商选择 ）,22,三、建设阶段,异地开发与本地开发基本一致 施工就是按照图纸和预定的工期来逐步推进的。 竣工验收的要求更是按照行业规定。当然工期的计划是考虑了当地的气候环境的。,23,四、租售阶段,市场营销，根据我们决策

8、分析确定的目标群体，利用针对性的渠道进行广告推广和销售工作。 过程都一样，变化的还是环境，变化的仍然是环境的不同带来的对策的不同。 概念炒作 结合地域特色,24,物业管理阶段,物业管理与维护 有能力：自己上 无能力：则选聘适当的物业公司，此后就留给市场留给业主解决 按照协议在保修年限内及时履行维修维护责任，不能一走了之,25,小结,所有的开发过程都是一样的，变化的始终是环境，因此需要注意的是针对环境的变化，采用有效的方式摸透原本陌生的异地，一旦对其认识接近甚至达到了对本地的认识程度，那么就可以基于原有的开发经验和自身的优势，实现异地开发本地化！ 因此，异地开发成功的关键在于把握新的环境。,26

9、,从异地开发的竞争力角度进行分析,27,异地开发的竞争力,城市理解能力 政府公关能力 资金运营能力 文化灌输能力 人才储备能力 产品开发能力,28,城市理解能力,“地段,地段,还是地段” -经典的地段理论 城市经济和房地产市场相关指标的考察 “土地密码”的解译 -土地位置是固定的,最优最佳利用方式就是密码,29,政府公关能力,政府资源状况 人员熟悉程度，高管或股东在当地所任名誉职位 公关人员能力 政府关系 沟通能力 公关策略,30,资金运营能力,资金总额 -制约规模开发的首要条件 现金流 -稳定的现金流是保障 融资能力 -融资能力是资金取得的外部环境 回款能力 -实现资金时间价值和降低风险的体

10、现,31,文化灌输能力,企业文化 为员工传输“精神”养料 降低“磨合成本” 企业品牌 为消费者传输“形象”意识 降低“观望成本”,32,人才储备能力,项目运作人员能力 设计人员能力 工程管理人员能力 公关人员能力 营销人员能力 物业管理人员能力,33,产品开发能力,产品定位 产品设计 产品推销 信息反馈,34,35,具体案例剖析,36,LM,阳光一百的启示,跨地区必须走专业化、连锁化和品牌化的路,37,绿地集团,集团简介 上海绿地集团是中国500强企业和上海市百强企业，成立于1992年7月18日，在全国房地产和经营企业中排名第6位，在“首届（2003）上海市房地产开发企业50强”评比中，绿地集

11、团荣登榜首。 绿地集团快速实施全国化战略，在进来短短三年时间里，先后进军了南昌、合肥、长春、昆山、成都、西安、郑州等16个城市，开发的楼盘深受当地市场青睐。据统计资料显示，目前绿地集团在南昌、合肥、长春、昆山、成都、西安、郑州七个城市的楼盘共销售5277套，销售面积为63.6万平方米，销售金额为20.81亿元；其中2004年全年楼盘销售套数为4511套，销售面积为53.51万平方米，销售金额为17.66亿元。,38,2004年绿地集团销售收入100.9亿元（不含新华发行集团，下同），比2003年增长63%，总资产达到111亿元，比2003年增长35%。2004年度，绿地集团下属单位在普陀区就纳

12、税1.28亿元，在长宁区的纳税额也已过亿元大关，全集团下属分、子公司和部分控股公司统计在内，2004年绿地集团纳税总额有近5亿元，可以说是名副其实的纳税大户。,39,绿地楼盘上海,类型：普通住宅 起价：8800元/平方米 最高价：10500元/平方米 项目位置：普陀区 白玉路、宁夏路335号 建筑类型：高层 开盘时间：2004-06-07 楼盘简介： 小区采用新古典主义建筑，欧洲宫廷园林造景，总建筑面积13万平方米，由6幢高层和1幢小高层组成。,40,绿地楼盘国际花都（合肥）,类别：普通住宅 均价：3900元/平方米 建筑类别：多层、小高层 项目位置：蜀山区东流路与合作化南路交口 开盘时间：2

13、005-08-07 楼盘简介： 国际花都是绿地集团在位临合肥新政务区开发建造的住宅家园，分五期开发，共70万平方米。建筑类型为多层和小高层住宅两类，户型面积为每户78平方米到120平方米左右，紧凑而时尚。,41,绿地楼盘新里维多利亚公寓（成都）,类型：公寓 商住楼 起价：4200元/平方米 最高价：5300元/平方米 项目位置：武侯 神仙树南路体育公园旁 开盘时间：2期2005年9月23日开盘 楼盘简介：新里维多利亚公寓，位于城南高新区神仙树片区，西近成雅高速公路出入口，南邻机场路西沿线。,42,异地开发采用的模式,1、只有进行规模性开发，才能将品牌及竞争优势迅速显现，而且还能够使资金链实现良

14、性运转。 2、在全国范围内采用产品、管理的标准化经营。 3、小而全的多项目开发模式可以在一段时间内增加企业的曝光率和知名度，以不同的产品形成系列。 4、成片住宅开发无疑更具活力。对产品而言，成片开发可以有足够的空间和规模实现产品品质的最优化设计；对开发商来说，可以体现更完整的开发理念，使企业获得持久的发展动力和持续品牌建设，更加具有责任感；对消费者来说，一个大规模的规划成型的小区，不确定因素较少。,LM,43,成功的关键,1、过去房地产市场的竞争主要是户型的竞争、设计的竞争、环境的竞争，现在不光是产品的竞争，已经上升到品牌的竞争，所以作为外来的发展商，在当地树立良好的企业整体形象及品牌信誉度，

15、是重中之重。 2、一定要去研究其他已经走出去的公司的经验教训，如广东军团、上海军团、深圳军团的教训,以及其方法、苦恼。 3、要把要去的城市研究透。要深刻理解当地城市的发展，同行业先进的经验，做到由本地人来决策本地事，要让做事的人有决策权利，这也非常关键。 4、要从公司长期发展战略考虑，你的公司有一个什么样的战略，你对将来是什么预期或者什么远景。 5、开发商必须找准目标。,LM,44,异地开发任重道远，一切尽在探索中.,45,文化地产的开发,46,文化地产的开发,文化地产的定义 文化地产的分类 开发文化地产的意义 文化地产的表现形式 文化地产的开发案例,47,文化地产的定义,文化地产是指在房地产

16、开发过程中,充分发掘和运用文化内涵来提升项目品质,满足居民文化生活的形式。 文化地产提倡在满足房地产项目建设基本物质要素的基础上，提升独特的文化要素，以可持续发展的理念，保障居住者生理、心理和社会人文、情感、历史、精神、艺术等多个层次文化需求，进一步提高房地产质量和生活品位。,48,地产开发需要文化的融入,从消费者角度分析 从开发商角度分析,49,文化地产的分类,地脉文化 建筑文化 园林文化 住宅文化 社区文化 品牌文化 营销文化,50,地脉文化 指项目所在地区特有的一些文化特征（环境景观人文） 历史典故、自然环境、教育资源； 建筑文化 指各地由于自然环境风土习惯不同，建筑风格迥异 传统风格、

17、欧陆风格、古典主义风格、 现代风格、后现代风格 园林文化 是文化地产的重要组成，反映社区品质，消费者关注。 主题园林、江南园林、岭南园林、自然园林、新加坡园林,51,住宅文化 指住宅设计上体现的文化特征：天人合一，藏风聚气 功能空间的人性化、住宅的智能化 社区文化 建立有声有色的社区文化是地产文化的根本。 营造绿色、生态、健康、智能社区，丰富业余文体活动 品牌文化对于消费者和企业都有一定意义。 企业品牌、项目品牌 营销文化营销过程中的文化内涵不可忽视。 文化名人、艺术作品、概念推广、广告,52,开发文化地产的意义,有利于和谐社会的创建 提高居民素质和生活质量 改善居住条件和生活方式 发扬和传承

18、本地区特有文化 提升开发商的社会形象和物业价值,53,文化地产的表现形式,产品定位体现的文化特征 营销体现的文化特征 地产品牌文化的表现特征 社区体现的文化特征,54,产品定位体现的文化特征,主打体育、教育的文化地产奥林匹克花园 保留历史遗迹天津万科水晶宫项目 保留自然景观广州光大花园、合肥金色池塘、南宁的天池山 主打传统文化主题深圳书香门弟小区 万科西山庭院观唐-纯中式宅院的建筑风格 主打科技（节能、智能）的主题 锋尚国际公寓,55,营建人文社区的主题文化 民族的园林文化：合肥的科园九溪江南项目 国外的风情式园林文化： 深圳华侨城 万科金玉蓝湾 威尼斯花园-大型欧洲风情水景别墅社区 主题式园

19、林：广州福利东堤湾,56,设计理念,1、“水韵”以水城威尼斯纵横交错的水道、贯穿威尼斯的运河，历史悠久的建筑，充满憧憬悠然生活的情境。使自然与人文的气息弥散于这个生活空间，将一种精神赋予在未来的生活中。 2、“舒适于人、以人为本”贯穿规划设计的整个层面，设计思想的构成在区位分析、现状分析、总体布局、景观设计、设施配套等方面的具体体现。将消费者的购买行为、生活行为、需求行为、居住行为、视觉感觉等方面分析而来，理性把握以人为本的指导思想使规划的项目有了存在的价值。,57,1、规划风格：地中海小镇，威尼斯风情 2、建筑风格：欧洲现代风格建筑（欧式建筑+现代实用主义风格） 3、园林风格：树木、草坪、花

20、卉、湖光、水色、雕塑、景观小品,58,设计主笔,五捧美国建筑界“奥斯卡”-金块奖的建筑大师胡冰担纲建筑设计。,悉尼奥运会主笔设计公司，来自澳洲的迪生罗斯蔡尔公司全权园林景观。,59,营销体现的文化特征 开发企业广告宣传时，注重产品内在品质卖点的宣传。,60,地产品牌文化的表现特征,产品形象特征的塑造品牌名称的重要性 产品知名度的传播文化为内涵 企业服务理念的贯彻 产品认可度的延续企业文化的沉淀,61,万科的企业文化： 创造健康丰盛的人生 公司使命： 持续超越我们顾客不断增加的期望 中远房地产开发有限公司企业文化 “朝气、创新、可靠”,62,社区体现的文化特征,建立文化型社区文化地产的第一目标 社区是我家