北京典型总部办公物业案例研究.ppt

1、北京典型总部办公物业案例研究,二零零八年七月,谨呈：富通地产,运营城市 服务中国,案例研究说明,研究关键词： 总部经济 总部办公 城市边缘新区 成片开发 本报告选取了北京近年来在总部经济带动下、在城市边缘新区开发的大规模总部基地或总部办公物业进行研究，为大城市尤其是有总部经济依托的核心城市的边缘新区的工业或商业用地开发开辟了新的开发模式和借鉴思路。,非中心,总部基地,案例研究,联东U谷,BDA国际企业大道,案例1,案例2,案例3,案例4,非中心-中弘国际商务花园,非中心，并非无中心，也并非各中心各自为政，而是非常的中心，非传统的中心， 是多元化、综合化、功能细分化、多中心的发展模式。 非中心模

2、式与“两轴两带多中心”的北京城市新规划不谋而合，非中心模式是北京城市发 展的新引擎，非中心模式是区域发展的推进器，非中心模式开创了休闲商务办公的新纪元,休闲式商务办公场所，低层、低密度的商务花园,非中心，北京60项重点工程之一，总占地约39公顷，总建筑规模近45万平方米，是集商务办公、商业、酒店、展览、休闲娱乐于一体的低层、低密度、花园式、生态化商务办公园区，包括30万平米5A写字楼、10万平方米会展中心、26500平米超级会所、11000平米酒店及酒店式公寓，业态功能齐备，互动互荣。非中心，将创新性地营造出一个新型生态、个性化、智能化的商务办公园区。在这里，没有封闭只有开放，没有压抑只有轻松

3、，没有喧嚣只有宁静，没有呆板只有灵活,非中心概况,“非中心”中弘国际商务花园地块位于朝阳区定福庄集团区域内，规划范围北起常营东路，南至朝阳北路；西临草房西路，东至航研所东路。 区域内交通条件完备,朝阳北路一线贯通。项目距CBD中心区8公里，是公认的泛CBD区域，距朝阳路1.5公里，京通快速路2公里，机场高速5公里,温榆河走廊2公里，路网四通八达。地铁6号线终点站高速便捷，连接城市轨道交通网络。随着区域的发展，项目将拥有更强大的公交系统的支持。,非中心区域,非中心在的地方，就是新中心,非中心理念,非常社会：整个人类社会、经济基础、上层建筑都呈现出“非中心”模式化发展现象 非常政策：两轴两带多中心

4、新城市空间结构规划下应运而生 非常区位：地处定福庄北京最具政策优势和发展潜力的区域 非常体量：45万平米大体量综合性商务办公集群 非常规划：低层、低密度、花园式、全生态化商务办公园区 非常环境：得天独厚周边环境，移步易景360度生态园林 非常建筑：简约的现代国际潮流设计，灵动自由空间分割 非常配套：配置豪华、业态综合、功能全面、服务到位,非中心在的地方，人就是中心,非中心建筑特色,整体建筑设计上极具现代意识。以简洁的体形和单纯的材料来昭示建筑所表达的综合、共享、现代和交流。通过透明材料的运用，同时配合穿插、重叠和折叠等设计手法，增强建筑空间的流动感和时代感。 1、建筑特性：据生态型商务办公物业

5、的发展脉络及显著特征，非中心将是一个大规模的新型生态、低密度、个性化、智能化的商务办公园区。它将利用钢结构现代、灵活、新颖的特点和优越的自然环境，突出表现空间与环境景观相融合的优势，体现绿色，环保，生态，健康的主题风格和群生态、个性化的构建主旨。 2、基本元素：“泡” 从功能上讲，每个“泡”都具有非常符合办公特性的内部空间和结构-规整的体形及灵活的内部空间。从形态上讲，每个“泡”都极具个性化的视觉效果和丰富的联想内涵。它选用3个矩形商务办公楼和1个圆形辅助建筑作为基本构成形态，面积在400平方米3000平方米不等，并可灵活分割。,非中心建筑特色,3、规划：网络与绿脉 经过软化后的网络构成项目规

6、划的基本组织框架，体现了现代商务的规范性和灵活性。“软网”所限定的空间，构成了一种极具个性化的组团内空间，同时也完成了对公共空间的构建。 “灰空间”：互动与独立，创造性地将星级酒店的灰度空间用于商务建筑中，通透式中庭、空中廊桥、动感地面，形成人性化的商务场景。 4、建筑风格：采用现代化外立面处理方法，内部为树冠状支撑及跨度设计，结构新颖独特，艺术性完美融进大框架、大跨度、超层高的规模中，使整体造型合谐优美。新材料、新手法的运用，使综合商务中心突显恢弘与大气，并与国际商务花园的整体风格融为一体。,非中心园林特色,园林 绿地被分散到各个单元，用以提升各户的自由景观资源。以起伏贯穿的绿脉为轴，通过分

7、割与连接，形成流动而完整的景观系统。蓦延式院落组团、绿色脉络、城市绿化带，共同为办公提供自然健康的生态环境。以原生态GOLF公园的设计为景观设计蓝本，果岭，水系，绿地树木交叉变化，建筑如球洞散落在景观之中，产生良好的景观效果。 起伏跌宕微地形| 中央绿轴 生态网络 蜿蜒水系 景观广场 四季相宜丰富植被,分散、生态,非中心会所和会展中心,会所由商务会馆、休闲健身中心、餐饮娱乐品牌总汇等部分组成，为园区的商务办公、会展提供全方位配套服务，更向城市开放，满足定福庄边缘集团数十万人口以至整个北京日益增长的餐饮、休闲、娱乐需求。 “非中心”会所不仅提供大、中、小各种规格的会议场所，还将广泛吸纳品牌店进驻

8、，打造业态丰富的综合服务区。商务中心、票务、邮政快递、电信、文件打印复印装订、银行、便利店、洗衣、美容美发、书刊、牙科保健诊所、特色服饰、礼品、音像、咖啡馆、酒吧、茶坊、高档大中型餐厅和特色小吃、舞厅、小型影院、游戏厅、棋牌馆、体育健身房、游泳馆、桑拿、室外网球场、微型高尔夫练习场等等场所设施俱全，一站式完成所有商务、休闲、娱乐功能。,非中心会展中心建筑面积达10万平方米，由一个5万平米主体建筑与5个5000平米的辅助建筑团簇而成，建筑外观现代时尚，内部结构采用树冠状支撑及大框架、大跨度、超层高设计，新颖独特，整体造型极具艺术性。,非中心户型图,B-3,A-6,A-3-A-4,B-1,非中心户

9、型图,G-1G-2,H-1-H-2,D-2,D电梯厅,非中心与传统写字楼对比,容积率仅0.9，为传统商务中心的1/10。区别于传统写字楼的高层、高密度、高容积率、低绿化率“三高一低”的特征，非中心中弘国际商务花园具有低层、低密度、低容积率、高绿化率“三低一高”的特征，将创新性地营造出一个新型生态、个性化、智能化的商务办公园区。,非中心入住状况,部分入住公司企业 1 维维集团-购买房号：4D、7D；购买面积：2314.44平方米/2343.75平方米 2 中国船东互保协会-购买房号：5C；购买面积：3446.52平方米 3 都邦财产保险股份有限公司-购买房号：4E、6E； 购买面积：3432.7

10、2平方米/892.58平方米 4 CSOFT 公司-预留房号：1D；预留面积：2315.12平方米 正在签约意向客户 施耐德电器（世界500强） （预留房号：2M、2N；预留面积：3433.04、2873.88平方米）,非中心,总部基地,案例研究,联东U谷,BDA国际企业大道,案例1,案例2,案例3,案例4,项目开发背景及环境,北京,每一大都市都有一企业总部基地,总占地面积：65公顷；总建筑面积：140万平方米； 每栋面积1200至6000平米的总部楼500余座；建设周期：3-5年； 总面积约60000平方米六星级酒店；面积约12.5万平方米商业配套设施；共千余套每套面积约30-50平方米的总

11、部小公寓；几十个面积200至500平方米的风味餐厅；大型地上、地下停车场。各庭院至少有两个机动出入口，形成庭院内交通环路；地上、地下停车场形成便利、快捷的停车系统，大大超过每万平方米60个车位的国家 绿化覆盖率：50%左右； 健身中心；国际医疗诊所、全科医师；信贷；银行；邮政； 超市；餐饮；娱乐等。占地65公顷，总建筑面积130万平方米，容积率1.59，平均绿化率约50%， 总投资约45亿人民币，预期3-5年全部建成。,地处西南四环交汇处，科技园出口,项目档案库,总部楼+总部广场+玛雅大酒店+总部公寓+东区地下商业街+总部大讲堂,项目总体定位,为企业提供良好的中枢式运营管理氛围，以高效、多能、

12、全屏化优势为企业创建发展的高速通道， 以中心级辐射全国乃至全球的“中心外围效应”为企业铺设前瞻式空间路径。 实现国内外市场经济的信息整合、互动；达到国内外企业峰会能动的良好释放效果。,集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部聚集基地,项目规划特色,公共与私密结合，独立楼宇和共享庭院结合，单元式总部楼与公建区商务楼围合布局。总体绿化覆盖率50%左右，容积率1.59。庭院式中心绿化，点式组团绿化，带状公共绿化结合。,中国庭院与西方开放式街区相结合,中西合璧,项目功能规划分区,一期:电子信息，生物医药，光机电一体化为主导的产业格局,二期:以Business Park为主题，三期:定位为集汽车博物馆，

13、汽车展示，汽车销售为一体的汽车博览城,一种市场创新的新经济形态,创新一,创新二,创新一：独栋式单体设计开创独栋式总部楼新时代 各总部楼皆采用8.0m8.0m标准柱网组合，框架式结构，衍生出适应不同企业总部发展性需求的组合形式。,创新二：独立产权 独立冠名企业独立的象征 凡购买总部基地总部楼的企业，会自动获得该总部楼的冠名权，以最大满足各企业总部的形象展示和可识别性需求。,A型总部楼首层平面示意图,A型总部楼轴立面图,量身打造 企业标签,量身打造企业标签,B型,A型,D型,C型,总部基地会所,六星级商务酒店,项目开发借鉴：定位的高度,借鉴一,集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部聚集基地,VS

14、,北京,项目开发借鉴：“总部产业”启发中国产业结构调整,借鉴二,总部基地：以企业总部为专门服务对象，包括贸易、信息、金融、科技、人才、咨询、财会、法律、文化等多方面,主产业,总部产业,衍生产业,总部基地大讲堂 总部基地“总裁沙龙” 总部基地资产管理中心共同体,项目开发借鉴：政府的政策支持,借鉴三,a、 高新技术企业所得税减速按15%的税率征收。企业自注册之日起，前三年免征，第四到第六年减按7.5%的税率征收；出口产品的产值达到当年总产值40%以上的，所得税减按10%的税率征收。 b、 高新技术企业以出让方式取得土地的，免征固定资产投资方向调节税；出让金按75%征收；城市基础“四源费”和大市政费

15、，减速半征收。c、 软件和系统集成企业，三年内所缴纳的企业所得税，以上一年为基数，属地方收入的新增部分由财政返还，专项用于企业的研究与发展。 d、 高新技术企业年收入总额在1000万元以上的，可申请自营进出口权。 e、 对科技含量大、市场前景好的企业，丰台园“国际企业孵化器“将无偿提供一年或 以最低优惠提供创业用房。 f、 高新技术企业和高新技术成果产业化项目所需的外省市专业技术和管理人才，经人事部门批准，给予工作寄住证，享受本市市民待遇。工作满三年者，经用人单位推荐、有关部门审核批准，办理户口进京手续。 g、 企业商务、技术人员一年内多次出国（境）的，第一次由市政府审批，第二次由丰台园管委会

16、审批，以后由该企业厂长（经理）审批。,凡入驻总部基地企业，符合科技园条件的均享受中关村科技园优惠政策，企业经营所得税减按15%税率征收。高新技术企业自注册日起，三年内免征所得税，第四至第六年减免按7.5%的税率征收所得税。,项目开发借鉴：优化软硬环境，满足总部个性化需求,借鉴四,创新一：独栋式单体设计开创独栋式总部楼新时代,创新二：独立产权 独立冠名企业独立的象征,四大体系的配套服务 现代金融服务体系，包括银行、证券、信托、基金、租赁等；包括信息服务体系，通信、网络、咨询、策划等； 中介服务体系，包括会计、审计、资产评估、法律服务等； 服务支撑体系，包括教育、培训、会议、展览、国际商务、现代物

17、流等，与建设发展同步，总部基地内资产管理、技术转化和人才交流、国际会展等专门为企业总部进行信息、金融、人力资源服务的“软件”配套措施已在总部基地加快建设和运营； “总部特色服务”，包括客户服务大使、特别安保服务、特约经营服务、配套招商服务、物业管理培训服务等。,项目开发借鉴：营造以传统文化为基础的现代商业文化,借鉴五,总部基地快报,总部产业杂志,总部沙龙月刊,总部基地网站,文化营造,总部大讲堂,总裁沙龙对话,挖掘民族传统节日、推广圣诞节、 情人节、愚人节等西方节日,放映电影,活动营造,非中心,总部基地,案例研究,联东U谷,BDA国际企业大道,案例1,案例2,案例3,案例4,CBD腹地 亦庄新地

18、标,项目档案库,占地1300 亩，规划建筑面积100 万平方米 联东U谷地处北京东南工业产业带核心位置亦庄产业新城中心，座落于北京中关村科技园区金桥科技产业基地内，与北京经济技术开发区 （BDA） 相连,U谷距离距国际物流中心 1 公里，距公路货运主枢纽 5 公里，距城市四环路 7.5 公里，距离城市三环路 15 公里，距CBD中心 18 公里，距北京火车站 22 公里，距北京首都国际机场 30 公里，距天津新港 120 公里。,项目总体定位,为企业提供多功能通用标准厂房、商务花园独栋办公、个性化厂房定制以及各种生活、商务配套设施 以高端服务业为龙头，以电子信息、装备制造、新医药和新材料为主导

19、产业，以生产性服务业集聚为主要特征，融合二、三产业发展，承接跨国企业整体产业链转移， 以全球化的视野，人性化的管理，国际化的标准，专业化的服务，集群化的产业优势，中国最具竞争力和发展前景的产业园区！,集制造、研发、中试、营销、物流、总部办公于一体的国际化新型产业园区,项目功能规划分区,五个区域：办公研发区、中试生产区、制造加工区、企业定制区、综合服务区， 四大平台：研发办公平台、商务平台、流通平台、制造平台。,项目园林景观规划,整个园区绿化带形成一条近500米长的观景主轴，与景观大道十字交汇，形成景观序列高潮 庭院式中心绿化、点式组团绿化与带状公共绿化结合，相互渗透，水榭、果岭、曲水、廊架、绿

20、地和喷泉分散布局，声色搭配、动静相衬,1、景观大道贯穿U谷南北。 2、中轴景观东西延伸。 3、庭院式中心绿化、点式组团绿化与带状公共绿化结合,20万平方米果岭园林,项目开发三大突破,突破二,突破三,创新一：从“做产品”到“做服务”的转变 联东U谷突破提供单一硬件产品的局限，转向树立以企业为中心，从产业和人两方面建立全新的服务体系。,创新二：从“园区”到“城市”的转变 联东U谷突破单一工业厂房开发的园区运营模式，转向集办公、制造、产业服务于一体的城市综合产业功能区开发,突破一,创新一：从“盖厂房”到“造平台”的转变 联东U谷突破厂房单一的制造功能，改变“造工厂”的思维，转向为企业提供产业配套服务

21、，打造产业服务平台。,项目开发借鉴：把握京津冀经济圈的增长及风向,借鉴一,京津冀经济圈是中国继珠三角、长三角之后的又一经济增长。 京津冀经济圈正处于历史性的战略机遇期， 以创新为主导的经济发展方式的战略转变，为京津冀下一步的发展指明了方向， 京津将形成现代服务业和高端制造业的双高地。 北京主要以现代服务业为支撑，将成为中国的国际管理和控制中心型的国际节点城市； 京津将成为世界服务业转移的重要承接地。,世界服务业转移的重要承接地,项目开发借鉴：开创企业别墅化办公,借鉴二,企业别墅化办公,产业结构的变化催生企业别墅化办公,高科技产业在产业结构中的地位日趋显赫，依赖于脑力、以智力密集型生产为特点的高

22、科技企业层出不穷。在这样的产业结构下，为员工创造良好的工作环境已经成为企业提高生产力的一种方法。,城市结构的变化为别墅化办公提供良机,城市的郊区化扩张，城市的外延在不断扩大。城市居民迁徙至城市的边缘区域居住。,企业的品牌打造需要注重自身的形象,在全球经济一体化的进程下，企业之间的竞争主要除了研发、生产、销售、服务能力的提升外，企业品牌的综合运营效果更是决定企业能走多远的、做多大的影响因素之一。,非中心,总部基地,案例研究,联东U谷,BDA国际企业大道,案例1,案例2,案例3,案例4,BDA国际企业大道,项目概况,物业性质：甲级写字楼 项目位置：大兴区亦庄经济开发区景园北街2号（五环以外 ） 租

23、售状态：出售 装修状况： 毛坯 开发周期：三年 开 发 商：北京经开投资开发股份有限公司 占地面积：120000.00平方米 总建筑面积：190000.00平方米 容 积 率： 0.77 绿化率： 41% 停 车 位： 1250个 销售价格：一期均价： 7580元/平方米 物业管理费： 4.20元/平方米月 停车位售价： 7万元/位 租价：地上150元/位.月，地下350元/位.月 交通状况：项目向东1500米左右可达京津塘高速公路的起点，向北可直通北京五环路，地块北侧200米为开发区规划中的公交站场，规划中的轻轨5号线紧邻地块东侧，且轻轨站点距本地块也较近，交通动线较为发达。同CBD具有良好

24、的交通连通性，车行仅15分钟。927路、927专、927支、927延、976、976区间、324、723、732、运通115直达项目地。,项目规模较大，交通发达，靠近轻轨、CBD,金融：中国银行、中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、交通银行、中国光大银行、北京银行、上海浦东发展银行、中信银行、福建兴业银行 酒店：麋鹿苑国际会议中心、锦江富园饭店、圣坤酒店、伊梦华都大酒店 医疗：同仁医院、亦庄医院、同仁堂药店、京卫大药房 体育：体育场、鸿喜长新国际高尔夫球场、圣福华国际俱乐部、中体倍力健身俱乐部、青鸟健身 美食：渔公渔婆、东来顺、峨嵋酒家、西贝莜面村、上岛咖啡、肯德基、吉野家、永和豆浆、赛

25、百味 购物：华润超市、美廉美超市、国美电器、大中电器 会所服务：项目专属的主题星级商务会所为入驻企业进行全方位的服务。会所中设有员工餐厅、银行、健身房、超市等娱乐配套设施，能够全面满足项目入驻企业员工的各类需求。,项目配套情况,周边配套齐全，自身会所服务,建材设备简介,建材节能、环保，标准较高,结构：钢筋混凝土框架结构 外墙：玻璃幕墙、陶瓷板墙 内墙：砂浆抹平刮腻子 供电：园区采用高供高计的计量方式，供电属于高压自管户。经开闭站、配电室变压至三相380伏供应客户使用，满足双路10KV高压电源供电，单体建筑的整体供电负荷按照100瓦/平方米提供客户使用 供气：引入市政天然气 电梯：上海三菱电梯，

26、载重1050KG，速度为1.6米/秒 采暖：市政提供热源，由设在地下一层的换热站统一供给空调热水 通讯：电话、ADSL网络入户内机柜，户内线路终端由业主自行定位安装，并根据需求自行报装，每栋楼屋顶机房设置一个卫星接收天线基础，客户可自行安装不超过4.5米的卫星接收天线，楼体范围内可实现地上地下手机信号全覆盖 门窗：LOW-E中空玻璃断桥铝合金窗，开窗形式为上、下悬窗，平开窗 大堂：首层大堂层高8.4米，LOFT设计，空间可自由组合。大堂入门为旋转门和平开门，并采用高档门电动系统楼层负荷：标准层为250 KG/平方米,首层、二层载重量都为500 KG/ 平方米，可进行屋顶绿化 电视系统：有线电视

27、主信号进入园区会所光端机，由会所到各楼的线缆及信号，业主根据需求自行安装，收视点位置业主自行定位安装 空调系统：为风机盘管加新风，新风采用新风双向换气机，新风进口设于屋面，并设置新风变频机，新风量高达50立方米/小时/人 安防系统：包括在园区内主要路口、地下车库及出入口安装摄像头，以及24小时离线式巡更系统，24小时电视监控系统，24小时地下IC卡停车管理系统 楼宇自控系统：设集散控制的楼宇控制系统，包括空调机组的监视，给排水系统、电梯、景观照明、地下车库照明系统的监控等 办公自动化系统：各单体建筑的地下主配线设备间预留线槽，弱电控制中心可满足工作区内每3平米设置一个语音及数据点和2个信息端口

28、的智能化办公需求 消防自动化系统：包括建筑物内火灾自动报警系统、消防防排烟系统、自动喷洒灭火系统、消防联动系统、应急事故广播系统、室内外消防栓系统,一期历史价格,项目规模较大，交通发达，靠近轻轨、CBD,规划特色,独立性、灵活性、生态性、标志性、展示性,规划为果岭绿洲上的独栋总部集群与企业旗舰。以“企业绿洲，生态家园”为设计主旨，以“打造共生与多赢的企业生态，创造财智生产的企业家园”为策略，从企业需求出发，定制极富独立性、灵活性、生态性、标志性、展示性的专属价值空间。 独立性：每个企业拥有专属独栋办公空间、独立大堂、出入口、电梯等功能，并具有独立的企业冠名权，可以满足企业总部私密、独立的办公需

29、求。 灵活性： 建筑单体在平层和垂直方向上可自由拆分、组合，并为业主预留了二次装修弹性空间，提供了适合入住企业个性需求和无限发展的可能。 生态性：创新设计双重立体绿化，有下沉式庭院、果岭绿洲、绿色天廊、屋顶花园等景观亮点设计，构成企业生态的创智空间，能最大限度激发员工创意灵感。 标志性：优越的地势与16栋独栋建筑单体组成的建筑集群相得益彰，高达88米的标志性建筑与极具现代感的会所形成开发区商务核心带对景终点，点亮区域景观的同时令企业成为众人瞩目的地标。 展示性：建筑集群面向城市形成商务展示带，同时每个独栋均拥有独特形象展示面，与建筑外部、内部空间共同展示企业价值，为企业的展示宣传提供多种场所和

30、途径。,建筑特色,企业独栋、低密度空间、别墅式的办公环境,建筑特色：花园式独立企业建筑，强调创造性和全新的形象以区别于在北京现有的高层办公建筑。 建筑风格：建筑语言和表现力求清新和时代感，同时又具有国际建筑的表现力。建筑的体量和形式力求人性化和亲近感，同时又融合到景观中去。 外立面：采用陶瓷板与玻璃幕墙相结合，局部配有石材。不规则的竖条状结构和现代简约的数字流风格，使建筑具有极佳品质感，并形成理性、沉稳、成熟的建筑风格。首层LOFT外沿为落地玻璃幕墙，令建筑外观极具通透效果，满足企业通透性、私密性、环保节能等方面的需求。 大堂空间：双大堂设计，将展示性完美诠释出来。在每栋建筑的首层和二层各设有

31、出入口与大堂，能满足企业多重空间的展示需求，展示总部高端形象，引领高端商务形态。 首层大堂：首层具有两个出入口，分别面向组团内部与城市，满足内部员工与商务合作伙伴多重需要，并满足企业形象展示功能； 二层大堂：休憩过渡空间，为企业内部交流供更为宽广的空间，为员工工作间隙，缓解、释放工作压力，提升工作效率,景观特色,亲近大自然、立体层次化,现代感、流动感和大自然的亲近、柔和结合统一；最大限度降低建筑密度和视觉拥堵，降低了建筑的相对高度和密度，形成多层次的立体绿化。 纵向四层立体绿化 四重立体绿化形成纵向空间上的立体绿化，实现建筑立体化生态健康循环。 第一层下沉景观：跌水、喷泉、湿地等下沉式庭院景观或车库入口景观，使绿化延伸至地下，丰富景观层次，为