第三章房地产开发用地的取得

1、第三章房地产开发用地的取得,第三章 房地产开发用地的取得,房地产开发用地的类型,房地产开发用地的选择,房地产开发用地的取得方式,城市房屋拆迁工作程序与补偿安置,第三章房地产开发用地的取得,第一节 房地产开发用地的类型,一、开发用地的含义,二、房地产开发用地的类型,第三章房地产开发用地的取得,一、房地开发用地的含义,开发用地通常是指一宗（片）位于城市规划区的，适合开发企业进行基础设施和房屋建设使用的国有土地。 城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。城市规划区的具体范围，由城市人民政府在编制的城市总体规划中规定。,第三章房地产开发用地的取得,2、房

2、地产开发用地的类型 1）土地利用的性质和功能划分： 居住用地、公共设施用地 工业用地、仓储用地 对外交通用地、道路广场用地 市政公用设施用地、绿地 2）开发的深度不同： 生地 熟地,第三章房地产开发用地的取得,第二节 房地产开发用地选择,一、房地产开发用地的选择,二、房地产开发可接受地价的测算,第三章房地产开发用地的取得,1、投资区域选择的因素分析 政治环境 经济增长状况 投资环境 特大型建设投资,一、房地产开发用地的选择,第三章房地产开发用地的取得,2、开发地段的选择因素分析 城市规划(明确5点P137) 自然环境和工程地质因素（景观、地势、地貌、气象、生态、地质状况等） 现有的建设条件（地

3、块利用状况、基础设施状况、现有建筑环境） 地段面积与形状 投资经营计划（投资项目类型、规模、投资安排等）,第三章房地产开发用地的取得,1、影响地价的两大因素 土地的用途（商业用途地价最高） 土地的容积率 （容积率 = 总建筑面积 / 建筑用地面积）,二、房地产开发可接受地价的测算,第三章房地产开发用地的取得,2、对比法推算基础数据 常用来推算楼价及建筑成本 方法：找到具有可比性的项目 关键点：1）找到相当数量条件相似的楼宇，2）综合分析各相关因素,第三章房地产开发用地的取得,2、一组与地价有关的概念 地价（单价）亩，公顷，平方英尺，坪 楼面价： 楼面地价：是平均到每单位建筑面积上的土地价格。

4、楼面地价 = 土地总价 / 总建筑面积 = 土地单价 / 容积率 容积率：反映和衡量建筑用地的使用强度的重要指标。 容积率 = 总建筑面积 / 建筑用地面积,第三章房地产开发用地的取得,常用土地面积换算公式: 1亩=60平方丈=6000平方尺= 666.66平方 =0.0666666公顷 1平方米0.0015亩= 0.000 247 英亩 1公亩=100平方米= 0.024 710 英亩 1坪=3.30579平方米(台湾常用坪) = 0.000 817 英亩1 平方公里 =100公顷=247.105 英亩,第三章房地产开发用地的取得,开发完成后的房地产价值,土地价格,管理费用,开发成本,销售税

5、费,投资利息,开发利润,开发商购买土地的税费,3、地价测算方法,=,第三章房地产开发用地的取得,例1,某开发商拟购一块商住混合用地，面积是10000平方米，允许建筑容积率为75。开发商准备地上一至二层为商铺，总面积为10000平方米；三至十四层为住宅，总面积为60000平方米。预计建设周期为三年。 项目全部完工后，商铺即可全部售出，预计出售时平均售价为5000元每平方米；住宅楼一年后售出50%，其余在两年后顺利售出，预计出售时平均售价为2500元每平方米。 估计建造开发成本为7000万元，管理费用为建造成本的5%，销售房屋时的广告宣传费为其售价的2%，房地产交易中卖方需交纳的营业税等为交易价格

6、的6%，开发商购买土地需交纳的契税等为交易价格的3%。取贴现率为12%，在未来3年的建设期内，开发成本的投入情况如下：第一年为20%，第二年为50%，第三年为余下的30%。 用折现法测算开发商能承受的地价。,第三章房地产开发用地的取得,解：,计算的基础时间定为该块土地的出售时间： (1)开发后的房地产价值=商业楼的价值+住宅楼的价值 =5000*10000/(1+12%)3+2500*60000/(1+12%)330%/(1+12% )0+ 50%/(1+12%)0.5+20%(1+12%)1 =13712.78(万元) （2）开发成本=7000330%/(1+12%)0+50%/(1+12%

7、)0.5+20%(1+12%)1.5 =7000*0.837=5857.59（万元） （3）销售税费= (1)*（2%+6%）=1097.02（万元） （4）管理费用=（2）*5%=292.88（万元） （5）购买该宗土地的税费总额=地价*3% （6）地价=13712-5857.59-1097.02-292.88-地价*3%（即税费总额） 所以能承受的地价=6276.98（万元） 能承受的楼面地价=62769800/70000=896.71（元/米2）,第三章房地产开发用地的取得,第三节 房地产开发用地的取得方式,第三章房地产开发用地的取得,土地用途管制,国家实行土地用途管制制度。 国家编制土

8、地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。 农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等； 建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等； 未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。,第三章房地产开发用地的取得,房地产开发用地的取得方式,一、土地使用权出让,二、土地使用权转让,三、土地使用权划拨,第三章房地产开发用地的取得,一、土地使用权出让,1、土地使用权出让的概念: 国家以土地所有者的身份作为

9、出让人,将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。,第三章房地产开发用地的取得,土地使用权出让年限,应在土地使用权出让合同中明确土地使用权出让年限，但不能超过国家规定的最高年限。 土地使用权出让最高年限按用途确定 居住用地70年； 工业用地50年； 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； 商业、旅游、娱乐用地40年； 综合或者其他用地50年。,第三章房地产开发用地的取得,作业： 1、土地使用期限70年到期后我们的房子怎么办? （建议同学们给国家出谋献策） 刚交房 土地使用年限已不足27年 小区成“空中楼阁”,第三章房地产开发用地的取得,2、土

10、地使用权出让的方式： 挂牌、拍卖、招标、协议,第三章房地产开发用地的取得,出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式。 商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。经营性用地以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。,第三章房地产开发用地的取得,挂牌出让国有土地使用权的涵义,挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出

11、价结果确定土地使用者的行为。,第三章房地产开发用地的取得,挂牌公告的主要内容,出让人的名称和地址； 出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求； 竞买人的资格要求及申请取得竞买资格的办法； 索取挂牌出让文件的时间、地点及方式； 挂牌时间、地点、挂牌期限、竞价方式等； 确定竞得人的标准和方法； 竞买保证金； 其他需要公告的事项。,第三章房地产开发用地的取得,挂牌程序,在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布； 符合条件的竞买人填写报价单报价； 出让人确认该报价后，更新显示挂

12、牌价格； 出让人继续接受新的报价； 出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。,第三章房地产开发用地的取得,挂牌期限的要求,挂牌时间不得少于 10 个工作日。,第三章房地产开发用地的取得,确定竞得人的标准和方法,在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交； 在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外； 在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。 在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高

13、者为竞得人。,第三章房地产开发用地的取得,南京市国有土地使用权挂牌出让公告 发布日期：2003-8-15 根据中华人民共和国土地管理法、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（国土资源部第11号令）及江苏省国有土地使用权招标拍卖挂牌出让办法（省政府第11号令）等法律、法规规定，经市政府批准，南京市国土资源局对下列地块国有土地使用权进行公开挂牌出让。现就有关挂牌出让事项公告如下：,第三章房地产开发用地的取得,一、挂牌出让地块的基本情况1、地块编号：NO.2003G33地块土地坐落：南京市下关区中央北路141号；用地面积：用地总面积8947.1平方米，其中代征城市道路用地面积1721.5平方米，实际出

14、让面积7225.6平方米;规划用地性质：二类居住用地；建筑容积率： 1.2；建筑覆盖率：20%；绿地率： 30%；建筑高度：35米。,第三章房地产开发用地的取得,二、供地方式及土地使用权出让年限,供地方式：拆成自然平整，外部条件(道路、水、电、气等)均以现状为准。 土地使用权出让年限：居住份额用地70年，商业份额用地40年，办公份额用地40年，其它份额用地按法定最高出让年限。,第三章房地产开发用地的取得,三、挂牌出让底价、加价幅度及竞买保证金,第三章房地产开发用地的取得,四、中华人民共和国境内外的公司、企业和其他组织，除法律另有规定者外，均可参加竞买。可以独立竞买，也可以联合竞买。在竞得人所持

15、股份大于50%的前提下，可就该地块开发成立项目公司。 五、有意竞买者请于2003年9月5日至2003年9月18日上午11：00（工作日），到南京市土地市场管理办公室办理报名手续（截止时间以现场公证部门确认的时间为准），并按规定交付竞买保证金。有关挂牌出让文件可于2003年8月22日起到南京市国土资源局一楼大厅2号窗口按规定申领。,第三章房地产开发用地的取得,六、接受竞买报价时间（工作日）：起始时间：2003年9月5日上午8：30；截止时间：2003年9月19日下午2：30（以现场公证部门确认的时间为准）。 竞买人报价必须采用南京市土地市场管理办公室统一制作的国有土地使用权挂牌出让竞买报价书，进

16、行现场书面报价。不接受电话、邮寄、口头等报价方式。在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上（含截止时最后有效报价者）的竞买人要求报价的，出让人主持对挂牌宗地进行现场书面竞价，出价最高者为竞得人。 七、竞买人竞得后，凭国有土地使用权挂牌出让成交确认书、国有土地使用权出让合同办理项目审批等有关手续。,第三章房地产开发用地的取得,南京市国有土地使用权挂牌出让成交信息 发布日期：2003-9-191、NO.2003G33地块 土地坐落：南京市下关区中央北路141号； 实际出让面积：7225.6平方米；竞得单位：南京乐居房地产开发有限公司；成交价款：2050（万元）,底价1450万元；竞拍轮次：8轮,第三章

17、房地产开发用地的取得,招标：1）定义 2）程序： 招标、投标、开标评标决标、签约并领取土地使用证 3）优缺点 改变唯有价高者得之的土地招标模式,第三章房地产开发用地的取得,拍卖：1）定义 2）程序 发布拍卖公告、拍卖、签约、领取土地使用证书 3）优缺点 协议(已淡出）,第三章房地产开发用地的取得,1、土地使用权转让的概念： 以出让方式取得的土地使用权的转让 以划拨方式取得的土地使用权的转让 2、土地使用权转让的方式: 出售、交换、赠与,二、土地使用权转让,第三章房地产开发用地的取得,是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给

18、土地使用者使用的行为。 无偿性，无期限性 适用范围：,三、土地使用权划拨,第三章房地产开发用地的取得,适用范围： (1)国家机关用地和军事用地。 (2)城市基础设施用地和城市公益事业用地。 城市基础设施用地是指给排水、环境保护、供电、通信、煤气、道路桥梁、消防保安等设施用地，城市公益事业用地是指城市内教育、文化和卫生等设施用地。 (3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。 (4)法律、行政法规规定的其他用地。,第三章房地产开发用地的取得,第四节 开发建设中的农地征用,农地征用的涵义 农地征用的特点 基本农田的内涵 农地征用审批权限 耕地保护与耕地开垦费 征地补偿标准 房地产开发企业取得增

19、量国有土地使用权的途径 房地产开发企业取得增量国有土地使用权费用的构成,第三章房地产开发用地的取得,农地征用的涵义,农地征用是指为了满足公共公益事业发展的需要和城市规划建设需要，政府依靠国家权力强制转移农村集体土地所有权并对原权利人给予合理经济补偿的一种行政行为。,第三章房地产开发用地的取得,农地征用的特点,有一定的强制性。农地征用是国家的特有行为，被征地单位必须服从国家的需要。 要妥善安置被征用单位及人员的生产和生活，用地单位须向被征地单位给予合理经济补偿。 土地所有权发生了转移，即由集体所有的土地变为国家所有的土地。,第三章房地产开发用地的取得,基本农田的内涵,国家实行基本农田保护制度。

20、下列耕地应当根据土地利用总体规划划入基本农田保护区，严格管理。 经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地； 蔬菜生产基地； 农业科研、教学试验田； 国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地。 各省、自治区、直辖市划定的基本农田应当占本行政区域内耕地的百分之八十以上。,第三章房地产开发用地的取得,农地征收审批权限,征收下列土地的，由国务院批准： 基本农田； 基本农田以外的耕地超过三十五公顷的； 其他土地超过七十公顷的。 征收上述规定以外土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。,第三章房地产开发用地的取得,耕地保护与耕地开垦费,国家保护耕

21、地，严格控制耕地转为非耕地。 国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。,第三章房地产开发用地的取得,征地补偿标准,征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。 征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费、青苗补偿费、临时建设用地补偿费和税费。,第三章房地产开发用地的取得,征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。 征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。 征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。,第三章房地产开发用地的取得,地上附着物补偿费和