2011江滨天城项目营销策划方案

1、、4号鼓号的推广与传播、5号攻城战的销售执行、3号运筹帷幄的销售策略、2号双人方案的项目定位、1号知彼市场环境、1号目录、1号阅读、1号市场、1号知彼市场环境。宏观政策市场1。住房调控政策21它不仅把2010年的房地产市场调控推到了历史的高峰，而且还正式宣布了第三轮调控的提前启动，这涉及到政府调控、金融政策、交易税、土地交易、住房供应等诸多方面。与前两轮调控相比，最大的特点是“提高门槛，加大力度”，这再次显示了中央政府挤压投资需求、抑制房价过快上涨的决心。第二套房首付比例提高到60%:第二套首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；新政首次限购：对拥有一套住房的本地家庭和拥有纳税

2、证明或社会保险支付证明的非本地家庭，限购一套住房；对拥有2套以上住房的本地户籍家庭、拥有1套以上住房的非本地户籍家庭、以及在一定年限内不能提供地方税完税证明或社会保险完税证明的非本地户籍家庭，在本行政区域内暂停办理。把房子卖给他们；不到五年的财产转让全额征收营业税：个人购房不满五年的，按销售收入全额征税；加大保障性安居工程建设：各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式筹集保障性住房。逐步扩大住房保障体系的覆盖面；严格住房用地供应管理：要求落实保障性住房、棚户区改造住房和中小普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%；通过“限定房价和竞争性地价”的方式，大力促进中低价普通商品房用地的供

3、应。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。参加土地招标的单位或个人必须说明资金来源并提供相应证明；地方政府问责机制访谈：房价目标对地方政府施压。自去年以来，中国人民银行已13次上调金融机构人民币存款准备金率。自2011年6月20日以来，大型金融机构存款准备金率高达21.5%，屡创新高。存款准备金率屡创新高。2.银行监管政策。2008年，为应对国际金融危机，中国在四个月内五次降息。两年后，中国人民银行再次加息，并多次开通加息渠道。提高首付比例和贷款利率，限制购买非本地户籍，增加经济适用房供应，增加存款准备金，放开市场操作，贷款政策和利率政策，稳定房地产市场矛盾，抑制投机和投资成分，保障房地

4、产供求结构，消除通货膨胀的货币基础，收紧开发贷款，收紧个人住房抵押贷款，恢复资金流动，收紧信贷，稳定房地产市场。行政手段、市场手段、抑制通货膨胀、维护稳定、宏观市场分析、梳理国家房地产调控政策结构、限制购买、限制贷款、增加供给，2011年政府政策调控的三大力量：将乐没有限制购买，但货币紧缩和加息将产生多重影响。房地产企业面临融资压力，对开发资金的需求逐渐增加。普通消费者买房的压力正在逐渐加大。限购的趋势已经从一线城市扩展到二三线城市。2.乐市环境分析1。这座城市被概括为一座有1800多年历史的名城。这个县的范围是经济的快速发展将带动房地产市场的健康发展。工业：电力、电子、林产品、矿产、机械制造

5、五大产业已成为将乐县经济发展的“龙头”，成为县财政的主要收入来源。2010年，全县区域生产总值53.62亿元，农林牧渔总产值18.77亿元，规模以上工业总产值62.32亿元，城镇固定资产投资36.57亿元，地方一般预算收入2.7亿元，城镇居民人均可支配收入16149元，农民人均纯收入6738元。电力、电子、林产品、矿产、机械制造五大产业已成为将乐县经济发展的“龙头”，占全县财政的60%。2.经济分析表明，2010年将乐镇居民恩格尔系数约为40%，食品支出比重下降，其他享受消费比重上升。消费总体达到小康水平，居民消费比重继续上升。主要经济增长点：三明核电站落户将乐，一期计划投资270亿元，建成后

6、年产值100亿元，将对将乐经济发展起到不可估量的推动作用。与此同时，核电厂的建设和投产将引进数千名甚至数万名技术骨干人才，这将是将乐房地产市场和第三产业发展的强大推动力之一。从2009年到2011年，商业和住宅用地的转让将进行总结。第三，房地产市场土地市场将在过去三年内转让商业和住宅用地。从过去三年中心城市的商业和住宅用地的上市和转让来看，2011年的土地转让底价比2010年高出约两倍；销售计划建筑面积为793，802元，其中2011年上半年的销售量超过了前两年的总和。可以预见，未来两年将乐地产市场将面临激烈的竞争。3.房地产市场和土地市场；3.房地产市场价格分析(将乐楼市图)；数据来源：郭虹

7、华虹花园政府备案网结合市场调研；3.房地产市场销售案例综合分析；目前，该县的可销售面积为84，936.61平方米，其中272套住房和1，127套商业和其他财产可供出售。3.房地产市场中的商品房分析。据了解，未来市场上约有1，106，700个单位，其中商务部的分割量约为150，000个单位，住宅量约为800，000个单位。未来两年，住宅和商业产品将同时面临激烈的竞争。3。房地产市场推出的存量房屋分析，第2期，讨论，项目，拆分方案的项目定位，1。项目分析区位分析，中心城市，水南住宅，上河州滨河新城，本案，从政府规划和当前建设重点来看，位于重点建设区域滨河新城。滨河新城总体规划：结合周边自然景观资源

8、，形成“一心一环两轴四区”的发展布局。同心：依托傅佥路向北延伸的城市主干道，通过商业和娱乐公共建设，形成该地区的公共建设中心。一环：结合基地内部环形主干道、两侧绿化带和滨河公园，形成贯穿该区域的绿环。两条轴线：以傅佥路为基础向北延伸的商业公共建筑轴线；滨江公园龙池河两岸的滨江生态绿轴。四区：结合基础路网和河道的划分，形成四个居住区，中心绿地和幼儿园布置在每个区的中心。日照东门区与中心主城区、本案例，一、项目分析-区位分析，位于城市发展的商业交汇处，其区位非常优越。从示意图中可以看出，沿着傅佥从西向东的路线，有2.虽然有一线河流风景资源，但由于规划限制高，项目形象难以提升。3.单套公寓的面积太大

9、，基本主体面积是130-140平方米，所以销售压力对总价来说太大了。4.环城东路商业深度过长，面积大，总价高，销售压力大。5.规划设计缺乏市场导向因素，没有考虑作为市场空置率投资产品的单身公寓。a，b，c初步规划，本案例，2，规划建议，1，会议中心业务：目前，它是在3F以上分开的，所以我们公司建议不要分开，整个业务应该保持完整，4，5F，作为一个企业或电影院，需要完整，这不会影响业务运作，无论您的公司是出售自己还是整体在未来。分隔立面很好，但商业不像住宅，操作是关键！2.规划建议。2.地下室出入口：显示地下室入口处是否考虑商业停车位。否则，这个位置会破坏沿街的商业线，降低2号楼下商铺的商业价值

10、。我们公司建议向南移动到箭头所示的位置。2.规划建议3。住宅小区建议：目前项目规划的单体面积过大，主体面积为130-140，总价过高，销售压力大。我们公司建议整栋房子的单个单位面积应该调整到110-120作为主要面积，使总销售价格更有竞争力。具体调整如下：2 .3号楼现在的面积约为120平方米。1号、9号和8号楼现在的面积约为136，所以我们建议将其减少到123，而这三栋楼的约1430个面积将被移到下面的单身公寓。同时，建议将中间套筒的面积调整为110，将侧套筒的面积调整为130。4、5#楼现占地约136。我们建议改变单一结构，规划一个点与板相结合的结构，并将4个单元调整为5个单元。详见下页示

11、意图。4、5#楼现占地约136。我们建议改变单一结构，将其规划为点板结构，将4套单元调整为5套单元，4* 136=5*109。同时，5#楼的阶梯位置应反向朝南，以便所有单元共享中庭景观。详见下图。2.规划建议4。环城东路沿线商业布局：对于环城东路沿线的独立企业，一楼店面深度过长。如果宽度是4米，独立店面的主要面积基本上会超过70平方米，即使单价是35000元/间，总价也会超过240万，这是一个很大的销售压力。B层、4层和5层的商业防火非常不利，需要两个防火梯。我们公司建议取消1972年在4楼和5楼的业务，并将4楼和5楼的面积改为单身公寓；C层、2层和3层的商业深度不够，很难形成“回流式”流线。

12、我们公司建议采用其他布局方式。具体规划建议见下页。建议环城东路商业总体布局可分为单间公寓、商业别墅和沿街商业，如下图所示。在此位置，建议拆除3号楼的一步式住宅，增加1-3层的单间和4-11层的单间，单间面积20米宽32米长=640，8层共5120套，约128套。1号、2号、3号、8号、9号住宅区2230与之前削减的4号、5号商业区3060之和为5290。注：单身公寓是商业性的，不能购买！方案一：它很有价值，因为它很繁荣！因为它是稀缺的，它是有价值的！因为它是独一无二的，它是有价值的！单幢公寓楼旁的三层商业与单幢公寓楼的商业融为一体，商业定位为餐饮、娱乐和休闲商业。一楼是一个独立的商店。会幸福的

13、！稀缺的三层商业别墅！整个俱乐部只有20栋楼！详情见下页。会不会没有商业别墅？我想要一整栋！你会幸福吗？稀缺的三层商业别墅！拟建一座餐饮娱乐型商业别墅方案二：因为繁荣，所以有价值！因为它是稀缺的，它是有价值的！因为它是独一无二的，它是有价值的！打破单一公寓大楼角落的商业内街入口，并计划一个额外的内部连接。内街店面面积为4米宽* 8米深，中间流线街道宽度为7米宽。会幸福的！稀缺的三层商业别墅！整个俱乐部只有30栋楼！详情见下页。在此位置，建议拆除3#楼的一步住宅，增加一套1-3层的单间和4-11层的单间，单间面积25m宽37m长=925，8层共7400套，约180套。1号楼、2号楼、3号楼、8号

14、楼、9号楼共拆除2230个住宅区，4号楼、5号楼共拆除3060个商业区，3号楼共拆除2288个住宅区，共拆除7578个。注：单身公寓是商业性的，不能购买！，会很开心的！稀缺的三层商业别墅！拟建一栋餐饮娱乐型商业别墅，单栋建筑面积5米宽、12米深，总面积约150-160平方米，并非将乐所有项目都有。会不会没有商业别墅？我想要一整栋！2.规划方案根据环城东路商业重新规划的经济计算，原方案的整体商业销售价格为：一楼商业：单价3.5万元/总面积约17米* (37 26 32) (32 26 38)米=3247，总销售价格约3.5 * 3247=113.64万元。二层业务：单价为7000元/总面积：32

15、47，销售总价约为0.7元* 3247=2272万。三楼和五楼商务：单价为6000元/总面积：3247 1972 1088=6307，销售总价约为0.6 * 6307=3784万元。总计：11364 2272 3784=17420。销售分析：一楼的商业区按4-5米计算，深度为17米。店面的特点是小海湾，长而深，面积约68-85平方米。按单价3.5万元/平方米计算，总价约为238-297万元，过高，难以销售。方案一：单身公寓业务的整体商业销售价格：一层单价35000元/套，二层7000元/套，三层6000元/套，单套面积约640平方米。总售价约为3.5 * 640 0.7 * 640 0.6 *

16、 640=3072万元。沿街营业：一楼单价为35000元/，二楼单价为7000元/，三楼单价为6000元/。单层面积约为17米*(3726)米=1071。总售价约为3.5 * 1071 0.7 * 1071 0.6 * 1071=5141万元。4.5F商务单人房：单价约7000元/总面积：3060。总售价约为人民币0.7 * 3060=2142万元。商业别墅：一层单价为35000元/，二、三层单价为7000元/栋，约65 * 3.595 * 0.7=294万。整个一楼的价格大约是(32 26 38)* 13 * 3.5=4368万元。二、三层总售价约为：(124.87万)* 0.7=1363万元。合计：3072 5141 2142 4368 1363=1.