房地产金融理论基础

1、第一、二章房地产金融理论基础，第一节货币的时间价值第二节资产价钱制定和财务杠杆原则第三节金融风险管理原则第四节房地产抵押及其法律关系，第二，通过牙齿章节的教育目的，牙齿章节，使学生重点了解和掌握资产价钱、财务杠杆、资金时间价值、财务风险管理等房地产金融理论原理和房地产抵押法律关系原理。第三，第一节货币的时间价值，货币时间价值贯穿整个金融业务，也是房地产金融业务的基础。房地产贷款要掌握器官贷款、贷款效果分析、评价、贷款形成的现金流的科学预测，现金流出和流入的时间和数量，以及时间上的差异，然后换算为统一点的数值，以最终价值、现值、年金的形式进行全面客观的评价。房地产贷款及证券化价钱、信用风险防范及

2、银行其他房地产金融业务会计都是以货币的时间价值为基础的。4，第一节货币的时间价值，1，货币时间价值的概念：指货币资金随着时间形成的附加值，用相同数量的货币在徐璐不同时间点具有的不同价值来表示。100元的经济价值(或经济效用):现在一年后，或现在一年后，现在100元贷款(货币)按年利率5%计算，一年后5元提高到105元，牙齿5元是100元贷款(货币)的时间价值，或上述贷款(货币)事实上，上述附加值的5元是100元贷款(货币)一年的利息。因此货币时间价值最直接的表达是“利息”。5，第一节货币的时间价值，第二，货币时间价值的存在和原因货币时间价值的基础，一是“信用”，即贷款关系的普遍存在，货币所有权

3、和经营权的分离；第二，货币资金的“效用”，即货币资金满足投资、消费需求及附加值的功能。在货币贷款关系中，借款人失去了借出资金获得投资利益的机会，因此必须向贷款人获得一定的经济补偿。贷款人获得资金不仅以承担偿还义务为前提，而且获得了利用贷款资金获取利益的机会，因此必须给贷款人一定的经济补偿。6，第一节货币的时间价值，2，货币时间价值的基础和原因货币时间价值的原因来自“时间偏好”。1、投资收益机会2。通货膨胀因素：在通货膨胀的情况下，等值货币的购买力继续下降，普遍认为现实货币价值高于等额的未来货币价值。3.风险因素：由于不确定的风险因素，现在的投资以后不能收回或全部收回，同样数额的资金的现实值可能

4、高于未来的价值。4.现实消费的因素：货币持有者将货币借给别人，牺牲其现实的使用权利，将现实的消费推迟到未来，对这种“牺牲”要求一定的报酬(赔偿)，因此资金的时间价值是对“牺牲”现实消费的一种补偿。7，第一节货币的时间价值，3，货币时间价值的多少及其影响因素货币时间价值的多少是没有风险和通货膨胀的社会平均资金收益率。在此基础上，风险越大，投资回报率越高，时间价值越高。1、取决于资金使用时间。时间越长，时间价值就越高。2、资金数量。时间必须是资金的杨怡越多，时间价值就越大。3，利率。利率越高，资金的时间价值就越高。4、资金使用方法。全部贷款和分期付款资金的时间价值不同。，8，第一节货币的时间价值，

5、4，货币时间价值计算(1)考虑时间因素，徐璐不同时刻发生的绝对值将不同的资金转换为同等的经济价值，称为资金等值或等值。其中：资金运动开始时的金额称为“现值”。在资金运动结束时，与目前价值相等的金额称为“最终价值或未来价值”。9，第一节货币的时间价值，4，货币时间价值计算(1)理论原理借款人借的金额称为“本金”。借款人按一定利率(interest rate)对借款人超过本金的金额称为“利息”。按一定利率计算的本金在未来某个时间点的价值(本利的总和)称为“收盘价”。相反，如果把未来特定时间的货币金额看作未来本金的“收盘价”(本息的总和)，按现行利率逆向计算的牙齿“收盘价”现在应该拥有的本金称为“现

6、值”。将未来金额“最终值”转换为“现值”的过程称为“打折或打折”。用于折扣的利率称为折现率或折现率。10，第一节货币的时间值，4，货币时间值计算(2)符号规范：在利息计算中统一使用本金、期初金额或现值符号。I利率，年度利息金额与本金的比率；I利息本金和利息的总和，又称最终价值；t利息周期的时间，通常以年为单位；n利息周期中的期间数。11，1节货币的时间值，4，货币时间值计算(3)单利计算单利计算(simple interest) 1，单利面值计算公式：=(1 I t) 2，单利现值计算公式：=(1平面利率为字母I，有效利率为r，年复利率为N，有效利率为r=(1 I/N )N，14，第一节货币的

7、时间值，4，货币时间值计算(5)养老金的计算养老保险(annuity)“个人住房抵押贷款”按月支付固定费用的偿还方式、房地产证券化设计的定期等额支付偿还方式等都是典型的养老金形式。根据支付次数和时间，年金主要分为后薪年金、实物年金、递延年金、永久年金等。15，第一节货币的时间价值，4，货币时间价值计算(5)年金计算1，后间断，期末支付的年金，也称为普通年金。(1)后期付款年金的最终价值计算公式：格式：期末支付的金额。(2)后间断的现值计算公式：16，第一种货币的时间值，4，货币时间值计算(5)年金计算2，实物养老保险，每期基本支付年金，也称为间断。(1)现货年金终值计算公式：(2)现货年金现值

8、计算公式：17，第一节货币的时间价值，案例：固定利率抵押贷款月平均汇兑额1000元，贷款期限5年(60个月)，年利率6%。(1)每月月末偿还，分别计算贷款本金总额和5年后的本息总额。(2)每月初偿还，分别计算贷款本金总额和5年后的本息总额。解决方案：(1)A，根据后燃金的现值计算公式：牙齿贷款本金总额为51725元。b，根据后不连续金种价值计算公式，牙齿贷款月末偿还5年后，本息总额(总偿还额)为69770韩元。18，第一节货币的时间价值，案例：(2)A，根据实物年金现值计算公式，其贷款本金总额为51725元。b，根据实物年金终值计算公式，牙齿贷款在月初偿还5年后，本息总额(总偿还额)为6977

9、0元。19，第一节货币的时间价值，4，货币时间价值计算(5)年金计算3，递延年金，第一次支付是在第二期或第二次以后发生的年金。递延年金的最终价值计算方法与后期付款年金计算方法相同，只是期间数减去递延期间数。计算递延年金的现值：首先用后期付款年金计算现值，然后减去递延期间的年金现值。4.永久年金是指无限期支付年金的形式，即支付期限无限的年金。永久年金没有最终价值。永久年金现值计算公式：=a，20，第2节资产价钱定价和财务杠杆原则，1，资产价钱定价原则，(1)资产价钱定价房地产金融的适用金融市场上，交易主体进行的金融商品交易可以看作是“资产(资本)买卖”，所有资产的买卖行为都必须有，房地产不仅是一

10、种消费品。购买房地产的人是为了住宅(消费)，但购买更多的人(企业、投资者、金融机构、基金组织等)牙齿房地产是为了获取投资和收益。房地产作为投资品出售时，它会变成“金融商品”或“金融资产”。房地产的实物形态不仅演变为“金融资产”，而且在此基础上逐步诱导了“房地产股票、房地产债券、房地产抵押贷款证券及衍生证券产品”等纯粹的“金融资产”。房地产的“金融资产”属性为房地产业的广泛融资提供了自然条件，同时促进了金融市场的繁荣，产生了金融创新。房地产金融市场健康稳定的运行需要科学合理的资产交易价钱制定机制。21，2节资产价钱制定和财务杠杆原则，1，意思：人们投资所有资产是为了在预期的未来通过交易获得收入和

11、收益。这种“收入和收益率”在资产价钱定价层面被称为“未来现金流”。由于资产可以给所有者带来一定时期的现金流，投资者购买某种资产后，该资产创造未来现金流的能力引人注目。或者说，某些资产的价格是由未来一段时间内发生的现金流决定的。资产的价格是资产未来所有现金流在投资者交易时的价值总和。因此，资产价钱是预期的行为。(b)资产价钱的含义，22，2节资产价钱和财务杠杆原则，2，公式：格式中：CF期间现金流R折现率N现金流数。牙齿公式表明，确定资产价格的三个茄子因素：现金流、现金流发生期间和折现率，其中一个变量更改会影响资产价格。期限越长，总现金流就越大。在特定期间内，现金流和贴现率对资产价格的影响是相反

12、的。现金流越大，资产的交易价格就越高。贴现率越高，资产的交易价格越低。(b)资产价钱制定的意义，23，第二节资产价钱制定和财务杠杆原则，1，现金流的意义：在资产价钱制定的意义上，现金流是基于期待而不是实现的概念。这里的“现金”不是特指狭义货币资金，而是广义现金，包括所有能增加资产所有者财富的货币资源和非货币资源的实现价值。税后现金流。2、现金流量的时间性：现金流量的取得时间t与资产价格成反比。具有相同现金流的两个茄子资产，现金流越快，T越小，资产价格越高。相反，现金流越晚，T越大，资产价格越低。现金流越快，就越能通过再投资获得或支付投资收益的利息，两者都可以增加投资者的财富。现金流越晚，牙齿两

13、个茄子收益就相对减少，而且时间延长增加了资产收益的不确定性。(c)资产价钱的现金流，24，2节资产价钱和财务杠杆原则，1，贴现率的含义：资产价钱定价的贴现率是投资者投资资产所需的最低回报率(资产收益率)。2、确定折扣率：在其它条件不变的情况下，折扣率与资产价格成反比。实际上，资产价钱制定的核心是确定贴现率，即资产投资的最低收益率。根据金融资产定价模型(CAPM)原则，资产定价公式中的折扣率取决于三个茄子变量(系数):无风险(资产)利率、市场(平均)收益率和该资产的系统风险。贴现率通常必须高于无风险利率，并与无风险利率的变动方向一致。折扣率与“市场(平均)收益率”的变动方向一致，市场收益率越高，

14、折扣率越高，市场收益率越低，折扣率就越低。贴现率与资产的“系统性风险”成正比。风险越大，折扣率越高，风险越小，折扣率越低，就越接近无风险利率。(4)资产价钱定价的贴现率，25，2节资产价钱和财务杠杆原则，(5)利率和银杏贷款价钱1，利率的影响因素，(2)宏观经济环境；(3)价钱水平；(4)股市；(5)国际经济状况。26，第二节资产价钱和财务杠杆原则，(5)利率和银杏贷款价钱2，利率组成，(2)通货膨胀附加率：市场名义利率是实际利率和通货膨胀率之和。为了弥补通货膨胀造成的损失，在净利率上增加了通货膨胀附加率。(3)实现力增值率：借款人提供的非货币资产担保的实现损失的赔偿要求。(4)违约风险增值率：风险贷款利率和无风险贷款利率之间的差异，也称为违约风险补偿率。(5)到期风险附加率：因到期期间不同而产生的利率差异。一般来说，器官利率高于短期利率。27，第二节资产价钱和财务杠杆原则，(5)利率和银杏贷款价钱3，银杏贷款价钱制定：(1)成本价钱制定方法：贷款利率=资金成本管理运营费用拖欠风险赔偿预计收益，(2)价钱领导模型非最佳客户违约风险赔偿比率的风险溢价；到期