昆山浦东软件园建筑风格建议报告

1、昆山浦东软件园住宅定位 建筑风格,Tuesday, July 28, 2020,清风华院,锦绣蓝湾,凯迪城,听海雅苑,新唯花园,君地上郡,湖畔佳苑,东城郡,湖畔翠庭,翠峰山庄,置地荣域,昆山,苏州,同策有一批经验丰富的业务骨干奋斗在昆山房地产市场上，目前公司正在执行的项目有凯迪城、清风华院、锦绣蓝湾；保证了我们对昆山市场及客户的了解。 同策从张江中区规划到银行卡产业园物业发展咨询，到张江高科租赁物业咨询，再到服务浦东软件园，已经积累丰富的产业园区及物业研究经验，尤其是对园区客户的调查研究，为我们项目咨询提供帮助。,我们眼中的昆山浦东软件园风景秀美,昆山浦东软件园,坐拥阳澄湖、傀儡湖、东阳澄湖、

2、巴城湖四大天然湖泊，自然景观资源十分突出； 各种休闲旅游资源丰富，阳澄湖公寓，高尔夫球场、水上风情园、主题公园等； 马鞍山景观大道、前进路等多条城市干道连接市区，自驾出行便捷； 区域内低密度住宅云集，正逐渐形成规模，是高档居住区。,浦东软件园处在向产业扩散阶段发展的重要时期。 昆山分院是浦东软件园向外扩散的第一站，意义重大，他可能是未来浦东软件园其他分园可以借鉴的标杆。 我们不是简单的在探讨一个住宅的定位问题。而是一个“产业+住宅”的园区打造。作为一个可借鉴的分园，其开发模式应该是“经久的、可复制的、可标准化的”。 我们要抱着更谨慎的态度对待。,我们眼中的昆山浦东软件园登高而望远,昆山,开发商

3、要提供什么？,竞争者已提供什么？,目标客户需要什么？,房地产项目定位 需要关注的三个方面,逻辑,落点,竞争者已经提供什么？,1项目与区域认识 2区域市场格局 3竞争市场分析,1项目与区域认识,项目的经济指标,1期开发体量,1项目与区域认识,项目所在西城区是打造生态昆山的标杆，是昆山理想的居住区域,生态森林公园,大学城,体育中心,商业街,连接苏州,科技园,阳 澄 湖,傀 儡 湖,高铁正仪站,苏州环城高速,阳澄湖公园板块,阳澄湖度假板块,森林公园板块,以苏州环城高速为界昆山城西分成三个各具特色的板块： 1、森林公园板块 2、阳澄湖度假板块 3、阳澄湖公园板块,2 区域市场格局,昆山西城别墅市场三足

4、鼎立,马鞍山路生态大道,以森林公园为核心的区域，规划为城市副中心； 紧邻玉山镇，距离城市中心也仅为5 钟车程，多条公交线路直达市区； 马鞍山路商业街（招商中）、体育中心、第一中学等多种基础配套的完善，区域逐渐趋于成熟；,车程5分钟,中学,体育中心,商业街,超市,森林公园板块 未来城市副中心，目前已初具规模,市中心,2 区域市场格局,区域房地产市场公寓产品为主，以及部分联排别墅。 目前在售的别墅类产品客户主要来源于昆山市中心的公务员、私企业主，和少量台港外客户。绝大多数以自住为主。以清风华院为例其别墅客户中有75%来自昆山市中心。,森林公园板块,城市别墅,2 区域市场格局,位于阳澄湖的东南侧，傀

5、儡湖西南侧，整个片区的自然景观较好，坐拥两大湖，“左右逢源”。 南侧临京沪铁路线和正仪镇。 交通较为方便，由马鞍山路和前进路，与市中心区相连，途经森林公园板块。车程10-15分钟。 已完工的阳澄湖公园，以及马鞍山路景观大道，改善了区域环境。,森林公园,市中心,垂钓中心,渔家灯火,车程10分钟,阳澄湖公园,国宾馆（在建）,阳澄湖公园板块 高端别墅住宅区,2 区域市场格局,本板块别墅项目聚集板块，目前在售的项目就达6个，如天使湾、檀香园、锦绣蓝湾、泰鸿花园和鼎园美墅； 板块为新兴板块，各种配套不完善，区域成熟还需要一定的时间； 项目以独立别墅和双拼别墅为主，独立别墅的面积适中，产品形态属于中高端；

6、其中区域标杆项目为檀香园，独立别墅销售均价为13000元/； 区域内购房人群主要来自昆山市区和苏州工业园区，约占总购房者的70%，购房者多以自住为主要目的。,自住型城郊别墅,阳澄湖公园板块,2 区域市场格局,水上公园,巴城宾馆,主题公园,宝曼酒店,生态园（筹）,渡假中心,大上海高尔夫场,佛光山庄,崇宁寺,市中心,阳澄湖旅游度假中心区域为板块核心区域。 左临阳澄湖，右侧为巴城湖、东阳澄湖、傀儡湖等四大水系围绕。 区域内有大上海高尔夫场，水上公园、度假村、酒店等旅游休闲娱乐场所 。 距市中心较远，但主要交通动线便捷，有湖滨路、302国道、苏昆太高速和苏州环城高速等与市区连接。 整个区域景观极好，环

7、境优越，同时区域内也有丰富的人文资源，如绰墩遗址、崇宁寺等。,水上公园,巴城宾馆,主题公园,宝曼酒店,生态园（筹）,度假中心,大上海高尔夫场,佛光山庄,崇宁寺,市中心,阳澄湖度假板块 阳澄湖旅游度假中心是区域发展的基点和起点,本案,2 区域市场格局,苏昆太高速,苏州环城高速,湖滨路,312国道,度假别墅,距城市中心有较远的距离，但自然景观和周边环境优越。 周边生活配套较少，但酒店、休闲项目集中。 板块内项目都是别墅项目。产品以独栋别墅为主，兼有双拼别墅。 客户基本来自上海、苏州、昆山和港台；多为私企业主和企业高管。 客户主要以投资和度假为目的。其中部分项目会用作酒店的客房出租。 部分自用客户追

8、求的是“5+2”的生活方式，对高品质生活有强烈的追求。,阳澄湖度假板块,本案,2 区域市场格局,阳 澄 湖,傀 儡 湖,阳澄湖公园板块,阳澄湖度假板块,森林公园板块,第一竞争圈,阳澄湖度假板块 天伦随园、中大易墅、玉山胜境,第二竞争圈,阳澄湖公园板块、森林公园板块 檀香园、锦绣蓝湾、泰泓花园、天使湾、克拉水城、鼎园美墅,竞争态势,3 竞争市场分析,本案,天伦 随园,玉山胜境,中大 易墅,本案,第一竞争圈别墅项目各有特色,3 竞争市场分析,项目基本情况 位 置：昆山城北西路4500号 开 发 商：江苏中大地产集团 占地面积：18万m2 建筑面积：6.5万m2 容 积 率： 0.36 建筑形态：独

9、栋别墅, 双拼别墅 规划户数：226户 交房时间：09年底 车位配比：1：1 主力诉求：西班牙式情景源生独墅,中大易墅,3 竞争市场分析,配套及交通 商业环境：阳澄湖度假旅游区，蟹舫苑，巴蟹路美食街 公园绿地：阳澄湖水上公园，大上海高尔夫球场，会所 周边公交路线路：117路、118路,中大易墅,3 竞争市场分析,中大易墅,3 竞争市场分析,户型面积：双拼198、独栋别墅228-520,中大易墅在售户型,双拼,独栋,3 竞争市场分析,中大易墅,供应情况 近期推案时间：2008.05 近期推案套数：85套,销售情况 目前销售均价：双拼别墅7800元/，独立别墅9000元/ 主力总价：200-300

10、万 成交情况：5月开盘以来销售良好，目前仅余独栋10套，双拼7套，月均去化约10套。,3 竞争市场分析,天伦随园,项目基本情况 位 置：巴城镇环湖路2388号 开 发 商：昆山景康房产开发有限公司 占地面积：61751m2 建筑面积：19446.6万m2 容 积 率： 0.32 建筑形态：独栋别墅 规划户数：74户 交房时间：08年9月 车位配比：1：2 主力诉求：纯苏州园林独墅,3 竞争市场分析,天伦随园,供应情况 开盘时间：2006年9月 推案套数：40套,销售情况 目前销售均价：独立别墅16000元/ 主力总价：400-600万 成交情况：目前已售23套。,3 竞争市场分析,天伦随园,3

11、 竞争市场分析,天伦随园户型,3 竞争市场分析,天伦随园户型,3 竞争市场分析,中大易墅,项目基本情况 位 置：昆山巴城镇临湖路88号 开 发 商：昆山天元置业有限公司 占地面积：6.4万m2 建筑面积：2.5万m2 容 积 率： 0.38 建筑形态：独栋别墅 规划户数：43户 交房时间：07年4月 车位配比：1：2 主力诉求：中式园林独墅,玉山胜境,3 竞争市场分析,玉山胜境,“园在园中、园中有园”沿袭中式园林大户格调，拥有前院、中宅的超大私有空间庭院，山水入户淋漓尽致的诠释出苏式园林造园之意,3 竞争市场分析,玉山胜境户型,占地面积约为780-980平方米 建筑面积约366平方米,占地面积

12、约为830-1090平方米 建筑面积约387平方米,3 竞争市场分析,玉山胜境户型,占地面积约为940-1500平方米 建筑面积约435平方米,占地面积约为1040-1260平方米 建筑面积约450平方米,3 竞争市场分析,玉山胜境,供应情况 开盘时间：2007.04 推案套数：43套,销售情况 目前销售均价：18000元/平方米 主力总价：660-810万 成交情况：去化速度较慢，目前仅售出13套,3 竞争市场分析,2002.10,东方云顶,2004.1-8,威尼斯花园 天使湾,檀香园,2005.11,泰泓花园 森林半岛 克拉水城,2006.3-2006.8,鼎园美墅,法式 英法地六种,地中

13、海,湖心岛 锦绣蓝湾 清风华院,2006.9-2006.11,地中海,欧式 北美,天伦随园 玉山胜境 品院 苏园,2006.9-2006.11,2008.5-2009.11,西式,中式,昆山的建筑风格扎堆出现,3 竞争市场分析,区域主要在售别墅项目总价主要集中在200-350万,400-600,195-380,100,150-350,楼盘名称,300-600,(7,467),(14,073),(7,810),200-300,100-200,240-380,230-270,(10,266),(7,810),130-500,150-200,150-240,鼎园美墅 檀香园 锦绣蓝湾 泰泓花园 克拉

14、水城 天使湾 玉山胜境,天伦随园 中大易墅 湖心岛,153-200,230-420,(21,626),苏园 品院 清风华院 威尼斯花园,200,300,400,500,600,660-810,单位：万元,3 竞争市场分析,区域主要在售别墅项目面积主要集中在250-380平方米,3 竞争市场分析,区域主要在售别墅项目单价价格区间狭窄,价格集中区,10000元/,8000元/,3 竞争市场分析,项目区域为纯别墅板块， 目前在售或即将上市的项目都为低密度产品，属于昆山高品质住宅区；产品以独立别墅和双拼别墅为主，还有少量的联排别墅； 项目所在第一竞争板块内低密度项目云集，加上第二竞争板块间接竞争，项目

15、竞争压力大；尤其面积段在250-380之间，总价在200-350万之间的别墅产品。 板块内项目多以景观资源为自己的优势，风格设计趋向于与自然融合，但各个项目品质有异； 板块产品高品质带来高价格，如天伦随园、玉山胜境打造一个中式风格纯独栋别墅社区，融合自然与人文，注重细节打造极大地提升了项目价值。,3 竞争市场分析,竞争市场总结,客户要什么？,1客户来源 2消费者价值模型 3显性客户价值分析 4隐性客户价值分析,客户来源,显性客户群体,隐性客户群体,产业导入实现消费力的导入 同行业圈层 配套成长性,消费价值分析,竞 争 市 场 分 析,消费价值分析,1 客户来源,2 消费者价值模型,购买决策源自

16、于共同的驱动因素 中国消费者价值要素,2 消费者价值模型,购买决策源自于共同的驱动因素 中国消费者价值要素,消费者价值分析模型,服务 service,质量 quality,简约型价值区,E,刺激/乐趣 Thrill/fun,进取 aspiration,新潮/酷 New/cool,创新/科技,个人效率 Personal efficiency,可靠 proven,活力 vitality,全面成本 Total cost,明智购物 Smart shopping,简约 purism,高尚 Fair,自然 natiur,激情 passion,古典 classice,自由自在 carefree,安逸 Tra

17、nquil,价格敏感区,归属感 clanning,定制化 customized,R,红色表示消费者不认同的负向需求,传统感性价值区,现代感性价值区,传统理性价值区,现代理性价值区,注：RD消费者价值分析模型,2 消费者价值模型,蓝色表示消费者认同的正向需求,我们对目前在阳澄湖板块购房的客户进行梳理，有以下几类客户，目前的主力客源为苏州和昆山客户：,昆山人 苏州人（园区） 苏州人（市区，县区） 上海人（或外省人） 台湾人（或外籍）,昆山客户占34%,显性客户来源,苏州客户占52%,3显性客户价值分析,客户为社会的中上层人士，多为富贵或富裕家庭 主力客源为私营企业主、中高级管理人员和政府官员（公务

18、员） 苏州客户主要为园区的中高级管理人员和市区及周边的私企业主 昆山客户主要为私企业主和政府官员（公务员）,显性客户职务特点,3显性客户价值分析,客户对价格、位置、项目品质、小区环境、交通的关注度较高 各个因素的重要性来看：,显性客户置业考虑因素,位置价格品质环境交通,3显性客户价值分析,显性客户选择主要位于理性价值区间,个人效率 市中心客户希望不要离市区太远，有部分配套 苏州客户希望交通便捷，有快速干道进入 明智购物 对于苏州、上海客户来说，首先昆山地区心理价位认识就不高，不高的总价买套别墅，多一套也无所谓 对昆山市区客户来说，也不希望总价过高 自然 环境要好 安逸 买别墅就是寻求平静和放松

19、的 质量 当然不想买个不伦不类风格的产品，希望品质够好,消费者价值分析,3显性客户价值分析,隐性客户首先是园区内客户以及由浦东软件园在行业内影响产生的客户基础，我们对他们的认识是，首先是知识分子，同时是有很强支付能力从事IT业的决策层、骨干精英。,他们崇尚自然，简约的生活态度，鄙夷对生活斤斤计较，喜欢古典元素，认同有实力并为他们提供保证质量，贴心服务的开发商,肯定具有悠久历史的传统价值，追求更大的成功，对价格不敏感。,从事专业工作的属性，让他们注重个人效率，比较青睐某些创新的产品以及定制化的服务，会考虑合理消费。,你会认为这样的人有时间一定会看国家地理。,知识分子,成功人士,专业人士,国家地理

20、杂志,4隐性客户价值分析,隐性客户来源,面对面 针对园区内企业高层主管及相关负责人 了解入驻企业发展现状与规划、企业人力资源发展基本情况 了解企业对员工居住问题的现状解决方案及存在问题 了解企业员工的基本购买力 问卷调查 针对企业各层次的工作人员 以详细的不记名问卷了解企业不同层级的员工的实际住房需求与购买力,4隐性客户价值分析,隐性客户客户调研方式,科技园区从业人员年龄段集中在在25-35岁之间，是一个年轻的群体,隐性客户客户年龄组成,4隐性客户价值分析,存在明确的潜在客户群 其中52.42%的人希望在卡园附近区域购房 明确表示不会在附近购房的仅有4.84%,隐性客户购房意愿,5潜力客户价值

21、分析,近10%的被访者希望购买别墅，超过高层人员比重，证明部分进入管理层的精英也希望融入上层的生活，购买别墅获得圈层认同。,5潜力客户价值分析,隐性客户物业需求,现代简约,5潜力客户价值分析,隐性客户建筑风格,超过70%的客户青睐现代简约风格。,隐性客户的选择区间为简约传统理性价值,5潜力客户价值分析,自然、安逸 环境好，包括区内环境与区外环境 益于从紧张的工作中放松出来 简约 返璞归真的人文价值认同趋势，复杂的工作，让他们更喜欢简单的东西 创新/科技 职业的属性决定他们拒绝陈腐与抄袭，喜欢突破与创新 质量 包括产品的品质打造，以及物业服务质量 服务 作为专业人士，在IT职业环境的熏陶下，他们

22、注重被服务的质量 可靠 他们是年轻化的群体，认同品牌带来的增值,消费者价值分析,我们做什么？,1 项目价值定位 2 建筑风格建议 3 物业管理建议,项目定位价值点伴随客户发展的总体演变过程,目标 客户,项目 价值点,初步建立起昆山浦东软件园品牌 合理的总价，美好的环境 承诺美好的规划，配套，服务,进一步实现消费者认同的价值元素，提供更多优质的服务和产品 不断提升软件园品牌的内涵和市场影响力,昆山本地（市区） 苏州人（工业园区、市区） 上海人,园区高层、精英 园区 其他认同项目价值的人,1 项目价值定位,作为产业园内的住宅项目，是围绕中长期客户来打造,服务,质量,E,刺激/乐趣,进取,新潮/酷,

23、创新/科技,个人效率,可靠,活力,全面成本,明智购物,简约,高尚,自然,激情,古典,自由自在,安逸,归属感,定制化,R,简约型价值区,传统感性价值区,现代感性价值区,我们的定位策略,价格敏感区,传统理性价值区,现代理性价值区,项目现状条件,由代表IT园区领先者的浦东软件园来建设，实力强大，信誉可靠 地块拥有优美的自然环境，但这也并不是本区域内的唯一资源,继承和巩固实力、可靠的开发形象 将简约价值元素融入产品,领先的IT园区运营者，实力雄厚，有信誉 项目既能融合自然环境，也能满足消费者追求简约与创新的价值需求 通过持续的配套建设不断提高人们的生活质量 与品牌物业服务上合作提供星级物业服务，以用户

24、满意为中心，用心服务,项目的目标定位,1 项目价值定位,2 建筑风格建议,我们的项目应该打造什么风格？,目前昆山市场的别墅以西式传统建筑风格为主，并且中式风格逐渐盛起,以西班牙风格为代表，市场上已比较成熟；市场接受度比较高，价值感被广泛认同。 产品创新 的空间不大，但可以从细部进行雕琢。 西式风格包括：西班牙、南加州、英式、法式、地中海,西式风格,以简约的形式，工业化的线条为特征，配以日式、泰式等建筑元素，与自然山水的融合度比较高。 目前出现的项目较少。,新亚洲风格,以白墙、青砖、灰瓦，高墙、飞檐、屋脊等展现中国古代建筑之精髓。 存在障碍：前期投入成本大；对规划设计要求比较高。 典型项目有天伦

25、随园、玉山胜境。,中式风格,2 建筑风格建议,中式建筑风格,建筑精髓,前有敦厚沉静的宅门、前庭 中有天井通透天地 后有花木扶疏的围园 古韵悠然 讲究意境、韵味、雅致和天地人的和谐 彰显浓厚的中国文化底蕴,2 建筑风格建议,中式建筑风格,细节表现,立面：筒瓦、灰砖、山墙、红柱、木门窗等被完美呈现 庭院：多重庭院布局，营造出“庭院深深深几许”的意境,2 建筑风格建议,中式建筑风格,细节表现,亭台：亭台楼阁演绎着古色古香的园林风情，廊亭、介亭、湖心亭等穿插园中，亭中景致，赏游不尽 长廊：迂回曲折的廊桥设计，将点的建筑和分散的景串起，组成一个丰润华美的艺术整体,2 建筑风格建议,细节表现,榭、舫：榭、

26、舫临水而建，尽览园林水景，诗情画意尽在不言中 山水：在景观布局上注重山水配合，以山石之凝重对比流水之灵动，光影浮动，成为一幅峰回路转、水流花开的视觉构图,中式建筑风格,2 建筑风格建议,中式建筑风格,细节表现,工艺：讲究精雕细琢，工艺繁琐、精湛，从细微之处彰显中式建筑的魅力和韵味,2 建筑风格建议,中式建筑风格,项目要点,富有深厚的文化底蕴和清晰的历史文脉 品质要求级高 成本投入较大 建造周期较长 产品面积尺度较大,经典项目：天伦随园 玉山胜境,中式建筑风格表现出较强的历史感和文化底蕴，所处区位需要有悠久的文化渊源。这一点与巴城的人文历史较为相符。 从当前该类项目的市场表现来看，其价值点的提升

27、主要来自高品质，而高品质主要靠精雕细琢的工艺和园林打造来实现，因此成本投入较大，建造周期较长。 同时，从它的细节表现上来，私家园林的建造、浓厚的中式风韵的体现都需要从大面积的产品中体现。,作为“产业园+住宅”的项目模式，要求产品具有较强的创新性和可复制性，而工艺要求极高、成本投入大、开发周期长、单体产品面积尺度大的中式建筑风格不适合本项目的发展。,2 建筑风格建议,西式建筑风格,西式建筑风格是别墅项目中应用较为广泛，较为推崇的风格，而其中又以地中海风情较为突出，下面以地中海风情为代表进行具体分析。,建筑精髓,散发南加州生活的浪漫、热情与自然情调 流露出现代生活所崇尚的自然朴质 崇尚奔放的情怀

28、追求浪漫与自由 彰显贵族的高傲与奢侈,2 建筑风格建议,西式建筑风格,立面：浅色调、红筒瓦、手抹灰、弧形墙 取材：取材朴实，石材、套瓦、木材、彩色陶瓷马赛克应用较广,细节表现,2 建筑风格建议,西式建筑风格,花园和露台：前、后、测三重花园，大面积露台设计，流露浪漫情怀,细节表现,2 建筑风格建议,西式建筑风格,植被：郁郁葱葱的珍稀树种，让居住者享有浓荫静谧的栖息幽所,细节表现,2 建筑风格建议,西式建筑风格,水景：注重水景布局，在花草、庭院间用水来诠释奔放的情怀和浪漫的气息 道路：彩岩石径将浪漫进行到底,细节表现,2 建筑风格建议,西式建筑风格,工艺细节：品质在点滴中得到呈现,细节表现,2 建

29、筑风格建议,西式建筑风格,项目要点,所属区域内项目：中大易墅、檀香园、湖心岛、锦绣蓝湾、清风华院,异域风情浓厚 环境、景观打造成本较高 手工工艺要求较高 同质化产品竞争较为激烈,西式建筑风格表现出较强异域风情，奔放、热情、浪漫、自由奢华的气息浓厚。从这一点上看，与巴城的江南文化底蕴不尽相适。 从当前该类项目的市场表现来看，区域内西式建筑同质化竞争格局较为激烈，产品品质普遍不高，西式建筑风格的价值点没有得到很好的体现。本项目要走出这种竞争就必须在品质上苛刻要求。 而韵味十足的西式建筑风格的打造则需要精湛的工艺、和大尺度的产品以及高成本的绿化和景观设计。,2 建筑风格建议,西式建筑风格同策在此类风

30、格项目上的经验,项目要点,主力客户特征： 年龄偏大 外籍客户占比较大,圣马力诺桥,夏宫,2 建筑风格建议,西式建筑风格万科别墅项目风格演变,兰乔圣菲,南加州风格,英伦风格,红郡,蓝山,风格趋于现代化,35-50岁,30-40岁,35-45岁,50,年龄趋向年轻化,2 建筑风格建议,30,现代风格,2003-4,2006-9,2007-5,西式建筑风格,本项目的发展模式：产业园+住宅 本项目的主力客户：产业园客户,产品具有较强的创新性和可复制性,客户年龄趋于年轻,西式建筑风格： 工艺要求高、成本投入大、区域内竞争激烈 客户年龄层偏大,产品可复制性较差，创新难度较大,从项目的发展模式和客户定位上来

31、看，西式建筑风格与项目的发展不适合,2 建筑风格建议,新亚洲建筑风格,建筑精髓,是新亚洲文化思潮在建筑上的当代实践 是东西方文化的跨界与融汇 建筑、人与环境的和谐共生 私密性与开放性的巧妙结合 不事张扬、不为炫耀 显现出一种新的东方人的态度、精神,2 建筑风格建议,新亚洲建筑风格,细节表现,立面：流畅的线条，呈现出简约优雅的不凡格调 取材：多采用原生态型材质，在视觉感受上有自然的质朴，散发着浓烈的自然气息,2 建筑风格建议,新亚洲建筑风格,细节表现,庭院：沿袭了东方多重庭院的设计，体现“天人合一”的审美需求与精神内核 矮墙：低院墙与半围合的设计，将自然景观与建筑、私密性与开放性巧妙结合,2 建

32、筑风格建议,新亚洲建筑风格,细节表现,木格栅：形成一种光影效果 ，丰富空间层次，体现隐约之美 条窗：集古典韵味和现代时尚于一体，使自然渗入每一个角落,2 建筑风格建议,新亚洲建筑风格,细节表现,斜坡屋顶：简约、流畅的真实演绎 局部文化石贴面：历史脉络的清晰体现,2 建筑风格建议,新亚洲建筑风格,细节表现,景观：本着尊重自然、保护生态的设计初衷，最大程度顺应地貌地态，充分尊重林、湖地脉,2 建筑风格建议,新亚洲建筑风格,项目要点,东方神韵与西方简约的完美融合 讲求建筑、人与自然的和谐，更适合现代人居 产品面积具有较强的灵动性 深受年轻人推崇 摒弃繁琐，拒绝堆砌，以简约传递真正的品质,柔和东西方文

33、化，将西方的简约和东方的神韵，诠释的淋漓尽致。从这一点来看与巴城文化的浓厚底蕴，以及产业园的现代气息相得益彰。 新亚洲建筑风格注重建筑、人与自然的和谐共生，带来创新的生活理念，更适合现代人居 简约、时尚的造型深受年轻人的推崇 新亚洲建筑风格摒弃繁琐，拒绝堆砌，以简约传递真正的品质，从而使得建筑成本得到良好控制、开发周期较短、产品面积可大可小极具灵动性。,当前区域内新亚洲风格别墅项目匮乏,新亚洲建筑风格便于打造产品的创新性和可复制性，与本项目“产业+住宅”的模式较为相符，既能够传承巴城文化，又极具现代创新精神。,2 建筑风格建议,我们的选择新亚洲风格,2 建筑风格建议,新亚洲建筑风格 是亚洲经济

34、飞速发展，亚洲话语权的回归 是西风东渐后，亚洲风格兼融并蓄的大成 是全球化的品位思潮与时尚的热点话题 亦是精英阶层审美价值泊来之后的必然选择 . 她在更加关注现代文化生活舒适性的同时 亦让亚洲优秀传统文化得以传承和发扬,2 建筑风格建议,新亚洲风格的出现，使建筑在传统与现代之间，自然与人文间找到了最好的平衡点,在新亚洲风格别墅中，中式的庭院精神、日本建筑的精致、美式乡村的质感、泰式的休闲、现代别墅的时尚材质，这几种风格水乳交融，达到完美和谐。,2 建筑风格建议,如果说我看得比别人更远些，那是因为我站在巨人的肩膀上 成功个案借鉴,2 建筑风格建议,项目概况,项目地址：上海市青浦区沪青平公路151

35、7弄 占地面积：36万方 建筑面积：11万方 容积率：0.3 绿地率：60% 产品线：独栋别墅（一、二期） 小高层公寓，联排别墅（三期） 建筑风格：新亚洲 开盘时间：2002-08-31 开盘均价：9000元/平米 目前均价：35000元/平米,个案分析湖畔佳苑,2 建筑风格建议,湖畔佳苑项目设计理念,苏州的纤秀、周庄的灵动、京都的禅静、东京的时尚、新加坡的雅致 不同城市，不同地域，不同风格的建筑表情糅合出国际住宅语汇 新亚洲别墅,在湖畔佳苑生命得到真正的自由释放，被充满生命力的自然景观所环绕，对品质生活的渴望将得到极大的满足,2 建筑风格建议,湖畔佳苑项目开发路线,项目分三期开发： 一、二期

36、：总建面约6.8万方 共计296户纯独栋别墅（其中一期173栋，二期123栋） 三期：总建面约4.2万方 其中，精装公寓150套，精装联排别墅24套,一、二期产品卖点： 新亚洲风情，纯独栋高尚别墅区 三重水系，亲水庭院，令客厅、餐厅、卧室甚至室内的每一个空间都能观赏私家水景 15000平方米烟波湖中央水景，凝聚大自然的灵气 260-1000平米豪华尺度，坡顶客厅独立一层空间，彰显大气,2 建筑风格建议,湖畔佳苑市场表现,2002-08-31,一期开盘（173栋）,2002-12-31,一期98%售罄,二期开盘（123栋）,2003-05-01,售罄,2004-02-18,2008-10-30,

37、三期公开（未开盘）,市场接受度高，去化速度快 价格持续上扬，涨幅近6倍,2 建筑风格建议,湖畔佳苑对本项目的启示,注重新亚洲风格的整体打造：从建筑到景观始终如一 灰与白的完美搭配，凸显新亚洲风格的简约与神韵 充分利用自然水源，使得水景贯穿整个小区，显现出江南水乡的意境 产品面积跨度大，得以满足不同需求 提供优质的物业管理配套服务，创造出环境优美、整洁、舒适，居住安全、方便的家居环境,2 建筑风格建议,项目概况,项目地址：上海市青浦区徐联路588弄 占地面积：15万方 建筑面积：5.3万方 容积率：0.35 绿地率：61% 产品线：独栋别墅（82栋） 环岛别墅（6栋） 联排、双拼别墅（80栋）

38、建筑风格：新亚洲 开盘时间：2006-11-14 开盘均价：18000元/平米 目前均价：27000元/平米,个案分析沁风雅泾轩,2 建筑风格建议,沁风雅泾轩项目设计理念,简洁的线条，没有浮华的修饰 只有恰到好处的舒适和窗外绿色的清风 新亚洲理念,简约独特充分彰显在每一处角落，每一寸空间,2 建筑风格建议,沁风雅泾轩项目开发路线,项目分三期开发： 一期：42栋独栋别墅 总建面约1.6万方 二期：40栋独栋别墅、6栋环岛别墅 总建面约1.8万方 三期：80栋联排、双拼别墅 总建面1.9万方 当前推出29套，0.7万方,一期,二期,三期,2 建筑风格建议,沁风雅泾轩产品特色,新亚洲风情的高尚别墅社

39、区 景观规划上，通过大片的竹林，古典意蕴的清溪、幽径演绎新亚洲风格的自然神韵 单体设计上，凸显新亚洲风格的简约风韵 超大的客厅、卧室，开阔的地下室，带来更多灵动空间，让生活随心所欲 格调优雅的高尚会所、设备一流的健身室、室内恒温游泳池、网球场、童趣园地 让全家身心放松,2 建筑风格建议,沁风雅泾轩市场表现,一期均价：18000元/,二期均价：23000元/,三期均价：27000元/,一期：2006年11月开盘， 截止2007年3月，去化27套，去化率65% 二期：2007年4月开盘，截止2008年4月，去化59套，二期去化率95%，项目整体去化率92% 三期：2008年4月开盘，当前去化10套

40、，三期去化率约24%，项目整体去化率约78% 当前余量：独栋别墅4套 联排、双拼别墅22套,项目去化状况良好 价格成阶梯型增长,2 建筑风格建议,沁风雅泾轩对本项目的启示,建筑单体打造线条流畅，立面简洁，新亚洲风格中的现代感极强 景观设计上注重将水体与园林相结合，散发出浓郁的东南亚气息 充分运用大量绿色植物，在打造和谐人居环境的同时，别墅的私密性也得到很好的实现,2 建筑风格建议,我们应该怎么做？ 如何强化风格,2 建筑风格建议,摒弃繁琐，拒绝堆砌，以简约传递真正的品质,立面,庭院,车库,景观,道路,细节,项目建议,2 建筑风格建议,演绎亚洲庭院精神，传承历史文脉,立面,庭院,车库,景观,道路

41、,细节,项目建议,2 建筑风格建议,地上车库设计，使生活更简单,立面,庭院,车库,景观,道路,细节,项目建议,2 建筑风格建议,立面,庭院,车库,景观,道路,细节,项目建议,采撷阳澄湖水之精华，细品巴城文化之悠远 注重水景设计，凸显江南水乡之秀美,2 建筑风格建议,立面,庭院,车库,景观,道路,细节,项目建议,青砖、石块，让大自然在道路上延续,2 建筑风格建议,立面,庭院,车库,景观,道路,细节,项目建议,注重细节，让品质在点滴中显现,2 建筑风格建议,【星级物业管理及服务项目】 星级物业管理及服务是参照酒店服务顾客内容与管理形式而制定，其不同之处在于，一般物业的管理只限于保安及清洁服务，服务

42、范围亦只在公共地方，如走廊、大堂、楼梯厅、或是公共设备，如电梯及水泵等，而用户单元内的事项一般不会负责，而星级物业管理服务则较为全面而又多样化。除一般公寓及服务内容之外更会提供不同类型及完善家居生活的服务。 例如，在高雅舒适明亮接待台，有提供24小时服务之柜位，有杂志报刊供用户及其访客享用，使客户既有舒适、安逸之家居生活感，又有置身星级酒店的尊贵感受。 针对项目住户生活、休闲的需要及自身实际考虑，建议提供如下服务项目（部分有偿）：,星级物业管理,3 物业管理建议,【星级物业管理及服务项目】【室内清洁服务】 此项服务主要出于解决住户日常繁重琐碎的家务清洁劳动，收费标准可根据每周需要服务次数及范围

43、而定，服务内容可涉及到： -整理卧室卧具； -清除家具灰尘； -清洁地板； -清洁厨房用品、餐具等； - 清洁卫生洁具； - 清倒生活垃圾； -清洁玻璃门窗（1次/周）； -洗涤床上用品（1次/周）； -烫衣； -家具及大理石抛光； -其他；,建议聘用有家政培训经验之员工（临时工）从事此项服务，编制上可归入外判清洁公司。员工制服可考虑采用中式斜襟衫配围裙为主，力图突出家的气氛。服务内容中部分项目，将会安排清洁、洗涤公司落实配合。,星级物业管理,3 物业管理建议,【星级物业管理及服务项目】【洗衣服务】 根据住户一般要求，建议在小区一处设置外判洗涤公司承接服务，由管理处客户部跟进监督其正常运行。另

44、外对外判承包商可要求解决管理处员工制服清洁及会所用布草之清洁任务。,【星级物业管理及服务项目】【叫车服务、叫醒服务 】 建议提供此项免费服务以方便住户早起和外出，以使管理处与住户关系更为融洽，有依存关系。,星级物业管理,3 物业管理建议,【星级物业管理及服务项目】【商务服务】 建议管理处为小区住户提供商务服务，应函盖中英文打印服务，收发传真、复印、代找快递，邮寄及秘书服务等，有关收费标准应有明码标价。,【星级物业管理及服务项目】【订报服务】 住户如需订阅国内外报刊，管理处可在每月规定日期里承接代订服务。住户通过查阅管理处准备的报刊目录及价目表填妥订单，只要交纳部分手续费，便会由管理处落实此事。

45、境外报刊的申请，需由住户提供护照等复印件证明。,星级物业管理,3 物业管理建议,【星级物业管理及服务项目】【代找佣工服务】 管理处可根据住户的要求代为推荐佣工，主要源于国家劳务市场。薪金标准视服务内容而定。,【星级物业管理及服务项目】【24小时医疗急救服务】 医疗服务可分两部分内容： 住户可直接拔打120急救电话，或通知当值接待员代为联系，由管理处当值员工协助跟进急救事宜；建议管理处自备常用救护药箱，提供常用救护。,【星级物业管理及服务项目】【室内设施、设备维修，室内绿化养护服务】 住户如有需要对其单元个人物品维修，可与管理处联系。室内维修属有偿服务内容，需按标价收费。如果维修基础上或绿化养护

46、要求超过管理处能力范围，管理处代为联系推荐服务较好的承包商供选择。,星级物业管理,3 物业管理建议,【星级物业管理及服务项目】【代缴水、电、煤、电话费等公用事业费】 管理处将定期对住户单元的水、电、煤等公用事业费进行抄录，发单，为客户代为收缴，可考虑适当收取部分服务费。 【星级物业管理及服务项目】【代订机票服务、代订客房服务】 小区管理处可选择信誉较好服务上乘的承包商为小区住户方便出行提供此服务。届时现场需备有航班时刻表及收费价目等资料以备客户查阅选择。,【星级物业管理及服务项目】【代购物品服务】 为方便小区住户各种日用品（如饮用水等）的选择，管理处可联系有关供应商建立送货服务，这样既可让利给

47、住户，又可确实解除住户的后顾之忧，有利于小区进出物品的管理，如有条件，还可扩展到日用小商品代购服务。,星级物业管理,3 物业管理建议,【星级物业管理及服务项目】【园艺保养及节日布置】,星级物业管理,3 物业管理建议,附录,公寓需求与租赁需求消费者研究及建议 银行卡园区、张江高科,附录,“希望可以造一些能够满足更多功能的房子，尤其是年轻人结婚后很快会要小孩的，要为小孩子的需求考虑好” “国家现在不是鼓励建小面积的房子吗，面积可以小，但功能不能少，我们这的员工一般下班后都会在家里看书充电的，要给他们独立的空间能学习啊”,+住宅方面,+生活配套,“这个地方周边什么都没有，去哪里都要开车” “大家平常

48、工作都很忙，周末的休闲生活是很重要的，最好能有些比较高档的餐饮和商业” “年轻人买房子一定要买一个有好幼儿园和小学的地方”,公寓需求研究,银行卡消费者调查需求产品类型,“目前我们公司在王港租房的人数就有七八百人，都是在那些动迁房里面的” “公司对基层的工作人员是委托人才交流中心租宿舍住的，但好像现在附近可租的不多了，如果可能建一些员工公寓吧” “我们公司里面有很多业务外包，这些做外包业务的人他们肯定需要在附近租房子住的”,+租赁需求,“公司总部在这边每年有大量的人临时过来开会和培训，现在给员工的临时住宿尤其是高级别员工的临时住宿选择太少了，我们的高层的住宿标准是500元/天，这在附近根本找不到

49、，最好能建个四星左右的酒店”,+其他需求,公寓需求研究,银行卡消费者调查需求产品类型,小高层、两房两厅住宅是热点 41.13%的人希望购买小高层住宅 41.22%的人希望购买两房两厅的住宅,公寓需求研究,银行卡消费者调查需求产品类型,所需面积段集中在71-115平方米之间 63.46%的被访者的期望住宅面积在71-115平方米之间 86-100平方米的面积段是最受关注的面积段，有31.58%的被访者希望购买这一面积段的产品,所需面积段集中在71-115平方米之间 63.46%的被访者的期望住宅面积在71-115平方米之间 86-100平方米的面积段是最受关注的面积段，有31.58%的被访者希望

50、购买这一面积段的产品,公寓需求研究,银行卡消费者调查需求产品类型,对住宅的装修程度无特别期望 从统计结果看，对毛坯房、普通装修和精装修的需求各占三分之一 而装修标准也集中在700元以下的低标准上（58.67%）,银行卡消费者调查需求产品类型,各类生活服务设施都有明确需求 所有的生活配套设施都有超过20%的客户需求 大中型超市是最需要的，95.97%的客户认为需要在附近建设 餐饮店、便利店、干洗店等也是重点需求的设施,公寓需求研究,银行卡消费者调查需求产品类型,需要中高档社区会所 健身房、室内温水游泳池及羽毛球室等运动场所是潜在客户最需要的会所设施,公寓需求研究,银行卡消费者调查需求产品类型,从

51、银行卡园区调研来看，公寓产品是大部分客户的首要选择 对公寓产品的需求主要集中在三个方面 首次购房需求（购房主力） 已有购房，为方便上下班而购房 投资购房，用于出租,首次购房者 公司管理人员或IT技术人员 家庭年收入10万-20万 有支付首付三成的能力 目前租房居住 年龄在25-30岁,便于工作而购房 较低层次的工作人员 有支付首付三成的能力,投资购房 家庭年收入20万以上 有支付首付三成的能力 已在其它地区购置住宅,公寓需求研究,银行卡消费者调查客户类型,低 价格承受力 高,低 公寓需求程度 高,外地一般 工作人员,外地IT技术 工作者,外地客 服人员,本地一般 工作人员,外地中层 管理人员,

52、工作年限、学历,本地投资者,高层管理人员,主力购房者,公寓需求研究,银行卡消费者调查客户类型,公寓产品.建议 主力面积段控制在85-110平方米 主力户型为两房两厅 小高层、多层为主 整体建筑风格以简约现代式风格 建筑外观选择釉面砖 充分与周边动迁房拉开品质档次 考虑主力客户的年龄和学历的独特要求,公寓需求研究,银行卡消费者调查居住需求,生活服务 构建完善的生活配套设施 以满足年轻人的生活需求为主（如公共洗衣房等） 突出运动健身主题的配套设施 商业配套 引入中大型卖场 建设区域商业中心，尤其是餐饮娱乐中心 保证商业配套设施的档次与高品质 教育资源 引入拥有较好师资的幼儿园和小学 突出幼儿园和学

53、校教育的现代化（与一般学校的区别）,公寓需求研究,银行卡消费者调查服务需求,数据分析 55的租房者采取合租的方式 38的租房者选择一房 只有7的租房者单独租用两房或者三房,中兴通讯员工：“我和我们同事大部分都是合租的，一房比较贵，还不好找。” 宝船生物医药公司员工：“我不喜欢住一房，回去连个聊天的人都没有，太闷了。我现在就是跟几个女孩子合租，大家处的挺好的。” 张江镇房产中介员工：“张江园区在这里租房子的，大部分都是合租，我觉得至少得有60吧。”,过半的租房者采取合租的方式,租赁需求研究,张江高科消费者调查需求产品：房型,中兴通讯员工：“之前是跟人合租的，现在有女朋友了，就像有点自己的空间了，免得互相影响。” 宝船生物医药公司员工：“我不喜欢住一房，回去连个聊天的人都没有，太闷了。我现在就是跟几个女孩子合租，大家处的挺好的。” 创业公寓客