焦作市武陟县龙润湾2013年阶段营销推广方案.ppt

1、龙润地产&朗道中国,思想就是力量，行动实现价值 朗道（中国）整合营销传播机构,龙润湾 2013年阶段营销推广方案,2013.08.26,Part 1. 项目背景介绍 Part 2. 项目本体及现状分析 Part 3. 龙润湾下阶段营销总纲 Part 4. 营销策略定位 Part 5. 910月重点工作 Part 6. 费用预算,目 录,位于武陟县未来新区发展中心,项目概要,550亩武陟县最大生态湖龙泉湖,武陟县唯一30万方湾居生态豪门,Art-Deco纯框架高层国际范建筑群,竞品分析,目标任务,半年度目标：200套 月度任务分解如下： 小结：下半年5个月期间任务200套，根据金九银十营销旺季，

2、两个月销售任务定为100套，剩下三个月任务合计为100套，根据往年营销情况，春节前一个月为销售淡季，任务定位20套。,如何实现下半年200套的销售任务？,？,Part 1. 项目背景介绍 Part 2. 项目本体及现状分析 Part 3. 龙润湾下阶段营销总纲 Part 4. 营销策略定位 Part 5. 910月重点工作 Part 6. 费用预算,目 录,项目现状分析,剩余货量：截止2013年8月26日，武陟龙润湾项目一期剩余房源105套，金额约4200万元。 工程进度：1#2#3#3A#10#11#12#已封顶，目前外立面正在施工中。 销售节点：6月23日加推二期房源共计218套，截止20

3、13年8月26日，二期已售69套，一期预计10月份开始交房。 园林景观：一期园林景观示范区已完善，给客户较强的视觉冲击力。 物业配套：知名物业品牌入驻，提前感受物业服务。,项目推广分析,目前项目属于一期清盘二期加推的销售期，推广仅有短信、派单两种方式，且投放量少。,意向购房客户关注度持续下降,一期房源分析,一期房源分析,二期房源分析,二期房源分析,朗道观点：,一期共推出房源451套，已售房源共计346套（包含公安局团购56套），剩余房源105套，面积以109143的三房四房为主，根据一期房源的去化量来看，3#、10#楼房源去化较其他楼栋房源去化速度快，分析可知118132户型为客户接受度最高，

4、美中不足的是一期房源没有小户型的设计，客户对小户型接受度没有具体数据可参考。,朗道观点：,二期一批共推出房源218套，已售房源共计69套，剩余房源149套，面积以97139的三房为主，根据二期开盘两个月的去化量来看，客户对9#楼116127的户型认可度较高，对二期一批推出的97户型市场认可度一般，主要问题分析一是房源位置处于南户，二是户型赠送面积后单价较高。,Part 1. 项目背景介绍 Part 2. 项目本体及现状分析 Part 3. 龙润湾下阶段营销总纲 Part 4. 营销策略定位 Part 5. 910月重点工作 Part 6. 费用预算,目 录,二期整体营销思考,如何在竞争激烈的武

5、陟市场吸引客户眼球保持持续来访量？ 如何利用一期实景现房为客户营造新的人居生活方式理念？ 如何实现一期房源的尽快清盘与二期房源的加速销售？,策略总纲,精准媒体选择，拓展渠道，多方位媒体炒作； 高调凸显配套品牌效应，强势入市，引起市场关注； 分段式蓄客，前置营销节点； 深耕案场，实时根据客户，准确把握客户情况。,成熟大社区 造梦武陟,品牌配套唤醒 强势入市,阶段式营销 步步为营,控案场 深耕细作,实际执行,Part 1. 项目背景介绍 Part 2. 项目本体及现状分析 Part 3. 龙润湾下阶段营销总纲 Part 4. 营销策略定位 Part 5. 910月重点工作 Part 6. 费用预算

6、,目 录,项目核心价值提炼,区位,景观,产品,物业,配套,区位武陟东区，未来发展核心生活圈； 景观湖景园林，奢享静谧生活空间； 产品人性化功能分区，演绎雅致生活空间； 物业知名品牌物业，360度全方位尊崇服务； 配套万千智能科技配套， 奢享至尊服务；,卖点一 黄金地段 卖点二 配套齐全 卖点三 户型合理 卖点四 景观规划 卖点五 性价比高 卖点六 高档社区,项目卖点梳理,项目卖点梳理,根据一期成交客户对项目认同因素分析可知，项目的工期快速进展、景观示范区华美呈现、知名品牌配套设施为主要关注点。 本案经历一年销售周期，项目众多卖点如景观示范区已基本深入人心。 由于本案长期无大规模推广宣传，持续阶

7、段推新销售，客户关注度较低。,客群定位,本县个体经营者、公务员、企事业单位员工,较有实力外出务工人员,城区改善型与刚需型客户,向往城区的郊县客户,营销原则,打造准现房+景观示范区的品质社区，以高性价比跑赢市场；,核心策略,配合策略,以分批次批量为推货原则： 9月份，主推一期剩余105套房源，主打特价房策略； 10月份，小户型新品入市，制造市场影响力； 111月份，下半年所有推售剩余房源的销售；,推广：量入为出，活动配合节点，波段营销投入； 维护：客户维护为本，老带新的优惠政策执行； 积累：多小众渠道低成本挖掘客户来源；,营销策略,推货策略,一期销控 特价清盘,市场需求 产品丰富,排号蓄客 集中

8、引爆,关键词,推货策略,一期销控 坐等升值 对一期剩余房源进行销控，以特价吸引客户加快项目一期清盘； 市场需求 产品丰富 紧跟市场动态及客户需求，保证产品组合丰富搭配，圈定不同需求的客户阶层； 排号蓄客 集中引爆 金九银十后逐渐进入销售淡季，以少量推新进行新一轮排号蓄客，年底节点集中引爆市场；,2013年下半年推售房源统计,一期房源,二期1批,二期1批,二期1批,二期2批,二期3批,推货策略,工程节点,营销阶段,营销节点,9月,一期部分楼栋外立面呈现,二期部分楼栋楼体出地面,10月,11月,12月,1月,一期剩余房源去化期,新房源投放市场预热期,二期房源排号蓄客期,二期房源强销期,10月，一期

9、交房；,11月1月，排号蓄客；,1月，二期开盘；,营销总控图,活动节点,持续去化100套,去化80套,去化20套,销售目标,教师节+中秋节,交房活动,置业顾问答谢会,二期开盘,销售策略特价清盘,策略目的： 降低购房门槛，回笼项目资金，一期采用特价清盘形式进行去化。 执行时间： 9月份； 执行细则： 策略执行期间购房客户，每平方米优惠100元（壁挂炉折合费用）； 策略执行期间成交客户，可享受赠送20个月月供+优惠5000元+免备案费；,销售策略新品推出,策略目的： 紧跟市场发展形势，推出项目小户型房源，满足不同客户需求，产品搭配丰富具有多样性，为市场制造热点话题。 执行时间： 10月份； 执行细

10、则： 策略执行期间定房客户，可享受优惠3000元+免备案费；,销售策略排号蓄客,策略目的： 房地产销售进入传统淡季，项目此时推出部分新品结合二期部分房源重新进行排号蓄客，年底集中引爆销售热点。 执行时间： 111月份； 执行细则： 策略执行期间排号客户，可享受1000抵10000元优惠；,活动执行,活动主题：岁月如歌 铭感师恩 活动时间： 9月89日 活动内容：教师购房享受额外优惠,活动执行,活动主题：情满龙润湾 欢动中秋节 活动时间： 9月1319日 活动内容：感恩回馈老客户派送中秋节月饼,活动执行,活动主题：幸福置业 安家龙润湾 活动时间： 10月1日起 活动内容：售房部包装+一期交房客户

11、办理流程,活动执行,活动主题：“心与心零距离”置业顾问专场答谢会 活动时间： 12月中旬 活动内容：置业顾问与客户专场联谊答谢,活动执行,活动主题：“王者归来 再续传奇”二期开盘 活动时间： 1月 活动内容：二期开盘,Part 1. 项目背景介绍 Part 2. 项目本体及现状分析 Part 3. 龙润湾下阶段营销总纲 Part 4. 营销策略定位 Part 5. 910月重点工作 Part 6. 费用预算,目 录,910月份活动排期,9月,10月,一期特价房强销期,营销节点,活动节点铺排,一期特价房强销期+小户型推出强销期,1319日，中秋献礼之情满龙润湾，欢动中秋节,9月13日,9月19日

12、,10月1日起， 一期交房之幸福置业，安家龙润湾,10月1日,9月10日,9月10日，岁月如歌 铭感师恩,教师节,中秋节,11月,11月1日,营销战略分解,宣传,一、宣传思路： 高举现房特价，唤醒客户关注度； 二、宣传节点： 9月1日9月30日 三、重点工作： 线上推广全面出街；特价现房销售说辞培训完成；,公交车体,户外大牌,项目一期客群部分来自乡镇，在通往重点乡镇的公交车上设置项目广告。 宣传主要选择户外媒体进行推广，增加项目曝光量，唤醒客户对项目的关注度与认知度。,媒体选择,蓄客,一、蓄客思路： 增加派单点，对市场进行新一轮冲击；维系老业主关系，做好多渠道蓄客工作； 二、蓄客节点： 9月1

13、日9月9日 三、重点工作： 销售员电话邀约意向客户+告知老客户；对部分其他项目售房部周边进行派单；,“好邻居计划”，客带客成交,全民营销,策略目的： 充分利用一期业主人脉资源； 成功建立项目口碑宣传渠道，提高“客带客”成交比例； 执行细则： 全面启动“好邻居计划”，实行新老客户同享“万元优惠”活动，老客户介绍新客户成交可享受介绍成交房源5000元现金返还，新客户可享受5000元购房优惠。,活动执行,一、活动思路： 针对县城部分学校教师进行新客户的累积；针对回馈老客户促进来带新成交； 二、活动节点： 9月10日岁月如歌 铭感师恩 9月1319日情满龙润湾 欢动中秋节 三、重点工作： 设置手举牌+

14、短信宣传活动期间凭教师证均可享受额外优惠；电话邀约已成交客户到访领取中秋礼品；,活动思路： 活动主题：岁月如歌 铭感师恩 活动内容：全城学校手举牌宣传+短信宣传+教师到访赠送礼品 活动时间：9月710日 地点：县城各个学校门口 针对人群：学校教师 目的：节日营销，形成固定圈层的客户群，达到项目宣传与客户圈定的效果；,活动执行,活动思路： 活动主题：情满龙润湾 欢动中秋节 活动内容：针对已成交客户派发中秋月饼 活动时间：9月1319日 地点：营销中心 针对人群：已成交客户 目的：节日营销，通过回馈老客户，存进老带新成交；,活动执行,活动执行,活动思路： 活动主题：幸福置业 安家龙润湾 活动内容：一期业主荣耀入住，主要以售房部包装及交房办理流程为主； 活动时间：10月1日起 地点：营销中心 针对人群：已成交客户 目的：前期针对县城宣传一期交房信息，现房优势再次促进客户成交；,活动执行,推新,一、推新思路： 产品