交易情况修正.ppt

1、第六章 市场法及其运用,第五节 交易情况修正,组员：李金栓 0904030090 卢栋龙 0904030121 林梓桥 0904030107,1、含义 为了排除比较实例在交易行为中由于一些特殊因素的影响而造成的交易价格的偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。,交易情况修正,2、造成成交价格偏差的因素,（1）强买强卖 一般来说，强迫出售的价格要低于正常市场的价格，而强迫购买的价格要高一些。 （2）交易双方的利害关系 比如，亲朋好友间、母子公司间、公司与其员工间等的交易要低于市场正常价格但也有出于特殊动机，使成交价高于市场价格。 （3）交易双方或者某一方对交易对象或市场行情缺乏了解 买房不了解

2、市场，会盲目购买，价格一般会偏高 卖方不了解市场，会盲目出售，价格一般会偏低,（4）急于出售或购买的交易 往往急于出手的价格会偏低，急于购买则相反 （5）交易双方或某一方有特别动机或偏好 交易双方对交易对象有特别的意义、爱好、感情等，一般交易价格会比市场正常价格偏高。比如古董类的交易 （6）相邻房地产的合并交易 两块相邻的地产合并会产生“合并价值”如图：,可见，A、B两块地合并所产生的增值为40万（100-30 x2=40）,（7）特殊方式交易 拍卖、招标、哄抬或抛售等 （8）交易税费非正常负担 一般来说，在正常市场价格的正常交易中交易中，买卖双方各自缴纳应缴的税费。但实际的房地产交易中，往往

3、出现只有一方缴纳所有的税费。 （9）受迷信影响的交易 比如燕窝、熊胆等，本身没有那么大的功效，却被夸大，导致价格昂贵。,交易情况修正方法,差额法 百分率法 交易税费修正,差额法,差额法较为简单，其修正公式为： 可比实例成交价格 交易情况修正金额=可比实例正常市场价格,百分率法,修正公式：可比实例成交价格交易情况修正系数=可比实例正常市场价格 可比实例成交价格：所选取的符合一定条件、发生过交易的类似房地产的成交价格 交易情况修正系数：以正常市场价格为基准来确定的系数,百分率法,交易情况修正系数：假设可比实例成交价格比其正常市场价格高、低的百分率为S，则有：,百分率法,交易情况中以正常市场价格为基

4、准的重要性 采用市场估价时要求选取多个可比实例，这样，如果以正常市场价格为基准，只会有一个比较基准，反之则有多个比较标准。 单一的比较标准，则有唯一的修正系数1/（1S%）。 有多个比较标准，则有多个不同的修正系数。,百分率法,在相同数据下，以不同基准得出的可比实例正常市场价格相对比（1、2） 1.以正常市场价格为基准，由前面公式可得： 可比实例正常市场价格=可比实例成交价格1/（1+S%） 2.以实际成交价格为基准，则有： 可比实例正常市场价格=可比实例成交价格1/（1-S%） 可知在相同数据下，选取不同的基准的修正系数所得出的可比实例正常市场价格是不相等的。即“可比实例成交价格比其正常市场

5、价格高S%”与“可比实例市场正常价格比其成交价格低S%”的含义是不等同的。 因此，在交易情况修正中应统一采用可比实例成交价格比其正常市场价格是高还是低的说法。,交易税费纠正,交易税费非正常负担的修正，具体是将成交价格修正为依照税法及中央和地方政府的有关规定（没有规定的，按照当地习惯），买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格。 修正公式1： 正常成交价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实得金额 正常成交价格+应由买方缴纳的税费=买方实付金额 即买方实付金额-卖方实得金额=应由买卖双方缴纳的税费,交易税费纠正,修正公式2： 如果卖方、买方应缴纳的税费是正常成交价格的一定比率，则有： 应由卖方缴纳的税费=正常成交价格应由卖方缴纳的税费比率 应由买方缴纳的税费=正常成交价格应由买方缴纳的税费比率 即:卖方实得金额=正常成交价格（1应由卖方缴纳的税费比率