土地经济学土地市场.ppt

1、第十二章 土地市场,第一节 土地市场概论 第二节 中国土地市场体系 第三节 中国土地市场管理,第一节 土地市场概论,一、土地市场的内涵与特点 二、土地市场的功能与运行条件 三、土地市场运行模式与运行机制,土地市场的内涵,市场是商品交换的场所,实质是商品交换中发生的经济关系的总和. 土地市场是土地这种特殊商品在流通过程中所发生的经济关系的总和 土地市场的主体是土地的供给者、购买者和其他参与者 土地市场的客体是各种内涵不同的土地权利,1、仅针对待售财产总供给量的一部分而言 2、产品位置固定 3、产品的非标准化和异质性 4、受特别法律条例影响 5、依赖当地供求状况 6、高额交易 7、采用贷款 8、普

2、通买者非经常市场参与 9、广泛的经纪人服务,土地市场的特点巴洛维的观点,土地市场的特点美国不动产学术界的分析,1、不同质，位置固定，无高效率 2、买卖者少，价值高 3、因价值高，融资情况影响投资决策 4、政府的法律法规限制多 5、不动产供给对市场需求调整慢，难实现均衡 6、多数人缺乏不动产市场和标的物的必要知识 7、参与者较难适应不动产市场变化 8、供给相对无弹性,土地市场的一般特点,地域性 不充分性 供给滞后 供给弹性较小 低效率性 政府管制较严,土地市场的功能,优化配置土地资源 调整产业结构，优化生产力布局 健全市场体系，实现生产要素的最佳组合,建立土地市场的必要条件,市场经济环境 土地产

3、权明晰 发达的土地金融市场 完善的土地法规 良好的土地市场中介机构,1,2,5,4,3,土地市场的运行模式,1、西方经济发达国家的土地市场两种运行模式 以土地私有制为基础的完全市场模式 以土地国家所有制为基础的市场竞争模式 2、两种运行模式的共同特点 3、两种模式的不同之处,两种运行模式的共同特点,土地市场的基础是资本主义市场经济 有形市场和无形市场相结合 土地市场的供给与需求决定土地价格 土地市场的进出是自由的 政府都对土地市场进行干预,两种模式的不同之处,土地所有制不同 市场客体不同 市场竞争程度不同,土地市场的运行机制,土地市场是依靠以价格形成机制为核心的市场机制的作用来运行的，土地价格

4、的形成是由土地的供给与需求来决定的。土地的供求机制和价格决定机制是土地市场运行机制的核心。土地的供求机制和价格决定机制是土地市场运行机制的核心。 土地的供给机制 土地的需求机制 供求决定价格,价格也会影响供求.,土地的供给机制,土地供给：在某一特定时间内，在某一土地市场，某类用途土地在某一价格下可供出售或出租的数量 土地经济供给有弹性 影响土地经济供给量的因素主要有：土地价格、税收等政府政策、土地利用计划和规划、土地开发成本及机会成本、建筑技术水平等。 “在土地市场实际运行中，供给的关键在于时间”,土地的需求机制,土地需求：在某一特定时间内，在某一土地市场，某类用途土地在某一价格下被购买或租出

5、的数量 土地的需求是一种引致需求 土地需求量的影响因素主要有：土地价格、消费者或投资者的货币收入和融资能力、土地投机、人口因素和家庭因素、消费者或投资者偏好、对未来的预期等。,第二节 中国土地市场体系,一 中国土地市场的建立与发展 二 中国土地市场的特点与构成 三 中国城市土地市场 四 中国农村土地市场,中国建立土地市场的必要性,1.土地市场是合理配置土地资源的有效途径 2.土地市场是社会主义统一市场体系的有机组成部分 3.与国际市场接轨的客观需要,中国土地市场体系建立与发展的历程,中国土地市场的特点,土地市场是政府驱动型市场 目前城市土地市场占主导地位 城市土地市场具有垄断竞争型市场 在企业

6、改制中实行土地政策性入市,中国土地市场的构成,中国土地市场是由多种市场构成的市场体系 按地域分：城市土地市场、农村土地市场 按市场主体分： 涉外市场、境内市场 城市土地市场按交易层次：一级市场、二级市场（转让、出租、抵押） 农村土地市场按交易层次：一级市场（所有权市场、使用权出让出租）、二级市场（转让、转包、租赁、抵押、股份合作、继承、互换）；按用地性质划分为农地使用权市场、集体建设用地使用权流转市场等。,中国城市土地市场,土地使用权出让市场 土地使用权转让市场 土地使用权租赁市场 土地使用权抵押市场,土地使用权出让市场,城市土地使用权出让：指国家以土地所有者的身份将从土地所有权中分离出来的土

7、地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。体现的是土地所有者与使用者之间因土地交易而产生的责、权、利的关系。 出让市场的主体：一方是受国务院委托的各地市县人民政府；一方是中国境内外的公司、企业、其他组织和个人。出让市场的客体：国有土地使用权。 出让交易的方式：协议（现改为挂牌）、招标和拍卖。 出让市场的特点：垄断性市场。尽管土地需求者众多，但供给者唯一，土地供给量、供给时间和地点均由国家控制。,土地使用权转让市场,土地使用权转让是指国有土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。体现的是土地使用者之间因土地交易而产生的责、权、利的关系。

8、市场的主体：一方是拥有土地使用权的土地使用权人；一方是中国境内外的公司、企业、其他组织和个人。转让市场的客体：国有土地使用权。 转让市场的特点：竞争性市场 ，供需者多，转让方式和转让价格均由市场决定。,土地使用权租赁市场,土地使用权租赁是指土地所有者或土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 承租人获得的是债权，而非物权。 市场主体是土地所有者和国有土地的使用者，市场客体是土地租赁权。,土地使用权抵押市场,土地使用权抵押是指土地使用权人（抵押人）以其合法的土地使用权以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。 土地抵押

9、是土地开发商取得资金的主要融资途径。 土地使用权抵押市场的主体是土地抵押权人和抵押人，客体是以出让方式取得的土地使用权和以租赁方式取得的承租土地使用权。,城市土地市场运行中运行存在的问题,市场结构不合理 政府调控土地市场乏力 土地价格不能真实反映土地供求关系 土地资产流失严重，市场配置比例不高 土地市场法律体系不完善,中国农村土地市场,一 农村集体农用地使用权流转市场 中国农村土地市场由于受到法律的限制不能从事出让等活动，因此中国农村土地市场除农户土地的转包流转之外，目前主要的形式有四荒地拍卖、山地流转、土地股份化等几种形式： 四荒地拍卖（荒山、荒沟、荒丘、荒滩等） 山地流转：1990年湖南怀

10、化地区将山地承包经营改为租赁经营，承租土地使用权可以入股、转租、抵押等。 农村土地股份化：广东南海市对全市的农村集体土地及其集体资产作价入股，以股份的形式配置给全市的农民。,中国农村土地市场,目前中国农村除了公开合法的土地市场之外，还存在非法（隐性）土地市场。主要表现为集体或农民个人为追求比较利益而将土地非法进入城市非农建设用地市场。 二 农村集体建设用地使用权市场 农村集体建设用地流转己普遍存在, 流转方式有出让、转让、出租和入股等多种形式。特别在经济发达的沿海地区以及大中城市的郊区, 集体建设用地使用量占总建设用地使用量的比例尤高。据统计,珠江三角洲地区通过流转的方式使用农村集体建设用地实

11、际超过全部建设用地的50%, 而在粤东、粤西及粤北等地, 这一比例也超过20%。可见集体建设用地流转已大量存在, 而且在规模和数量上都有不断扩大的趋势。,中国农村土地市场,1995年以前，土地行政主管部门一度规定集体建设用地必须转为国有，才能进入二级市场流转。1999-2000年，国土部就集体建设用地流转开始进行调研。2000年开始在芜湖进行试点。其后又批准了江苏苏州、浙江湖州、河南安阳、广东南海等城市的试点工作，涉及9个城市。 调研之后，国土部形成了一系列的报告，报告就下一步集体建设用地流转的范围和途径提出了意见。2001-2002年，国土部在苏州、安阳和湖州先后三次组织“土地制度创新座谈会

12、”，内容就是研究集体建设用地流转问题。此时国土部已经对集体建设用地流转的认识、范围、办法形成了完整的体系。,中国农村土地市场,2002年，国土部起草了集体建设用地流转的征求意见稿，转发给地方。一方面是征求意见，另一方面是为了规避地方试点中的不规范做法。2002年8月，国土部根据反馈意见对征求意见稿进行修改，并再次征求地方以及国务院法制办、农业部、全国人大、建设部以及全国政协的意见。 但从2003年后，集体建设用地流转一直没有进展。现行的土地管理法规定只有三种方式可以使用集体建设用地，其一是集体兴办企业，其二是乡村镇的公用利益用地，其三是宅基地。国土部形成的建议稿也因与现行法律抵触而被全国人大驳

13、回。,中国农村土地市场,当前，农村集体建设用地的资产价值日益显现，自发流转集体建设用地数量和规模有不断扩大趋势。但目前国家没有专门的法律法规对集体建设用地使用权流转进行规范，农村集体建设用地在自发流转过程中存在许多问题，如随意占用耕地用于非农建设，低价出让、转让和出租集体建设用地，出让、转让和出租集体建设用地随意改变用途以及权属不清诱发诸多纠纷等等。 广东省在先行试点的基础上，首次对集体建设用地流转作出了规范，从2005年月日起，全省集体建设用地使用权可与国有土地一样，可以出让、出租、转让、转租和抵押，以逐步实现集体土地与国有土地“同地、同权、同价”，建立统一、开放、竞争、有序的城乡一体化土地

14、市场，维护农民合法权益。,广东省集体建设用地使用权流转管理办法,第四条有下列情形之一的,集体建设用地使用权不得流转 (一)不符合土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规划的； (二)土地权属有争议的； (三)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的； (四)村民住宅用地使用权。 因转让、出租和抵押地上建筑物、其他附着物而导致住宅用地使用权转让、出租和抵押的除外。村民出卖和出租住房后，不得再申请新的宅基地。,广东省集体建设用地使用权流转管理办法,第五条通过出让、转让和出租方式取得的集体建设用地不得用于商品房地产开发建设和住宅建设。 第六条集体建设用地使用权转让、出租和抵押时

15、，其地上建筑物及其他附着物随之转让、出租和抵押；集体建设用地上的建筑物及其他附着物转让、出租和抵押时，其占用范围内的集体土地使用权随之转让、出租和抵押。 第七条出让、出租和抵押集体建设用地使用权，须经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意。 乡（镇）农民集体所有的土地由乡镇集体经济组织负责经营和管理,没有乡镇集体经济组织的，由乡镇人民政府负责经营和管理。,广东省集体建设用地使用权流转管理办法,第八条下列建设项目可以使用集体建设用地： 1.兴办各类工商企业，包括国有、集体、私营企业，个体工商户，外资投资企业（包括中外合资、中外合作、外商独资企业、“三来一补”企业）

16、，股份制企业，联营企业等； 2.兴办公共设施和公益事业； 3.兴建农村村民住宅。 第九条国家为了公共利益的需要，依法对集体建设用地实行征收或者征用的，农民集体土地所有者和集体建设用地使用者应当服从。,广东省集体建设用地使用权流转管理办法,第十二条集体建设用地使用权出让，是指农民集体土地所有者将一定年期的集体建设用地使用权让与土地使用者，由土地使用者向农民集体土地所有者支付出让价款的行为。以集体建设用地使用权作价入股（出资），与他人合作、联营等形式共同兴办企业的，视同集体建设用地使用权出让。 集体建设用地使用权出租，是指集体土地所有者或集体建设用地使用权人作为出租人，将集体建设用地租赁给承租人使

17、用，由承租人向出租人支付租金的行为。 第十三条集体建设用地使用权出让、出租，应当签订书面合同。 集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。 第十四条集体建设用地使用权出让、出租或作价入股（出资）的，农民集体土地所有者和土地使用者应当持该幅土地的相关权属证明、集体建设用地使用权出让、出租或作价入股（出资）合同（包括其村民同意流转的书面材料）,按规定向市、县人民政府土地行政主管部门申请办理土地登记和领取相关权属证明。市、县人民政府土地行政主管部门应依法给予办理。,广东省集体建设用地使用权流转管理办法,第十五条集体建设用地使用权出让、出租用于商业、旅游、娱

18、乐等经营性项目的，应当参照国有土地使用权公开交易的程序和办法，通过土地交易市场招标、拍卖、挂牌等方式进行。 第十六条集体建设用地使用权出让、出租合同约定的土地使用年限届满，土地使用权由农民集体土地所有者无偿收回，其地上建筑物、附着物按照集体建设用地使用权出让、出租合同的约定处理。 原土地使用者要求继续使用土地的，应当在土地使用年限届满前与农民集体土地所有者协商，集体土地所有者同意继续使用的，按本办法的规定重新办理集体建设用地使用权登记手续。,广东省集体建设用地使用权流转管理办法,第十七条集体建设用地使用权转让，是指农民集体建设用地使用权人将集体建设用地使用权再转移的行为。集体建设用地使用权转租

19、，是指承租人将集体建设用地使用权再次租赁的行为。 第十八条集体建设用地使用权转让、转租应当签订书面合同。 集体建设用地使用权转让的，原受让方的权利、义务随之转移;集体建设用地使用权转租的，转租人应当继续履行原出租合同。 集体建设用地使用权转让、转租的年限为原土地使用年限减去已使用年限后的剩余年限。 第十九条集体建设用地使用权转让、转租的，当事人双方应当持集体土地使用权属证明和相关合同，到市、县人民政府土地行政主管部门申请办理土地登记和领取相关权属证明。市、县人民政府土地行政主管部门应依法给予办理。,广东省集体建设用地使用权流转管理办法,第二十条集体建设用地使用权抵押，是指集体建设用地使用权人不

20、转移对集体建设用地的占有，将该集体建设用地使用权作为债权担保的行为。 第二十一条集体建设用地使用权抵押应当签订书面合同，并到市、县人民政府土地行政主管部门办理抵押登记。 农民集体土地所有者抵押集体建设用地使用权的,在申请办理抵押登记时，应当提供本集体经济组织的村民会议2/3以上成员或2/3以上村民代表同意抵押的书面材料。 第二十二条集体建设用地使用权被作为抵押物的，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处分抵押的集体建设用地使用权。 因处分抵押财产而取得集体建设用地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权，应当办理过户登记。 第二十三条处分抵押集体建设用地使用权所得，抵押权人有优先受偿权。,第三节

21、中国土地市场管理,土地市场管理是政府运用经济,法律,和行政等各种手段,影响土地的供给与需求,在宏观上对土地市场进行调控与管理,以促进土地市场正常运行,更有效地配置土地资源.,第三节 中国土地市场管理,一、土地市场管理的原则 二、政府管理土地市场的基本手段,一、土地市场管理的原则,坚持以市场调节为主,政府干预为辅的原则 实现土地资源的优化配置 平稳发展原则 多手段,多方式共同运用的原则,政府管理土地市场的基本手段,在中国土地市场的发展中，政府对土地市场的管理有效地促进了土地市场的正常发展，土地资源市场配置效率逐步提高，土地资源的利用逐步优化。政府对土地市场的管理基本上是综合运用法律的、经济的和行

22、政的三种手段。,（一）法律手段,实施相关法律法规： 1.中华人民共和国宪法 2.中华人民共和国土地管理法 3.中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 4.中华人民共和国城市房地产管理法,（二）经济手段,1.税收措施 2.金融措施,（三）行政手段,1.制定全国土地利用计划 2.规定限制供地和禁止供地的范围 3.建立土地有形市场 4.建立交易许可制度和交易预报制度 5.建立土地储备制度 6.建立地价等市场信息公开查询制度,思 考 题,1、土地市场的涵义和特点 2、土地市场的功能与运行条件 3、完全市场模式与市场竞争模式的异同 4、中国城市土地市场与农村土地市场的内容,第十三章 土地的供

23、给与需求,重点： 1、土地的经济供给及其影响因素 2、土地的需求及其供需平衡关系,第十三章 土地的供给与需求,一、土地的供给 二、人口增长对土地的压力 三、土地需求 四、土地供求平衡,一、土地的供给,指可利用土地的供给，即地球所能提供给社会利用的各种生产和生活用地的数量 （一） 土地的自然供给 （二） 土地的经济供给,（一）土地的自然供给,土地天生可供人类利用的部分 影响土地自然供给的因素： 自然气候、土壤质地、淡水资源、其它生产资源、交通条件,世界土地的自然供给,地球表面积5.1亿km2 ，其中： 海洋3.61亿km2 ，占70.8%； 陆地1.49亿km2 ，占29.2%,适宜人类利用的土

24、地7000万km2左右可作为耕地的土地约占陆地面积的17.5%，现已开发利用的耕地面积已超过10. 1%,中国土地面积96000万公顷，其中：,耕地13.25% 园地1.13% 林地24.27% 牧草地27.72% 其他农用地2.70% 居民点及工矿用地2.64% 交通运输用地0.22% 水利设施用地0.37% 未利用地27.70%,中国耕地分布：,东北区 13.3% 西北干旱区 4.4% 内蒙古半干旱区 4.8% 黄土高原区 10.9% 华北辽南区 23.4% 四川盆地长江中下游区 29.1% 华南区 7.38% 云贵高原区 5.8% 青藏高原区 1.01%,四川总面积4840.6万公顷，其

25、构成：,耕地12.6% 园地1.4% 林地40.2% 牧草地28.3% 其他农用地4.9% 居民点及工矿用地2.7% 交通用地0.2% 水利设施用地0.2% 未利用地9.2%,（二）土地的经济供给,1、含义 2、影响土地经济供给的因素 3、增加土地经济供给的措施,含 义,在土地自然供给的基础上，投入劳动进行开发以后，成为人类可直接用于生产、生活各种用途的土地的供给,土地的 经济供给,指,土地自然供给和经济供给的联系和区别,影响土地经济供给的因素,各类土地的自然供给 利用土地的知识和技能 社会需求 产品价格 土地利用计划 土地供给者的行为,增加土地经济供给的措施,扩大土地利用面积 提高集约经营水

26、平 建立合理的土地制度 调节消费结构 利用新技术 保护土地资源,人口增长情况,（亿人） 1995 2002 2030 年 世界人口 57 62 98（2050年） 中国人口 12 12.8 16 （16.9，17.5，18.3） 四川人口 0.816 0.87 1.146 （峰值数1.248）,人 均 耕 地（详查数）,1995 2002 2030 全国 1.63 1.47 1.13 （亩） （1.07，1.03，0.98） 四川 1.24 1.07 0.82,21世纪中国面临的七大问题,1、人口总量、劳动适龄人口、老龄人口的三大高峰期重叠出现，给中国资源、经济带来巨大压力 2、北方地区和沿海

27、城市发展受水资源的严重制约 3、耕地资源不足，粮食供给压力大 4、主要矿产资源对国民经济发展保证率下降 5、森林资源缺口很大 6、工业污染增加，危害日趋严重 7、农业生态环境日趋恶化，水土流失和土地沙漠化呈发展趋势,三、土地需求,人类为生存和发展利用土地进行各种生产和消费活动的需求 （一）农用地需求 （二）非农用地需求 （三）经济发展对土地需求的影响,农用地需求,农用地: 主要是农林牧地，也包括水域，落脚点是生产食物用地。 因此，人类对农地的需求源于对食物的需求,影响耕地需求的因素： 人口、土地 生产率、国民经济状况 人类对林地的需求 主要取决于两点：对木材的需求；林木的生态功能 人类对草地的

28、需求：提供畜产品， 保护土地资源，维护生态平衡,非农用地需求,住房、工业用地、矿山、道路、科学教育、文化娱乐等用地 随人口增长和经济发展，对其需求不断增加,经济发展对土地需求的影响,四、土地的供求平衡,（一）一般商品的供求关系 （二）土地供求平衡,（二）土地供求平衡,1.耕地供求关系 2.工业、商业和住宅用地的供求关系,研究耕地供求关系，基本点在于人口对粮食的需求及满足程度 二战后的几十年中，由于农田转作其他用途，日本农田减少52%，韩国减少42%，台湾减少35%，因此，1993年日本粮食消费量77%、韩国64%、台湾67%依靠进口,我国耕地减少情况,19781985 年均减少300万亩 19861995 年均减少524万亩 19971998 冻结耕地占用 1999年以来 每年减少耕地200 多万亩,耕地减少原因,1、城镇扩展用地 2、基础设施和重点项目建设 占用耕地 3、农村居民点建设占用耕地 4、生态退耕、农业结构调