房地产买卖案例.ppt

1、情况1房地产经纪人未取得预售许可证时，可否主张合同无效与某房地产开发公司签订预售商协议，协议将某房地产公司正在开发中的某小区住宅的一商卖给万某，房价30万元。 支付方式是分期还款。 某房地产公司保证住宅于2004年6月竣工，到2005年5月签订房产证的万某按合同交付了部分房款. 2004年6月，该住宅竣工后，万某搬入居住.万某多次催促某房地产公司编制房产证时， 某房地产公司因各种原因被抽走.万某根据询问法，该房地产公司隐瞒了未办理商社预售许可证的事实，目前由于相关材料不足，无法办理房产证. 与某房地产公司签订的商品房购销合同已确认无效，要求该房地产公司返还万某支付的购置费30万元，赔偿相关经济

2、损失.随后，据审判庭，被告某房地产公司尚未取得商品房预售许可证. 商品房预售必须有五证齐全.本案被告的某房地产公司隐瞒故意未取得商品房预售行政许可证明的事实，是欺诈行为，可以主张撤销合同的买家，可以要求返还购买的房款和利息，并向卖家索取赔偿损失， 可要求承担所付住房价款两倍以下的赔偿责任： (1)故意隐瞒未取得商品房预售行政许可证明的事实，或提供虚假商品房销售行政许可证明；(2)故意隐瞒已售出房屋抵押的事实；(3)已售出房屋已卖给第三方或拆迁因此，万某依法要求某房地产公司返还和赔偿损失购进的货款和利息的诉讼请求必须合法依据和支持。 案例2所有权变更未登记的房屋买卖，效力应如何确定孙某以7万元的

3、价格出售给金某，双方签订书面合同。 此后，金某搬到这个房间居住，但没有办理房屋登记手续。 此后孙某又以8万元的价格将此房出售给刘某，双方向市房管部门办理房屋登记手续的金某双方签订合同，自己入住此房后享有有日子、房屋所有权，孙某的行为属违约行为，拒绝退房。 孙某向审判庭提起诉讼，要求判决金某退房。 解析：未办理房屋所有权变更登记手续，买方未能取得房屋所有权。 本案中，孙某与金某仅签订了购销合同，未办理房屋所有权变更登记手续，未发生房屋所有权的转移，金某无权享有房屋所有权。 但是，不能这样认定为购销合同无效。 因为人权变更登记手续是房屋所有权转移的必要手续，而不是购销合同是否有效的条件。本案中孙某

4、必须承担违约责任。 金某必须离开。 房屋的所有权应归刘某所有。 案例3房子的成本上升时，能否变更合同金是某公司和商社的事前销售合同：金购买某公司的商社，房子每平方米的单价为3000元，由于贷款利率上升等因素住房建设的成本增加，某公司书面通知某金钱，房价为平方米钱某接到通知表示异议，认为商社已签订购销合同，不能修改，要求某公司不同意调整住房销售价格，以每平方米3000元的价格继续履行商社的事前销售合同.情况变更的原则是从合同有效成立到履行完毕， 当事人发生了预见不到、防止不了的客观情况，合同存在的基础发生摇摆或失去，持续维持合同的效力是不公平的金某和某公司在缔结的商社的事前销售合同中没有约定诉说

5、房屋的价格调整问题。 在这种情况下，某公司不与某金某协商擅自提高商社销售价格的行为是单方面变更合同的行为，应该无效。 某公司在预售商品房时，必须完全根据市场行情确定其售价，某公司预测建筑材料是否上涨，其他费用是否增加。 如果发生预见错误导致建筑成本增加，这是商业风险，应由销售人员承担。 情况4预售商社再转让时，甲公司和乙公司签订商社的购销合同，甲公司约定将1栋商社卖给乙公司，交货期限为2002年10月。 签订合同时，甲方尚未开工，没有土地使用权证，也没有建设行政许可查书。 2001年9月，乙方公司向县商局预售与甲方公司协商的商社.合同由乙方公司约定向商局销售该商社，县商局分3次结算房租，最后的

6、房租由乙方公司交纳商社，办理房屋通过手续后支付. 2002年2月，甲方公司在土地使用证和订划建设建设的房屋已交付给乙方公司. 2002年11月乙方公司主张合同无效，不愿意交付房屋，本案甲方公司与乙方公司签订购销合同时，尚未开展工程，故此购销合同实际上是房屋的事前销售合同。 依照法律规定，房屋预售必须取得土地使用证和订划许可证，甲方预售房屋时，未取得有关证明。 因此，这个合同无效。 然而，此后房屋预售已经办好了必要的手续，合同也部分履行，而且双方对合同没有产生争议。 因此，可以认定这个合同是有效的。 乙方公司与县商局签订的房屋预售合同为预售合同。 关于商社的再转让，即炒楼花的问题，我国法律没有禁

7、止规定。 房屋预售合同已经征得甲方同意。 因此，乙方和县商局的房屋倒买倒卖预约合同有效。 乙方公司未按合同约定及时交付，应当承担违约责任及时交付房屋，赔偿由此造成的经济损失。判例未签订房屋购销合同时，前承/预收款项是甲公司所在楼盘的开发商.甲公司委托乙公司出售该房屋.王某决定购买房屋，支付前承/预收款项1万元. 乙方向王某发放了普通发票。 王某签名了不动产预约单。 在不动产预约单上写明王某购买的号码、面积、售价、首付款的王某和乙公司协商房屋购销合同的具体内容的过程中，王某表示买方在买方房屋的南方， 以大合同中明确记载的给其他业主带来不便等理由，拒绝在北寝室外壁设置空调室外机的权利。所以双方没有

8、签订房屋购销合同。王某向审判庭控诉被告有：双方没有签订合同的原因。并要求被告乙将预付款加倍归还由于是经销商，授权不明确，甲方公司应负责将预收款翻倍归还乙方公司的连带支付责任.查询：在经销楼书和商社买卖合同中的房屋平面图中，没有对王某购买房屋的南卧室、北小卧室标示空调室外机的安装位置解析：王某在房地产预订单上签字时给乙方一万元存款。 这笔钱应该根据不动产预约单的内容，认定为王某和乙公司为了保证王某和甲公司今后确立房屋买卖关系而交付的，是今后可以确立合同关系的存款，也就是合同存款。 其法律后果是促使双方善意地履行谈判合同，促使双方有义务最终签订合同。 但是，由于预约书不涵盖住宅购销合同的所有基本条

9、款，预约行为并不妨碍双方对合同条款的协议，只要双方善意地履行合同谈判义务，即使最终不达成协议，合同预付款处罚责任也不起作用。 只要不能明确认定一方的行为不是善意的。 王某在与全面代表甲公司的乙公司协商房屋购销合同的具体内容时，在空调外机的预约位置问题上意见分歧，双方未能达成一致，未能签订房屋购销合同。 对于这个结果的发生，王某、乙公司、甲公司都没有犯错误。 双方没有拒绝签订合同的问题，不适用预付/预收款项处罚责任，应当按照实际交付金额返还。 判例未签订房屋购销合同时，预付款项是否应归还张某与某公司书面协议：张某购买某公司商社，于4月10日交付房屋预付款项15万元，预付款项交付后，双方签订房屋购

10、销合同。 对云同步承诺：该预付款项在签订住房购销合同后转为定金/预收款项，如果张某不签订住房购销合同，某公司有权没收张某已经交付的预付款项。 张某交付房屋预付款项15万元，原因未签订房屋购销合同。 张某要求某公司归还已交付的15万元预付款项。 但是，有公司不同意归还预付款项，主张有权根据书面协议没收张某交付的预付款项。 双方为此发生了纠纷。 张某协议结果被审判庭起诉，要求审判庭解除此书面协议，要求某公司返还15万元预付款项和利息。(1)该合同违反了自主原则。契约法第四条规定：当事人享有依法自主签订合同的权利。”根据本格式条款，张某必须与某公司签订房屋买卖协议。 一家公司可以据此没收张某的预付款

11、项，这显然损害的这个条款的内容必须无效。 (二)本条款签订时“不公平”，在书面协议中，张某不签订房屋购销合同，某公司有权没收张某交付的预付款项”的内容使张某处于极为不利的地位，如果张某不愿购买房屋，缴纳的房费全部归某公司所有； 这是非常明显的不平等，张某和某公司在书面协议中约定“预付款项在签订房屋购销合同后转为定金”，但没有签订房屋购销合同，张某的预付款项也没有转为定金。 交付预付款项是履行主合同义务的行为，合同的签订、履行没有担保作用，即“预付款处罚责任”无效。 预付款项支付后，交付人不履行约定义务的，有权利继续要求接受人归还预付款项的接受人不履行义务的，预付款项交付人不得要求接受人加倍归还

12、预付款项。 因此，张某有权要求某公司归还预付款项。 但是，张某在签订书面协议时，没有认真考虑协议内容，也对纠纷的发生负责。 因此，张某无权要求某公司赔偿利息损失。案例规避法住房购销合同是否有效甲方按照省政府指示，在省会城市设立省级农产品贸易市场。 为了资金短缺，甲公司决定出售自己的大楼，价值约6000万元，用所得资金支付农业贸易市场建设。 随后乙方表示将购买该大楼。 双方签订协议，乙方以鼎力相助农业贸易市场建设的名义向甲方公司慈善捐赠4750万元。 甲公司与乙公司签订住宅购销合同，约定以甲公司1250万元的价格将大楼卖给乙公司。 省政府知道双方大楼的转让情况后，于1997年3月提交文件，指出大

13、楼的买卖是违法的，要求立即停止。 因此，甲、乙两公司进行了协商，但未能达成协议。 乙方公司向审判庭起诉，委托审判庭确认双方签订的住宅购销合同有效，督促甲方公司履行合同，承担搬家的义务。 解析：在本案中，从形式上看，甲公司和乙公司签订的住房购销合同是双方自愿的，经有关主管部门批准，手续齐全。 在云同步，乙方公司也要依法办理房屋财产权的搬迁手续，缴纳法律规定的应缴纳费用，取得大楼的生产权证，房屋购销合同似乎具备成立的所有必要条件，应认定为有效。 但从实质上看，双方订立住房购销合同的目的，实际上是回避国家税收。 这座大楼据有关部门估算，价值为6000万元。 双方当事人以1250万元的价格成交，但双方

14、签订的慈善捐赠协议加住房购销合同金额共6000万元。 因此可以看出，慈善捐赠协议的签订，只不过是双方为省缴纳相关税金的招牌。 甲公司和乙公司签订的慈善捐赠协议和住宅购销合同，形式上表示行为者的真正意义表示，但行为者由此泄露国家所得税的目的是明确的，不能接受法律保护。 因此，应认定甲公司和乙公司签订的大楼购销合同无效。 案例销售大楼广告约定的绿地若改建为停车区，如何处理万某想去某房地产公司的销售大楼购买商社？ 某不动产公司的销售员介绍给万某想建造大楼号的情况和住宅区的公共设施，说万某购买的大楼号的北侧有网球场地，周边是绿地。 经过万某的现场调查，认为与销售人员及提供的销售书的记载一致，第二天与某

15、房地产公司签订了购买合同。同年8月，某房地产公司擅自将网球场地迁往北方，废止周边绿地，改建小型停车区，距万某某大厦10米多。 万某起诉要求某房地产公司拆除停车区，恢复绿地。 有房地产公司说停车区的存在不影响万某的合法权益，万某的诉讼请求没有法律依据和事实根据，在小区图的位置有这个修订，停车区的位置和万某居住的房屋的距离满足修订要求，支持万某的诉讼请求和违反设定修订，损害其他业主的利益。 解析：本案中某房地产公司有欺诈行为。 主要是某房地产公司通过销售书广告和销售员的介绍，掩盖了修订计划和设定中存在停车区的事实，并记述为绿地。 万某认为购买房屋的居住环境符合自己的心意，所以意思表示了购买。 基于

16、上述理由，万某发现实际生活空间环境发生变化时，必须向审判庭提出取消该合同。 违反判例建筑买卖有效有木有的企业将违反建筑房屋出售2万元价格的金钱。 并说明该房屋因未办理开工手续而建造，违反建筑，然后如有统一的修订或征用，就应服从安排，无条件出入，倒买倒卖使不得。 后来，钱某以二五万元的价格把这个房间卖给宋某。 宋某付款后，钱某总是找很多借口，拒绝通过手续。 因此，双方发生纠纷。 宋某诉审判庭，要求归还房屋，由钱某归还房租二、五万元。 解析：某企业未办理开工手续擅自建造的住宅属违规建筑。 因此，某企业不能获得房屋所有权，当然也没有转让的权利。 这种行为是无权处分的行为。 违反房屋的建设者不能获得所有权的只是占有，从有钱的有偿企业获得的也只是占有，因为和有钱的企业之间没有发生纠纷，所以根据“不无视”的原则，审判庭没有必要处理他们之间的关系。 因此，确认金某和宋某的买卖房屋行为无效后，宋某没有占有该房屋的根据，应当占有其利益归还金某。 在本案中买卖非法房屋的行为是无效的。 确认无效后，双方必须归还财产。 判例1999年5月1日赵某与上海市某房地产开发公司签订商社购销合同，合同约：双方买卖位于该市某花园别墅35日，价款102万元，赵某30天内分3次支付房款，10天前交付50万元，20天前交付3