房地产开发详尽流程2018(最新).ppt

1、房地产专题报告，投资计划部，教育培训系列报告，内容，3。房地产开发过程。附表2。基本知识，全民所有制：所有制属于国家代表的全体人民，由国务院代表国家行使；集体所有制：村农民集体；村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；乡(镇)农民集体。1.中国大陆目前的土地制度；1.中国大陆现行的土地制度中，国家、土地使用者、土地使用权(一定年限)、土地使用权出让金(预付)和土地使用权转让(土地一级市场)都是由国家垄断的。只有土地使用权，没有所有权。国有土地使用权出让方式，招标方式，拍卖方式，协议方式，挂牌方式，国有土地使用权出让年限，住宅用地：70年，工业用地：50年，教育、科技、文化卫生、体育用地：50年

2、，综合或其他用地：50年，商业、旅游、娱乐用地：40年，2。基础知识。相关技术术语，城市土地，2。基础知识二、基础知识、建筑术语、二、相关专业术语、建筑用地面积、总建筑面积、建筑密度(建筑覆盖率)、建筑容积率、建筑或建筑物实际占用的土地面积，包括室外工程的面积(如绿化、道路、停车场等)。)，其形状和大小由建筑红线控制。总建筑面积是指社区内居住建筑、公共建筑和人防地下室的总面积。一定的地块，总建筑面积与建设用地面积的比例。它反映了土地利用和经济的技术经济指标，即容积率越大，土地利用程度越高。即土地上各种建筑的总基底面积与居住区用地的比率(%)，它可以反映一定土地利用范围内的开敞空间率和建筑密度。

3、二、基础知识、建筑术语、二、相关专业术语、土地红线、道路红线、建设用地边界线由城市规划行政主管部门依法确认。道路用地和两个建设用地的分界线，红线包括道路、人行道、绿化带和隔离带。宽度根据需要变化，以满足交通、绿化、通风和日照、建筑条件和地下管线的要求。建筑红线是指建筑立面不能超出的边界。物业线可以与道路红线重合。一般来说，在新城市，物业线往往落后于道路红线，从而腾出土地，改善或美化环境，取得良好的效果。二是基础知识，建筑术语，二是相关专业术语，建筑楼层，层高，建筑高度，净高，建筑楼层是指房屋的自然楼层，一般按室内楼层0以上计算；如果采光窗位于室外楼层以上的半地下室，且室内楼层高度在2.20米以

4、上(不含2.20米)，则应计算自然楼层数。楼层总数是地上和地下楼层的总和。假楼、附楼(夹层)、夹层楼、阁楼(暗楼)、装饰塔、屋顶突出的楼梯间和水箱间不计算楼层数。楼层高度是指以楼层计量的房地产高度，每层的高度是国家在设计中要求的。这个高度叫做地板高度。它通常包括下层和上层之间的距离。净高是指楼层高度减去楼层厚度的净残值。从建筑物的室外地面到檐口或屋顶表面的高度。屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口隔间不计入建筑高度。建筑间距，两个建筑或结构的外墙之间的水平距离。建筑间距主要根据日照、通风、采光、消防安全等因素确定。在这个地区。二、基础知识、建筑术语、二、相关专业术语、低层建筑、多层建筑

5、、小型高层建筑(非规范性)、高层建筑、高度小于等于10m的建筑。低层住宅建筑有一到三层。高度超过10米点式(塔式)建筑是指平面轮廓基本为矩形，长边与短边之比小于2的建筑。板式建筑是指平面轮廓基本为矩形，长边与短边之比大于或等于2，短边长度小于或等于16m的建筑。2.基础知识，建筑术语。相关技术术语，复式、跃层和错层一栋房子有两层，内楼梯连接上下两层，客厅和厨房通常布置在一楼。餐馆、厕所等。是单层住宅，但比普通住宅高。它可以在一些地方去掉夹层，安排卧室或自习室通过楼梯连接上下。其目的是增加有限空间的使用面积，提高居住空间的利用率。一个房子不在同一个平面上，也就是说，房子里的大厅、卧室、浴室、厨房

6、和阳台都在几个不同高度的平面上。错层住宅的面积计算方法是指平面住宅的面积计算。土地出让方式：1 .取得国有土地使用权，办理土地登记，发放建设用地批准文件交付土地，发布出让公告，编制出让文件，评估地价确定出让底价，编制并确定出让方案，公布出让方案确定土地供应方式，签订出让合同并公布结果，招标、拍卖、销售，挂卡、谈判、拍卖、挂机实施，土地出让方式，(1)、(4)、(5)、(7)、(8)、(9)、 (6)、(10)二、国有土地使用权出让过程中的申请和资格审查、土地出让方式、招标方式、投标方式等概念，是指土地所有者(出让方、招标过程、评标、出让方、标底和标底的确定、投标人、投标人、出让方、投标人、开标

7、和评标小组，以及中标人的确定，能够最大限度地满足招标文件规定的综合评标标准或满足招标文件实质性要求且价格最高的投标人应当确定为中标人。 一、土地出让方式、拍卖方式的概念，根据规定的时间和地点，出让方将在公共场所通过招标方式将土地使用权拍卖给出价最高者(竞买人)。拍卖过程，(1)主持人清点投标人；(二)主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年限、规划要求等相关事项；(3)主持人宣布起价和提价的规则以及提价的幅度。没有底价的，应当注明；(4)主持人报告投标价格；(五)投标人标语牌上的价格或报价；(6)确定投标价格后，主持人将继续投标；(七)主持人连续三次宣布相同的竞买价格而未再次竞买，且主持人

8、扔下锤子示意拍卖成交的；(八)主持人宣布出价最高者为竞得人。出让人发布挂牌公告，按照公告规定的期限在指定的土地交易所公布拟出让地块的交易条件，接受竞买人的报价并更新挂牌价格，并在挂牌期限结束时根据出让结果确定土地使用者。挂牌过程中，接受新报价、出让方、宗地信息挂牌公告、竞买人、报价、出让方、更新挂牌价格、出让方、确定竞买人、挂牌开始日期、挂牌截止时间、挂牌期限届满，并根据以下规定确定是否成交：(1)挂牌期间只有一个竞买人报价，且报价高于底价且满足其他条件(二)挂牌期间，有两个以上竞买人投标，最高竞买人为竞买人；如果报价相同，首先提交报价的投标人为投标人，但报价低于底价的除外；(3)如果在挂牌期

9、间没有投标人或投标人的报价低于底价或不符合其他条件，挂牌将不会结束。如果在挂牌截止时间仍有两个或两个以上的投标人要求报价，出让方应对挂牌宗地进行现场投标，投标价最高的投标人为投标人。土地出让方式、谈判和协议的概念是指政府作为土地所有者(出让方)谈判土地使用权划拨和划拨的概念是指土地使用者支付补偿、安置等费用后，由县级以上人民政府依法批准将土地移交给土地使用者，或者无偿将土地移交给土地使用者。第三章。出让方式的适用范围，土地出让方式，四。招标、拍卖和挂牌之间的异同。发展流程，三。开发流程，房地产开发流程可以通过收购“五证”，一、二、三、四、五、三。开发流转、证书解释和建设国有土地使用证是证明土地

10、使用者(单位或个人)使用国有土地并受法律保护的法律凭证。3.开发过程、开发商的选址和项目建立；3.开发过程、证书说明、建设工程规划许可证是建设项目符合城市规划要求的法律证明，是建设单位建设项目的法律证明，是建设活动监督检查的法律依据。没有这个证明，建设单位的工程建设是违法的，所以不能取得房地产权属证书。建筑施工许可证(建设工程开工证书)是建设单位满足各种施工条件并获准开工的批准文件。它也是建设单位进行工程建设的合法凭证和房屋所有权登记的主要依据之一。第三章。开发过程、证书说明、商品房销售(预售)许可证是市、县人民政府房地产行政主管部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。，3。发展过程。开发

11、过程、建立项目、开始建设、规划和设计、获取土地、选址和竣工验收。在这个阶段，如果你需要寻找合作伙伴，你需要签署合作意向。对协议和合同市场的早期判断只是从宏观方面的粗略判断，只能从该地区的市场供求和潜力来判断。选址、竣工验收、开发过程、项目设立、开工、规划设计、征地、选址、竣工验收、办理建设用地规划许可证：需准备的文件如下：项目审批、建设项目规划审批表、征地审批、市政府根据规划意见书、相关协议和批准文件的要求取得的征地成果、设计方案审批通知、开发过程、项目设立、 建设、规划设计、征地、选址、竣工验收和办理国有土地使用证：所需准备的文件如下：项目审批批文、土地出让手续报批申请书、设计方案通知书、土

12、地评估报告原件、出让合同一式五份，附图为：钉桩图或审核设计方案通知书。 当地国有土地使用证原件(加盖双方公章)附图、建设用地规划许可证及打桩成果通知书、建筑面积及使用说明书、加盖工商部门备案印章的营业执照复印件、建设用地批准证书或国有土地使用证原件、房屋所有权证、国有土地所有权来源证(原件)、与原地方签订的土地使用权及补偿协议。 联合建设协议及相关文件、房地产开发企业资质证书等。3。开发过程、项目立项、开工建设、规划设计、征地、选址、竣工验收，建设工程规划许可证：应准备的文件如下：供电、供水、市政、燃气、电力等部门的意见，建设工程规划批准报告，批准的设计方案，建设工程设计图纸，工程档案登记证，按批准的设计方案要求取得的协议通知，3。开发过程、项目立项、开工建设、规划设计、征地、选址、竣工验收、办理国有土地使用证：需准备的文件如下：建设用地规划许可证和建设工程规划许可证附件建设工程施工许可证申请表一式两份、施工图设计文件附件审查通知书。备案后，施工合同监理单位中标，工程建设资金落实。年度建设计划证明、人防工程备案通知书、园林绿化局批准砍伐树木的文件、统一收费凭证为四种来源。质量监督通知书、安全监督通知书、建筑节能新墙收费证书、统计局登记通知，三。开发过程、项目设立、开工建设、规划设计、征地、选址、竣工验收、办理商品房销售(预售)许可证：拟编制的文件有：年度建设计划、建设合同