陕西西安浐灞生态区东湖路项目定位物业发展建议报告.ppt

1、永坤公司西安泾漳生态区东湖路项目工程定位报告，研究思路和框架，01，02，03，04，05，宏命令政策分析，2008年下半年以来政府宏命令特罗尔救济市、金融政策、行政、财税、法律规范、住房政策2定径套住房首付比例下降贷款规模没有上限，营业税、政策性住房、 2008年9月以来多次降低贷款利率，现在利率水平已经成为历史上最低的住房贷款利率的销项税征收年限缩短为2年，对改善性的第二定径套的住宅可以享受最低2成的首付款，30%的优惠利率政策的限价室，经济适应室和廉租房为主要形式的保障性住房政策是区域的实际货币政策在促进经济增长方面发挥更积极的作用，首先改善金融监管，保证货币信用总量满足经济发展需要，广

2、义货币增长17%左右，据两会新追加5万元以上的报告，促进房地产市场的稳定健康发展。 采取更加积极有效的政策措施，稳定市场自信心和期望，稳定房地产投资，推动房地产业顺顺利利有序发展。 总体目标是深化城镇住房制度改革，满足居民多层次住房需求，实现居民拥有房屋的目标。宏观环境认识：特罗尔新政和市场效应，挖掘产品价值和市场潜力是关键，是宏观环境变化下的应对措施，房地产冬天即将过去，政策要积极配合救济市，项目工程运营的重点是面向刚性住房需求的引导和牵引，01、02、03、04、05、区域市场分析。 泾灞生态区/总体概况，泾灞生态区：位于西安市东部，与渭河北邻，由南至周城高速，包括泾灞两岸南北带状区域，修

3、订总面积129平方公里，其中集约化管理区89平方公里。泾生态区/总体规划、一心三翼总体规划版结构、项目工程区在泾核心区内。 一心是指以漳半岛、广运潭生态游览区为核心的漳中心区域，总面积约50平方公里。 三翼是从城堡的高速以北到漽河进入魏口，包括总面积约34平方公里的北翼(漽河下游段)在内的陇海铁元素道华清路南到三环与城堡周围直交，长约9.4公里，面积约25平方公里的南翼陇海铁路到西康铁元素道漽河段全长约4.8公里，总面积约泾区概况/总体规划，一、河道整治与滨水环境综合开发，形成生态型滨水城市新区；二、在星空卫视区东南形成行政事务功能区，容纳部分城市行政事务管理功能；三、选择泾新区作为欧亚大陆桥

4、金融贸易首脑区，举办国际论坛， 引进会展经济和地辖区总部经济四、建设优质城市滨水居住区，吸收老城区外来人口五、随着流域水环境治理项目工程的推进和广运潭、三角洲欧亚论坛等项目工程的定点和建设，泾河生态区将在不久的将来成为西安市萩名结账台旅游度假村。 西安市泾河生态区总体规划、泾滩生态区/人口目标，到2015年泾河流域集约化管理区总人口规模达到20万人，2020年，人口达到55万人，形成了基本上生态、商业、景观、居住等功能一体化的新城区。区域人口规划，为区域房地产发展奠定基础，泾生态区/社会目标，泾生态区用地规划基本服从西安原来的城市信息帧工作。 北区以湿地、居住用地结合，协助滨水生态住宅区。 中

5、央核心区和南区基本上是大型滨水社区，现在主要的大盘，如中新刮霸半岛等都集中在这里。 东南区辐射洪庆集团滨水社区是现代产业与居住相结合的功能区。泾灞生态区/用地规划、滨水居住区为主导，西安未来人居方向、泾灞生态区/用地规划、六大方向、泾灞生态区/交通规划道路总用地： 15.65亩总网络： 538.km密度： 4.14公里/平方公里对外道路： 60.99公里高速公路： 40.77公里干线公路： 143.52公里副干线公路： 142.74公里支路： 66.55公里滨水景观路： 84高速公路、干线公路、二次干线公路、支路四级、滨水景观路。 整个生态系统正在修订道路。 泾派生态区/绿地规划、生态区规划人

6、均公共绿地面积28.8平方米，绿化率达47.69%，城市公共绿地面积1584.15公顷，是西安“最绿”区，泾派生态区/绿地规划、泾派生态区共同规划的研究者表示现在泾洙生态区的绿地、公园建设正在稳步进行，据统订，该区现在的绿地近万亩，萩名“广运潭”也申报国家湿地公园，刮河沿岸公园的建设也规模扩大。 管委会已完成固定资产投资近30亿元，其中流域管理和城市基础设施投资20亿元。 泾灞生态区/基础设施、区域基础设施发展迅速，但生活相关定径套匮乏，河道整治颇有建树，河道一级地方建设18.6空里，橡胶坝4化学基完成。 泾灞生态区/重点建设项目，欧亚经济论坛西安“国际化”开头的作品，位于泾灞生态区泾灞半岛内

7、，建筑面积约270万平方米，欧亚经济论坛大型会议中心、五星大饭店、商务中心区、商业中心、 建设高尚居住区和其他配套服务中心及园林绿化等的欧亚经济论坛永久场馆已成为配套设施完备、环境优美、规格极高的会展、商务活动中心，进一步扩大西安市国际影响力，提升西安市城市品位，带动地域经济增长。 位于漳生态区/重点建设项目、漳商务中心区漳商务引擎、生态区行政商务高峰会议区漳半岛内，项目工程以智能化、低密度、生态化为特征，全方位建设具有现代丰富氛围的国际商务中心，周边有半岛商务广场、漳富广场、 泾灞国际学校等配置的项目工程完成后，增强泾灞研制的辐射功能、聚集功能和牵引效果，使生态区向西安东北方向的城市副中心发

8、展。 泾灞生态区/重点建设项目、广运潭2011年世界园艺博览会，位于漳河都市段的中下游，历史被称为“灞上”地辖区，历史悠久，文化沉积深厚，是盛唐时代的主要港口之一。 完成项目工程后，形成万亩水域和万亩绿地，每天吸收二氧化碳900吨，产氧650吨，每年滞留粉尘1090吨，大幅提高西安市整体空气质量，大幅改善西安市人居环境，建设人与自然和谐新型城市， 中国北方地辖区不常见生态湿地保护、河道景观、动态旅游泾泾生态区/重点建设项目、桃花潭泾河优势景观资源、桃花潭生态管理项目工程是西安市重点建设项目，位于泾河米家崖段，占地面积1200多亩，其中水面860多亩，岛屿160亩，总建筑面积约5万平方米，总投资

9、约2亿在项目工程初期主要建设河心岛，建设高级会、生态酒店及亲水景观台等。酒店、会以“绿色、环保”为主题，以“现代、时尚”为特色，为生态区内举办的各种商务会议和培训提供服务、娱乐结账台中心等设施，是岛屿新商业度假村、旅游度假村基地和生态体验、结账台旅游的最佳选择根据美城对泾生态区房地产市场发展状况的调查和未来发展的研究，把整个泾生态区划分为5个房地产市场大板块。 中心大板块广运潭大板块长乐咸宁大板块纺织东大板块草滩大板块，漳生态区房地产市场/大板块划分，从长期来看，漳生态区可分为五个房地产大板块，目前，漳房地产的发展主要集中在中心大板块和长乐咸宁板块。 泾灞生态区房地产市场/大板块分区，泾灞区房

10、地产业近年来逐渐向城东乃至全市的重点区域发展，就目前的市场状况而言，与其他房地产大板块的规模相比，现在销售项目较少，但随着西安市场整体房价的上涨和房地产市场的爆发，加上泾灞生态区的自然环境的宣传， 城东泾浐灞生态区房地产市场/整体分析、中心大板块、中心大板块包括现在三个部分：项目工程所处的半岛区域、新灞路区域和广运潭区域，现在的项目工程主要集中在新灞路区域和半岛区域，现在的项目工程是西岸国际花园、恒大都、 包括中新泾灞半岛等大型项目工程，现有区域价格泾灞生态区房地产市场/大板块分析、长乐咸宁大板块、泾河东路、纺北路地辖区属泾灞生态区南区，该地辖区目前在泾河东路沿线有系列成熟楼盘，如广厦水滨东方

11、、汕水新城等。 该地辖区楼盘研发快，位于长乐路地辖区，各配套设施一盏茶成熟，交通顺顺利利，将来地下铁1号线通过。 目前，该地辖区楼盘的平均价格在3700-4500元/平方米之间，不同楼盘之间因地辖区位置不同价格差异较大。 将来随着我市纺织城振兴政策的实施，该地辖区的房价仍然保持中高位运行。 浐灞生态区房地产市场往年发布典型房地产，浐灞生态区房地产市场特征，3000、3000、3000、3000、3000 (预测)、户型、价格产品供应单一，以85-90平方米的二房和大三房供应为主。 各楼盘价格竞争，市场竞争激烈。 市场特征，3800元/m2，小2房和小3房是目前市场不能满足的机会，4000元/m

12、 2，90以下2房和大3房户型，90以下2房和大3房精装户型，洼灞生态区楼盘客户构成分析，洼灞生态区消费组具有明显的区域性特征。 交易商构成企业业主企业中层/中高层管理者私营业主/个体经营者政府公务员在地缘居民区外的普通运营商投资交易商，载体次数：泾生态区核心区以二级运营商为主，泾河西岸楼盘以首次运营商为主。 职业生涯目的：主要以满足居住功能、解决工作与生活协调问题、次要职业生涯主要以改善生活条件、提高生活质量为目的的职业兴趣因素：性价比、产品实用、经济性、项目工程观质量与功能结合、泾渭生态区市场特征总结年云推送盘量庞大，主要由中新和恒大项目工程决定市场。 产品供应单一，以85-90平方米二房

13、和大三房的供应为主。 各楼盘价格竞争，市场竞争激烈。 楼盘主要以当地客户消化为主，区外市场需要进一步开拓。 消费者职业注重性价比、产品经济性、实用性、质量感。 应该从产品设置改革和房地产建设的生活质量感两方面有效地引导。、01、02、03、04、05、项目工程分区分析、项目工程概况，永坤西安泾泾东湖路项目工程位于泾生态区核心区域，总占地面积约125亩，占地容积率3.5，建筑密度25%，绿地率40%。 泾泾生态区位于西安市东部，北至渭河，南至周城高速，包括泾河两河四岸南北带状区域，规划总面积129平方千米，其中集约化管理区89平方千米。 随着分区价值分析/分区分析、宏命令分区分析、漳生态区(CB

14、E )的建立，泾河和漳河总体生态管理将成为西安宜居的高尚居住区，城市也将向东发展，分区价值分析/分区分析、漳生态区具有独特生态优势的核心区：漳半岛、漳生态游览区为核心、区划价值分析/区划分析、中观区划分析、优势资源聚集、欧亚经济论坛、2011年世园会、泾灞商务中心区、桃花潭、广运潭、项目工程区划位于泾灞核心区门户位置，和泾灞生态区半岛地辖区毗邻，是周边2011年世界园艺博览会广运潭集中的当前区域整体用地区划中新浐瀹半岛、中心商务区、西安振业项目工程用地除外，作为开发用地仅限于一盏茶。 现在，虽然项目工程周边的竞争项目工程有限，但规模很大，将来的竞争状况很严峻。微观区位分析、泾灞、区划价值分析/

15、区位分析、北至泾灞一路东至北郊路南至东湖路(泾灞大道)西至东二环延长线、区划价值分析/项目工程4、项目工程区划较为平平整整，局部有生态植被，基本具备发展条件，在项目工程区划内，区划价值分析/地形分析、区划道路和交通分析，泾灞区域整体外向交通依赖城市二环，城市四周高速，西阎高速和西潼高速，其他区域和外县市的交通网络，区划价值分析/道路和交通分析，项目工程的西面临近东二环，城市快速干线公路南面是东湖路，泾灞生态区的“迎宾街”。 总体来说，项目工程4交通状况良好。 项目工程区划在泾核区内，具有良好的交通通告性，具有相当的交通价值。 项目工程西南部面临城市快速干线公路，在区域交通上可以迅速连接其他区域

16、，场所具备非常便利的交通条件，项目工程位于漳生态区的核心区域，是漳生态区发展的重点区域，也是房地产开发的无线热点区域， 泾湪生态区核心区域区划日益短缺，项目工程具有一定的景观价值，但不能进行区划价值分析/区划价值评价，项目工程区划位于泾湪生态区核心区域，具有一定的优势，主要包括景观和交通优势，而在泾湪地辖区水源优势具有一定的普遍性，交通和位置优势体现在本项目工程的综合评价和发展战略/SWOT分析，四大优势引导项目工程发展方向，综合评价和发展战略/SWOT分析，合理回避项目工程劣势，提高项目工程竞争力，综合评价和发展战略/SWOT分析，政府极力改造，推进包装，在建设洼濑区域， 领域有知名度和接受度的布兰德开发者齐心协力，在中新、振业、盛恒、恒大、大厦等未来的西安人居方向、综合评价和发展战略/SWOT分析、不完备、防止项目工程威胁、综合评价和发展战略/SWOT战略、