《房地产发展》PPT课件.ppt

1、三门峡职业技术学院经济与管理系，第一讲：房地产开发史，07房地产管理，教学大纲，房地产开发史，房地产困境，房地产融资，房地产项目定位，房地产开发，房地产品牌，房地产销售，房地产代理，房地产纠纷，房地产开发策略，案例分析，三门峡职业技术学院经济与管理系，本章简介，中国房地产开发故事版， b:房地产发展图表分析，C:中国房地产市场发展历史，D:目前国内房地产市场发展和运行的主要特点和变化，三门峡职业技术学院，中国房地产发展故事版，三门峡职业技术学院，中国房地产发展故事版(1)，在过去，有一个地主有很多土地，找到了很多长期工人工作。 房东为长期工作的工人建造了许多联合建筑。一天，房东的顾问对房东说：

2、房主，这几年长期打工的人手头有些钱。对他们来说，住在你的房子里，每月付房租是不值得的。不管怎样，他们会永远活着。你还不如把房子卖给他们，让他们出名出售公房！告诉他们房子将永远是他们的，他们可以拿回过去几年积攒的钱。房东说，是的，租金呢？辅导员说：就这样吧，取一个日本名字，叫做物业费！房东很快实施了它，赚了很多钱。长期工作的人太开心了！在三门峡职业技术学院经济管理系，几年后，地主的村子发展成了一个城镇，富人越来越多，所以没有地方住。辅导员对房东说：业主和长期工人近年来手头有钱。让我们为他们建造新房子，为他们扬名。他们把钱给了我们。我们拆掉房子，盖新房子，这样他们就可以买回来卖给别人。又是房东。三

3、门峡职业技术学院经济管理系中国房地产发展故事版(2)。几年后，地主的村庄发展成了一个大城市，有了更多的富人，地主的土地更有价值了。辅导员对房东说：董佳，让我们拆掉这些长期的房子，在这个地方建别墅，在拆下的土地上建房子，卖给那些有钱人。房东说：如果长期工人不这样做怎么办？辅导员说：让我们给他们更多的钱，让货币化安置出名。让我们在猪圈旁边建一栋房子，为经济适用房命名。让我们建一条马车路，让他们在那里买房。房东说：如果他们没有足够的钱怎么办？辅导员说：先借给他们，然后再从我们家的银行借，每年有6美分的利润。这笔钱仍然可以生钱，而且没有风险。房东又实施了一次，长期工人拿到了钱。房东的经济适用房直到现在

4、才建成，长期工作的人不得不排队等着买房。直到现在，他们仍在等待。(3)中国房地产发展史故事版，三门峡职业技术学院经济管理系。辅导员说，告诉长期工作的人，房子要降价了，不要买，租房子，把我们的猪圈租给他们。结果，这么多年过去了，那些长期工作的人已经失去了他们所有的钱，并且还在永远租房子！中国房地产发展故事版(4)，三门峡职业技术学院经济管理系，房地产发展图表分析，三门峡职业技术学院经济管理系，宏观经济与宏观调控对房价走势的影响，三门峡职业技术学院经济管理系，持续的需求支撑着房地产投资的增长，三门峡职业技术学院经济管理系，自2003年以来房地产价格加速扩张，三门峡职业技术学院经济管理系，固定资产投

5、资热为33332007年，房地产投资增长率为30.2%。三门峡职业技术学院经济管理系，中国房地产市场发展史，三门峡职业技术学院经济管理系，1978-1991年的理论突破和起步阶段，土地法和规划法的制定和实施为房地产的发展提供了法律依据。深圳(罗湖区)房地产开发经验的示范作用开始逐步推向全国。三门峡职业技术学院经济管理系，1991-1995年为非理性投机和调整阶段，1991-1995年为非理性投机和调整阶段，以邓小平南巡为标志，华南地区掀起了房地产开发高潮，其中最严重的投机包括海南、大亚湾、北海等地，然后快速“硬着陆”使这些地区经济管理系，三门峡职业技术学院，1995-2003，1995-200

6、3。总的来说，这一阶段是中国房地产市场发展的最佳时期。整体表现稳定，市场价格和销量稳步增长，本地市场全面稳步增长，中国房地产行业进入稳步上升通道。三门峡职业技术学院经济管理系。1995年，经过此前的投机和调控，国内房地产市场处于萎缩状态。随着我国福利分房制度改革的深入，政府需要全面启动商品房市场，完成分房制度的转型。处于改革前沿的深圳立即推出了一系列刺激房地产业发展的措施，其中最重要的是蓝印户籍制度，随后这一政策在上海和大连推广开来。2000年初，中国福利分房制度结束，货币化分房方案全面启动，住房制度改革继续深化和稳步发展，这也直接刺激了商品房市场的发展。在1995-2003年相对稳定的协调发

7、展阶段，三门峡职业经济管理系在此期间，政府出台了10多项政策和措施，从土地、信贷、经济适用房、房价、产品结构和外资管理等方面对国内房地产业的发展进行反思。由于中央和地方政府之间存在巨大的利益冲突，许多政策在实施后往往被夸大或缩小。三门峡职业技术学院经济管理系，2003-2007，管制、反管制与全面反思阶段。2006-2007年，在热钱、投机、人民币升值等因素的影响下，国内房价开始爆炸式上涨，政府立即开始持续收紧信贷，为“热”楼市降温。三门峡职业技术学院经济管理系，2007-2010年，房地产行业全面调整阶段，自2007年第四季度以来，信贷紧缩政策的影响逐渐显现，不断上涨的房价开始迅速回落，伴随

8、而来的是商品房的成交量。2008年，国际经济环境逐渐显示出全面衰退的迹象，国内经济也受到很大影响。在信贷政策不断收紧的情况下，房地产行业发展明显放缓，行业内调整的深度和广度加大，资源整合的力度加大。随着经济调整，全行业进入新一轮全面调整期。从最近的经济和工业发展来看，这一调整过程将持续一段时间，复苏迹象最早将在2009年下半年开始，可能需要2010年及以后才能完全复苏。三门峡职业技术学院经济管理系，目前国内房地产市场发展和运行的主要特点及变化，三门峡职业技术学院经济管理系，1。房地产基金结构单一。总体而言，国内房地产企业的资金大部分来自贷款和银行等金融机构的贷款，企业自有资金比例较低，因此行业

9、对资本市场的变化较为敏感。随着信贷政策的变化，国内住宅企业的资金来源结构正在发生变化，自有资金和自筹资金的比例迅速增加，大型住宅企业抵御金融风险的能力不断增强。三门峡职业技术学院经济管理系。圈地的可能性仍然存在。由于地方政府仍然需要通过土地出让收入来建设城市基础设施，即使中央政府继续收紧和规范土地出让市场，各地仍然倾向于在一个灵活的范围内发展土地市场。也就是说，仍有“圈地”的可能，但由于国内开发商的资金链困难重重，现阶段“圈地”大多是外资。三门峡职业技术学院经济管理系。第三，住房供应不足，结构不合理。宏观调控不仅使房地产业降温，还导致住房供应持续减少。同时，不合理的产品结构使得普通住宅群体的产

10、品供给更加不足。这种供需矛盾在未来几年仍将突出。三门峡职业技术学院经济管理系。第四，住房保障体系不完善，国内住房保障体系仍处于建设初期，效益窄、门槛高、可操作性强。随着我国各地各类政策性经济适用房建设的逐步增加，以往的状况将会改变，未来的受益群体将逐步向中等收入群体过渡，而随着经验的积累，其可操作性将会逐步提高。三门峡职业技术学院经济管理系；5.有大量高负债率的房地产企业。截至2007年底，中国各级房地产开发企业约有5万家，行业集中度较低，平均负债率高达80%。随着国内房地产行业调整的深入，超过三分之二的企业将退出房地产市场另一方面，住房企业融资结构的调整将有效降低企业负债率。虽然住房企业从资本市场融资和再融资的能力在短期内明显减弱，但从长期来看，房地产对资本的吸引力仍然很大，行业领军企业和上市公司的盈利能力和市场份额将成为各类基金的目标。三门峡职业技术学院经济管理系。第六，房地产交易制度不完善。在房地产交易体系中，一、二级市场交易和房地产中介服务机构存在诸多不规范行为，交易诚信缺失也成为房地产服务业发展的瓶颈。随着政府监管的深入，房地产市场行为将逐步规范化