平顶山市委家属院周边项目调研报告0825.ppt

1、平顶山市委家属院周边项目 调研报告 2015.08.25,区域概况 区域经济环境 区域发展规划,PART 1 宏观环境分析,区位：新华区地处平顶山市城区中西部，东与卫东区接壤，西部连接新城区，南部毗邻湛河区，是全市经济、文化、金融中心。 人口：现辖1个镇、9个街道、1个管委会，31个行政村，32个社区，面积67.3平方公里，总人口32万人。全境东西狭长，地势由西北向东南倾斜，有山、丘、平原三大地貌，为低丘陵区。 交通：位置优越，交通便捷。距新郑国际机场90公里，可通达国内外30多座城市；联结焦枝、京广两大干线的漯宝铁路横贯东西；洛平漯、许南高速公路穿境而过；区域内部路网完善，长安大道、平安大道

2、等多条快速通道横亘区内，交通四通八达。,地理位置地处平顶山市城区中西部，是全市经济、文化、金融中心,随着中原城市群的深化实施，近几年平顶山GDP呈稳步增长态势，2014年平顶山市全年生产总值达1637.13亿元；，同比增长5.15%；GDP位居河南省第十二位（2013年居河南第六位）。,城市GDP经济增速下滑趋势明显，在产业结构调整、产能过剩压力下，经济进入低速运行阶段，通胀率依然位于合理范围。,来源： 平顶山统计局,PART1.2 城市经济环境,与省内其他城市相比，平顶山市人均收入水平一般，但人均消费水平接近省会郑州，居民消费意愿较强。2013年平顶山市城镇居民人均可支配收入33025元，同

3、比增长60.17%，增长幅度较大；2014年，平顶山市城镇居民人均可支配收入32795元，同比下降0.69%。但整体情况与2013年相差不大，表明平顶山市居民收入增长处于快速发展期，城镇居民的消费能力越来越强；居民购买力的提升，在一定程度上推动了未来平顶山房地产市场的快速发展。,城市居民消费居民收入和消费支出快速提升，消费实力渐强，在河南省内处于领先水平。,PART1.2 城市经济环境,三大产业结构明显改善。 初步统计2014年全市， 第一产业增加值131.6亿元，增长3.0%， 第二产业增加值746.6亿元，缩减9%， 第三产业增加值411.2亿元，增长8.3% 三大产业比重改善为10.2:

4、57.9:31.9。 工业结构调整效果明显。 初步统计2014年全市 轻工业完成增加值107.5亿元，占规上工业增加值比重18.2% 非公经济完成增加值367.8亿元，占规上工业增加值比重62.4%，同比提高3.1个百分点； 高技术产业完成增加值17.2亿元，占规上工业增加值比重2.9%，同比提高0.2个百分点。,城市产业平顶山市三大产业结构明显改善，工业结构调整效果明显。,1、“一心”：指平顶山市（中心城区）为中心，按照“发展西部新区，优化东区功能，完善老区环境”的发展思路，完善中心城市职能，着重增强城市的区域竞争力、辐射力、带动力。 2、“两卫”：叶县、宝丰县城为中心城区的卫星城，强化与中

5、心城区的产业合作，并为中心城区的进一步发展提供空间。 3、“四极点”：舞钢市、汝州市、郏县、鲁山县为四个经济增长极，将发展成特色突出的县（市）域经济和文化中心。 4、“X型双轴”：沿焦枝、漯宝、平舞和洛界、许南等干线公路及洛平漯高速公路，以汝州市区、宝丰县城、平顶山中心城区、叶县县城、舞钢市区等城市为主要节点的城镇发展主轴线；沿311国道西段及郑尧高速公路，以鲁山县城、宝丰县城、郏县县城等城市为主要节点的城镇发展次轴线。,1、优化中心城区功能布局:完善“平-宝-叶”城乡协调发展，构筑中心城区核心、沙河景观轴、平宝制造业产业带、平叶盐化工业产业带、平宝和鲁宝煤炭能源产业带的“一核一轴四带”空间发

6、展格局。 2、打造中心城区综合交通优势:打造物流枢纽，建设好空港（尧山旅游支线机场）、铁路港和信息港，建设郑渝客运专线平顶山站，加快轨道交通网、高速公路网和城市快速交通网等建设。,城市规划城市“南扩东进西移”的发展战略，老城区不断升级改造，城市发展出现单核多中心发展现象,小结,经济快速发展，城市建设力度的加强和城市投资环境能力的不断完善，为平顶山房地产市场发展提供了良好的发展空间； 地处平顶山核心主城区，城市辐射力增强，吸引更多周边乡镇的潜在购房客户，拉动整体购房需求以及投资需求； 人均可支配收入增加，居民消费水平提高，带动住房需求和购物消费需求；,土地市场概况 投资市场概况 区域房地产市场概

7、况,PART 2 区域房地产市场概况,土地供应位置多以城中村改造为主，偏离主城区；主城区土地供应量明显下降；未来两年内的平顶山住宅市场供应量约73万方，近郊区域房地产市场竞争激烈；,房地产投资受楼市回暖影响，房地产投资信心回升；住宅开发占比依然较大，商业地产和写字楼开发投资所占比例较小。,从2010年-2014年平顶山市房地产投资持续增长，2014年，全市房地产开发投资完成129.88亿元，仍以住宅开发为主，商业地产和写字楼开发投资所占比例较小。全市商品房开工量下降明显，竣工面积大幅增长。 全市商品房开工面积232.24万平方米，同比减少45.2%。竣工面积326.50万平方米，同比增长100

8、.7%。 土地购置面积56.81万平方米，同比增长1.6%，土地价款14.71亿元，同比增长88.0%。 全市商品房上市套数与去年同期基本持平，上市面积有所增加。,PART2.1 整体市场分析,本次工调查了71家房地产企业，其中涉及开发项目或销售楼盘共67个，其中本年新开工项目只有4个，新开工项目占比仅为5.6%，被调查企业今年新开工项目少，占比低。,本次调查了71家房地产企业，其中涉及开发项目或销售楼盘共67个。上半年平顶山房地产市场冷滞，商品房销售困难；开发商的投资下降，开工项目大幅度下降。,能够正常连续施工的项目为42个，占比59.2%，间歇施工的项目个数为16个占比22.5%，停工的项

9、目6个，占比8.5%，其中未填报此项的企业为7家，占比9.9%。,数据来源：平顶山统计局,2015上半年，平顶山全市房地产在建开发项目250个，比上年同期减少25个，完成开发投资49.1亿元，比上年同期下降16.7%。,商品房供应市场供应量的提升预示着未来市场竞争将会日趋激烈。,2010年以来，平顶山市房地产供应量激增。2014年全市商品房上市量 297万平方米、25801套， 其中：市区上市量189.3万平方米、15273套，供应量的提升预示着未来市场竞争将会日趋激烈。,PART2.1 整体市场分析,商品房销售市场平顶山房地产市场销量稳步上升，呈现快速发展趋势的局面。,2010年以来，平顶山

10、市房地产市场持续呈现销量稳步上升的局面。2014年商品房共销售18212套、209.43万平方米，其中：市区销售13176套、146.04万平方米。,PART2.1 整体市场分析,商品房均价在省内地市中处于较高水平，近年来住宅产品价格增长率逐渐放缓，近三年平均增幅仅4%。随着银基、恒大、名门、碧桂园等房企进入平顶山市场，竞争将会更加激烈。,区域供应量分析新华区住宅在售项目数量最多，其次为卫东区，总供应量与项目数量规律相同，目前湛河区和新华区成为城市热点开发区域,PART2.1 整体市场分析,在各区的价格区间中，由于新华区为核心商业区，城市配套完善，产品具备多重属性，价格跨度较大；新城区产品品质

11、较好，城市未来的发展方向，均价较高。,新城区 均价6000元/,新华区 均价5656元/,湛河区 4471元/,卫东区 均价5476元/,PART2.1 整体市场分析,在平顶山房地产市场中湛河区的一房总价区间和两房总价区间最高，新华区的三房、四房总价区间最高，说明湛河区刚需产品居多，新华区内大面积产品相对较多。,PART2.1 整体市场分析,小结,城市内土地供应量的呈下降趋势，未来土地市场处于平稳期；成交地块的城市近郊化，城市发展范围不断扩大； 城市房地产市场30132014房地产销售呈稳步上升趋势，但总体供大于求， 竞争激烈；2015年上半年房地产开工数量以及投资量呈下滑趋势，市场处于疲软期

12、； 房地产价格处于稳步上升趋势，但增速明显放缓，各大房企进入使得城市房价竞争更为激烈；,区域概况 区域项目调研 区域项目分析,PART 3 区域项目调研,旧城开发项目范围（共7个） A块：凌云路以东，光明路以西，建设路以南，湛北路以北。 B块：光明路以东，西杨村河以西，建设路以南，湛北路以北。 C块：西杨村河以东，体育路以西，建设路以南，湛北路以北。 D块：中兴路以东，开源路以西，建设路以南，湛北路以北。 E块：建平巷以东，开源路以西，步行街以南，建设路以北。 F块：中兴路以东，开源路以西，矿工路以南，优越路以北。 G块：自由街以东，开源路以西，胜利街以南，矿工路以北。,区域内旧城改造地块四至

13、以建设路开源路为主线，改造面积共计2532.75亩，旧城区改造为城市发展提供大量土地，未来区域内的住宅及商业供应量较大； 区域内以地税局家属院，市委家属院等事业单位家属院聚集区，该类住宅为老旧，占地面积广，造成区域内土地资源的极大浪费。,区位：区域内项目地处平顶山市核心商业区； 周边配套：区域内集教育、医疗、办公、商业等一体化配套 主要单位：区域内聚集平顶山市政府、新华区政府、神马集团等相关大集团单位； 区域：区域内项目大部分属于城市综合体项目，物业类型丰富，涵盖商业、写字楼、公寓及住宅等；目前项目住宅都处于尾盘阶段，所剩房源不多， 写字楼及商业部分尚未入市，未来大体量商业及写字楼入市，区域内

14、商业竞争激烈。,整体概况：该区域内地处平顶山核心商圈，区域内配套设施完善，交通便利；住宅产品热销，且投资客居多；区域内面临大量商业入市，未来区域内商业竞争进入白热化状态。,启示 市委家属院周边项目均围绕建设路及以光明路沿线。围绕建设区域内配套设施完整，满足日常生活所需。,项目地处城市核心商业区发展地带，未来的商业副中心，周边配套较为成熟，客层定位全覆盖。,项目概况：项目一期共两栋高层一栋写字楼、一栋住宅；是集住宅，商业，办公为一体的城市综合体； 项目现状：住宅产品包括公寓以及大平层等，户型面积48151。主力户型为80的两房和124，价格在6700左右。一期住宅基本售完，剩余的主要为大面积户型

15、； 客户来源：购房顾客主要用于投资一房；以及两房和三房的学区房；,项目地处光明路与启蒙路交汇处，并且项目体量较小与蓝鲸国际形成直面竞争。,项目概况：项目包含由两栋高层住宅和一栋11层写字楼，是集住宅，商业，办公为一体的城市综合体；项目目前建设四五层高左右； 户型产品以76-140两室、三室为主；1#为两梯四户，主力户型为103的两室及138、140的三室；2#为两梯五户，主力户型为76-97的两室和138的三室； 项目现状：华众明锐花苑售楼部大门紧锁；售楼处人员聚集，为债主要债；,项目地处平顶山饭店旧址，平顶山市中心最高端项目，市中心城市综合体。,项目概况：项目包含一栋写字楼和两栋高层住宅，是

16、集住宅，商业，办公为一体的城市综合体； 户型产品以小公寓和大平层住宅为主；小公寓面积在3748；大平层面积以150177的三室为主；所有住宅均为全景落地窗，一栋为南北户，一栋为东西户。 项目现状：住宅产品基本销售完毕，写字楼和商铺处于推广阶段目前剩余的产品户型为124的东西户，价位在89009400/；南北通透产品户型为的89两室以及164的三室；其中89两室价位在980010000之间。164的三室价位在96009800之间。,项目地处平顶山饭店旧址，平顶山市中心最高端项目，市中心城市综合体，投资属性较强。,户型优势： 户型方正，全明通透； 南北双向阳台阳光房，采光充沛； 豪华主卧，带有衣帽

17、间卫生间； 户型劣势： 双卧朝北，采光较差； 厨房窗面积较大，进深较长，造成空间浪费；,户型优势： 区域合理分隔； 大开间客厅，大宅空间； 双卧朝南，次卧采光； 户型劣势： 南北不通透； 厨房窗户面向东，面积较小，光线较暗；,3室2厅2卫1厨153.17,4室2厅2卫1厨188.39,项目地处市中心，辐射平顶山整个市区台北风尚综合体，产品定位全业态是新华区旧城改造的重要工程。,项目概况：项目包含由两栋高层公寓、写字楼以及底层风情商业街，是集住宅，商业，休闲、娱乐、办公为一体的城市综合体； 产品概况：一期住宅产品均为5.1米挑高小公寓，精装修价格预计为12000/；产品面积为48、66、74的公

18、寓； 项目现状：项目目前尚未发售，处于产品展示期；售楼处置业顾问素质非常高，完整的介绍项目的同时并主动带看样板房。 项目亮点：5.1米挑高空间，增加产品的灵动性以及使用面积，提升产品附加值；,户型优势： 户型分区合理，功能互用； 挑高客厅，超高空间利用率； 户型劣势： 产品进深较长； 采光面积较小；,户型优势： 户型分区合理，功能互用； 餐厅、客厅连接观景阳台，通透明亮； 上层独立主卧，独享超大空间； 户型劣势： 产品进深较长； 采光面积较小；,户型优势： 户型分区合理，功能互用； 楼上楼下空间灵动设计； 多功能厅与阳台连接，各种生活所需 户型劣势： 产品进深较长； 采光面积较小； 走道过多造

19、成面积浪费；,项目地处市中心，是平顶山市中心大体量、高品质住宅项目。,项目概况：项目包含由两栋高层公寓、写字楼以及底层风情商业街，是集住宅，商业，休闲、娱乐、办公为一体的城市综合体； 产品概况：一期住宅产品均为5.1米挑高小公寓，精装修价格预计为12000/；产品面积为48、66、74的公寓； 项目现状：项目目前处于尾盘。,户型优势： 客厅主卧双朝南，采光较好； 客厅连接南向阳台，视野开阔； 主卧客卧分离，私密性较强； 户型劣势： 客卧面积较大，造成空间浪费；,户型优势： 户型方正，动静分区； 客厅主卧双朝南，采光较好； 客厅连接南向阳台，视野开阔； 户型劣势： 主卧进深较长； 次卧采光面积较

20、小；,3室2厅2卫1厨115.94,2室2厅1卫1厨90,产品总结：南北通透及全明设计，以户型为品质刚需和改善为主（面积跨度区间较大，包括小两房以及豪华五房）,平顶山重点工程，市中心的城市综合体，项目体量大，物业类型丰富，交通便利。,项目概况：项目处于尾盘阶段，所剩房源不多，除了14#月底开盘外，只剩下8#93两房以及3#115左右三房 项目活动： 香港城于8月 初举办进行 展示中心开 放活动。,活动概况：活动以迪士尼为主题，现场吸引 400组到访客户，活动为香港城接下来的商铺销售进行铺垫。,户型优势： 入户即花园，景观性较好； 南向双卧，双卧朝阳； 主卧自带阳台，私享豪华空间； 户型劣势：

21、客厅餐厅朝北向，南北不够通透； 次卧面积较小，压抑感较强；,户型优势： 动静分区，布局合理； 全朝南卧室，采光较好； 双阳台设计，干湿分离； 户型劣势： 私密性较差； 观景阳台面积较小，观景效果较差；,户型优势： 户型方正，功能布局合理； 客厅连接南向观景阳台，尽享生活品质； 奢华主卧，大空间设计； 户型劣势： 书房面积过大，造成面积浪费； 南北通透性较差；,入户花园、双阳台设计，高赠送面积,全朝南卧室，全明户型,产品总结：全明户型设计、以产品高性价比（赠送面积如入户花园、双阳台），以户型为主改善（92大两房、107-130舒适三房）,檀宫,销售概况：檀宫主要为满足品质刚需以及品质改善住房的客

22、户需求，目前销售率为90%，处于尾盘状态。,2室2厅1卫厨102.2,3室2厅1卫厨117.58,户型优势： 户型方正，功能布局合理； 南向双卧，双卧朝阳； 餐厨相，邻餐客一体设计； 户型劣势： 客厅餐厅朝北向，南北不够通透； 次卧面积较大，造成面积浪费；,户型优势： 南北通透，通风采光较好； 独立玄关保证私密性； 奢华主卧、朝阳采景； 户型劣势： 餐厅面积较大，造成面积浪费； 餐厅连接卫生间，透气性较差,双卧朝南,户型优势： 动静分区，且双阳台设计； 双卫设计、转角次卧、朝阳主卧；豪阔起居，大空间连接大阳台，观景品茗。 户型劣势： 北向观景阳台，影响采光； 入户走道面积过多，造成面积浪费；,

23、3室2厅2卫厨132.13,南北通透 动静分区,精致三房，涵带书房,产品总结：全明户型设计、动静分区、以产品高性价比（赠送面积如入户花园、双阳台），以户型舒适改善为主（102大两房、107-132舒适三房）,活动概况：活动以迪士尼为主题，现场吸引 400组到访客户，活动为香港城接下来的商铺销售进行铺垫。,项目所属区域内物业类型丰富，与新华区旧城改造发展一致，但产品同质化严重；产品投资属性较强。,公寓区域内佳田新天地公寓产品较为丰富，面积区间较广，更具有竞争力；台北晶华面积较小客户群体更为精准： 住宅区域住宅户型以80100两居室和110130三居室为主，产品在很大程度上满足品质刚需以及品质改善

24、型住宅；,公 寓,住 宅,区域内80-100的两房，以及110-130的三房由于品质较高，在市场内去化率较快，目前处于尾盘状态； 公寓概况：台北晶华公寓处于宣传状态，佳田新天地目前由于采光原因主要剩余东西户的大平层；,注：蓝鲸国际归类在住宅项进行对比。,产品设计：以全名户型及南北通透居多，通过双阳台等增加赠送面积，提升产品性价比 两房面积以80100，三房以100120品质改善为主，区域消费者以品质刚需和品质改善为主。,区域位于平顶山核心老城区，外部配套完善，包含学校、银行、超市等；外部配套差异性较小。 自身配套多以商业、幼儿园等为主，提升产品的附加值。,区域内项目均引进顶尖物业，物业管理服务一流；,区域内，商住两用房较多，绿化率较低；名门世家与香港城绿化率最高，分别为42%以及38%，采用法式园林，增加项目舒适度；香港城个别户型带有入户花园；,通过完善安防系统，可视对