董家渡商住项目商业策划粗探.ppt

1、报告结构，1，对项目的基本理解，2，困惑和思考，3，市场背景研究，4，项目市场定位初探，5，类似成功案例展示1，商业能源级决策2，区委特性利用方法3，地铁对商业的作用4，住宅与商业的关系，12.周边交通很方便，紧挨着中山南路，南北各连接南浦大桥和复兴路隧道，有很好的对外交通。3.与现有成熟商圈旧西门及豫园的距离很近，可以受到辐射。4.周围已经建设并入住的中高档住宅事业很多，带来的消费人口在数量和质量上都很好。5.周围有很多需要拆除的老房子，整个区委未来的成长性很强。服从趋势，顺势疗法；立足地域，面向外围。尊重现象，展望未来。地铁对商业的作用，地铁作为重要的大容量交通工具，对人流的快速集散起着很

2、强的作用。现在松江已有成功的地铁商业案例9号线松江商业广场。通过对他的初步研究，我公司认为，主要成功因素是1，聚集众多交通线路，与地铁相结合的复合立体交通网络给项目带来了巨大的人流。2.松江市50万永久性居民和10万名大学教师和学生，同时还拥有松江地区全体200万居民作为项目的客流。3.地铁人潮根据以年轻人为主的特点，布置了大量符合年轻人消费要求的服装、百货店、膳食、休闲、娱乐内容。4.美丽现代的外形，流行的时尚产品，动态活泼的元素吸引了商家和消费者的目光。牙齿项目也有轨道交通的优势，充分的消费层，但消费者特征与松江项目完全不同。对消费者的调查和分析是松江项目成功经验的重要前提。住宅与商业的关

3、系，根据本项目现有的计划，住宅的体量为30万平方米，商业酒店式公寓的体量约为9.5万平方米。在目前的计划中，商业和住宅的混合布局能否使1，商业对住宅起到促进作用？2、商业对住房有负面影响吗？据我公司初步判断，位于成熟地区的商业综合项目，商业对住宅的价值没有明显的促进。相反，商业通过人流和经营对住宅产生反作用。因此在商业规划中，我们要充分重视对住房部分可能产生的不利影响，制定合理的商业形式和布局。确定核心问题，项目情况市场情况，1，项目规划商业5.2万房间，酒店式公寓3.9万房间2，商业用地长条路，沿着中华路部署3，地块所在地区仍属于城市的旧地区，需要大规模改造和改造。1、目前周围有大量住宅房地

4、产，但商业占有，现有商业都是等级低的街道商业街3、黄浦区旧城改造正在迅速推进。是东渡船地区目前最大的计划商业项目，如何获得足够的商业客流支持。同时在后期运行中取得成功，实现项目开发利润，避免市场风险。问题的结构，商业的可行性，在本地区现状条件下启动替代商业项目的可能性；在本项目所在的特定位置进行区域中心型商业开发的可行性。业务功能、以区域为中心的业务功能、格式、比例配置和布局，业务的可扩展性、牙齿项目的外向性、辐射区域和人群的考虑是随着整个东道地区的成熟而发生的新业务要求。根据市场初步分析，城市总体规划研究地区商业规划和现状地区房地产现状，1，2，3，4，5，黄浦区区委特点，将黄浦区建设为经济

5、发展、高度开放、服务改善、交通便利、环境优美、社会稳定的超大型国际城市现代化中心，是总体目标。成为大都市现代化中央商务区的一部分，成为上海购物中心的代表，成为浓缩新星历史文明和海派文化的旅游文化区。产业结构优化根据黄浦区综合优势的突出特点，制定了“大力发展江淮商业、大旅游业、优秀房地产业、现代服务业、培养文化旅游业”的发展目标，主导商业、组合商人、组合商人、进行贸易门互动，以房地产业为基础，面向现代服务业。在城市总体规划区域规划、改善四个区域、促进重点区域发展、改善形态和扩大功能方面寻求新的突破。具体：加快基础金融业务区建设。继续扩大南京公路步行街购物、旅游、商务、展示、文化五大功能。调整和完

6、善豫园商业旅游区。深入开发人民广场周边地区。开发海岸线，充分利用黄浦区三面环水的特点，合理开发和建设滨海水域地区。在经济效益、社会效益、环境效益的统一下，将海岸水域的开发与市内的整体发展联系起来，扩大海岸水绿带、休闲、旅游功能，同时，部分地区发展高级住宅、休闲娱乐设施，带动南部福利的开发，让人感受到城市旺盛的活力。以延安路、陆包路为界，黄浦区分为北、中、南三部功能各集中的片区。(威廉莎士比亚，黄浦区，黄浦区，黄浦区，黄浦区，黄浦区，黄浦区，黄浦区，黄浦区)北区：烧酒河沿岸路地区。河南路以东是上海市中央商务区的一部分，滨江是优秀的近代历史建筑保护区。从河南到西藏重路，是以购物、休闲、娱乐、膳食文

7、化为一体的市级商业中心。西藏从中到成都：市级行政文化中心，上海最重要、最传统的公共活动中心，主要人力集散和公共交通枢纽，是市中心最大、最吸引人的开放空间。此外，苏州河沿线(南苏州路之间地区)整治，初步形成了绿化带，南苏州路以南要与地块开发相结合，增加文化休闲的内涵，形成绿化开放空间，创造滨河美丽的城市景观。(威廉莎士比亚，美国电视电视剧，艺术作品)，城市总体规划功能布局，中部：沿海路卢萨芳路地区。以人民为主体，在中华南路循环线内延续旧城的历史脉络，完善豫园旅游商业区的居住功能。城市东北滨江综合区是外滩的扩展区，主要发展商务事务和滨江旅游的功能。环绕西北滨江综合区，在旧序言的基础上发展商业住宅综

8、合功能。城市东南部滨江住宅区，高档住宅开发；城市西南住宅区，开发中等住宅区。南区：卢萨芳路中山南路地区。中山南路北，以现状为基础，巩固居住区；中山南路以南，建设二手街区的滨江住宅区。全区居住人口的中心向南移动，居住区主要分布在中区和南区。相对集中，功能完善，生活方便，以适当价位的住宅区为主，沿着滨江开发中级和高级住宅区。具体：包括新水闸两侧的住宅区、旧西门住宅区、东街住宅区、退货员住宅区等。，城市总体规划居住区中心向南迁移，牙齿项目位于东家渡小区，黄浦区的远景规划是我项目发展的好机会。计划区以中山南路-东街为界分为两部分。西北以住宅功能为主，中山南路西部地区规划为中高档住宅区，并准备包括商业服

9、务、医疗教育、市政绿化等完整的配套服务设施。中山南路东东街北计划作为高级住宅区。中山南路东东街以南地区与已经建成的办公区结合，计划以商业、办公室、休闲、展览等为内容的区域公共中心。根据城市总体规划董家渡，上海和地区的“11-5”业务计划，到2010年，10个大都市商业中心，24个区域商业中心，10个特色功能区，20个风格专业街，40多个新社区商业中心将上海评为“多中心，超广域区”城市商业中心规划建设形成十大城市商业中心。南京东路、淮海中路、四川北路、南京西路、徐家汇商城、豫园商城、新客站不夜城、浦东海相街8个城市商业中心为基础，建设了江湾五角场和中山公园城市商业中心。区域商业中心计划建设形成2

10、4个区域商业中心。这包括在“10”期间计划建设的10个地区商业中心、龙华、上海南站、田林-康江，包括古代西门、浦、大伯秀、赵都、篮球桥、彭浦、武宁新城、松宝、上海新城等。特色功能区、商户门组合风街，到2010年，上海将建设和完善10个特色功能区和20个商户组合的风街。其中，将重点建设育才、上海外滩、滨江大道、世博园等。在社区商业“11-5”期间，上海要全面完成现有社区商业的改造和改善工作，形成满足社区居民基本生活需求的社区服务网络。商业布局要合理，综合功能齐全，形成服务质量和管理水平高的社区生活中心。被称为“中华第一家”，以前以“十里洋场”的美名远东闻名。今天，南京东路不仅是上海市民休闲购物选

11、择的场所之一，也是所有来对象海的游客一定能去的地方。南京东路的商业结构以中级产品为主体，不少名、特、优店已在牙齿商场成为“百年老湖”。以商业现状南京东路、上海的文化中心而闻名，现在的徐家汇已经成为上海市最活跃的商业中心之一。徐家汇的商业以各专业商场的脱离经营为特色，有规模大的Shopping Mall香港汇中心，以娱乐休闲膳食文化为一体的梅罗城，以青年为消费阶层的太平洋百货店西汇店，吸引白领的600家，寻找白领的东方商场和汇金百货商店。商业现状徐家汇，商业现状淮海路，淮海路商业街是指西藏从中到西山路的路段。南北高中又把淮海中路分为东、西、二段。东段以商家和写字楼牙齿相结合的商务区为特色，西段(

12、整体淮海中路定位为地区中，以吸引高级消费阶层为主，其商业特色可以描述为一贯的“高雅”)。与南京路、淮海中路一起，被称为上海的主要“三家商业街”，以中等工资工薪阶层的准确定位而闻名于海边。但是，牙齿商业街两边的建筑都很旧，所以最近几年牙齿商场的持续改造和市政计划的实施，使周围居民不断迁移，对四川北路的商业氛围产生了很大影响，除了北端的商业仍然保持应有的繁荣外，其他路段已经没有以前的风采了。，商业现状四川北路、豫园商业街的建筑都沿袭了豫园古风古朴的园林风味，形成了现代化大城市的传统景观，尤其是海外旅游团去上海的必经景点。豫园商业区的商业是小商品。由于牙齿购物中心的旅游特色太浓，牙齿地区白天人们涌动

13、，天黑冷清，商场基本上下午7点以后大部分都关门了。商业现状豫园购物中心、朝阳区位于普塔区朝阳新村的中心，朝阳新村为10多万常住人口的集中消费为牙齿商业中心的商业街提供了稳定的机会。地区商业现状朝阳区、中山公园商圈是长宁区传统商业中心，中山公园周边的规划和建设形成了以休闲购物高级住宅为一体的新商业特色。地区商业现状中山公园商圈，五角场是上海杨浦区最重要的商业区，在5条街的汇合处命名。过去的五角场是上海东北部唯一的商业中心，目前牙齿地区计划作为与徐家汇媲美的现代化奖。地区商业现状五角场，黄浦区成熟商圈整体分布，黄浦区成熟商圈豫园购物中心，1980，90年代，老西门是淮海中路以南最繁华的商业中心，其

14、商业规模一度超过了阙前的书商会。但是90年代以后，由于公路扩大、城市改造等多种茄子原因，旧西门商圈逐渐衰退。铁路交通9号线中华路站、8号线旧西门站等多个铁路交通站在旧西门地区设立了车站，黄浦区决心充分利用旧西门地区现有的商业资源，总周长超过2公里。出现了复盖中华路、皇家阙路、大兴街、陆包路、复兴中路等多个商业街的大型商业集聚区。黄浦区成熟商圈古序，南海东路，北至今延安东路，长391米。牙齿路在19世纪60年代中期，70年代修完了全程。启动书，黄浦区成熟商圈云南路美食街，如果说古代西门北部商业的当前核心是中华路，那么其南部商业的核心就是大兴街，其辐射范围甚至可以从南到梨园路，斜坡路，从北到安兰路

15、，从东到南浦大桥，从西到主路。大兴街不能吸引稍高的商业品牌，并不是说高级消费在当地没有市场。大兴街周围有大量高档住宅群落，大量商业事业，中高档消费需求旺盛。但是这里的商场宅男都老了，外表老了，层次低，中高档品牌很难通过装修展现牌子形象。黄浦区成熟度商圈大兴街，地区房地产现状周边建筑分布、商业计划和现状，上海商业网络计划城市商圈格局将接近商圈概况替代量商业案例，项目SWOT将对本项目的竞争占位项目整体发展战略项目发展战略执行情况进行进一步思考的问题，1，2，3，4，5，1，游戏规则的制定者作为一个大体的综合商业项目，通过独立明确的商业形式定位，成为地区消费最大的目标的综合商业中心。(威廉莎士比亚、温斯顿、游戏、游戏、游戏、游戏、游戏、游戏、游戏、游戏、游戏)牙齿项目中有影响力的人通过牙齿项目使整个东亚地区成为居住生活氛围，成为最具影响力和魅力的商业中心。(威廉莎士比亚，泰晤士报，望) (威廉莎士比亚，温斯顿)、项目开发战略包括：基于市场的高标准市场定位和计划、高形象、-构建区域业务中心形象、削弱区域业务现状、合理规划格式、