城市进入研究—世联方法课件

1、城市进入研究_世联,重庆协信控股(集团),1,PPT学习交流,协信对于本次研究的要求,对于城市的研究必须是全国范围内的研究。 中国地产普遍是在高速增长，但是各个城市经济增长的阶段不同，希望能够选择那些即将进入高速增长阶段的城市。并根据协信的情况是走一线 还是走二线城市。如果走一线城市那是走哪些城市。 对于城市的选择要考虑到管理控制的距离和成本，比如说一次出差要转几趟飞机。 访谈纪要（2007.4.30）,协信对于本次研究内容的要求,集中力量，先扎一个城市。 在异地发展中选中的地方，不会少于23个项目。一定是把一个城市做透。 今年进一个城市，开盘后明年下半年再进一个城市。 要出去一定要成功，在新

2、市场一定是做成熟的产品。 在选择进入市场的时候还有一个考虑，如果走低端市场，比如说像贵阳、长沙，面临人才资源的缺乏，而走高端市场，比如北京、上海，就能够吸引到高端的人才资源。人才能够决定企业的命运。 访谈纪要（2007.4.30）,协信对于异地发展的思考,2,PPT学习交流,世联对于本次研究目的的理解,通过全国范围的城市筛选，结合协信企业战略发展要求，选择进入房地产市场具有明显上升潜力的城市,3,PPT学习交流,围绕研究目的，项目组成员在持续一个月的工作中进行了大量的数据收集与相关研究,与4位世联集团高层领导探讨研究思路与研究方法 向5位世联顾问部总监针对房价上升问题进行访谈 向北京、上海、深

3、圳公司多位世联一线业务同仁征询城市发展建议 ,进行的研究,进行的访谈,参考的数据,中国城市群 城市群与城市国际化 美国城市发展模式 美国城市城市化的历史解读 中国城市竞争力报告 中国120个城市竞争力的提升 京津冀地区城乡发展规划研究 全国十一五规划纲要 多个城市的规划文本 MGI china consumer demand ,世联平台 中国房地产信息网数据库 搜房网数据库 中国房地产年鉴 各城市20002006年统计公报 各城市官方统计网站 部分城市统计年鉴 中国土地监测中心网站 ,4,PPT学习交流,世联的研究思想（1/2）,特征： 区域中仅有一个大规模城市，整个区域的资本、人才等各种资源

4、向核心城市不断集聚； 核心城市吸聚的力量远大于外扩的力量 取地机会： 在区域中心城市取地,特征： 区域中心城市规模膨胀，不断向外沿扩张，城市周边出现以某种功能（居住、产业等）为主的快速发展的副城区； 郊区化成为中心城市发展的趋势 取地机会： 区域中心城市近郊土地具备较好的市场机会,区域中心城市大都市化阶段,中心城市主城区,副城区,特征： 区域中心城市与周边其他城市形成了产业分工和功能互补，根据行政地位与经济实力等级逐渐形成区域次中心城市、功能性中心城市、功能增长型城市等城市等级； 中心城市外扩的力量凸显，成为发展趋势 取地机会： 区域中心城市以外的次中心城市、功能中心城市、增长型城市等均具有较

5、好的市场机会,（案例借鉴：日本东京城市发展进程）,大区域中的城市发展阶段,区域中心城市,副城区,副城区,副城区,小城市,小城市,小城市,小城市,小城市,小城市,小城市,小城市,小城市,小城市,5,PPT学习交流,世联的研究思想（2/2）,世联的研究思想： 以全国范围的城市等级划分为基础，结合协信集团自身的企业战略发展要求，进行初步的城市筛选； 通过房地产市场上升潜力的系统研究，选择在房地产市场价值实现潜力高，房价满足快速上升条件的城市进入； 根据高潜力市场的进入性条件与所在区域的潜力条件，判断聚焦区域； 借鉴成功企业的发展经验，结合自身条件最终确定进入的目标城市,全国范围的城市梯级研究,协信集

6、团取地要求,房地产快速上升市场的一般规律,高潜力市场的进入性条件判断,目标城市,高潜力区域条件判断,借鉴成功经验,6,PPT学习交流,世联的研究方法：七次筛选确定目标城市,目标城市,全国范围的重点城市,第一次筛选： 中国城市梯级划分,符合协信集团战略性进入要求的城市,第二次筛选： 协信企业发展要求,第三次筛选： 房地产市场价值实现潜力,市场价值实现潜力高的城市,满足房价快速上升条件的城市,第四次筛选： 房价快速上升条件,第五次筛选： 城市的进入性条件,协信具备进入性条件的城市,1,2,3,4,5,优选城市归属城市群内部条件比较,借鉴成功企业扩张经验并结合自身条件,第六次筛选： 城市群内部优势比

7、较,第七次筛选： 成功经验借鉴,7,PPT学习交流,我们的研究范围集中于中国已经形成及即将形成的十七个城市群与城镇密集区,什么是城市群 城市群（城市带、城市圈、都市群或都市圈）指以中心城市为核心，向周围辐射构成城市的集合。城市群的特点反映在经济紧密联系、之间的产业分工与合作，交通与社会生活、城市规划和基础设施建设相互影响。由多个城市群或单个大的城市群即可构成经济圈。 为什么以城市群作为研究范围 城市群是区域经济的主要划分单位； 城市群是国际竞争的基本单位 ； 城市群能够反应城市之间的有机联系与功能分工； 城市群划分标准 根据国家十一五规划及地方规划的划分标准，将中国大部分城市划分为17个城市群

8、及城镇密集区,第一次筛选： 中国城市梯级划分,1,长三角城市群,2,珠三角城市群,3,京津冀城市群,4,山东半岛城市群,5,辽中南城市群,6,川渝城市群,7,中原城市群,8,海峡西岸城市群,9,湘中城市群,10,关中城市群,11,长江中游城市群,12,哈大齐城市群,13,滇中城市群,14,淮南城市群,15,黔中城市群,16,北部湾城市群,17,环鄱城市群,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,注：十七个城市群并未完全包括我国的所有城市，西部的大部分城市尚未形成城市群,8,PPT学习交流,根据经济总量水平，我国城市群明显划分为四个等级,一级城市群经济

9、总量达到10000亿以上，包括：长三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、山东半岛城市群； 二级城市群经济总量在50007000亿，包括：辽中南城市群、川渝城市群、中原城市群、海峡西岸城市群、湘中城市群； 三级城市群经济总量在20003000亿，包括：关中城市群、长江中游城市群、哈大齐城市群等； 经济总量2000亿以下为四级城市群,第一次筛选： 中国城市梯级划分,一级城市群,二级城市群,GDP10000亿以上,GDP50007000亿,三级城市群,GDP20003000亿,四级城市群,GDP2000亿以下,GDP,城市群,资料来源：2004年城市群经济总量统计,长三角,珠三角,京津冀,辽中南,

10、川渝,中原,海峡西岸,湘中,山东半岛,关中,长江中游,哈大齐,9,PPT学习交流,成熟城市群（以美国五大湖城市群为例）内部城市根据等级与分工可划分为：区域中心城市，区域次中心/功能性中心城市，功能增长型城市，卫星城等,美国五大湖城市群简介 美国大湖城市群（芝加哥-匹兹堡城市群）是世界六大城市群之一，拥有成熟完整的内部城市等级结构； 大湖城市群分布于美国中部五大湖沿岸地区，东起大西洋沿岸的纽约，西沿五大湖南岸至芝加哥，其间分布有匹兹堡、克利夫兰、托利多、底特律等大中城市以及众多小城市，城市总数达35个之多。,第一次筛选： 中国城市梯级划分,城市群中心城市芝加哥，综合性工业大城市，具有新的全国性经

11、济中心的性质； 区域次中心/功能性中心城市，以某种产业为主，其他产业为辅，如圣路易斯、底特律、匹兹堡、辛辛那提等； 区域功能增长型城市，在地方性中心城市周围兴起的大批与其主导产业相匹配的中小型城镇，专业化程度较高又相对独立； 卫星城，隶属于前两类城市，一种是工厂城，另一种是居住城。,世界六大城市群,10,PPT学习交流,我国城市群内部城市划分一级城市群,第一次筛选： 中国城市梯级划分,注：由于香港、澳门、台湾的城市特殊性和不可进入性，将其排除于城市划分体系之外,11,PPT学习交流,我国城市群内部城市划分二级城市群,第一次筛选： 中国城市梯级划分,12,PPT学习交流,我国城市群内部城市划分三

12、级城市群及以下,第一次筛选： 中国城市梯级划分,13,PPT学习交流,根据城市经济总量与人均财富水平，将城市群中的代表城市进行等级划分与排序,第一次筛选： 中国城市梯级划分,国民生产总值（GDP）是衡量城市总体经济实力的最主要和直观的经济指标；,城市经济水平与人均财富水平是评估城市发展成果的最重要的两个方面；,人均可支配收入是衡量城市人均财富水平的代表指标。,城市等级划分方法： 将城市按照经济总量水平划分等级，同一等级城市根据人均财富水平进行排序。,14,PPT学习交流,以我国最为成熟的两大城市群内城市的经济水平等级作为划分标准，将城市分为顶级城市、一级城市、二级城市与三级城市,以目前中国最为

13、成型的城市群为标杆（长三角、珠三角），建立城市等级划分标准 顶级城市划分：上海、深圳、北京、广州四个城市的经济水平均超过5000亿元，明显高于全国其他城市，划分为顶级城市 一级城市划分标准：两大城市群中区域次中心及区域功能性中心城市的平均经济水平（GDP在2000亿以上）； 二级城市划分标准：两大城市群中区域重要增长型城市的平均经济水平（GDP在1000亿以上）； 三级城市划分标准：GDP在1000亿以下,第一次筛选： 中国城市梯级划分,顶级城市 GDP在5000亿以上,二级城市 GDP在10002000亿,一级城市 GDP在2000亿以上,长三角区域次中心与功能中心城市,珠三角功能中心城市,

14、长三角功能增长城市,珠三角功能增长城市,15,PPT学习交流,中国代表城市梯级模型,同一级别城市中，根据城市在城市群中的功能等级细分为区域中心城市（即各城市群中的中心城市）和区域重点城市（包括各城市群中的次中心城市、功能性中心城市、功能增长型城市），以反映各城市影响力差异； 同一级别城市按照人均财富水平（人均可支配收入）进行排序，以反映购买力差异；,第一次筛选： 中国城市梯级划分,昆明,顶级城市,一级城市： 区域中心城市,一级城市： 区域重点城市,二级城市： 区域中心城市,二级城市： 区域重点城市,三级城市： 区域中心城市,三级城市： 区域重点城市,注：城市梯级图表形式参见附件,注：第一次筛选

15、排除的城市：人均可支配收入低于10000元的中小城市,16,PPT学习交流,城市发展阶段与进入建议,单中心阶段,大都市化阶段,辐射外围城市阶段,顶级城市,一级区域中心城市,二级区域中心城市,三级区域中心城市,上海、深圳、北京、广州,杭州、南京、天津、青岛、大连、沈阳、成都、重庆、武汉,厦门、长沙、郑州、石家庄、长春、南昌、哈尔滨、合肥、西安、昆明,贵阳、南宁,取地机会,在区域中心城市取地,区域中心城市近郊取地,城市群内与中心城市具有 直接交通联系的城市取地,第一次筛选： 中国城市梯级划分,17,PPT学习交流,世联的研究方法：七次筛选确定目标城市,目标城市,全国范围的重点城市,第一次筛选： 中

16、国城市梯级划分,符合协信集团战略性进入要求的城市,第二次筛选： 协信企业发展要求,第三次筛选： 房地产市场价值实现潜力,市场价值实现潜力高的城市,满足房价快速上升条件的城市,第四次筛选： 房价快速上升条件,第五次筛选： 城市的进入性条件,协信具备进入性条件的城市,1,2,3,4,5,优选城市归属城市群内部条件比较,借鉴成功企业扩张经验并结合自身条件,第六次筛选： 城市群内部优势比较,第七次筛选： 成功经验借鉴,18,PPT学习交流,协信集团对城市选择的要求,第二次筛选： 协信企业发展要求,城市选择的目的,选择的城市作为战略性进入而非机会型进入,城市选择的区域方向,东北城市不考虑进入； 重点关注

17、珠三角、长三角、京津冀、川渝、中原、长江中游城市群,考虑的主要因素,能够符合企业在本地长期发展的战略要求 便于建立企业品牌的广泛影响力 能够较好整合战略性资源（如土地、人才、资本、市场信息）,考虑的其他因素,与重庆总部的交通便利性,19,PPT学习交流,目标与要求的分解,第二次筛选： 协信企业发展要求,哈大齐城市群等东北城市不予考虑； 应选择城市群中的次中心或功能中心以上级别城市进入，以满足建立企业品牌广泛影响力的要求； 城市规模与市场容量较大，以满足长期发展的要求； 城市土地市场有较为稳定的年供应量，以便于整合土地资源； 当地或周边城市拥有良好的高等教育机构，以便于吸纳人才； 当地市场有较好

18、的金融平台和融资环境； 城市开放度高，房地产市场成熟度较高，市场规则相对公平透明； 与总部重庆有直达航线或周边100公里范围内有直达航线。,20,PPT学习交流,满足协信要求的备选城市,满足要求的城市： 顶级城市； 一级城市中的区域中心城市与功能性中心城市； 二级城市中的区域中心城市与区域次中心城市； 三级城市中的区域中心城市； 具有与重庆直达的航线或就近的城市拥有机场； 当地或周边城市有良好的高等学府； 资本密集度高。,第二次筛选： 协信企业发展要求,西安,一级城市： 区域中心城市,一级城市： 区域重点城市,二级城市： 区域中心城市,二级城市： 区域重点城市,三级城市： 区域中心城市,顶级城

19、市,注：第二次筛选排除的城市：大连、沈阳、长春、哈尔滨、绍兴、大庆、南通、威海、泰州、潍坊、洛阳、鞍山、珠海、舟山、湖州、惠州、镇江、漳州、株洲、廊坊、湘潭、北海、秦皇岛、营口、德阳、钦州,昆明,21,PPT学习交流,世联的研究方法：七次筛选确定目标城市,目标城市,全国范围的重点城市,第一次筛选： 中国城市梯级划分,符合协信集团战略性进入要求的城市,第二次筛选： 协信企业发展要求,第三次筛选： 房地产市场价值实现潜力,市场价值实现潜力高的城市,满足房价快速上升条件的城市,第四次筛选： 房价快速上升条件,第五次筛选： 城市的进入性条件,协信具备进入性条件的城市,1,2,3,4,5,优选城市归属城

20、市群内部条件比较,借鉴成功企业扩张经验并结合自身条件,第六次筛选： 城市群内部优势比较,第七次筛选： 成功经验借鉴,22,PPT学习交流,城市房地产市场价值实现潜力判断：城市人口密度与城市人均财富水平,计算说明： 城市人口的统计数据包括全市总人口、市区人口、户籍人口、常住人口等数种统计，在本次计算中主要采用市区常住人口的统计数据（常住人口更能反应真实的房地产需求），少数城市因缺少统计数据，采用市区户籍人口进行计算； 城市总面积包括众多山体、水体、耕地等不可建设面积，不符合房地产用地建设的真实情况，因此采用城市的建成区面积作为计算指标。,第三次筛选： 房地产市场价值 实现潜力,城市房地产市场价值

21、实现的两个根本因素： 城市人口密度，城市人均财富水平 （其中人均财富水平，即城镇人均可支配收入，已在城市梯级排序中予以考虑）,城市建成区人口密度=市区常住人口市区建成区面积,筛选原理,城市人口密度的计算方法,23,PPT学习交流,备选城市的城区人口密度划分,人口密度级别 A类：稠密城市城市建成区人口密度达到20000人/平方公里以上 B类：高密城市城市建成区人口密度达到1500020000人/平方公里 C类：集中城市城市建成区人口密度达到1000015000人/平方公里 D类：低密城市城市建成区人口密度达到10000人/平方公里以下,第三次筛选： 房地产市场价值 实现潜力,24,PPT学习交流

22、,房地产市场价值高实现潜力的城市推荐,城市进入推荐标准 重点城市（城市建成区密度高，人均收入较高，具有巨大市场价值潜力） 一级城市：C类以上； 二级城市：B类以上 推荐城市（城市建成区密度较高，人均收入良好，具有较高市场价值潜力） 一级城市：D类； 二级城市：C类； 三级城市：B类以上 参考城市（城市建成区密度较低，人均收入良好，具有良好市场价值潜力） 二级城市：D类； 三级城市：C类； 以及以上两类城市中与重庆无直接航线到达（但周边100公里范围内有机场）的城市,第三次筛选： 房地产市场价值 实现潜力,注：第三次筛选排除的城市：贵阳、泉州,25,PPT学习交流,世联的研究方法：七次筛选确定目

23、标城市,目标城市,全国范围的重点城市,第一次筛选： 中国城市梯级划分,符合协信集团战略性进入要求的城市,第二次筛选： 协信企业发展要求,第三次筛选： 房地产市场价值实现潜力,市场价值实现潜力高的城市,满足房价快速上升条件的城市,第四次筛选： 房价快速上升条件,第五次筛选： 城市的进入性条件,协信具备进入性条件的城市,1,2,3,4,5,优选城市归属城市群内部条件比较,借鉴成功企业扩张经验并结合自身条件,第六次筛选： 城市群内部优势比较,第七次筛选： 成功经验借鉴,26,PPT学习交流,房价基础研究是判断房价快速上升条件的必要工作,第四次筛选： 房价快速上升条件,房价基础研究,房价的构成,房价的

24、利润支撑要素,房价上涨的原因,27,PPT学习交流,房价基础研究之一：房价构成,第四次筛选： 房价快速上升条件,建安成本,其他成本,项目目标人群的购买力水平,利润部分,成本部分,房价基础构成,土地成本,28,PPT学习交流,房价基础研究之二：房价的利润支撑因素（1/2）,第四次筛选： 房价快速上升条件,29,PPT学习交流,房价基础研究之二：房价的利润支撑因素（2/2）,第四次筛选： 房价快速上升条件,30,PPT学习交流,房价基础研究之三：房价上涨的原因,第四次筛选： 房价快速上升条件,31,PPT学习交流,房价基础研究总结（1/3）,第四次筛选： 房价快速上升条件,观点二： 房价健康上升需

25、要足够的购买力支撑。购买力基于城市平均财富水平和高收入群体的财富积累。,观点三： 土地价格上升是导致房价上升的源头。,观点一： 成本与供需关系是造成房价上涨的最根本的两大原因。 其中供需关系是影响房价的最主要原因。,32,PPT学习交流,房价基础研究总结（2/3）,第四次筛选： 房价快速上升条件,观点四： 土地供应量的变化是影响后市市场供给量，进而影响房价的根源。,观点五： 城市的重大投资建设项目将直接带来大量外来人口的就业、居住需求与投资需求，是购房需求猛增的主要催化剂。,观点六： 城市人口的多年规模增长积累了不同人口结构的多样化需求，是形成刚性购房需求的根本因素。,33,PPT学习交流,房

26、价基础研究总结（3/3）,指标相关说明 固定资产投资主要包括城市基础设施建设、旧有设施的更新改造与房地产开发投资，其中城市基础设施建设占主要比重,第四次筛选： 房价快速上升条件,城市平均财富水平指标城镇人均可支配收入 城市国内贸易与消费力水平指标社会消费品零售总额 城市外贸水平指标外贸进出口总额,土地成本指标土地价格 土地供给指标土地供应量的历年变化 城市建设指标固定资产投资 人口变化指标城市常住人口,房价上升的主要支撑因素指标,房价上升的主要驱动因素指标,34,PPT学习交流,房价快速上升的典型城市研究,第四次筛选： 房价快速上升条件,顶级城市：深圳 一级区域中心城市：武汉 二级区域中心城市

27、：昆明 三级区域重点城市：珠海,35,PPT学习交流,城市研究之一：深圳（1/3）房价变化表现：04年以来房价大幅上涨,深圳房价在04年以后出现了大幅增长； 近年的住宅市场消化量一直保持稳定增长； 06年由于土地紧缩造成的市场供应减少，导致消化量的明显下降；,第四次筛选： 房价快速上升条件,房价变化表现,住宅销售变化表现,36,PPT学习交流,城市研究之一：深圳 （2/3）房价支撑指标变化：多年的财富积累和国内外贸易的快速增长是房价上涨的有力支撑,深圳多年来人均收入增长平均水平达到7%以上； 国内消费增长多年保持在1314%以上，05年猛增61%，平均增速在20%以上； 02年以后外贸一直保持

28、在25%以上的增长速度，06年增长达到30%。,第四次筛选： 房价快速上升条件,人均收入水平变化,城市整体消费水平变化,城市外贸变化,注：05年深圳撤销农村户口，全部采用城市户口，造成统计口径上的变化,37,PPT学习交流,城市研究之一：深圳 （3/3）房价驱动指标变化：04年后的地价猛增，03年开始连续的土地紧缩，城市快速建设与人口多年的迅速增长是近年房价猛涨的驱动因素,深圳住宅土地价格在04年以后出现猛涨； 03至05年住宅土地供应持续减少，06年土地供应有所增长； 城市建设力度历年保持在11%以上，03年建设力度最大，增长达到22%，05、06年增长下降到8%左右；历年平均增长达到13%

29、； 人口多年来一直在7%以上快速增长，05、06年在23%之间，增速有所放缓；历年平均增长速度为7%。,第四次筛选： 房价快速上升条件,地价上涨变化,住宅土地供应变化,城市建设投入变化,城市人口增长变化,38,PPT学习交流,城市研究之二：武汉（1/3）房价变化表现：04年以来房价大幅上涨,武汉商品房价格在0406年每年猛涨近20%； 商品房销售一直保持迅速增长，01、03、04年均增长超过20%，05年上涨幅度较小，仅3.62%，06年又有爆发性增长（41%）,第四次筛选： 房价快速上升条件,房价变化表现,住宅销售变化表现,39,PPT学习交流,城市研究之二：武汉（2/3）房价支撑指标变化：

30、近年财富的快速积累，国内贸易消费的持续迅速增长与03年后的外贸飞速发展支撑了房价的猛升,武汉人均收入多年保持在8%以上增幅，04年后增长超过12%； 城市消费水平保持快速增长，历年平均增长率接近13%； 03年开始外贸增长迅猛，至06年，外贸平均增长率接近40%。,第四次筛选： 房价快速上升条件,人均收入水平变化,城市外贸变化,城市整体消费水平变化,40,PPT学习交流,城市研究之二：武汉（3/3）房价驱动指标变化：04年后的地价猛升以及城市的加速建设，结合近两年人口的明显增长促成了房价的猛涨,武汉0405年地价上涨迅速，05年的价格猛升使地价达到了较高水平； 武汉土地供应持续放量，04年以后

31、有减缓趋势； 城市建设力度在04年以后明显加快，近3年平均增长达到27%以上； 04年以前武汉人口增速较为平稳，05年后人口增长加速，达到2%以上。,第四次筛选： 房价快速上升条件,地价上涨变化,住宅土地供应变化,城市建设投入变化,城市人口增长变化,41,PPT学习交流,城市研究之三：昆明（1/3）房价变化表现：04年以来房价快速上升,昆明房价04年开始出现快速上升； 03年开始商品房销售出现放量式增长，0506年的市场消化总量尤为突出；,第四次筛选： 房价快速上升条件,房价变化表现,住宅销售变化表现,42,PPT学习交流,城市研究之三：昆明（2/3）房价支撑指标变化：03年以来财富水平的明显

32、提高，国内贸易的持续迅速增长与03年后的外贸飞速发展支撑了房价的快速上升,昆明人均收入水平从03年开始较快增长，增速保持在7%以上，06年收入增长达到12%； 03年以后国内贸易消费增长一直保持在12%以上，06年达到16.53%； 03年开始，外贸出现迅猛增长，近年年均增长率达到34%。,第四次筛选： 房价快速上升条件,人均收入水平变化,城市外贸变化,城市整体消费水平变化,43,PPT学习交流,城市研究之三：昆明（3/3）房价驱动指标变化：04年后地价持续猛升以及城市的加速建设，是房价快速上涨的驱动因素,昆明近年的地价上涨迅速，06年昆明二环以内用地拍卖价格屡创新高，从132万/亩，到494

33、万/亩，再到676万/亩； 05年住宅土地供应大幅紧缩，06年供应提升；根据昆明住房十一五规划，今后将保证每年约3000亩的土地供应；土地供应将维持在相对稳定的水平； 03年以后城市建设力度增强，近年来始终保持在20%以上增长速度； 近三年昆明城市常住人口增长平稳,第四次筛选： 房价快速上升条件,地价上涨变化,住宅土地供应变化,城市建设投入变化,城市人口增长变化,44,PPT学习交流,城市研究之四：珠海（1/3）房价变化表现：05年以来房价高速上涨,05年以后珠海房价出现高速上涨，增幅在1623%； 05年销售量猛增，06年比05年小幅下降。,第四次筛选： 房价快速上升条件,房价变化表现,住宅

34、销售变化表现,45,PPT学习交流,城市研究之四：珠海（2/3）房价支撑指标变化：国内外贸易多年来的持续快速发展为大量相关从业人士积累了财富，成为支撑房价的主要购买力,珠海人均收入在03、04年增势良好，0506年增长放缓； 国内贸易消费多年保持10%以上的增速，05年有明显上升（22%），06年增长16%，近年来平均增速接近15%； 外贸多年来保持强劲增长，0206年平均增速接近30%。,第四次筛选： 房价快速上升条件,人均收入水平变化,城市外贸变化,城市整体消费水平变化,46,PPT学习交流,城市研究之四：珠海（3/3）房价驱动指标变化：城市大力建设带来的利好，以及人口的猛增，是刺激房价快

35、速上涨的驱动因素,珠海06年地价猛增； 多年来城市建设不断加大投入，其中0405年城市投资建设猛增（例如05年底广珠城际轻轨的投入建设等）；0106年城市平均建设增长速度超过18%； 03年以后人口出现迅速增长，其中，04、05年人口骤增4.2%和6.3%。,第四次筛选： 房价快速上升条件,地价上涨变化,城市建设投入变化,城市人口增长变化,47,PPT学习交流,城市研究总结：房价快速上升的指标关系,第四次筛选： 房价快速上升条件,48,PPT学习交流,备选城市优选原则：满足支撑与驱动条件，具有在三年内明显上涨的可能性,第四次筛选： 房价快速上升条件,满足的支撑条件（一个以上）,满足的驱动条件（

36、两个以上）,优先选择城市：在三年内有明显上涨可能性,人均可支配收入近三年增长在7%以上 国内贸易水平近两年增长在12%以上 国际贸易水平近两年增长在20%以上,土地供应较为稳定 固定资产投资近两年增长在20%以上 人口增长近一年在2%以上,说明： 支撑房价上涨需要满足一个以上条件：城市人均财富水平迅速积累一段周期；高财富人群（以国内贸易和国际贸易相关从业人士为代表）的财富迅速增长； 驱动房价快速上涨需要满足两个条件：供应条件（土地供给量），需求条件（城市建设刺激，人口刚性需求增长）；,49,PPT学习交流,备选城市优选（1/3）,第四次筛选： 房价快速上升条件,满足 不满足,50,PPT学习交

37、流,备选城市优选（2/3）,第四次筛选： 房价快速上升条件,满足 不满足,51,PPT学习交流,备选城市优选（3/3）,第四次筛选： 房价快速上升条件,满足 不满足,52,PPT学习交流,备选城市优选结论,第四次筛选： 房价快速上升条件,注：第四次筛选排除的城市：广州、青岛、杭州、无锡、佛山、南宁、中山、嘉兴、常州、淄博、苏州,重点城市 城市建成区密度高，人均收入较高，具有巨大市场价值潜力 推荐城市 城市建成区密度较高，人均收入良好，具有较高市场价值潜力 参考城市 城市建成区密度较低，人均收入良好，具有良好市场价值潜力 与重庆无直达航线但周边100公里范围有直达机场,53,PPT学习交流,附：

38、部分热点城市筛选说明（1/2）,杭州 关于土地市场：杭州土地资源稀缺，地价高昂，土地出让屡次创出天价，近期出让土地的楼面地价已达到1.2万元/平米；目前取地对象集中为全国一线品牌开发商（与基金合作进入）。 关于房地产市场：杭州市场面向全国客户，是长三角客户置业的首选城市，目前外地置业者比例已经达到60%，投资者比例约达到50%，市场价值实现性高。 建议：虽然市场实现性好，但由于土地获取的成本与难度过高，不推荐进入。 苏州 关于土地市场：苏州市区（包括两大工业园区）土地资源稀缺，目前的土地出让基本集中在边缘郊县（吴中、相城等），地理位置偏远。 关于房地产市场：苏州房地产市场主要为内向型市场，并且

39、劳动密集型的产业人口居多，置业能力不强；城市中高端置业人群集中为产业中高级技术人员与管理人员，数量相对有限，且置业高度集中于苏州市区；边缘地区的房地产市场价值实现性较低。 建议：由于可预见的房价快速上升的可能性小，不符合协信要求，不推荐进入。,54,PPT学习交流,附：部分热点城市筛选说明（2/2）,无锡 关于土地市场：无锡各区土地放量出让，百万以上建面的超级大盘众多，必然导致众家开发商控制销售节奏，市场价格上升缓慢； 关于房地产市场：无锡为内向型市场，城市的民营经济发达，私企业主成为市场主要的置业群体，当地的置业偏好基本集中为别墅类产品，大众化产品的市场价值实现性较低。 建议：由于可预见的房

40、价快速上升的可能性小，不符合协信要求，不推荐进入。,其他 江苏省执行限价政策，政府人为控制房价上升，房地产开盘前销售的价格表必须由政府审批通过才能销售，对于异地进入的开发商尤为不利。同时市场价值的快速上升可能性较低。,55,PPT学习交流,世联的研究方法：七次筛选确定目标城市,目标城市,全国范围的重点城市,第一次筛选： 中国城市梯级划分,符合协信集团战略性进入要求的城市,第二次筛选： 协信企业发展要求,第三次筛选： 房地产市场价值实现潜力,市场价值实现潜力高的城市,满足房价快速上升条件的城市,第四次筛选： 房价快速上升条件,第五次筛选： 城市的进入性条件,协信具备进入性条件的城市,1,2,3,

41、4,5,优选城市归属城市群内部条件比较,借鉴成功企业扩张经验并结合自身条件,第六次筛选： 城市群内部优势比较,第七次筛选： 成功经验借鉴,56,PPT学习交流,优选城市进入性条件的考虑因素,第五次筛选： 城市的进入性条件,57,PPT学习交流,优选城市进入性限制条件的筛选（1/2）,第五次筛选： 城市的进入性条件,说明： 深圳、上海、北京、南京的取地难度过大，不推荐进入； 济南、石家庄政府效率低，政府关系复杂，地方保护性强，且市场成熟度较低，不推荐进入；,注： 政府效率排名参考世界银行研究报告中国120个城市竞争力的提升（2006年）中根据内资企业反馈的排名，排名标准详见附件； 世联对于政府效

42、率的评价标准分为优、良、中、差四个等级，具体评价详见附件。,58,PPT学习交流,优选城市进入性限制条件的筛选（2/2）,第五次筛选： 城市的进入性条件,说明： 宁波、厦门土地资源稀缺，取地难度大，不推荐进入； 长沙政府效率低，官僚气息严重，但土地获取难度较低，市场开放度与成熟度高，作为参考进入城市； 福州土地资源获取成本较高，且市场成熟度低，不推荐进入,注： 政府效率排名参考世界银行研究报告中国120个城市竞争力的提升（2006年）中根据内资企业反馈的排名，排名标准详见附件； 世联对于政府效率的评价标准分为优、良、中、差四个等级，具体评价详见附件。,59,PPT学习交流,优选城市进入性结论,

43、第五次筛选： 城市的进入性条件,注：第五次筛选排除的城市：深圳、上海、北京、南京、宁波、厦门、石家庄、福州,重点城市 城市建成区密度高，人均收入较高，具有巨大市场价值潜力 推荐城市 城市建成区密度较高，人均收入良好，具有较高市场价值潜力 参考城市 城市建成区密度较低，人均收入良好，具有良好市场价值潜力 与重庆无直达航线但周边100公里范围有直达机场,60,PPT学习交流,优选城市房地产指标,数据来源：各城市2006年统计公报，各城市统计信息网，各城市政府网站，搜房数据库；更多城市房地产指标数据详见附件,第五次筛选： 城市的进入性条件,61,PPT学习交流,指标评判标准说明,合理的房地产市场,施

44、工/销售5,竣工/销售1.1,未来几年市场,反映市场现状,第五次筛选： 城市的进入性条件,判断标准:国际判断经验数据结合中国情况与世联技术专家经验综合考虑,62,PPT学习交流,指标评判总结,根据香港等成熟市场的房地产经验，城市综合竞争力与城市房价水平呈正相关关系；天津、东莞的城市综合竞争力排名靠前，城市未来的升值潜力大； 大部分优选城市的城市化率处于30%-70%之间，恩格尔系数在20%-50之间，人均居住面积在20-30平方米之间，说明这些优选城市房地产市场已经进入快速发展阶段，未来可持续发展潜力强；其中合肥和扬州两个城市的人均可居住面积目前还不足20平方米，未来房地产市场需求支撑力强；

45、优选城市房地产行业平均利润普遍要大于重庆，协信进入这些城市可获得相对更高的利润； 从评价反映房地产市场风险的四个指标看，优选城市房地产市场风险相对较小，整体市场处于健康水平,第五次筛选： 城市的进入性条件,63,PPT学习交流,世联的研究方法：七次筛选确定目标城市,目标城市,全国范围的重点城市,第一次筛选： 中国城市梯级划分,符合协信集团战略性进入要求的城市,第二次筛选： 协信企业发展要求,第三次筛选： 房地产市场价值实现潜力,市场价值实现潜力高的城市,满足房价快速上升条件的城市,第四次筛选： 房价快速上升条件,第五次筛选： 城市的进入性条件,协信具备进入性条件的城市,1,2,3,4,5,优选

46、城市归属城市群内部条件比较,借鉴成功企业扩张经验并结合自身条件,第六次筛选： 城市群内部优势比较,第七次筛选： 成功经验借鉴,64,PPT学习交流,优选城市归属城市群的比较,长三角城市群： 扬州,京津冀城市群： 天津、唐山,山东半岛城市群： 烟台,淮南城市群： 合肥,湘中城市群： 长沙,环鄱城市群： 南昌,滇中城市群： 昆明,关中城市群： 西安,珠三角城市群： 东莞,川渝城市群： 成都,长江中游城市群： 武汉,中原城市群： 郑州,十三个优选城市归属于十二个城市群,第六次筛选： 城市群优势比较,65,PPT学习交流,促进城市群发展的六大主导因素,内在驱动力：工业化,外在带动力：外向型经济,强力催

47、化剂：产业集群,协调引导：政府作用,经济纽带：交通网络,经济增长极：核心城市,大城市群的兴起和发展都是以工业化为基础。英格兰城市群、德国鲁尔城市群、法国巴黎城市群、美国大西洋城市群与五大湖城市群均是伴随工业化的进程而形成。,外商直接投资对增强城市群的经济总量和实力，推进其工业化、城市化的进程起到了极大的促进作用，特别是对城市群的龙头城市作用更为明显。,城市群内各城市的协作、分工与竞争均由高增长的产业群所带动的产业带作用。产业集聚与产业带的形成是大城市群构筑核心竞争力的基础。,城市群的核心城市以其巨大的技术经济能量向其腹地进行辐射和扩散，影响着城市群内的每一城市，能够带动腹地的区域经济更快发展。

48、,发达的交通体系和现代化通讯网络是城市群内各城市间缩短时间、空间距离，提供便捷沟通、辐射的纽带和桥梁，是形成区域经济、市场一体化的必要基础和重要条件。,政府的规划、协调与推动对于城市群的形成与发展作用明显，法国巴黎城市群就是在政府推动下发展起来的。,第六次筛选： 城市群优势比较,66,PPT学习交流,城市群六大因素优势比较（1/5）,数据来源： 各城市2006年国民经济统计公报 中国城市竞争力报告2007年版,第六次筛选： 城市群优势比较,说明：红色为城市群核心城市,67,PPT学习交流,城市群六大因素优势比较（2/5）,数据来源： 各城市2006年国民经济统计公报 中国城市竞争力报告2007

49、年版,第六次筛选： 城市群优势比较,说明：红色为城市群核心城市,68,PPT学习交流,城市群六大因素优势比较（3/5）,数据来源： 各城市2006年国民经济统计公报 中国城市竞争力报告2007年版,第六次筛选： 城市群优势比较,说明：红色为城市群核心城市,69,PPT学习交流,城市群六大因素优势比较（4/5）,数据来源： 各城市2006年国民经济统计公报 中国城市竞争力报告2007年版,第六次筛选： 城市群优势比较,说明：红色为城市群核心城市,70,PPT学习交流,城市群六大因素优势比较（5/5）,数据来源： 各城市2006年国民经济统计公报 中国城市竞争力报告2007年版,第六次筛选： 城市

50、群优势比较,说明：红色为城市群核心城市,71,PPT学习交流,基于六大因素的城市群排序,权重说明: 由于工业化水平和经济的外向度分别是城市群发展的根本驱动力和外在带动力，是衡量城市群发展情况的主要标准，故在进行加权相加时分别给予25%的权重；产业集群、交通情况、政府作用以及核心城市经济增长在加权相加时根据影响作用大小分别给予15%、15%、10%、10%的权重。 关于各项指数的计算与说明详见附件。,第六次筛选： 城市群优势比较,72,PPT学习交流,九个优选的城市群,京津冀城市群： 天津、唐山,淮南城市群： 合肥,滇中城市群： 昆明,珠三角城市群： 东莞,川渝城市群： 成都,长江中游城市群：

51、武汉,中原城市群： 郑州,第六次筛选： 城市群优势比较,山东半岛城市群： 烟台,长三角城市群： 扬州,湘中城市群： 长沙,环鄱城市群： 南昌,关中城市群： 西安,综合排名落后于川渝城市群的湘中城市群、环鄱城市群与关中城市群不推荐进入,73,PPT学习交流,优选城市群中的推荐城市,注：第六次筛选排除的城市：长沙、西安、南昌,第六次筛选： 城市群优势比较,74,PPT学习交流,世联的研究方法：七次筛选确定目标城市,目标城市,全国范围的重点城市,第一次筛选： 中国城市梯级划分,符合协信集团战略性进入要求的城市,第二次筛选： 协信企业发展要求,第三次筛选： 房地产市场价值实现潜力,市场价值实现潜力高的

52、城市,满足房价快速上升条件的城市,第四次筛选： 房价快速上升条件,第五次筛选： 城市的进入性条件,协信具备进入性条件的城市,1,2,3,4,5,优选城市归属城市群内部条件比较,借鉴成功企业扩张经验并结合自身条件,第六次筛选： 城市群内部优势比较,第七次筛选： 成功经验借鉴,75,PPT学习交流,房地产企业战略导向扩张的成功经验借鉴,房地产企业扩张的三个阶段,第七次筛选： 成功经验借鉴,76,PPT学习交流,龙湖地产在重庆前10年的成长中实行由产品差异化战略过度到产品扩张战略，积极修炼内功， 建立了完整产品链，为以后的企业扩张打好坚实基础,1997,2000,2001,2002,2003,200

53、4,龙湖南苑,龙湖西苑,香樟林别墅,龙湖枫香庭,水晶郦城,龙湖蓝湖郡,1995,重庆龙湖成立,北城天街,成都龙湖成立,北京龙湖成立,单业态多项目并联发展 对于住宅业态掌握日益成熟 在单一业态上快速推进与精耕细作并举,单业态单项目串联发展 探究房地产项目的开发与运作,多业态（住宅、别墅、商业）多项目并联发展 历练多种业态打造能力,产品差异化战略,产品扩张战略,销售额不足10亿,18亿,销售额占到重庆的10%,提供与众不同的中高档产品与高品质服务为战略中心,在同一区域掌握不同业态与产品习性，以高层公寓、花园洋房、别墅、购物中心并举为核心,销售额不足10亿,公司成立于1995年,由重庆佳辰经济发展有

54、限公司控股; 1995年6月，公司正式介入房地产领域，确立了以房地产为核心的发展战略，将住宅开发作为主导方向; 公司凭借一贯的创新精神及专业开发优势，以其准确的市场定位、超前的规划设计以及优质的物业管理，在业内树立了良好的企业品牌形象; 连续五届获得重庆“十佳住宅小区” 连续四年入主“中国房地产百强” 开发企业,重庆龙湖,（未开发项目）,77,PPT学习交流,在稳固重庆市场地位之后，龙湖将成都作为布局的第一站和重要的战略基地，实现西南区域销售冠军，成功向区域性企业转型；同时拓展北京市场，展露全国性扩张的意图,2006,西城天街,弗莱明戈,2007,成都晶蓝半岛,异地扩张积累 复制成熟产品,品牌

55、移植,异地有组织扩张,区域性公司,全国性公司,成都翠微清波,成都龙湖三千里,北京滟澜山别墅,龙湖好望山,龙湖大竹林项目,春森彼岸,北京香醍漫步别墅,北京 颐和原著别墅,2005,龙湖紫都城,龙湖观山水,23.2亿,38亿,成为西南销售冠军,连续两年重庆地区销售冠军,龙湖对于成都，是具有战略雄心的，成都市场是龙湖布局全国的第一站也是重要的战略基地; 成都龙湖立志于植根成都，并希望伴随成都发展; 龙湖对成都市场的战略布局已近规划到了10年后，其中第一个五年期的计划已经纳入实施阶段。 龙湖在成都的异地扩张一号作品“晶蓝半岛” 项目总体刷新了成都楼市一次性推出数量最大、开盘销售套数最多、开盘销售金额最

56、高的三大纪录。,城市性公司,重庆龙湖,78,PPT学习交流,龙湖继续以重庆为发展根基，重点发展成都和北京，以区域聚集战略实现其区域扩张,龙湖的区域聚集战略: 龙湖每选择进入一个城市，都不会是进行简单的项目复制，而是扎下根来利用其已经在别墅、花园洋房小区高层公寓、购物中心等多种业态上积累了成功的经验与优势做多业态的持续开发，争取用三到五年的时间，成为该区域一流的开发商之一，从而保障龙湖每一个区域公司的持续、稳定发展。,通过在北京市场的运作，可以直接与中国一线地产商对话及交手，大大提升企业的操作水平、视野及影响力 -龙湖内部员工访谈,重庆龙湖,79,PPT学习交流,河南建业集团将自身定位为专业化领

57、袖型区域品牌地产开发商，遵循“扎根中原，逐步、分级向下延伸的”发展战略，固守区域中心城市郑州，并向下进入河南省16个地级市,从2002年开始，建业的省域发展战略全面启动，开始向省内地级城市扩张； 直到2006年已经进入河南省的16个地级市。通过这几年的发展，建业已经基本上具备了修改这些城市建设标准的资格和能力； 年开发量近200万，年销售量逾70万,1992-2001年,2002-2005年,省会城市,地级市,从1992年创建公司，建业花10年时间固守在郑州这一个城市，做到净增资产10个亿。,将公司发展战略定位为“省域发展战略”“扎根中原，逐步、分级向下延伸，做专业化领袖型区域品牌地产开发商”

58、,省会城市,河南建业,80,PPT学习交流,从2006年开始，建业开始由省内二级城市开发迈向省内县级市的开发步伐，先后在濮阳县和禹州市进行了项目运做。 2006年建业住宅集团再次在濮阳成功摘地。此次成功摘地是建业集团在濮阳推出建业城市花园后的第二个项目，标志着建业在地级市场布局之后选择重点城市深度开发的开始。,由省会俯冲中等城市，再挺进县城，最终杀入中心乡镇,地级市布局完成后，选择重点城市进行深度开发，获取高利润,建业遵循的“向下走，做小，再做下”的战略逻辑,2006年至今,+,2006年建业集团开始由省内二级城市向县级市开发，并预备最终进入中心城镇；同时选择省内重点城市深度开发，始终坚持着区域内深度发展的战略,河南建业,81,PPT学习交流,90年代初万科的首次全国性扩张以全面收缩而告终，广泛进入异地城市造成的管理高成本、资金分散和缺乏统一成熟的产品是其主要原因,立足深圳,实施”跨地域发展战略”,扩张到全国13个城市,实行“地域收缩战略”,将房地产业务完全回调至到5个区域性经济中心城市,1988-1990,1990-1994