商业地产培训资料.ppt

1、1、谈商业房地产、2、商业房地产的基本概念。第一，商业房地产最抽象的定义是为商品流通/商业和休闲活动提供建筑手段。3，定义(中国大陆):商业房地产采用偏好商业投资组合模型，整合各种形式的商业资源，进行商品交易，商品交易科学班的定义，狭义概念，retail real estate找不到。指用于购物中心、店铺、马、步行街、社区商业等多种零售、膳食、休闲等生活服务经营方式的房地产。广义概念commercial real estate或commercial property；除商场外，还包括写字楼、公寓酒店、连锁酒店等具有商业属性的房地产，什么是“商业房地产”？4，选址及土地商业房地产开发和住宅开发相

2、似。吸引市场定位、计划、设计、施工等商人也是“填满”商业建筑的过程，但操作过程并不直观地那么简单。经营管理商人不是商业房地产的最后一部分。倾注心血的经营才是商业成功的必经之路。退出机制商业房地产本质上不是开发，而是建立投资、退出机制，整个产业链可以根据公司战略需求完全维持。通过运营提高价值水平后，适当的时机和适当的渠道退出，商业房地产五大模块，5，通俗定义：多个相邻，6，商圈未必是圆的，交通是商圈地理划分的首要因素，线内范围是实际商圈，业务定义：商业服务可以复盖的区域，“商圈”是什么，7，商圈的辐射三层(如10万平方米左右的购物中心)，商圈有很多层，需要差别化分析，核心商圈，也称为“第一商圈”

3、，包括商业周边消费者的步行耐力范围内的地区，对住宅区内的项目来说，第一商圈是我们需要的步行、骑自行车、旅游等。根据调查结果，引入项目差异、核心、次要、居住人口(数量、结构、收入、消费习惯)办公室人口(数量、结构、收入、产业、个人和商业消费习惯)乘客流(与周边商圈的关系)竞争关系(商圈内赠品的关系) 产权型酒店，老人公寓)、餐饮功能房地产(大型酒家、中型、速食零食、冷饮店)、娱乐功能商业房地产(电影城市、娱乐城市、KTV)、零售功能商业房地产(总建筑面积10万至15万平方米)，重点是大型建筑面积一般为20万-50万平方米，至少3-5个大型重点(如百货店、超级市场、住宅等)，上层人口辐射数百万，甚

4、至一千万人等，辐射范围一般为本市全体和周边城市，区域型辐射范围为3-6公里，交通方便，远离商业中心的地区可以进行辐射范围可以包括体育用品卖场、儿童主题等多次重点店、相邻型辐射范围1，重点店是中型超市、标准超市或餐饮重点店，根据市场辐射范围分类，目的地型依赖目的性消费形式(如旅游娱乐休闲等)吸引客流量，辐射范围难以具体定义。 主力军在项目所属地区以外，甚至在外地，都表现出“飞地”的特点。，注：1，以上分类均按独立商业项目一般位置定义。在商业项目CBD、传统集群商圈、地铁和巴士系统主要节点出入口等特殊地区，辐射范围和辐射人口大幅度指2以上的狭窄商业面积，占同一商业指标的写字楼、酒店等3，城市消费力

5、、交通可及性、人口密度差异较大，因此，上述标准僵化处理不可渡边杏。12社区型上海市大拇指广场，商业面积6万坪，15，16，超地域型商业范例，北京市西端大排城，商业面积11万5000坪，西端大排城由形式组合中的形象点、主力点、膳食、音响组成，牙齿中地下2-5层是零售店及重点点、扎拉使队列成为时尚风向标。除了项目中的美食城外，特色餐馆旗舰店也是队列性引以为傲的因素之一，整个6-8层作为餐厅旗舰店，占商家的30%。9楼是全国最大的7000多坪FAB音频休闲广场。10，11层是全国最大的数字影院，13个大厅，1800个座位。回来的西单科技广场在购物中心的5楼。17，Super Mall业务是，Mall

6、 of America美国最大的购物中心。建筑面积39万(一期)，商业面积25.7万人，入住者520多处，停车位20，000个，全职职员11，000人，18，目的地型商业示例，坦普尔市场plays每年客户2000万人零售品牌包括Barnes noble、jcpenney、gap、best buy、old navy、g by guess和target。餐饮品牌包括California pizza kitchen、lucilles smoke house bar-b-que、Cadillac ranch、Maria Maria、kabuki Japanese restauute，19，专业市场商业

7、实例(个人认为可以归入目的地型商业)，义乌市中国商品城市成立于浙江省义乌市，1982年，现营业面积400多万平方米，国际贸易城市，印鉴院市场，贫王市场3个市场集群，前6.2万个，从业人员20万人，20，20。包括商业区、写字楼、公寓、酒店等多种形式，商业区(两个以上商业区组合或布洛克区建筑形式商业)、商业区(两排店铺之间的包围，形成相对独立的街道)、街道店(分散布局、街道布局、深度短(单行)附注：BLOCK是五个字的缩写：Business、Liefallow、0pen、Crowd、Kind。建筑特征：1，建筑高度相对较低，没有压抑感。2、街区作为主要住宅单位；3、舒适的公路规模科学，强烈的生活

8、氛围；4、丰富的商业搭配及休闲搭配，还有有氛围的景观。，21、商业房地产开发与住宅开发的差异，3、22、计划水平不同，开发过程不同，利害关系不同，住宅开发的理论基础是产品供求理论，商业开发是遵循投资理论住宅本质的商品。商业的本质是具有器官收益权的金融手段住宅定位的基础是供给和需求理论，商业定位的基础是投资和金融，商家售价的价钱标准是租金，租金有上升空间，售价要有上升空间。商业定位的起点应该是开业后整个经营成功商业运营的“马太效应”。总的来说，运营不成功的商业将逐渐全面衰退，形成真正的停滞资产。(威廉莎士比亚，温斯顿，成功)大体上，商业的整体运营不成功(沈阳市万达广场运营失败，不得不拆除重建)，

9、会产生长期的巨大负面影响。即使是销售型商业，如果今后整体运营不成功，也将发生广泛的社会问题(例如沈阳市等一大、二代万达广场群所及巨大的社会影响事件)、商业房地产开发与住宅开发的差异、理论基础差异、客户差异、23、商业客户研究是我们目前不熟悉的领域商业服务的客户，3万至4万平方米卖场的辐射范围为2至3公里。g型地块商业复制的客户规模最大，通常是10倍，100倍以上的房屋所有者需要研究投资者的需求，除个人投资者外，还需要研究机构投资者。机构投资者的要求不同于个人投资者。例如，机构投资者往往对整个运营办公大楼更感兴趣。需要研究各种形式的商家商业的最终用户是商家。商家经营的好坏决定了拥有型商业的收益。

10、徐璐不同形式的商家组合有效地共享人群，增加收益，计划商业房地产开发和住宅开发的差异，计划水平不同，开发过程不同，利益关系不同，理论基础不同，客户不同，客户不同，24，满足功能要求的前提下，如何满足未来众多商家的要求(尤其是可见性和可访问性)(威廉莎士比亚，温斯顿，自豪) (威廉莎士比亚，温斯顿，骄傲)在吸引商人之前，各种形式对商家的要求都具有不可替代性，商业区的计划设计必须在招募商人的基础上进行，并伴随着整个商人过程，以免因计划设计的设计不当而造成投资损失。，商业房地产开发与住宅开发的差异，计划水平不同，开发过程不同，理解关系不同，理论基础不同，客户不同，25，商业房地产调查比住宅复杂。商业房

11、地产开发定位比住宅开发定位更系统。商业房地产的普及比住房的普及更具体。商业房地产开发比住宅开发更多的是开业、运营、管理三个茄子方面，商业房地产开发与住宅开发的差异、计划水平不同、开发过程不同、利益关系不同、理论基础不同、客户不同、客户不同、26、商业房地产与住宅开发的差异、土地开发过程、土地开发过程地段的选择是关键。经济环境分析和生活结构研究区域结构调查和城市发展计划研究商业发展计划和政策研究区域零售业结构、商业分布和经营状况的市场调查和分析典型调查和研究区域未来商业土地供应分析消费者消费行为调查和研究项目现场条件研究商圈的决定和研究，目标市场定位目标消费群市场定位目标投资小业主市场定位目标经

12、营客户市场定位项目经营特性市场定位项目运营方式定位项目格式定位项目功能定位项目大小定位项目形象定位， 根据总体规划设计建筑风格和立面设计商店结构及内部划分方案的形式，其他商店功能设计景观设计方案交通组织设计方案，销售，投资，销售，教楼，开业，清算，持续经营，住宅开发，地段选择是关键，宏观市场调查微观市场调查，供求分析消费者调查赠品分析，形象市场定位市场定位对象客户群市场定位产品市场定位是定位理论的基础。无论销售与否，判断定位是否合适的最重要的标准，差异3:商业定位的结果是定义获利能力最大化的形式组合。差异4:与住宅相比，更接近定制生产同行。对商家的需求除了面积、位置以外，其他要求是基本的。至少主力已经有了比较明确的意向。差异5:商业定位不是一次性工作。商业定位需要后起之秀。为了确保真正的落地更好的商