翡翠城商业中心招商策划.ppt

1、翡翠城商业中心 招商策划提案报告,呈：翡翠城,2,序言：本案商业中心策划价值,对于本案而言，商业中心招商策划的利益点主要可概括为以下几点： 丰满翡翠城园区生活服务体系的具体内容，催熟整体商业氛围，缩短社区成熟周期，巩固企业品牌形象； 落实项目整体商业定位，推动招商顺利进展，加速招商进程； 提升业主居住品质，为住宅销售增添销售利器，提供额外助力； 为项目避开价格焦点，打造价值新亮点，在现有的房产形势下占据竞争优势。 商业中心的策划价值不仅仅在于为商业本身进行价值打造，还在于为整个项目增加销售价值。,3,序言：本案商业中心价值表现,对于本案而言，商业中心招商策划价值的表现将不同于一般广告公司。 一

2、般广告公司对策划价值的表现： 注重表现形式本身，多采取吸引人的、别出心裁的、力求新颖的纯平面和纯文字表现形式。 我们认为本案商业中心招商策划价值应有的表现： 注重商家的愿想，基于对商业本身的深入了解，站在商家的角度，分析商家赢利的可能性，并针对这种可能性采取系列有效的表现形式。,4,目录,第一部分：中房商业介绍 第二部分：招商营销推广策略 第三部分：租金策略和商业价值分析 第四部分：推广费用和相关策划费用 第五部分：服务团队介绍,5,第一部分：中房商业公司介绍,浙江中房商业发展有限公司（中房智本地产机构）成立于1994年，注册资金500万。是一家专门为客户提供解决独立商业项目（含商业、办公、宾

3、馆等）、社区商业项目（含社区配套型、邻里中心、区域商业中心）以及其他复合型房地产的前期规划、中期运作和后期经营管理的一揽子方案和实盘服务的商业地产公司。 公司成立至今，秉着“发现价值、实现价值、提升价值”的核心经营理念，成功操作全案策划咨询项目30余个，全案招商和销售代理服务项目10余个。服务客户涵盖 “绿城集团”、 “光大集团”、“浙报集团”、“新湖集团”、“华盛达集团”、“滨海房产”、“华门房产”、“南苑房产”、“国都房产”等。同时，公司还拥有专业网媒“中国经营管理网”，可对各类商业项目进行线上的价值提升及线下的实际操作。,6,第一部分：中房商业公司介绍,经过十余年的行业耕耘，中房商业公司

4、积淀了大量的商业资源并和相关行业保持着长久的、通畅的信息沟通渠道。 2008年入主“中国经营管理网”，通过行业培训、论坛、浙江省公关协会三驾马车把越来越多的商业经营企业进行集中式的平台化信息沟通交流。 2008年浙江中房商业发展有限公司凭借十多年的商业地产从业经验，通过了香港“APIN亚房投融” 为期一年多的考察，成功成为其独立授权之浙江代表处，与全球180余家国际投资机构取得了正式的信息沟通渠道。并开始积极参与上海黄浦江两岸24平方公里核心区、南京秦淮河两岸17平方公里和海口东海岸96平方公里的商业规划和招商引资。,7,第一部分：中房商业公司介绍,2000年中国文化遗产海报大奖 2001年中

5、国新广告奖房产类 2005年成为亚洲CI设计力量成员 2005年获得全国房产营销50强 2005年品牌中国首批成员 2005年亚洲CI推荐品牌顾问公司 2006年亚洲知名杂志包装与设计专访 2007年商业品牌入选商业年鉴商业卷,8,第一部分： 中房商业资源,浙江中房商业发展有限公司在杭州本地服务的商业项目已经超过百万平方米，通过多年的商业实践培养和建立起了一支强大的从城市商业长期研究、商业项目实盘策划和推广到大型商业项目招商、经营和管理的商业项目全程操作团队。 下表为我司已发生业务合作并针对本案精选的部分商家资源。,9,餐饮业态,1、上海克莉丝汀食品有限公司 （上海）总部负责人：宾林春（副总经

6、理） 2、浙江麦当劳餐厅食品有限公司（杭州） 联 系 人：陈群 3、杭州肯德基有限公司（杭州） 联 系 人：胡克诚 4、浙江两岸食品有限公司（杭州） 联 系 人：施桂英（副总） 陈若清 5、棒！约翰（上海） 联 系 人：简经理 6、上海可颂坊食品有限公司（杭州分公司） 联 系 人：郭首瑚（总经理） 俞月华 7、来必堡 联 系 人：甘芳权（经理）郑凯 8、海宁四季轩餐饮管理有限公司 联系人：邵群 9、杭州玉玲珑餐饮有限公司 联 系 人：杨小君 10、浙江外婆家餐饮有限公司 联 系 人：黄欣 11、名人名家（杭州） 联系人：辛雪光（总经理） 郑晓燕（经理助理） 12、金悦王朝（嘉兴） 联 系 人：

7、盛富林（总裁） 鲁黎兴（副总裁） 13、杭州上岛咖啡食品有限公司 联 系 人：陈文敏 黄巧洪 14、卡布奇诺咖啡贸易商行（杭州） 联 系 人：陈夏,15、欧索米罗咖啡（嘉兴） 联 系 人：邵志锋 16、思得客生活餐厅 联系人：林士裕 17、上海锦江拉丁餐饮管理有限公司 联 系 人：太地 淳 18、杭州宝来纳巴西烧烤 联系人：李松 19、咔呗乐百赛（上海）餐饮管理有限公司 联 系 人：沈志晟（营运副经理） 20、澳斯食品（嘉兴）有限公司 联 系 人：傅春梅 21、杭州永通餐饮有限公司 联 系 人：刘鹏 22、杭州萧山海之崴餐饮娱乐有限公司 联 系 人：丁燕萍 23、曼联（亚洲）饮食业集团 联 系

8、 人：曾丽芬 24、The Coffee beanry 联 系 人：Xia Ling 25、上海吉圣祥餐饮有限公司 联 系 人：沈震浩 26、上海比萨巴萨有限公司 联 系 人：庞丽洁 27、茶酒年代 联 系 人：徐卫东,10,休闲业态,28、一江春水茶楼 联 系 人：刘总 29、扎玛酒廊 联 系 人：鲁晓宇 30、西街酒廊 联 系 人：朱建华 31、黄龙太极足道会馆 联 系 人：杨总 韩予馨 32、珊娜娜足道 联 系 人：蒋总 33、克丽缇娜国际美容连锁机构 联 系 人：高坤（经理） 陈淇南 34、浙江豪园苏可泰休闲有限公司 联 系 人：马雄伟 35、大足神农（千子莲企业管理服务有限公司） 联

9、 系 人：李进韬 36、杭州风栖百合摄影有限公司 联 系 人：董雪义,37、杭州佳丽国际影像连锁机构 联 系 人：房勇（总经理） 骆剑 38、海宁香之橼SPA生活馆 联 系 人：顾凌云 39、杭州东方名剪 联系人：纪清华 40、名品发社 联 系 人：Ray 41、永琪美容美发连锁机构 联 系 人：张可 42、杭州东方威尼斯国际休闲浴场 联 系 人：王亮 43、杭州奇奇格莱休闲健身有限公司 联 系 人：胡家强 44、杭州在水一方餐饮娱乐有限公司 联 系 人：潘伟,11,零售业态,45、杭州完美实业发展有限公司 联 系 人：汪韦君 46、杭州市晓风书屋 联系人：陈立祥 47、杭州市热风时尚连锁店

10、联系人：单军辉 48、浙江7大队切诺基俱乐部 联系人：顾全惠 钱学忠 49、VISAGE 联 系 人：王明辉 50、杭州汪记临安特产专卖有限公司 联 系 人：汪亮华（总经理）,51、嘉兴市益嘉亦酒业有限公司 联系人：张月馨 52、杭州你我茶燕有限公司 联 系 人：倪晓英 53、中国海王星辰连锁药店有限公司杭州公司 联 系 人：周群威 54、马迪尔酒业有限公司 联 系 人：吴彦玲 55、杭州易川体育用品有限公司（杭州） 联 系 人：宋伟巍（副总经理）郝唯炯 55、世纪华联超市 联 系 人：谢德定（董事长）,12,第二部分：招商营销推广策略,目标客户分析 围绕目标客户的项目价值分析 基于价值的亮点

11、提炼与主题广告诉求 针对目标客户的推广手段分析 招商推广策划分阶段性的主线提炼及工作铺排 事件营销类策划方案准备 相关招商设计准备展示,13,本案商业中心招商营销推广策划目标客户分析,目标客户,商业经营者(商家),客户目的,自住或投资客,商业推广目标客户,住宅推广目标客户,两者之间有较强的互相促进推动作用。 对商业客户而言，没有住宅则没有利润； 对住宅客户而言，没有商业则居住需求得不到最大满足。,经营获取利润,居住满足需要,14,商业客户细分（根据定位）,餐饮 超市 运动品牌经销商,建材 家饰 音像书店 酒吧 网吧 社区服务商家等,主力商业客户,辅助商业客户,15,主力商业客户分析,特点： 行

12、业性强，入市门槛较高，最终招商数量不多。品牌 型商家对商业中心有提升作用，但是品牌型商家数量相对有限，招商目标范围相对狭隘。 主要商业客户经营决策考量要素： 消费潜力 人流及动线 商业经营成本 经营支持,16,辅助商业客户分析,特点： 入市门槛不高，最终招商数量众多。品牌型要求不高，招商目标范围广泛。 辅助商业客户经营决策考量要素： 消费潜力 人流及动线 商业经营成本 经营管理与支持 市场进入方式难易度,17,本案商业项目招商营销的核心，是解决客户经营的信心问题，促进招商,根据我们对客户的分析，影响主力客户及辅助商业客户进驻本案信心的主要因素可以归纳为以下几个方面： 定位、经营可行性分析等 招

13、商优惠政策 开发公司知名度、商业专家效应、知名商家辅助等 专业化统一经营管理，后期营运扶持等 后期经营方案（另有对住宅的联动促进目的）,18,围绕客户需求，提炼本案的亮点，作为本案的广告诉求内容,开发公司知名度 商业专家效应 知名商家辅助,定位、经营可行性分析,未来庞大的高尚业主消费人群 集中式复合商业街区辐射闲林区域的品质商业中心 绿城园区服务体系 独具特色的运动风情主题商业 经营可行性分析,招商优惠政策,绿城集团铁投集团大力打造 中房商业专家支持运营 XX品牌商家入驻,专业化统一经营 后期营运扶持等,后期经营方案（另有对住宅的联动促进目的）,只租不售，发展商大力支持的商业扶持 经营成本支持

14、性分析,住商联动、活动连连,项 目 价 值 体 系,商家优惠补贴措施及租金减免政策 开业便利性政策,19,本案招商营销核心价值主张,1,2,3,4,运动风情主题品质商业中心,集中式商业街区,强大经营支持,业主未来强劲消费力,都市腹地 运动风情 Life center,物业现有品质及经营的前景是商家最为看重的因素，也是本案营销最重要的传播诉求点，也是本案营销核心价值主张。,20,围绕客户需求的主广告语方向,方向一：契合区域及项目商业性，助推招商: 示例： 都市腹地经济，商业改变生活 抢占都市商业新洼地 Life center 都市新模式 商业新主张,21,围绕客户需求的主广告语方向,方向二：契合

15、项目整体，助推招商和住宅销售： 示例： 翡翠生活 尊崇精彩 秀丽翡翠 新城生活,22,商业客户推广渠道分析,23,商业客户信息接受及推广渠道选择推荐,24,精确制导，针对客户特征，把握客户兴奋点，精准传达!,聚众传播：聚焦项目目标客户，舆论引导，小众传播,报纸与网络制造舆论，引导客户观点,口碑传播，圈层影响,项目周边及卖场包装，建立门户认知,活动为王：将活动进行到底，贯穿项目推广全程，实现价值与影响力的全面渗透,DM随项目灵活印发，精确传递,楼宇广告信息发布，加深项目印象,活动连连，商业热点逐层呈现,住商联动，不断刺激双方信心,招商人员多点式直效沟通,25,根据招商进程规律，我们将本案推广全程

16、划分为四个阶段（具体时间可根据项目实际招商计划进行调整）,2008,11月,12月,1月,5月,2月,3月,4月,2009,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,启动阶段,主力招商阶段,辅助商家招商阶段,开街阶段,26,营销推广的各阶段主线提炼,本案的招商营销按普遍规律来讲如同交响乐乐章一样，是一个由多个内部完整的部分组成的大型的经典音乐作品，针对客户特征和心理，依次逐一打动，实现招商巨大成效。,27,各阶段推广工作总纲,主题：都市腹地经济 商业改变生活 任务：描绘商业前景，树立商业形象 目标：建立客户认知，消除区域陌生,2008,11月,12月,1月,5月,2月,3月,4月,200

17、9,6月,7月,8月,9月,10月,11月,主力 招商,辅助 招商,12月,主题：品牌商家，进驻翡翠城 任务：展现未来商机，突出主力商家入驻 目标：树立客户信心，引入主力商家,主题：开创商业新时代 任务：为开街制造气氛，实现旺场 目标：旺场，吸引业主消费,主题：抢占都市商业新洼地 任务：以品牌带动中小商家进驻，完成招商目标 目标：制造旺铺气氛，完成辅助商家招商,开街,启 动,28,启动阶段静澜击石,通过“主力招商发布会”这一重大营销事件，结合商业全新理念，聚焦市场关注点，吸引客户关注，同时辅以“报广软文户外现场”等多渠道宣传配合，实现静澜击石开大局，一花引来万花开之效果。 结合项目住宅产品以及

18、园区服务体系，传达项目形象，使其深入人心，成为市场的持续话题，提升客户的预期，消除区域的陌生度。,29,启动阶段静澜击石,现场：现场简单包装,宣传：“都市腹地经济、商业改变生活”渗透式宣传,活动：主力招商发布会,主要营销举措,30,主力招商阶段：行歌慢板,通过主力店招商，不断强化项目商业印象，并在该阶段末期全方位展开招商活动打造商家进驻紧迫感，证实市场的期待。,现场：现场全面包装，营造商业氛围,活动：“加盟绿城翡翠城园区生活服务体系”翡翠城商业中心盛大招商,宣传：品牌商家入驻信息传播,营销举措,31,辅助招商阶段：紧锣密鼓,通过品牌商家的号召力，再辅以强势的宣传造势，营造一种商业价值洼地的潜在

19、商业气氛，实现项目的顺利招商。,营销举措,现场：商家进场装修气氛渲染,活动：风情来袭之红酒美食品鉴会,宣传：抢占商业价值洼地,32,开街：高潮迭起,招商完成，通过商住联动，一方面为开街做准备，奠定商业氛围形成的“江山一脚”，另一方面，通过商家的展示，向业主展现项目的商业成熟度，促进业主的入驻，降低潜在业主的生活风险顾虑。,现场：装修完成、进货准备开业,活动：翡翠城奥林匹克业主运动会及运动名品展示会,宣传：Life center 都市新模式 商业新主张,营销举措,33,各节点媒体组合计划,2008,11月,12月,1月,5月,2月,3月,4月,2009,6月,7月,8月,9月,10月,11月,1

20、2月,都市腹地经济 商业改变生活,报纸、现场,抢占商业价值洼地,主力商家签约,盛大开街,启动,主力招商,辅助商家,开街阶段,DM、报纸、现场、网络,DM、楼宇、网络、短信,DM、报纸、DM、楼宇、网络、短信,34,主力商家招商发布会,活动时间： 根据翡翠城工作进程最终确定，建议在2到3家主力店意向签约后举办，所需时间为半天。 活动地点： 根据翡翠城需要最终确定，建议在市区高端酒店内举行。 活动主题： “相约翡翠城”翡翠城商业中心主力商家签约 活动目的： 树立项目整体形象 扩大项目知名度 提升项目商业信心 促进主力店家正式签约 参与人员： 商家、签定意向协议的主力商家、杭州相关媒体、绿城集团铁投

21、集团相关领导、本项目相关工作人员等。,35,翡翠城全面招商新闻发布会, 活动时间： 根据翡翠城工作进程最终确定，建议在大规模正式补商前举办，所需时间为半天。 活动地点： 根据翡翠城需要最终确定，建议在翡翠城附近的酒店内举行。 活动主题： “加盟翡翠城园区生活服务”翡翠城商业中心全面招商 活动目的： 传递项目信息 圈定意向客户 提升项目商业信心 塑造项目商业形象 引发招商热潮 参与人员： 所有意向商家、绿城集团铁投集团相关领导、相关工作人员等。,36,红酒美食品鉴会活动方案, 活动名称： 红酒美食品鉴会（翡翠城商业中心商家、业主、消费者三者联动活动） 活动时间： 根据翡翠城工作进程最终确定，建议

22、在招商大部分完成，特别是主力餐饮店试营业之后的节假日举行，如十一黄金周等节日，所需时间为半天。 活动地点： 根据翡翠城需要最终确定，建议主要在翡翠城已开业的餐饮主力店举行。 活动主题： “风情来袭之红酒美食品鉴”翡翠城商业中心商家、业主、消费者三者联动 活动目的： 树立项目整体形象 扩大项目知名度 调动商家、业主、消费者三者的互动 提升项目商业信心 营造浓郁商业氛围： 参与人员： 商家、业主、消费者、相关工作人员等,37,运动产品专卖会,活动名称： 翡翠城奥林匹克业主运动会及运动名品展示会（翡翠城商业中心商家、业主、消费者三者联动活动）。 活动时间： 根据翡翠城工作进程最终确定，建议在招商大部

23、分完成，现场商业氛围出来之后的节假日举行，所需时间为2天一周。 活动地点： 根据翡翠城需要最终确定，建议在翡翠城商业中心举行。 活动主题： “翡翠城奥林匹克业主运动会及运动名品展示会”翡翠城商业中心商家、业主、消费者三者联动 活动目的： 扩大项目知名度 调动商家、业主、消费者三者的互动 提升项目商业信心 营造浓郁商业氛围 参与人员： 运动品牌商家、相关工作人员等。,38,各阶段营销活动计划铺排总结,2008,11月,12月,1月,5月,2月,3月,4月,2009,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,11月,12月,启动,主力招商,辅助商家,开街阶段,相约翡翠城主力商家招商发布会,加

24、盟翡翠城园区生活服务全面招商,风情来袭之红酒美食品鉴会,奥林匹克业主运动会及运动名品展示会,39,设计的风格是按本案欧美建筑风格的环境因素 去体现商业氛围。 简单的黑色弯花设计加优美线条风格能够很好 的融合建筑的风格，同时符合目前商业欧化风 格热度，体现出翡翠城高档的商业气息。 （本次设计只作参考，以后以实际为基础应用）,平面设计总体思路原则,40,平面设计主要内容,一、商业中心现场包装类 、现场指示系统； 、现场高炮（立面广告）； 、项目周围灯箱等。 二、户外广告 、高速、市区高炮； 、楼宇广告等。 三、宣传物料 、招商手册（大开本一本）； 、招商折页（三折页或四折页）； 、活动宣传单页（大

25、型活动时使用）； 、报刊硬广,41,平面设计主要内容,、横幅。 四、招商中心现场包装 、形象板； 、展板。 五、活动现场包装 、横幅； 、各类展板； 、海报； 、其他类。 六、网络广告,42,43,44,招商手册示意图,45,招商手册内容规划,翡翠城商业中心招商手册大致内容规划如下： 一、区域概述 对翡翠城所在区域进行概括性介绍，特别是对闲林板块的商业现状及前景描述。 二、翡翠城概述、翡翠城商业中心概述、商业中心前景描述 翡翠城情况简单介绍、翡翠城商业中心情况详细介绍，商业中心未来前景描述。 三、翡翠城商业中心定位阐述 翡翠城商业中心整体定位、规划蓝图等介绍。 四、翡翠城商业中心招商业态介绍

26、翡翠城商业中心需要招商的是哪几个大业态的商家，及商家大致档次定位介绍，业态可行性分析介绍。 五、翡翠城的支持介绍 翡翠城对商业中心的支持，如优惠政策、运营管理、推广力度等。 六、开发商介绍、运营团队介绍 绿城集团、铁投集团、推广公司、招商公司等介绍。,46,店招设计图方案,47,店招示意图,48,店招示意图,49,店招示意图,50,第三部分：翡翠城商业中心商铺租金建议,租金定价原则： 1、与现有居住环境与商业氛围相适应原则 2、整体租金制定与各单幢物业租金差异原则 3、放水养鱼原则,51,租金定价建议,因为本区域已有社区商业楼盘都在04年开发，至今已达5年，其入住人口和商业氛围与本案目前皆不具

27、备可比性。因此，本案商业租金因参考其楼盘商业刚打造时租金作为参考依据。 社区商业租金一般起步3-5年不变，我们采取头4年不变，第5年增长5的方法测算。本区域社区商业最初的租金为： 盛世家园：1.4/（15）1.33 爵士风情：0.8/（15）0.76 岸上蓝山：1.4/（15）1.33 同时，由于本案邻近现有商业租金为0.71.2元/天/平方，其普遍数为0.95-1.17元，选其中间值1.06作为本案的参考依据。 据此，本案平均租金为： （1.330.761.331.06）/41.12 1.12元/平米/天,52,各单幢物业租金制定标准,总体说明 翡翠城商业中心的租金定位按照商业租金定位几大参

28、考系数组成，系数包含平面系数、垂直系数，物业系数、特殊影响因素调整等四大部分。物业租金制定分为两步： 第一步：全部因素综合评分租金：平面系数设定垂直系数设定物业系数设定特殊因数影响调整。 第二步：各栋单价的得出。,53,根据市场环境与本区域类似商业情况，本案租金均值应达到1.12元/日/平方米。根据 平租金/面积 则单元物业租金（SXY系数XY）/面积 根据上述系数计算，则本案各幢物业具体租金表如下（系数具体计算暂略）,54,各单幢物业租金,55,翡翠城商业中心价值分析,市场对于收益性房地产的估价一般选择收益法作为一种估价的方法，收益价格主要受租约的影响。根据这一事实，本司采用租金影响评估法，

29、评估租约所带来的影响值，最终得出较合理的收益价值。,56,招商营销策划对商业中心的价值提升作用,据前期市场调研得知：商家普遍对项目的成熟看法比较谨慎，认为要形成一定的商业成熟度，至少还需要3年以上，时间相对较长。（见左表二） 翡翠城商业中心计划2009年全面开街面临的问题：周边商业成熟度不够，商家对闲林发展持保留性态度（表一），未来投资将十分谨慎，对招商带来一定难度，物业价值难以体现及提升。 如何应对这一问题：通过前期优质的策划、宣传工作，展示闲林的商业投资特色，增加区域商业发展、投资知名度，改变商户对项目认知度，增强商户投资欲望及信心。加快闲林商业化的进程，变三年为一年，变五年为三年，为招商

30、工作开展提供良好的开端及优良的跟进工作，最终以互惠的租金价位取得招商的成功，促进物业自身的增值。,商家对闲林发展前景看法（表一）,商家对项目的成熟的看法(表二),57,翡翠城商业中心价值分析方法,租金影响值评估法 租金递增率：根据本司对一般市场及闲林地区的研究以及翡翠城的期望值，暂定翡翠城商业中心2010年至2012年租金不变，2013、2014年租金递增5%。2015年翡翠城预计有50%的人口入住，消费群体稳定且逐年成熟，租金以每年10%的速度递增。 计算公式：年净租金=年有效租金-运营费用-税后费用 出租率：策划、招商得当，2010年底达到80%,2011年2012年底达到90%，到201

31、3年2014年底计划100%完成。 运营费用：年保险费：一般按建筑物重置价格的0.2%计算 管理费：一般按建造费用的4%计算 折旧/维修费：按建筑物业重置价格的2%计算 （因对物业建造费用不清，运营费用不纳入本次计算） 税收费用：房产税率：按年租金收入的12%计算 营业税率：按年有效租金的5%计算 附加税率：营业税的11%计算 本次价值计算的公式：年净租金=年有效租金-税后费用,58,现时商业中心价值,翡翠城商业物业建筑本身的价值随着地价和建筑成本而相对恒定。其所变化的是因物业租赁带来的价值变化。净收益采用会计利润法计算如下： 价值（V）=净现金收入（a）/资本化率（r） 资本化率：一般商住物

32、业规则：投资临界点为7%，合理回报率为1012%。目前房产市场上，一般的投资化率为6%7%，8%以上为比较丰厚的回报，因此这里我们取资本化率为8%。 本处商业价值特指09年营运后的即期价值。09年前商业中心价值按照物业本身价值进行估算。,59,五年期间商业价值测算,2010年净现金流量表（有效营业面积80%）,60,2011、2012年净现金流量表 （有效营业面积90%，租金保持不变）,61,2013年净现金流量表 （有效营业面积100%，租金增5%）,62,2014年净现金流量表 （有效营业面积100%，租金增5%）,63,五年内租金递增与收益单价关系图,虽后两年的有效租用面积提升了10%，

33、但由于租金未变，每平方的收益单价不变。,有效租用面积稳定不变， 随着租金的递增，收益单 价有着明显的增幅。,合理的策划，有效地提升物业价值，2014年与2010年的绝对 年净收益差达2100多万，每平方的年收益单价增加450元。从2015年开始，本案可以进入良性发展阶段，年房租金递增率可进入10%以上的递增幅度。,64,第四部分：翡翠城商业中心招商营销推广费用估算,根据项目商业的具体情况，本着节约资源，提高单边收益的原则，对于推广费用预算如下： 商铺招商中心现场展示效果及相关形象包装、广告制作发布费用： 招商现场包装展示（含综合简介、平面图、功能说明、经营宗旨、发展规划介绍等）、条幅、导引指示等约 10.0万元 招商宣传手册（彩色）含DM折页等1000套，其他个性化宣传资料等含制作、印刷 5.0万元 四阶段报纸平面发布（硬广随住宅广告发布，不计入此次费用，此费用为软文发布用） 5万元 促销活动费用 12万元 网络推广 4万元 短信推广 1万元 楼宇广告 5万元 推广