2011年荆门市京山县岭尚山河营销策略及执行报告.ppt

1、1、从山开凌云，岭尚山河2011营销战略和执行报告，2、京山轻机、佟祥林，我们还知道鬼斧天工是空窟、绿林古城古寨古碑、中国功米桥米、洪山禅寺朝钟暮鼓、京山温泉海内有名、中国网球江湖领导、5、2、品牌领导、3、价值领导、4、市场领导、1、江湖领导占地面积：2082500平方米建筑面积：1880700平方米房地产类别：住宅、普通住宅、别墅项目花园洋房房地产地址：随州市白云大道29号项目简介3360位于随州市修订规划城南新区，毗邻市政府新行政中心。 北靠府河，毗邻白云山风景区，可以迅速接入立体交通网，离市中心仅10分钟就可以乘车。 随州碧桂园，8、小城大盘问题：城市规模小经济不发达，年消化量有限，在

2、没有外来需求刺激的情况下，项目存在可持续开发的瓶颈， 随州全市人口：258万人城市人均收入：15280元随州2010GDP :约400亿元随州楼市销售额：均为100万/年，京山总人口： 64万人城市人均收入：京山GDP:40亿元京山楼市销售额： 40个客户心理距离远大于实际物理距离，以摩托车、自行车为主的交通工具城市人们的生活范围不到5公里，随州碧桂园：项目位于随州市政订划城南新区，毗邻市政府新行政中心。 碧桂园最好的地方，集团最差的碧桂园客户很不同意地区，碧桂园早期遭遇很大压力，然后以相当便宜的价格获胜。10、补助不足问题：政府与城市发展过程缓慢，项目外部补助极度不足，开发者必须自己解决补助

3、问题，五星酒店、社区商业街大型超市、山体公园、公共汽车站欧式休息广场，11、价格上涨问题：一期低价爆炸二期销售抗拒我公司代理凯旋中央总是压迫碧桂园。 价格难以上涨：一开始强势和上涨和低价被抢，二期面临很大压力，12、1.2、市场分析、1.3、项目分析、2、品牌领导、3、价值领导、4、市场领导、1、江湖领导许多乡镇客户进入城市，与回乡客户共同支持京山房地产主力客户群，市场分析2 :客户主要进入乡镇城市，与回乡客户共同支持京山市场，成为京山两个重要客户群。 项目可以先进一步迎接大京山城市潮和归乡潮，15、由于一线和二线城市住房价格一直持续上涨幅度，最近房地产市场规制频繁出现，也是由于限购令和户籍等

4、原因许多人无法工作的城市购房的主要因素。 御景天成在5月间受欢迎67套，80%的成约客户属于在国外工作的归乡运营商，采购户型集中在88平方米的2个房间或128-135平方米的3个房间，购买者基本上也是第一个运营商的刚性需求。行业内采访：御景天成销售经理、市场分析3 :一、二线城市限购、客户回流载体、16、富水花园二期、市场分析4 :富水花园毗邻市政广场，地段优良、套餐齐全，但由于产品线单一、销售滞后、17、凯启御景天城、市场分析5 :御景天城毗邻车站和人民广场，上升潜力正被消费者所追赶，四线城市的顾客投资意识开始觉醒，18、惠峰领秀城、市场分析6 :惠峰领秀城靠近文峰公园和体育中心，环境很受消

5、费者欢迎，但规划修订和舒适春风花园二期，市场分析7 :春风花园区位置一般，但产品线比较丰富，容易解决市场风险，销售好，但实际质量极差，20、京山市场刚刚开始，但限制了信贷的影响， 今后的市场形势不乐观，总体市场面积以902间128间为主要趋势的140多户型销售极慢户型创新性产品稀少，环境和缺乏增值的市场总体发育程度低，社区质量普遍恶化，市场总结：岭尚山河，大成就，21， 包括市场分析、1.3、项目分析、2、品牌领导人、3、价值领导人、4、市场领导人五星温泉SPA酒店、百侑座意大利风格别墅。 项目分析1 :超大规模、低容积率、23 .岭南集团打算将岭南高尔夫球场和其他相关设施建成“华中第一”高尔

6、夫俱乐部，将低密度高尔夫景观别墅建成“鄂中最好、华中第一”的高尔夫别墅区。 项目分析2 :鄂中最优秀的华中第一的全地形高尔夫，观澜高尔夫是容积率盗取面积24，项目完成后，将成为中国大陆地区第一个包括温泉旅游、五星度假酒店在内的复合房地产项目。 项目分析：大京山首席五星SPA酒店，25，项目分析4 :山岳森林河湖绝佳原生态资源，26，地中海风干净大气皇室宫廷外立面图，27，项目分析5 :高级购物休闲商业街区，28，项目分析6 :华中版观澜高尔夫俱乐部，岭尚GENERAL TRENDS报告大纲，30，五星级酒店温泉高尔夫别墅大规模高质量，对京山其他项目，岭尚山河兼备，31，岭尚山河，大京山城市接待

7、厅，岭南集团，32，岭尚山河，大，2.1，武汉品牌得失，2.2，岭南品牌、4、市场领导、1、江湖领导、通用趋势报告大纲武汉本土老大福星惠誉、武汉地产集团丢失了头盔放弃了甲。、130亿，占武汉地产的半壁江山，武汉楼市以出让粤商拱桥的粤商榜上有名，鄂商马首看到大武汉难表疼痛，38，粤商商业精神，鄂商有什么不足？ 安静现实，坚强，为天下先来，39，京山，粤商40，岭南集团：中国园林界耀楚，十二年激励精图治，广东前三，东莞一流企业优秀代表安定居住东莞园林老板尹洪卫先生，东莞房地产企业老板陈润光先生，41，42 了解人对尺度及潜意识的内在需求，岭南胜过东莞光大地产，42、岭南集团创造的恒大系列景观成为中

8、国皇家园林模板的作品，光大地产在设订和园林方面比岭南落后43、恒大、 从绿城皇家园林到龙湖小家碧玉之美，园林之美成为征服消费者的杀机，岭南集团从园林到高端地产具有先天优势，44、恒大、从绿城皇家园林到龙湖小家碧玉之美，园林之美成为征服消费者的杀机， 岭南集团从园林向高端地产具有先天优势，人信千年美：我司代理两年来被称为“华中最美的别墅”，园林是客户最关注的要素，45、光大地产偏向一个角落，而岭南集团在能力和口碑业务上是中国、粤商北岭南集团超越光大成为急先锋，国家城市园林绿化一级风景园林工程建设修订甲级中国风景园林企业综合竞争力第四位广东省风景园林企业20强第三位广东省风景园林协会副会长单位广东

9、省民营科技企业东莞市农业龙头企业东莞市园林绿化行业协会理事长单位连续7年被评为“合同、重信用企业”，46、 光大地产07年顶级产品锦绣山河、岭南启岭尚山河、园林老板至高端光大锦绣山河：金信联步行者敖翔代表作之一，时任东莞中原事业部总经理，08年成功邀请英国首相布莱尔访问，达到光大锦绣山河影响力的顶点，从农民房到东莞顶级别墅的序列岭尚山河站在巨人的肩膀，聚集千宠万爱，以粤商的内在精神和外在气质，成交粤商北伐的模范作品。 粤商北伐江山宏图、岭尚山河、48、3.1、优势资源领导、3.2、产品价值领导、2、品牌领导、3、价值领导、4、营销领导因山岳潜在形、堆积千里平原、忽阳太白湖运营商、九真插天、蝉联

10、昆仑山脉的左侧(西北边)是天山山脉，昆仑山脉的右侧(西北.西南边)有唐古拉山、喜马拉雅山脉，横跨山。 昆山到中原后，东有秦岭、大洪山，大洪山属于秦岭南部，属于龙脊部分的风水价值1 :山脉龙脉腹地，炎黄脊梁秦岭南麓的大洪山，气势雄伟，成为华夏后代龙脉之地，50，是华夏文明的重要载体，大洪山、神农冯价值1 :大洪山，中国的阿尔卑斯山，都是欧洲西方文明和东方文明与历史的摇篮，51，冯价值1 :河龙脉络，炎黄血液华夏后代龙脉之地，“只有楚有才”之地诞生，52，冯价值1 :龙脉与河川湖海非常紧凑，协作壮观53、大洪山数字：版图面积232.5平方公里，其中山地面积30万亩，天然林面积26万亩国内有开发价值

11、景点73处，其中a级景点21处，b级景点25处，c级景点27处，有观赏价值景观3400多处生态价值2 :大洪山国家级风景区，素有“鄂中翡翠”之美称的生态优美环境宁静已成为项目的重要价值之一。 大洪山风景区位于湖北省中北部，与西临襄(阳)钟(祥)江汉溪谷、东接溧水溪谷丘陵、南连江汉水网平原、北为桐柏山对应。 随州、荆门两地三市区町村(曾都、钟祥、京山)周围350平方公里。 54、生态价值2 :假山假水社区园林比均结合真山淡水生态居住体验，生态环境和城市化生活配套产品更加匮乏。 旅游地的性质分为地质(溶洞)、山石、植被、气象、瀑泉(河湖)、人文6种。 55、生态价值2 :山青林密，水秀洞丽，自然朴

12、素，幽野趣，幽凉一山分四季，十里不同的温度成为项目的重要价值点，56，大洪山350公顷纯大环境，57，旅游价值3 :旅游休闲，原游山游水价值足够群峰矗立，突然耸立，重叠，绵亘百里。 大洪山色主峰宝珠峰，海拔一百五十五米，相对高低差八百多米，周围悬崖峭壁，与附近的悬岩、笔架山环并列，十分壮观。 山峰，险峻，59，大洪山有原始森林，一片楠木，珍贵的千年银杏，古木参天，奇花异草，百鸟欢歌，把整个景区装饰得特别美丽，有很多珍贵的珍贵动物药材树种，也可以说是“动物王国”，林，幽，60，大洪山是洞群洞内建150多个房间，可容纳数万人，最深的双门洞和钟乳石为最复杂奇异的两王洞，奇中藏奇，妙中丰妙，幽深无底，

13、翩翩起伏，色斑美丽，洞、奇、61，大洪山顶藏“瑶池”，山腹流飞瀑，麓吐温泉。 在宝珠峰、悬垂岩、笔架山之间，埋有海拔800米的湖“白龙池”的山水融合，湖和山的颜色相互感兴趣，被称为“颚中瑶池”。 白龙池富水源顺流而下，进入峡谷，形成落差100米多的四叠飞瀑，在华中地区罕见，令人心旷神怡。 湖，美，62，大洪山泉眼九十九处，多年摄氏37度左右的温泉，是天然的温泉疗养所，峰中隐藏着十瀑四十湖，百泉五十溪，更加美丽。 海拔800米，年平均气温15度，最高气温26度，最低气温2.4度，冬天温暖，夏天凉爽，水源充足，气候舒适，是许多避暑胜地。酒精、泉水、63、温泉价值4 :温泉作为重要的卖点，与梁子湖高

14、尔夫球、玫瑰春季高尔夫球以及单纯依赖高尔夫球作为单一卖点的项目区别开来，温泉度假村是原来的入浴、疗养、休闲、娱乐时代开始的新主题化、复合性、利器与洪湖等温泉不同，本项目需要创造新的温泉度假模式，创造温泉度假特色才能重塑温泉度假的新魅力。65、综合价值5 :以大洪山为依托，综合森林、高尔夫、温泉、现代生态观光农业、商业、办公等新旅游城市，突出居住价值，特色温泉景区模式大众特色温泉景区(洪湖温泉)特色温泉景区模式群众高端SPA景区(柏联SPA ) 温泉会议中心模式温泉中大型会议(北京九华山庄)温泉会议中心模式温泉中小型会议(汤池温泉)温泉休闲乐园模式温泉水游乐(广东恩平锦江温泉)温泉休闲乐园模式温泉高尔夫(广东恩平锦江温泉)温泉休闲乐园模式温泉滑雪场(青岛即墨天泰温泉滑雪场) 温泉休闲乐园模式温泉综合游乐(珠海海泉湾)温泉康复基地模式温泉康复(汤岗子温泉疗养所)温泉生态庄模式温泉生态农庄(北京蟹岛度假村)温泉度假村模式温泉观光地(珠江帝景温泉度假村)，备注：温泉，66，城市价值6 :京山京山县位于湖北经济最活跃的武汉襄樊宜昌大三角中心地带，大洪山南麓，江汉平原北端，素有“鄂中绿宝石”的美称。 县辖14个乡镇和一个开发区，国土面积3520平方公里，总人口约65万人。 京山县城市新市镇位于京山县域中部，溧水滨。 中共京山县委、县人民政府驻地，西北距荆门