房地产开发流程知识(20101022).ppt

1、广浩地产,房地产开发流程简介,培训大纲,房地产开发的涵义,房地产开发模式,房地产开发流程,房地产开发的涵义,通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动。 一般指房地产开发企业（即开发商），以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。,房地产开发模式,房地产开发流程,Step 1,Step 2,Step 3,根据城市规划状况及经济发展前景，选择意向发展地块,在投资前，对项目的内外资源进行评估是一项必不可少的工作。 对项目优势资源的利用可以提高项目的竞争力； 对项目劣势资源的改造，可以最大限度地规避市场风险，加速项目资金

2、回收。 项目的资源评估可以分为经济层面、城市发展层面、城市文化层面和自身价值层面四大部分。其中，经济层面又可以分为宏观经济层面和中观经济层面。,中观经济评估指标 商品房施工面积 商品房竣工面积 商品房销售面积 商品房销售额 商品房空置面积及空置率 房地产市场价格指标,自身价值评估指标 地块地貌 地质条件 地块内及周边的自然景观资源 地块周边的城市配套状况,城市发展评估指标 总体规划要点 城市重点发展方向及其规划 项目区域和地段内的规划详细情况 规划变更因素,宏观经济评估指标 国内生产总值 人均GDP 消费总额 固定资产投资 银行贷款年末余额 居民储蓄存款余额 人均可支配收入 恩格尔系数 房地产

3、投资额及比例,城市文化评估指标 城市的经济 交通地理优势 城市人文研究 城市综合竞争力 历史文脉的研究,对拟投资的项目进行全面的技术经济研究， 并针对具体地块及市场现状建议开发投资模型， 对建设投资、成本费用、现金流量等进行精确控制,Step 4 租售阶段,前期工作,主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。 此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。,国土房管局 规划局 消防局 民政局 发改局 住建局(含人防办) 水利局 环保局,审批部门：,前期工作内容,土地使用权可以通过招标、拍卖、协议三种方式

4、,拍卖出让土地使用权： 是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。 招标出让土地使用权： 是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。 协议出让土地使用权： 是指由土地管理部门代表市政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经过协商确定土地价格，并将土地使用权让与土地使用者的行为。,办理房地产开发企业资质 办理建设项目选址意见书 办理建设用地规划许可证,开发项目立项登记,编 制 项目建议书,申 报 项目建议书,审 批 项目建议书 （代可行性研究报告）,取得立

5、项批复,项目深度市场调查,在项目立项之后，需针对当地市场状况，进行更深层次的市场调研，以达到规避市场风险，寻求利润最大化的目标。 深度市场调查有两个层面， 一是市场层面：需要调查项目所在区域的市场状况 二是产品层面：需要调查项目所在区域的产品构成情况 具体而言，又有四个环节的工作需要开展。,项目深度市场调查,项目定位策划,在深度了解市场状况之后，在产品设计之前，尚需要确定项目的定位。 项目定位主要包括本项目的市场定位、项目开发核心定位、产品形态定位、项目价格定位等。 其采用的手段主要是项目SWOT分析和项目竞争力分析 在这一阶段，需根据项目资源的可利用程度，确保项目的各项资源得到充分的利用。同

6、时，在充分了解市场的基础上，确定本项目的竞争力，研判市场的空白点予以定位，确定项目概念草案。,在设计公司进行土地规划之前，开发商尚需要根据策划部门的建议合理划分项目地块的可利用程度，把项目差异化竞争优势转化到规划设计工作中。 在这一阶段，需要策划部门、设计单位之间互相配合，最后由策划部门出具项目概念设计任务书、产品设计建议书，以此指导设计公司进行项目的总体规划设计、方案设计，最终确定项目的产品方案。,项目的规划报建,规划报建 单体报建,建筑方案审批 取得核发核定的建筑方案总平面图 办理建设工程规划许可证 取得建设工程规划许可证正、副本 盖有规划管理技术专用章(骑缝章)的建施总平面图 要求建设单

7、位制作现场公示牌的书面通知书 办理施工许可证 取得建设工程施工许可证,项目的施工报建,施工图的审查 承包商、监理公司的资质审查 发包商提供必要的资金保证,住建局对建设工程的监督,质量监督 安全监督 （覆盖整个施工阶段）,提供公共配套设施的单位：,供电公司 供水公司 燃气公司 电信公司,前期的其他工作,施工现场的水、电、路通和场地平整； 市政设施接驳的谈判与协议； 安排短期和长期信贷； 建设工程项目地名报批； 工程项目设计招标办理 ； 设计方案评标会召开及设计单位中标办理 ； 勘察招投标与勘察单位的中标办理； 施工招标办理 、施工监理单位甄选； 开发项目保险事宜洽谈； 编制项目开发进度表，预估现

8、金流； 检查所有的工程图纸 是否准备就绪等。,发包的业务及对应的承包单位,建筑设计公司、勘探公司、审图公司、测量公司、土建总包商、分包商，配套工程承建商、园林绿化、市政道路工程公司、消防、人防 、防雷、电梯工程承建商、装修公司、监理公司、销售公司,确权,质量监督,施工流程等的规范监督 进场材料的检验 质量审查 隐蔽工程的审查 ,安全监督,施工现场的安全设施 机械设施安装、操作的规范化 施工人员的保护措施 ,甲方对建设工程的控制,成本目标控制 进度目标控制 质量目标控制 风险目标控制,项目营销策划,办理商品房预(销)售许可证取得商品房预(销)售许可证 办理产权初始登记(大产权) 售后服务,物业管理,狭义的物业