第三章 设计准备阶段的管理.ppt

1、2020/8/3，1，第3章设计准备阶段的管理实践，讲师：周建国电话2，2020/8/3，第1节项目建设基本程序，3，2020/8/3，项目管理焦点：建设项目前期和设计阶段，4作为开发建设目标和规划设计方向的主要信息传递手段，设计任务书应全面准确地反映规划结论的主要信息点。(1)由业主或项目经理编制；(2)准确反映业主的施工意图。(3)它是业主和设计者之间沟通的桥梁。6，2020/8/3，2.2设计任务书的要求，(1)设计结果的定性要求包括设计内容应满足相关专业规范的要求、材料和设备选择、建筑类型要求、建筑风格要求，设计结果应满足目标市场的生活方式要求和市场定位要求。

2、(2)设计成果及量化要求设计成果应满足上级设计要求，并满足任务书提供的主要技术经济指标。如容积率指数、户型面积指数、比例指数、公共建筑面积指数、绿化率等。(3)未来项目的管理要求设计结果应充分考虑未来项目完成后的管理要求。例如，建筑材料的选择和结构设计应便于维护；智能化管理的要求；垃圾收集方法的要求。管理便利性要求等。一个好的设计任务书不仅可以让设计单位得到一个清晰的整体概念，还可以给设计单位留下足够的发挥空间。7，2020/8/3，2.3设计任务书的内容，一份完整的设计任务书应包括：设计项目名称、施工地点。经批准的设计项目文件编号、协议文件编号及相关内容。设计项目的土地用途，包括建设用地的地

3、形、场地原有建筑物和构筑物、待保护的树木以及文物古迹的拆除和保护等。还应说明场地周围的道路和建筑物等环境条件，包括项目区的气象和地理条件以及施工场地的工程地质条件。水、电、气、燃料等能源供应、公共设施和交通运输条件。土地利用、环境保护、卫生、消防、人防、抗震等要求和基础数据。材料供应和施工条件。工程设计规模和项目构成。项目的使用要求或生产过程要求。项目设计标准和总投资。建筑造型和室内外装饰要求。8，2020/8/3，1总体要求(1)建筑布局合理，与环境有机协调，与周边道路衔接顺畅，造型新颖，空间丰富，构思新颖，成为建大标志性建筑之一；(2)完全满足自行车租赁、休闲、娱乐、社区活动、小型集会等需

4、求。这有利于人员的疏散和安全；(3)便捷顺畅的交通设计，解决自行车出租人和交通流的分布和分流，处理好休闲、娱乐和社区活动中人与交通流的关系和动静关系；(4)营造优美和谐的外部环境。建筑形式应服从城市设计的总体要求，兼顾五个方面的美，尤其是处理好湖泊立面的景观效果，创造舒适宜人的外部环境；(5)充分考虑可持续发展的需要，使其能够随着未来社会的发展进行适应性调整。案例二，山东建筑大学自行车租赁站综合体项目设计任务书，9，2020/8/3，打造集自行车租赁、休闲、娱乐、社区活动、小型聚会等功能于一体的独特综合体建筑；它由五个功能区组成：(1)自行车租赁区；(2)户外茶馆；(3)软饮料业务区；(4)管

5、理区域；(5)辅助用房；建筑楼层：一楼自行车停车位：150-200个停车位；2。基本要求，10，2020/8/3，3。S(2)室外茶室可开设58个茶室，应与室内茶室视为一体；(3)软饮料商务区有一个多功能厅和大约6个可容纳80人的包间。(4)管理区域；1个操作室、1个仓库、1个办公采购室和3个管理室。(5)辅助用房满足物业管理、设备、卫生间等要求。11，2020/8/3，第3节：设计过程的组织，设计任务的组织，直接委托，设计招标，设计竞赛，3.1设计任务的组织，12，2020/8/3，(1)设计竞赛的内容，暂定竞赛，原则性方案竞赛，具体实施竞赛，3 .(2)设计竞赛方式，14，2020/8/3

6、，根据设计任务的规模和复杂程度或设计任务的其他特点，设计竞赛可组织为单轮竞赛或多轮竞赛；(3)设计竞赛组织，15，2020/8/3，3.2设计任务委托方式，16，2020/8。国内设计合同文本建筑工程设计合同(示范文本)国际设计合同文本主要包括FIDIC合同业主/咨询工程师标准服务协议；美国建筑师协会“业主和建筑师之间的标准协议”；JCT制定的“设计和施工总承包协议”;世界银行制定的“咨询工程师标准服务协议(固定总价)”，3.4设计合同类型，18，2020/8/3，3.4.1 FIDIC合同条件国际承包市场中商业项目的增加使得有必要更新FIDIC合同条件。因此，FIDIC在1999年正式发布了

7、四个合同版本，这是基于对全世界数百个业主、承包商和咨询公司的调查。1.土建施工合同条件2。工程设备及设计和施工合同条件3。工程总承包交钥匙合同条件4。简明合同条件19，2020/8/3，3.4.2英国NEC系列合同条件，包括六个主要选项条款、九个核心条件、十五个次要选项条款和六个主要选项条款。总价合同、单价合同、目标总价合同、目标单价合同、成本加报酬合同、项目管理合同、九个核心条款、一般条款、承包商责任、施工期、检验和缺陷付款、赔偿、权利、风险和保险、争议和终止、NEC合同条件，由英国土木工程师学会编制，2020年8月20日/3月3日，3.4.3美国友邦保险系列合同条件用于代理业务和项目管理。

8、AIA:美国建筑师学会，AIA文件分为A、B、C、D、E、F和G系列，A系列：业主和承包商之间的合同文件，B系列：业主和建筑师之间的合同文件，C系列：建筑师和顾问之间的合同文件，D系列：建筑师G系列：合同和办公室管理表格，21，2020/8/3，3.5设计要求，1。设计的基本依据根据国务院2000年9月25日颁布的建设工程勘察设计管理条例第二十五条，设计文件应按以下标准编制：(1)项目批准文件(2)城市规划(3)建设工程强制性标准(4)，22，2020/8/3，2。建筑设计构成和基本要求(1)建筑设计(实用、经济、美观)建筑设计包括总体设计和个体设计两个方面，通常由建筑师完成。(2)结构设计(

9、强度、刚度、稳定性)结构设计主要是根据建筑设计选择可行的结构方案，进行结构计算、构件设计、结构布置和结构设计等。这通常是由结构工程师完成的。(3)设备设计(满足使用要求)设备设计主要包括给排水、电气照明、通讯、采暖、空调通风、电力等方面，由相关设备工程师配合建筑设计完成。，2020年8月23日，(1)茶馆与自行车租赁综合体项目设计任务书(2周)，实际操作4，2020年8月24日，第4节设计准备阶段的管理实践，4.1投资控制1。在可行性研究的基础上分析和论证项目的总投资目标。准备管理总投资的初步计划。准备投资风险管理的初步计划。准备设计任务书5中与投资控制相关的内容。对设计版本6提出投资评估建议

10、。根据选定的计划审查项目的总投资估算。在设计阶段准备资金使用计划并控制其实施。准备各种投资控制报告和报告4.2。项目投资计划，4.2.1成本，26，4.2.2税金，利润和销售收入，0.4%-0.6%，27，2020/8/3，案例：XXX项目投资估算和融资，1。项目总开发成本1.1项目总体经济技术指标项目总用地面积1.5亩。根据目前的建设和规划，该地块的通道、供电和供水满足三个环节的要求。该项目总建筑面积为500平方米。主要技术经济指标如下：总建筑面积控制在500以内(上下不超过5%)。(1)茶水间：A .大堂150 B，包房，6间房，15 (2)手术室：20 (3)仓库：12 (4)办公室采购

11、室：18 (5)管理室：3间房，18 (6)附属房(卫生间，更衣室等)。)，7)自行车租赁管理室。(2)配套费用(3)建设费用(土建、安装、装修、绿化、监理、开发期费用等)。)；(4)管理费用和不可预见费用；(5)设备购置费，28，2020/8/3，1.3项目投资估算，1.3.1前期费用1，前期工程费，29，2020/8/3，(2)基础设施配套费，30，2020/8/3，1.3.2。见下表。31，2020年8月3日，1.3.3。由于项目规模小，不可预见的费用不能考虑。1.3.4 .管理费用1.3.5。设备购置费(清单)(1)茶馆正常运转的设备；茶炉、柜台、桌椅等。(2)自行车租赁设备。自行车和

12、办公用具；1.3.6项目投融资计划本项目投资资金有两个来源：自有资金和银行贷款。银行贷款会产生财务费用。(1)数量(2)贷款期限(3)利率，32，2020/8/3，1.4项目投资成本汇总，33，2020/8/3，2项目收入预期，2.1收入预期，34，2020/8/3，2.2项目运营税费估算本项目为学校2.3年度支出预期，35，2020/8/3，3项目经济评价，3.1经济评价是从项目角度对项目进行的经济分析(1)从企业或项目的角度，分析投资效果，识别企业投资所获得的实际效益。(2)为企业制定资金计划。(3)为协调企业利益和国家利益提供基础.3.2经济评价的内容(1)在全面了解投资项目，充分调查和

13、掌握市场、环境和技术方案的基础上，收集预测财务评价的基础数据。如收入、成本等。(2)编制资金计划和计划。调查资金的可能来源和数量。(3)计算和分析财务效果。根据财务数据和资金计划，编制财务现金流量表，进而计算财务评价的经济效果指标。3.3经济评价指标3.3.1现金流量、现金支出、现金流出、现金收入、现金流入、固定资产投资营运资金营运成本销售税及附加资源税所得税固定资产贷款本金及利息偿还营运资金本金及利息偿还、销售收入回收营运资金固定资产贷款营运资金剩余价值贷款、项目、38、2020年8月3日净现金流量=现金流入-现金流出现金流量表达式：现金流量表大小、 流向、时间现金流量表、3.3基本财务评价

14、表、3.3.2基本财务报表包括现金流量表、利润表、资金来源和使用表、资产负债表和外汇资产负债表。 其关系如下：3.4财务评价指标体系，3.3.3项目利润水平指标(1)财务内部收益率(firr)，2)投资回收期(pt)，3)财务净现值(FNPV)和净现值率(npvr)，4)投资利润率，5)投资利税率，6)资本利润率，44 (1)资产负债率反映项目每年面临的财务风险程度和偿付能力指标。(2)贷款偿还期，42，2020/8/3，4.2项目进度控制1。分析和演示总进度表2。准备项目实施的总进度表。分析实现总进度目标的风险。编制进度风险管理的初步计划。审查设计进度并控制其实施。准备设计任务中的进度控制内容。准备各种进度控制报告和报告。4.3质量控制和安全管理1。理解业主的要求，分析和演示项目的功能。协助业主确定项目的质量要求和标准。分析实现质量目标的风险，编制质量风险管理初步计划4