西北望介绍11.10.ppt

1、西北旺项目基本情况,北京首钢融创置地有限公司 2009年11月,目 录,第一部分 项目概况 第二部分 区域市场分析 第三部分 项目定位及客户分析 第四部分 概念方案 第五部分 销售计划,第一部分 项目概况,1.1、项目区位,项目地处北京西北部，自然环境优美、文化底蕴深厚、高新产业发达、位置得天独厚 属“三山五园”皇家风景区； 南接中关村西区和海淀高校区； 东临中关村软件园和上地信息产业基地； 西依百望山和京密引水渠； 北望中关村永丰科技园和海淀山后旅游组团。,自然环境优美 文化底蕴深厚 高新产业发达 具备豪宅潜质,西北旺,三山五园、御园（畅春园、圆明园） 畅春园西花园为康熙皇子学习居住地方；育

2、龙之地 圆明园：康熙48年（公元1709年）赏给胤禛（雍正）的花园，并赐圆明园匾额；康熙61年3月25日（公元1722年），康熙第一次见到弘历，康熙、雍正、乾隆盛世三代帝王首次在圆明园聚首 清华、北大、中央党校 八旗：镶黄旗、正黄旗、正白旗（上三旗）、其余为下五旗； 圆明园八旗驻防，雍正二年设（1723年），共盖房一万间，分为八处，每处一千二百五十间 关帝庙：清廷要旗丁当忠臣，英勇善战，每个旗营都有关帝庙，每个关帝庙都设于本旗正北或东南角 文人 曹雪芹：正白旗人，在香山完成红楼梦，晚年住在白家疃（温泉），大观园以圆明园九州清晏景区为原型； 纳兰性德：满清第一词人,正白旗,历史,三山：万寿山、香

3、山、玉泉山 五园：香山静宜园、玉泉山静明园、畅春园（清华园）、颐和园、圆明园,现状,未来,1.2、宗地现状,地块西侧百望山,地块内部现状,代征公园现状,1.3、周边环境,百望山海拔232米，面积200公顷，森林茂密，植被覆盖率高达95以上，素有北京城市氧源之称； 民间传说北宋杨六郎与辽兵在山下大战，佘太君登山观战为六郎助威，因此又叫“望儿山” ； 京密引水渠，密云水库蓄水引入城区的输水管道，全长110公里，一级水源保护区； 药用植物园：前身是中央卫生研究院药用植物试验场标本园，1955年创立，现有土地面积约260亩，园内栽有1000多种药用植物，可谓真正的百草园。,1.4、周边配套：交通,圆明

4、园西路：城市主干道，直通颐和园和中关村西区 马连洼北路：直达上地环岛 北清路：连接八达岭高速，规划与机场北线相接 地铁4号线：2009年9月通车，规划北延穿西北旺，到达北清路，具体时间还没明确，4号线通车并北延会极大改善区域交通条件 京包快速路：六环外已建成，五六环间2010年底建成，将极大缓解圆明园西路交通压力。,京 包 高 速,周边配套：教育,幼儿园： 引进（伊顿/汇佳/六一） 小学： 中关村二小分校、 中关村三小（万柳） 中学： 人大附中西山学校,周边配套：商业,地块北侧规划14万平方米西北旺商业中心，规划有超市、百货、酒店式公寓等，西北旺一级开发商德成置地正在办理开工手续，计划于201

5、1年建成； 目前离地块最近的商业是4.3万平米的中发百旺商城（南1.5公里），有京客隆超市、餐饮和小商品市场； 距离地块最近的大型购物中心为华联商厦（ 东3公里）。,西北旺商业中心,中发百旺商城,硅谷亮城,第二部分、区域市场分析,2.1区域在售项目概况,八达岭高速,西山华府：120-280平米户型，均价毛坯2.7万/平米，目前存量7.46万平米，主要是260、280平米户型,西北旺,西山林语：别墅8.7万平米，目前双拼实现均价2.7万/平米，目前别墅仅剩38套,御园：平层公寓330-460平米，二期均价精装4万元/平米，2010年西北旺开盘时存量8万平米,龙湖唐宁ONE：目前在售270、360

6、平米户型，均价精装3.6万元/平米，目前存量7.74万，主要是400、550平米户型为主，售价4万元/平米,中铁翰庭：6.4万平米，小户型毛坯2.6万/平米，西北旺开盘时存量2万平米，主要为洋房，售价3万元/平米,颐和原著：91栋别墅，户均面积880-2500平米，单价4.5万元/平米，2010年西北旺项目开盘时存量6万平米，预计售价5万元/平米,2010年西北旺开盘时，区域供应量30万平米，售价在3-5万元/平米； 2010年，区域供应产品结构主要以270平米以上大户型为主。,数据来源：北京房地产交易管理网（截止2009年11月2日）,单盘销售额高：2009年1-10月，西山华府、唐宁one

7、销售额22-25个亿。,项目核心竞争力,御园,1、真正被“三山五园”环抱其中 具有先天赐予的不可复制的优越位置,3、容积率0.68的平层别墅产品 成为北京最低容积率的平层别墅类项目,2、产品品质,4、欧洲古典皇家宫廷式建筑 不同于其他项目的独特的气质名片,项目主诉求语： 三山五园又一园 颐和园 御园 玉泉山,演绎东方皇家园林内蕴、再现欧洲新古典主义建筑精髓，以帕拉迪奥式圆厅别墅、十字礼仪平层官邸，铸就欧洲新古典主义宫殿群；,御园二期五一准现房开盘，当月认购额17个亿。 目前3万平米会所开放，后期以“御园会”作为重要营销载体。,颐和原著,项目核心竞争力,1、距颐和园北宫门50米,2、独栋别墅,项

8、目主诉求语： 佛香阁下的盛世大屋 颐和园东50米 千米级家族大宅,项目核心竞争力,西山华府,2、人大附中西山学校,1、拥有良好口碑的华府品牌 万城华府姊妹篇,项目主诉求语： 城市别墅 育龙之地 人大附中分校 学府深处城市别墅,产品核心竞争力：亿城平层别墅户型（星河湾、御园、滟澜山、绿城玫瑰园、水晶城）,项目核心竞争力,唐宁one,1、稀缺地段，中国学府中心 北四环、中关村、清华、北大、中科院,2、中关村二小,3、龙湖品牌 拥有丰富、成熟的建筑产品、园林的打造手法,项目主诉求语： 一宅阅清华 中关村二小 清华千万级豪宅,2.2、市场定位分析,第三部分 项目定位及客户分析,3.1、人文特质,龙脉之

9、地 大院文化 西山情结,操作西北旺项目不是简单的房地产开发与销售，而是站在人文特质异常浓厚的大环境为目标客户用心打造更高层面的文化境界。 区域特有的人文特质决定了我们必须以更高、更长远、更深刻的角度来理解我们目标客户群的心理，从而帮助我们更好的操作这个项目。,在现代，西山区域也是国家领导人的修养之所,龙脉之地 寸土皆皇姓,上风上水的西山区域，自古以来就是京城的尊贵之地。古时的帝王视西山为龙脉，致使历代皇家园林、达官显贵的私家大宅遍布西山地区； 聚引三山五园，守望800年皇风福泽，汇集数十处离宫御苑，堪称史上罕见皇家园林区，具有无 可取代的人文底蕴。,大院文化,贵人风雅，不事张扬,大院深深 沉稳

10、内敛 藏而不露 秩序礼仪 上层品味 专属嗜好,北京西部的大院，是首都“贵族居所”的代名词，是作为国家权力中心几代上层人士居住的场所和蕴育的摇篮。 大院外的人，隔着围墙和警卫的距离，带着神秘而敬畏的眼光，通过院内成片的绿荫、缕缕的光线、平实而稳重的建筑、时而进出的小车，揣摩着院内的世界。而院内的人，带着谦虚而威严的态度，掌握着院外的世界，和院外的人始终保持着优雅的距离。他们生活的舞台,虽不张扬眩目却让凡人无法透视。,西山情结,息身养性、俯仰山林,西山拥有北京最宜居的自然环境景观 居住西山是对稀有资源的一种占有，更是一种权贵身份的象征 没有一座山比西山更高 西山，与其说是北京的，不如说是中国的。,

11、北京的灵性，全在西山那一抹晚霞。徐志摩,3.2、目标客户群的心理需求和价值取向,外 情感 西山情结 大院情结 形象 朴实内敛 厚重大方 不事张扬 内 安全、私密、静 舒适 品质、品位 、细节 权贵文化,有军队大院、部委大院居住经历 向往大院生活的人 政府官员、国企高管、金融高管,第一类客群：有军队大院、部委大院居住经历或向往大院生活的人 情感需求：大院情结、西山情结 典型特征：拥有了巨大的权利和财富源泉，作风一贯的低调，经历京城西部的多年浸染且对于西 山在中国政治版图中的地位所熟谙 产品需求：安全、私密、静 第二类客群：政府官员、国企高管、金融高管 情感需求：西山情结、大院情结 典型特征：身居

12、要职、手握大权，具有浓郁的西山情结、看重山水环境 产品需求：安全、静、景观好 第三类客群：地缘IT高管和高校教师 情感需求：西山情结、文化情结 典型特征：在周边工作，学历高、通过知识创造财富，向往东边高品质、高舒适度的房子 产品需求：安全、品质、舒适、文化 第四类客群：以山西煤老板为代表的外地有钱客群 情感需求：首都情结、人文情结 典型特征：通过能源优势变得非常富有，有强烈的北京购房冲动，更加关注对下一代的培养以及 小区人文环境和生活品质 产品需求：安全、彰显身份,3.3、目标客户群解读,客户调研结论：产品设计的要求 1、近70客户再次置业喜欢多层住宅 2、近70%客户再次置业选择平层，客户更

13、倾向于首层跃层赠送花园 3、平层户型以三室两厅两卫和四室两厅两卫需求最大 4、普遍反应缺少生活配套和健身配套，希望健身配套是游泳、健身房、网球、 羽毛球 5、绝大部分客户希望小区完全人车分流，需要两个车位，要求地下车库安全、 明亮，地下车库出入口有摄像头 6、大部分客户喜欢石材立面，景观喜欢绿植、软景多 7、只需要中厨房 8、对储物功能有明确要求：室内4平米左右的储藏室 9、客户对阳台有明确要求：最好设置三个阳台，客厅阳台主要养花草、观景、 主卧南向阳台晾晒衣物，同时有与厨房相连的北向生活阳台（中央空调室 外机放在阳台外） 10、主卫考虑淋浴间和浴缸，次卫只考虑淋浴间 11、考虑成本的情况下客

14、户最需要的是：安防系统、其次是三玻窗,客户调研结论： 对户型空间要求,第四部分 概念方案,源起：钓鱼台,玉泉山,项目充分尊重北京西部独有的“大院文化”，结合地块自然景观优势，规划以外景观为主，内景观为辅，让建筑融于自然； 布局借助“钓鱼台”国宾馆公园式交通和建筑布局理念，让建筑高低错落，自由布局，通过环形道路连接每一栋建筑，同时每栋楼均有独立围合庭院，形成新颖、独特的规划方案。,每栋楼独立入户小院,入户庭院,建筑风格采用赖特的“草原住宅”手法，通过出挑深远的坡屋顶、错落有致的建筑层次、细腻丰富的细部设计、丰富多样的立面材质，创造出“自然、尊贵、品质、大气”的建筑风格。,会所泳池空间效果图,一层一户户型：450平米,220平米、170平米户型,产品标准,层高：3.1、3.6、4.2米 立面：全石材，石材800-1000元/m2标准 电梯：1梯1户，360度景观2梯1户 独立大堂：每栋楼有独立大堂和入户庭院 车位：全地下停车，每户两个车位，电梯直接入户 门窗：铝包木窗、锻铜门 设备：中央空调、同层排水 围墙：4.5米高围墙，全石材 景观：覆土