物业管理财税基础∶第五章物业管理 成本费用管理.ppt

1、第五章物业管理 成本费用管理,营业费用,期间费用,物业管理成本,公共性服务成本,代办性服务成本,特约服务成本,物业经营成本,物业大修理成本,营业成本,主营业务成本,其它业务支出,房屋中间代销费用,材料物资销售成本,无形资产转让成本,商业用房经营成本,管理费用,财务费用,第一章物业管理 成本费用管理,第一节物业管理 成本费用 第二节物业管理 企业成本控制与管理 第三节期间费用的控制,主营业务成本,主营业务成本 ：是指物业管理企业在从事物业活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理、和服务所发生的各项直接支出，包括直接材料费、直接人工费和间接费用等项目。,其他业务收入,其他业务收入 核算企业除主营

2、业务收入以外的其他销售或其他业务的收入，如材料销售、 代购代销、包装物出租等收入。,“ 管理费用 ”,管理费用：核算企业为组织和管理企业生产经营所发生的管理费用， 包括董事会和行政管理部门在企业的经营管理中发生的、或应由企业统一负 的公司经费(包括行政管理部门职工工资.修理费.物料消耗.低值易耗品 差旅费等)、工会经费、待业保险费、劳动保险费、董事会费(包括董事会成员 津贴、会议费和差旅费等)、聘请中介机构费、咨询费(含顾问费)、诉讼费、 业务招待费、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税、技术转让费、 矿产资源补偿费、无形资产摊销、职工教育经费、研究与开发费、排污费、 存货盘亏或盘盈(不包括

3、应计入营业外支出的存货损失)。计提的坏账准备和 存货跌价准备等。,财务费用,财务费用 ：核算企业为筹集生产经营所需资金等而发 生的费用，包括利息支出(减利息收入)、汇兑 损失(减汇兑收益）以及相关的手续费等。,物业管理企业营业成本核算特点营业成本的核算,没有生产过程，其全部经营过程为管理和服务，也没有销售过程，因此不能区分生产成本和销售成本，总称为营业成本。 不核算在产品，物业管理服务工作的周期较短，一般不存在在产品。 成本构成中，间接费用比例大。 以小区（楼）管理处为成本核算对象。 成本核算宜采用品种法，品种法是指按成本计算对象为单位，归集和分配费用类计算成本计算对象的一种方法。,物业管理企

4、业共同费用的分配,分配率= 某成本计算对象应分配份额=该成本计算对象的成本动因分配率,共同费用,成本动因之和,第二节物业管理 企业成本控制与管理,会计成本和管理成本 成本控制和标准成本 成本费用管理的原则 标准成本的计算和分析,成本性态与相关范围,成本性态的概念 分类,-又称成本习性，是指在一定条件下成本总额与特定业务量之间的依存关系。,固定成本 变动成本 混合成本 总成本,-a，不随业务量变化 -bx，随业务量变化 -y=a+bx,x,y,y=a 不变性,y=a/x 反比例变动性,约束性变动成本 酌量性变动成本,固定成本(a),x,y,变动成本(bx),1、变动成本总额（bx）成正比例变化

5、2、单位变动成本(b)的不变性,Y=bx,Y=b,X,Y,Y,X,变动成本的特征,阶梯式 混合成本,Y,X,标准式 混合成本,Y,X,混合成本的分类,阶梯式 混合成本,Y,X,标准式 混合成本,Y,X,混合成本的分类,相关范围及意义,定义： 不会改变固定成本、变动成本性态 的有关期间和业务量的特定变动范围，称为广义相关范围。业务量的特定变动 范围称为狭义相关范围。 相关范围意义 1、离开相关范围的约束，固定成本、 变动成本便不存在。 2、由于相关范围的存在，使各类成本的性态具有相对性、暂时性、可能转化性。,技术测定法,直接分析法,历史资料法,高低点法,散布图法,回归直线法,可用于 混合成本 分

6、解、总 成本划分,成本性态分析的方法,.,.,.,.,.,A,B,Y,X,（1）高低点法,Y=a+bx,则代入直线的两点：高点（x，y） 低点（x， y）,有：y=a+bx y=a+bx,经整理得： b=,yy,x ,x,a=y bx,=y bx,高低点法计算原理,教材47计算分析题,高点：,（28，8200）,低点：,（16，5200）,代入 y=a+bx 经过整理有：,b=,8200-5200,28-16,=250,a=5200- 250 16=1200,所以：y=1200+250 x,固定成本 a=1200,单位变动成本b=250,高低点法举例,例：某企业18月份各月的维修工时和维修费有

7、关资料如下：,采用高低点法进行成本性态分析,高低点法 -适用于成本变动趋势比较稳定的企业,据题意知： 产量最高点x1=28，对应成本y1=8 200 产量最低点x2=16，对应成本y2=5 200，则：,y1=a+bx1,即8 200=a+b28 y2=a+bx2,即5 200=a+b16,b=(8 200-5 200)(28-16)=250,a=8 200(25028)=1 200 那么，成本模型为y=1 200+250 x,高低点法 -适用于成本变动趋势比较稳定的企业,高低点法的优、缺点,优点：简便易行，容易理解。 缺点：建立的成本性态模型很可能不具 有代表性，容易导致较大计算误差。,a=

8、1 200,(20 ,6 200),b=（6 2001 200） 20 =250,成本模型： y=1 200+250 x,散布图,1 、根据历史资料列表，计算 x 、y、 xy 、x 、y。 2、测试 r。当 r 趋近 1 时，可以运用。 3、计算 b、a,回归直线法计算步骤,b= a= y=abx=,(nxyxy),n x2 (x) 2,(y-bx),由于回归直线法利用了微分极值原理，计算结果更准确，但计算 工作量较大，适用于采用计算机管理的企业。,回归直线法,=,=,回归直线法例：某企业18月份各月的维修工时和维修费有关资料如下：,y=abx=,b= a= y=abx=,(nxyxy),n

9、 x2 (x) 2,(y-bx),=,=,：,根据题意计算可得,实际数量实际价格 实际数量标准价格 标准数量标准价格,价格差异 数量差异 ,成本差异：,有关数据之间的关系如图所示,直接材料的成本差异分析,直接材料实际成本与标准成本之间的差额，是直接材料成本差异。该项差异形成的基本原因有两个：一是价格脱离标准，二是用量脱离标准。前者按实际用量计算，称为价格差异；后者按标准价格计算，称为数量差异。,标准价格实际价格实际数量材料价格差异=实际数量（实际价格标准价格） 标准价格标准数量实际数量材料数量差异=（实际数量 标准数量）标准价格,直接人工成本差异,直接人工成本差异，是指直接人工实际成本与标准成

10、本之间的差额。它也被区分为“价差”和“量差”两部分。价差是指实际工资率脱离标准工资率，其差额按实际工时计算确定的金额。又称为工资率差异。量差是指实际工时脱离标准工时，其差额按标准工资率计算确定的金额，又称人工效率差异。,人工成本差异,工资率差异=实际工时 （实际工资率标准工资率） 人工效率差异=（实际工时标准工时）标准工资率,（三）变动制造费用的差异分析,变动制造费用的差异，是指实际变动制造费用与标准变动制造费用之间的差额。它也可以分解为“价差”和“量差”两部分。价差是指变动制造费用的实际小时分配率脱离标准，按实际工时计算的金额，反映耗费水平的高低，故称为耗费差异。量差是指实际工时脱离标准工时

11、，按标准的小时费用率计算确定的金额，反映工作效率变化引起的费用节约或超支，故称为变动费用效率差异。,变动费用效率差异=（实际工时标准工时）变动 费用标准分配率 变动费用耗费差异=实际工时 （变动费用实际分配率变动费用标准分配率）,固定制造费用差异,二因素分析法，是将固定制造费用差异分为耗费差异和能量差异。 耗费差异是指固定制造费用的实际金额与固定制造费用预算金额之间的差额。固定费用与变动费用不同，不因业务量而变，故差异分析有别于变动费用。在考核时不考虑业务量的变动，以原来的预算数作为标准，实际数超过预算数即视为耗费过多。其计算公式为： 固定制造费用耗费差异=固定制造费用实际数固定制造费用预算数,能量差异是指固定制造费用预算