(1)周口房地产市场调研报告.ppt

1、,版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归恒辉地产顾问有限公司所有，未经恒辉地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,周口房地产市场调研报告,地理位置- 周口市位于河南省东南部，辖川汇区、项城市和淮阳、鹿邑、扶沟、沈丘、太康、郸城、西华、商水8个县，总面积1.19万平方公里，耕地面积1170万亩，总人口1086万人，耕地面积、总人口均居全省第2位。其中市区人口60万人。,周口市,城市区位,交通情况-有国道、省道13条 311国道横穿东西，106国道纵贯南北 有县乡公路184条，通车里程3968公里 漯（河）至阜（阳）铁路与京广、京九线

2、相接 周（口）至漯（河）高速公路与京珠高速相连 南洛、大广、周商3条高速公路周口段建成通车,城市区位,城市文化,周口市文化历史底蕴深厚 文化资源丰富 黄河文明的发祥地之一 也是河南文化文物大市之一 全市有不可移动文物点1000多处，其中国保单位7处，省保单位44处，市县级245处。,周口“城市文化名片” “姓氏之根、道家之源、神话之都、杂技之乡” 悠久的历史催生了周口市深厚的文化底蕴 伏羲文化、女娲文化、道家文化、陈楚文化、戏曲文化、杂技文化、古建筑文化等,城市文化,城市经济,2009年 周口GDP总量达到1073亿人民币 人均可支配收入达11363元。 2010年上半年 实现GDP526.1

3、亿，同比增长10% 居全省第17位 预计年底可达1245.1亿元。 2010年上半年 人均可支配收入达6478.38元 同比增长9.2% 预计年底可达13000元,2002-2009周口市城镇居民人均可支配收入,2009年 周口固定投资总量达到686亿元 同比增长29.2% 2009年三大产业增幅 第一产业30.85% 第二产业41.82% 第三产业27.33% 2010年上半年三大产业增幅 第一产业15.8% 第二产业16.9% 第三产业7.3%,2005-2009年周口产业结构,城市经济,2009年周口市人均可支配收入全省排名,周口市GDP在全省排名第10位，处于中下等水平,城市经济,城市

4、空间发展战略-东拓西控、南联北伸，拉开城市框架。 东部为行政办公、文化教育、生活居住”为主要职能的综合性新城区 西部为生态维护用地 北部为城市发展战略储备空间 南部为引导建设区 总体结构-呈“一轴、两区、三带”格局。 一轴-以沙河为轴两翼发展，两区-老城区、新城区（东、南）三带-河北、河南、东区,城市规划,城市总体规划是以老城区为中心向东部、南部发展，东部将成为周口未来的核心新城区，南部则成为集行政、工商业和居住为一体的新区,大庆路,中州路,城市规划布局结构为：一河穿城、两轴拓展、三点互动、四区共荣,川汇区行政中心,新东区行政中心,川东工业区,老城区,铁南片区,河北片区,东部片区,规 划 十

5、大 功 能 结 构 区,铁西工业区 铁南生活区 铁南工业区 沙南商业金融区 沙南仓储物流区 河西文化教育区 沙北综合生活区 沙北工业区 东部行政文化区 东北文化教育区,周口市2008-2012年住房规划指导思想,扩大保障性住房建设规模和保障范围,调控和引导各类商品住房建设规模,稳定住房用地供应和调整用地供应结构,合理确定和落实新建住房结构比例,20082012年周口市住房建设年度目标,规划期内： 住房总需求613万（7.4万套），年均122.6万 其中新建： 商品房505万（5.54万套）经济适用房83万（1.36万套）廉租房25万（0.5万套） 规划审批居住用地总量约5333亩，年均约106

6、6.8亩 人均住房建筑面积27左右,商业与住宅用地,新增：87.7009公顷=1315.5135亩,存量：70.88公顷=1063.2亩,共计：2378.7135亩,周口市市本级2010年4季度国有建设用地供应计划,土地市场,土地 供应,供应用途：主要住宅和商业用地，其次是工业用地，市政、教育用地较少。,供应区域：集中东部和南部，尤以莲花大道两侧土地供应最多。城市继续南扩，未来太昊路路段将成为土地热点供应区。,供应规模：4季度国有土地供应共232.2公顷，其中新增土地158.8公顷，前3季度结转土地73.4公顷。,供应方式：主要是招拍挂，只有一宗土地是采用划拨的方式。,用地类型,土地级别,周口

7、市市区土地基准地价表,元/平方米,万元/亩,周口市国有土地使用权挂牌出让公示表 (2009年至今已售）,周口市国有土地使用权挂牌出让公示表 (2009年至今已售）,周口市国有土地使用权挂牌出让公告 (2010年5月11日挂牌）,20032010年 周口市区人口增加20多万，每年新增人口3万人 目前周口市城镇居民人均居住面积30平方米 即每年将会产生30000人*30平方米/人=90万平方米新增住房需求 近两年周口市年新增住房供应量大于100万平米 市场将会出现供大于求的状况，竞争趋于激烈,周口商品房市场供求状况,整个周口开发企业由2007年底103家发展到2010年的215家，增加112家，增

8、长108.7%。(包括下属县）,周口市区2009年至2010年8月已取得商品房预售许可证的楼盘共37家。,周口市2009年至2010年8月房地产市场主要数据,2009年,全市房地产开发完成投资95.85亿元，比上年增长47.0 % 其中住宅投资83.87亿元，增长72.9 % 在建商品住宅施工面积579.4万，增长36.6% 商品住宅新开工面积466.4万 ，增长55.9%,2010年 18月,全市累计完成房地产开发投资70.0亿元，同比增长26.1% 全市商品房销售面积为106.23万，同比增长3.1%, 销售额18.23亿元，增长25.5% 现房销售面积84.74万（增长28.4% ） 销

9、售额13.76亿元（增长59.3%） 期房销售面积21.49万（下降41.9%） 销售额4.47亿元，下降24.1%。,分项指标,合计,住宅,90以下,经济适用房,办公楼,商业营 业用房,其他,开发投资完成情况,909207,836499,71609,4800,20,42728,29960,开发施工面积,5691127,5400005,455510,78000,1020,279302,新开工房屋面积,2276284,2173644,212222,60000,92140,10500,竣工房屋面积,1704767,1675506,158807,12000,1020,28241,竣工房屋价值,138

10、032,134996,11590,960,80,2956,销售面积,1441703,1406998,84363,12000,34705,现房销售面积,1153487,288216,1128493,73405,278505,12000,14994,期房销售面积,10958,9711,销售额,249386,237500,14286,1960,11886,现房销售额,192474,184960,12292,1960,7514,期房销售额,56912,52540,1994,4372,商品房待售面积,598556,572603,76753,1020,19966,4957,周口市2010年1月-10月份房

11、地产市场主要数据,数据来源：周口市房管局,1.当前房地产市场稳定发展 今年1-8月份 全市累计完成房地产开发投资70.0亿元，同比增长26.1%。 全市商品房销售面积为106.23万平方米，同比增长3.1%， 全市商品房销售额18.23亿元，增长25.5%。,周 口 房 地 产 市 场 现 状,2.国家政策调控力度加大，目前对周口市房地产影响较小,3.县级房地产投资发展较快 一些房地产公司出资修建道路、广场等基础设施项目，置换相关土地，土地的费用低，县级城市房地产发展较快。,周 口 房 地 产 市 场 主 要 问 题,1.房地产市场发展冷暖不均 商品房存量增加，房屋空置率提高 出现期房销售火爆

12、、摇号认购,2.土地价格上涨过快问题 尤其是市一级地段，土地紧缺加剧了地价的攀升。,3.房地产开发企业资质等级不高 一级资质开发企业很少，二级资质开发企业19 家，四级以上开发企业占企业总数的41.2%。,4.住宅供应结构与居民需求结构的矛盾仍较突出 廉租房和低价商品房供应量远远不能满足需求。,周口房地产市场各板块楼盘分析,周口在售楼盘分布图,周口楼市划分为三大板块进行研究： 沙北板块 沙南板块 新区板块,区域范围： 沙颍河以北，大庆路以西的区域。 沙北板块典型楼盘依沙颖河分布， 代表性楼盘： 半岛城邦、关帝上城、滨江国际星城等,沙北板块,个案研究1滨江国际星城,开 发 商：周口正鑫置业有限公

13、司 地理位置：汉阳路与西大街交汇处北 占地面积：432亩（一期164亩） 建筑面积：30万 绿化率 ：35% 物业类型：普通住宅、商业、酒店、公寓 建筑形态：小高层、高层（25层+19层+12层） 主力户型：两梯三户92的两房；115131三房 总户数 ：2617户 车位 ： 815个 社区配套：幼儿园、会所、游泳馆 销售进度：目前一期首批房源已售95%且已经交过房；二批房源预计元旦推出（先推9#/10#/11#楼） 价 格：一期一批均价2700元/；预计二批房源均价3000元/（一次性优惠2%，按揭1%）,二期B区,2,6,3,5,1,8,9,10,11,12,13,7,一 期 二 批,二

14、期 工 程,一 期 一 批,推出产品及特征,朝北次卧，采光不好 卫生间干湿未分离，设计不合理,双卧朝北，采光较好 主卧带阳台，观景效果佳 卫生间干湿未分离，设计不合理,115,112,95,9,12,8,二 期 工 程,个案研究滨江国际星城,主卧带卫生间，私密性好 客厅北边带阳台，观水景佳 双卧南向，采光较好,双卧朝南，采光较好 餐客两厅无间隔，观景效果佳 明厨明卫，更多阳光,9#/12#楼平面图,115,112,95,9,12,二 期 工 程,个案研究1滨江国际星城,推出产品及特征,项目优势： 周口市政府2007年度重点工程 曾获河南省“中州杯”优质工程奖 地段较好，周边配齐全 滨河观景效果

15、佳 项目劣势： 政府规划政治经济中心整体向南移。而该项目位于周口市中西部； 北临半岛城邦竞争压力较大,项目分析滨江国际星城,开 发 商：周口正信基础开发有限公司 地理位置：周口市银珠路和金海大道交会处向南500米 占地面积：92亩 建筑面积：15万 物业类型：别墅（一期已入住）、普通住宅、商业 建筑形态：多层、小高层 主力户型：97的两房；124三房 社区配套：幼儿园、会所、老年活动中心 销售进度：一期别墅已经入住；二期首批房（1#/4#/7#/8#)正在排卡，预计月底开盘 价 格：预计均价2600元/,个案研究2金碧新城,次卧朝北，采光较差,卫生间干湿分离，设计合理,客厅连接阳台，观景较好,

16、个案研究2金碧新城,两个次卧均朝北，采光不好,餐厅客厅直接相连，显得 开阔大气,主卧带卫生间，彰显私密,个案研究2金碧新城,项目优势： 位于经济开发区北区，升值潜力较大 一期的别墅已经入住，景观已经呈现，有利于二期的销售 项目劣势： 社区周边配套不成熟 环境较差、地处经济开发区北边，吸引力不高,项目分析金碧新城,开 发 商：周口新世家置业有限公司 地理位置：沙颍河与中州路、大闸路交会处北 占地面积：688亩 建筑面积：42万 物业类型：花园洋房、别墅（已售罄） 建筑形态：多层、小高层 主力户型：87的两房；130-133三房 社区配套：幼儿园、会所、商业街 销售进度：目前处于尾盘期，仅剩10余

17、套房子 价 格：小高层均价2900元/， 多层均价2700元/ （不带电梯）,商业/休闲/娱乐区,二期B区,个案研究3半岛城邦,推出产品及特征,全明设计，户型方正，空间尺度感好 卫生间干湿分离，通风透气,大落地窗采光客厅 连接阳台，一览窗外风景 卫生间干湿分离，通风透气,个案研究3半岛城邦,全南向采光：客厅、双卧全朝阳， 大面积短进深：开窗即见景观,全景大三房：南北通透，窗窗景观，户户全明，动静分区 南北双阳台，餐厅外接生活阳台,个案研究3半岛城邦,推出产品及特征,项目优势： 三河两岸绝版风景 环境优美、舒适 低密多层准现房销售 项目劣势： 社区地势较低，雨季易积水,项目分析半岛城邦,开 发

18、商：周口通和房地产开发有限公司 地理位置：周西路东侧、建设路北侧 占地面积：80亩 建筑面积：10万 物业类型：普通住宅、商业 建筑形态：多层 主力户型：78-83两房；102-106三房 社区配套：会所、幼儿园 销售进度：目前在售为2期处于清盘期，仅剩3套 价 格：成交价2400元/,商业/休闲/娱乐区,二期B区,14,17,13,18,10,21,22,25,个案研究4文博苑,餐客两厅无间隔相连，显得开阔大方 客厅连接阳台，观景效果较好 卫生间干湿分离，设计合理,83,78,10#楼平面图,个案研究4文博苑,推出产品及特征,双卧朝南，采光较好 主卧连接阳台，观景效果较好 户型方正，经济适用

19、,83,76,14#/18#/22#楼平面图,推出产品及特征,个案研究4文博苑,南向双卧，阳光明媚 主卧带阳台，自然风景尽收眼底 卫生间门正对次卧门，设计不够合理,25#楼平面图,106,102,个案研究4文博苑,推出产品及特征,项目优势： 位于周口市至西华县交通要道，地理位置优惠，购房客户多为西华县居民及周边货车司机 项目劣势： 社区多层（6F)楼间距较窄，物业服务档次较低,项目分析文博苑,开 发 商：河南择邻置业有限公司 地理位置：周口市川汇新区纬二路与经二路交汇处 占地面积：130亩 建筑面积：15万 物业类型：普通住宅、商业 建筑形态：7层电梯洋房、小高层（11层） 主力户型：108、

20、132、135三房 社区配套：临街的商业、会所 销售进度：本项目共推出23栋楼（1#-22#住宅和23#所），目前一期（17#-22#）一批房源（17#、18#、21# 、22#）已售罄，二批房源（19#、20#）基本售罄，三期房源正处于认筹期 价 格：成交均价2480元/（七层电梯洋房）,个案研究5择邻名苑,19#为电梯洋房，共七层，分为2个单元，每个单元均为一梯两户设计，每户都是如图户型,半围合式入户花园，明厨明卫，超大面宽起居室紧接景阳光室， 客厅餐厅自然分离，动线分明，南向主卧采光纳景，并赠送7.2的入户花园,个案研究5择邻名苑,推出产品及特征,20#为电梯花园洋房，共7层，3个单元，一梯两户设计，每户都为如图户型,明厨明卫，全明设计，瞰景入户花园 超大起居室连接景观阳光长廊，观景效果好，阳光书房,个案研究5择邻名苑,推出产品