20150104_南京房地产市场2014年度研究报告(外发)ppt课件.ppt

1、南京房地产市场 2014年度研究报告,【新景祥咨询】,【2015年01月】,1,PART1 宏观经济政策篇,2,2014年整体经济环境:2014年我国正经历经济结构调整阵痛期，前三季度GDP增速持续下滑，预计数据上有可能实现全年7.5%的目标，但实际完成堪忧，经济衰退隐患初显,2008年一季度-2014年三季度国内GDP增速走势,数据来源：国家统计局,2014年GDP目标增速7.5%左右，前三季度累计实现增速7.4%，“保四季度的增长”成为2014年是否能够完成目标的关键,?,2014年四季度,3,2014年金融环境:2014年整体资金流动性偏紧，同时伴随美国QE3逐渐退出，房企融资成本增长较

2、为明显,2012年1月-2014年11月M2和M0逐月同比增速,数据来源：国家统计局,4,2014年政策环境:前三季度微刺激效果不佳，四季度政府将“保增长”目标寄希望于房地产，陆续出台了降息、放松限贷等政策，为房地产市场提供了持续利好,9月21日,9月30日,11月21日,南京取消限购,央行放松限贷,央行下调利率,11月4日,南京公积金新政,2月28日,宁七条,贷款利率和存款利率不对称下调,二套房首付比例由原来的60%下调至30%，三套房全面停贷,在全市范围内从即日起购房不再需要提供新购住房证明,加供应、控价格、查违规、9050政策、竞配建,首套房利率最低七折，二套房认贷不认房,二三季度政策空

3、窗期,2014年全年政策回顾：,三季度以后救市政策频出,年初延续之前适度偏紧的基调,5,2014年宏观环境总结:2014年中央多次政策调整都面临机构执行主动性不足，导致今年政策刺激作用不是很明显,2014年1-11月金融机构存款余额走势（单位：亿元）,定向降准后银行放款力度加大，但多以风险小、短期贷款为主，真正进入小微企业的资金十分有限,10月南京各银行首套房利率,11月南京各银行首套房利率,市场未见7折利率，9折或95折也是姗姗来迟,6,2015年宏观环境预判:总基调明年总体定调“稳”，同时2014年经济工作会议闭口未谈房地产，加上“稳健的货币政策下更加注重松紧适度”，给予房地产更多想象空间

4、,2014年12月9日-11日，全国经济工作会议在北京召开：,2014年经济工作会议闭口未谈房地产，同时在货币政策上提出“稳健的货币政策下更加注重松紧适度”，在政策和货币环境上给予了房地产更多想象空间。,7,2015年宏观环境预判:金融层面2014年下半年政策利好持续刺激下，经济下行压力并未逆转，“保增长”目标下，预计明年多次降准降息的可能性较大,2012年1月-2014年11月进出口贸易同比增长率对比,2012年1月-2014年11月社会消费零售总额同比变化,2012年1月-2014年11月固定资产投资走势,在下半年持续的政策利好刺激下，拉动经济的三架马车“出口”、“消费”和“投资”下滑趋势

5、依旧，经济下行压力难以逆转，明年“保增长”的目标下，预计明年多次降准降息的可能性较大。,数据来源：国家统计局,8,2015年宏观环境预判:政策层面预计2015年政策面将主要以深化和落实2014年房地产政策执行效果为主，维持目前的宽松政策环境下，政策层面保持“平稳”,打压,救市,平稳,地方政府出手救市,10.22新政,公积金贷款利率下调,资金比例下调,广东省十五条,二套房政策收紧,清查闲置土地,公积金贷款收紧,4.15国十条,上调准备金率,国十条,上调准备金率,二套房再次收紧,9.29新政,上调利率,2009年2月-2014年11月全国新建住宅价格指数变化,1.26国八条,加息,二三线城市限购,

6、备注：因2011年全国新建住宅价格指数未公示，2011年1月-2014年11月为北京新建住宅价格同比指数,数据来源：国家统计局,2012-2013年政府调控趋稳,国五条,降息,地方政府政策调控,国五条细则,救市,地方政策纷纷松绑限购政策,地央行放松限贷,南京全面取消限购,利率下调,公积金新政,下行趋势,9,PART2 南京市场篇,10,第一部分：土地市场,第三部分：板块市场,第二部分：整体市场,11,土地供应:全年土地供应量达到582万方，供应量较13年大幅增长；推地节奏一反常态，同步市场“热点”月份,第一波,第二波,第三波,2010-2014南京土地供应,2014年逐月南京商品住宅供销及土地

7、供应情况,数据来源：新景祥整理,备注：统计数据不含高淳溧水,12,土地成交:全年土地成交量创历史新高，达到611万平米，丝毫没有受到全年房地产市场相对低迷的影响，12月份成为成交“重头戏”，实现单月近220万成交面积,数据来源：新景祥整理,备注：统计数据不含高淳溧水,2010-2014年南京含住宅用地成交面积,2010-2014年南京土地成交面积（涵盖所有性质土地）,2014.1-12南京土地成交面积,13,土地价格:14年虽在土地供销量上飞跃，但成交总金额、楼面地价均呈现明显下滑，同时前三季度受市场影响，土地溢价率不高,南京市近年土地出让总金额和楼面地价走势,数据来源：新景祥整理,备注：统计

8、数据不含高淳溧水,14,土地结构:受政府供地结构影响，纯住宅用地份额逐年减少，商住、商办体量增加,数据来源：新景祥整理,备注：统计数据不含高淳溧水,15,土地分板块成交:政府供地区域以两江板块为主，主城或相对成熟区域供地较少；江北板块在“禁地”1年后迎来爆发，未来两年区域开发迎来高峰期，竞争将愈加白热化,2013年与2014年至今成交板块土地分布图,数据来源：新景祥整理,备注：统计数据不含高淳溧水,16,土地市场小结:,年度土地供应计划上涨,土地供应量 上涨明显,土地成交量 上涨明显,结构上：商住商办比例上涨,区域上：两江板块比例上涨,总价、楼面地价下滑明显,量,价,17,土地关键词【先冷后热

9、】:一方面，下半年成交土地幅数更多，另一方面，下半年地块质素相对更优,NO1 ：数量上,上半年：24幅,VS,NO2：质素上,2014年上半年成交区域分布,2014年下半年成交区域分布,下半年：55幅,VS,数据来源：新景祥整理,备注：统计数据不含高淳溧水，用地性质为含住宅类用地,18,高价拿地 企业分类,战略型高价,产业转型高价,资金密集型高价,一介莽夫型高价,如：禹洲、上海建工、奥克斯（品牌落地、布局长三角）,土地关键词【高价拿地】: 对比二线城市，南京市场今年来成交量虽有所萎缩，但价格仍维持高位，量稳价高的市场环境吸引众多开发企业战略布局南京,数据来源：新景祥整理,备注：截止至2014年

10、11月，商品住宅数据不含别墅,2014年1-11月全国7大典型二线城市商品住宅成交量价对比,19,土地关键词【品企储备】:2014年品牌房企拿地热情不减，保证后续开发规模,数据来源：新景祥整理,备注：统计数据不含高淳溧水,20,土地关键词【品企储备】:今年土拍频现火爆，外来实力房企来势汹汹，本地品牌房企奋力阻击,数据来源：新景祥整理,21,第一部分：土地市场,第三部分：板块市场,第二部分：整体市场,普通商品住宅市场,别墅市场,商办市场,22,整体市场:2014年南京住宅市场表现为“两头热”，二三季度持续低迷，10月以来各项政策利好下量价回温，但市场长期处于供过于求状态,2010-2014年全市

11、年度供销量价,2014年1-12月全市逐月供销量价,数据来源：新景祥整理,备注：统计数据不含高淳溧水，商品住宅数据不含别墅,23,整体市场:14年以来南京住宅库存持续走高，目前存量接近5.7万套,高库存下价格上涨空间不足,2011年8月-2014年12月全市库存和价格走势,数据来源：新景祥整理,备注：统计数据不含高淳溧水，商品住宅数据不含别墅,24,分结构市场:2014年南京住宅首置门槛进一步提高，100万以内房源难寻踪迹，受单价提升影响，80-100平米首置户型比重再次提升，“双限”解除后，首改市场回暖明显,2010年-2014年全市分面积段成交,2010年-2014年全市分总价段成交,数据

12、来源：新景祥整理,备注：统计数据不含高淳溧水，商品住宅数据不含别墅,25,二手房市场:2014年新房与二手房的成交量均低于去年，政策利好下，10月以后二手房成交量上涨明显,2010-2014年全市二手房和新房成交年度走势,2014年全市二手房成交逐月走势,数据来源：新景祥整理,备注：统计数据不含高淳溧水，商品住宅数据不含别墅,26,相较于13年的火爆市场，本年度市场整体供销上均呈现明显下滑趋势，高库存压力下，开发企业为保去化，优惠层出，以价换量成为市场主旋律；10月后在各项 利好的驱动下，市场有所回暖，新房、二手房数据增幅明显； 南京住宅市场均价逐年来稳步上涨，单价的提升很大程度拉升了城市的首

13、置门槛，三季度末的双限解除后改善需求出现一定上扬；,双限解除后，市场有所回温， 但高库存压力下以价换量仍为主流,普通商品住宅市场小结:,27,第一部分：土地市场,第三部分：板块市场,第二部分：整体市场,普通商品住宅市场,别墅市场,商办市场,28,整体市场:别墅市场走势平稳，2014年累计上市近70万方，成交50万方，均价20000元/，今年三季度末双限解除后，别墅物业成交明显回升,南京市2014年别墅分月度供销价,2009年-2014年全市别墅市场总体表现,数据来源：新景祥整理,备注：统计数据不含高淳溧水,别墅市场年底出现翘尾行情，一方面是由于双限解除带来的利好，另一方面是因为景枫你山、银城长

14、岛观澜等个别项目的热销拉升了市场成交量。,29,分物业市场:随着别墅物业逐步稀缺，且开发区域远郊化，一些地段良好的叠加产品也开始受到青睐，如新城玖珑湖、银城长岛观澜等项目,南京别墅2014年分物业类型供销,数据来源：新景祥整理,备注：统计数据不含高淳溧水,南京别墅2014年分物业供销比,南京别墅2014年分物业市场成交占比,叠加别墅为今年别墅市场唯一的供不应求物业，主要原因在于随着别墅物业逐步稀缺，而独栋、联排和双拼多位于远郊区域，像新城玖珑湖、银城长岛观澜等地段良好的叠加产品也开始受到青睐。,30,分板块市场:江宁别墅市场供销量居全市之首，城中、城东、河西三大板块凭借核心区位以及稀缺资源优势

15、，别墅价格遥遥领先，均价在3万元/左右,南京市2014年别墅市场各板块供销走势,数据来源：新景祥整理,江宁别墅市场供销量居全市之首，主要供销集中在大学城、九龙湖等区域；而河西别墅市场主力供销集中在江心洲区域，为今年别墅市场的新起之秀。,31,分结构市场:随着别墅单价的提升，160-250的中小面积别墅物业走俏，成交量相较2013年明显提升，市场仍然以总价400-600万的别墅供销为主,数据来源：新景祥整理,备注：统计数据不含高淳溧水,2014年别墅分面积段成交走势,2014年别墅分总价段成交走势,数据来源：新景祥整理,备注：统计数据不含高淳溧水,32,在三季度末双限解除的利好下，南京别墅市场出

16、现翘尾行情，年底供销量价均出现较大幅度的上涨，但整体供过于求的趋势尚未逆转； 别墅物业逐步稀缺，且开发区域远郊化，一些地段良好的叠加产品也开始受到青睐；在各板块中，江宁别墅市场供销量居全市之首； 随着别墅单价的提升，160-250的中小面积别墅物业走俏，市场仍然以总价400-600万的别墅供销为主。,年底翘尾行情明显， 但整体仍呈现供过于求态势,别墅市场小结:,33,第一部分：土地市场,第三部分：板块市场,第二部分：整体市场,普通商品住宅市场,别墅市场,商办市场,34,商业市场:商业物业长期处于供过于求态势，2014年全市累计上市110万方，成交35万方，全年供求比3.2，均价2万元/,数据来

17、源：新景祥整理,备注：统计数据不含高淳溧水,2010-2014年南京商业物业年度供销,2014年南京商业物业逐月供销,2014年商业成交均价2万元/，相较2013年下滑12.3%，主要是由于商业成交主力区域向价格较低的两江板块转移，而核心区域商业成交量有限。,35,商业市场:两江板块为商业供销的主力，河西、城中板块商业价值最高，单价超3万元/，但供应量大，需求不足，供求严重失衡,2014年1-12月南京商业物业分板块供销,数据来源：新景祥整理,备注：统计数据不含高淳溧水,两江板块商业供销主要来自于东方万汇城、旭日上城、亚泰梧桐世家、江宁万达广场等项目的底商，而河西的供应主要来自银城长岛观澜、保

18、利紫荆公馆、汇金中心等项目的底商。,36,商业市场:商业成交以70以内，总价300万以下的小面积分割的商铺为主,2014年商业分面积段成交走势,2014年商业分总价段成交走势,数据来源：新景祥整理,备注：统计数据不含高淳溧水,37,办公市场:2014年全市办公累计上市120万方，供应达到近六年高峰，成交50万方，相较往年并未明显上涨，导致今年办公市场出现严重的供过于求态势,2010-2014年南京办公物业年度供销,2014年南京办公物业逐月供销,数据来源：新景祥整理,备注：统计数据不含高淳溧水，办公数据包括甲乙级写字楼、酒店式公寓、SOHO和LOFT数据,今年办公市场供应达到近六年高峰，主要是

19、受河西的汇金中心、海峡城、苏宁慧谷，南站片区的绿地之窗、证大喜马拉雅中心，以及总部大道的东方万汇城、明发新城中心等项目集中放量的影响。,38,办公市场:河西、浦口、城南为办公的主力供销区域，除城南、江宁板块外，其余各板块办公物业价格均与住宅价格倒挂,2014年南京办公物业分板块供销,数据来源：新景祥整理,备注：统计数据不含高淳溧水，办公数据包括甲乙级写字楼、酒店式公寓、SOHO和LOFT数据,河西板块：主要集中在奥体板块和热点的奥南片区； 城南板块：办公主力供销集中在南站片区，该片区规划为未来城市的新兴办公集群，伴随着万科、绿地、证大等办公物业的开发，未来上市量将集中爆发。 浦口板块：总部大道

20、区域为未来新兴的办公集群，是目前乃至今后浦口办公的主力区域。,39,办公市场:办公成交以50-60，总价30-50万、60-80万的小面积、低总价产品为主,2014年办公分面积段成交走势,2014年办公分总价段成交走势,数据来源：新景祥整理,备注：统计数据不含高淳溧水，办公数据包括甲乙级写字楼、酒店式公寓、SOHO和LOFT数据,40,商办市场长期处于供过于求态势，且短期之内难以逆转。受制于长期的供求失衡态势，今年商业价格呈现下滑趋势，而办公价格涨幅收窄，除城南和江宁板块外，其余各板块办公物业价格均出现于住宅价格倒挂的现象。 商办物业均以小面积、低总价产品跑量为主；,供过于求成为常态,商办市场

21、小结:,41,第一部分：土地市场,第三部分：板块市场,第二部分：整体市场,42,南京市板块划分（八大板块）,43,全市分板块市场:城南、城北价格涨幅领跑全市，成交量占比下滑；河西、江宁、江北区域价格平稳，成交量占比稳中有升,2014年全市商品住宅分板块供销情况,数据来源：新景祥整理,备注：统计数据不含高淳溧水，商品住宅数据不含别墅,44,城中板块:在售项目稀缺，未来整体供应有限， 2014年累计上市3万方，成交7万方，成交均价30000元/,2010-2014年城中板块年度供销走势,2014年城中板块月度供销走势,2014年城中板块库存和去化周期走势,数据来源：新景祥整理,备注：商品住宅数据不

22、含别墅,45,2014年城中板块分面积段成交走势,2014年城中板块分总价段成交走势,城中板块:成交主力为面积80以下中小体量的精装豪宅和酒店式公寓,总价多集中200万以上,数据来源：新景祥整理,备注：商品住宅数据不含别墅,46,城东板块:资源稀缺，板块供销长期维持在较低水平， 2014年累计上市25万方，成交26万方，供求基本平衡，成交均价18000元/,2010-2014年城东板块年度供销走势,2014年城东板块月度供销走势,2014年城东板块库存和去化周期走势,数据来源：新景祥整理,备注：商品住宅数据不含别墅,47,2014年城东板块分面积段成交走势,2014年城东板块分总价段成交走势,

23、城东板块:成交主力面积段为80-120标准首置首改产品；成交总价段多在150万以上,数据来源：新景祥整理,备注：商品住宅数据不含别墅,48,城南板块:城南板块主力供应集中于板桥、铁心桥及南站片区，老城南供应有限，2014年累计上市60万方，成交40万方，成交均价15500元/,2010-2014年城南板块年度供销走势,2014年城南板块月度供销走势,2014年城南板块库存和去化周期走势,数据来源：新景祥整理,备注：商品住宅数据不含别墅,49,2014年城南板块分面积段成交走势,2014年城南板块分总价段成交走势,城南板块:受成交区域影响，主力成交100以内刚需产品；总价段多集中在100-150

24、万,数据来源：新景祥整理,备注：商品住宅数据不含别墅,50,城北板块:传统老城工业区，开发热点集中于迈皋桥区域，2014年累计上市73万方，成交45万方，成交均价16000元/,2010-2014年城北板块年度供销走势,2014年城北板块月度供销走势,2014年城北板块库存和去化周期走势,数据来源：新景祥整理,备注：商品住宅数据不含别墅,51,2014年城北板块分面积段成交走势,2014年城北板块分总价段成交走势,城北板块:成交主力面积段为80-144标准首置首改产品；总价段100-300万产品获得热销,数据来源：新景祥整理,备注：商品住宅数据不含别墅,52,河西板块:全市高端改善的集中地、拥

25、有青奥及城建利好，抗风险能力强，市场平稳，2014年累计上市130万方，成交90万方，成交均价25000元/,2010-2014年河西板块年度供销走势,2014年河西板块月度供销走势,2014年河西板块库存和去化周期走势,数据来源：新景祥整理,备注：商品住宅数据不含别墅,53,2014年河西板块分面积段成交走势,2014年河西板块分总价段成交走势,河西板块:成交主力面积段为80-100、120-144标准首置首改产品，区域成交总价多集中在200万以上,数据来源：新景祥整理,备注：商品住宅数据不含别墅,54,仙林板块:传统仙鹤门开发殆尽，开发热点转移至仙林湖，2014年累计上市65万方，成交40

26、万方，成交均价16000元/,2010-2014年仙林板块年度供销走势,2014年仙林板块月度供销走势,2014年仙林板块库存和去化周期走势,数据来源：新景祥整理,备注：商品住宅数据不含别墅,55,2014年仙林板块分面积段成交走势,2014年仙林板块分总价段成交走势,仙林板块:成交主力面积段为80-100、120-144标准首置首改产品；热销总价段集中在100-300万,数据来源：新景祥整理,备注：商品住宅数据不含别墅,56,江宁板块:全市首置首改重要承载地，2014年累计上市220万方，成交190万方，成交均价13000元/,2010-2014年江宁板块年度供销走势,2014年江宁板块月度

27、供销走势,2014年江宁板块库存和去化周期走势,数据来源：新景祥整理,备注：商品住宅数据不含别墅,57,2014年江宁板块分面积段成交走势,2014年江宁板块分总价段成交走势,江宁板块:成交主力面积段为80-100首置产品；热销总价段集中在150万以内,数据来源：新景祥整理,备注：商品住宅数据不含别墅,58,江北板块:南京主要刚需容量市场，2014年累计上市370万方，成交260万方，成交均价9100元/,2010-2014年江北板块年度供销走势,2014年江北板块月度供销走势,2014年江北板块库存和去化周期走势,数据来源：新景祥整理,备注：商品住宅数据不含别墅,59,2014年江北板块分面

28、积段成交走势,2014年江北板块分总价段成交走势,江北板块:成交主力面积段为80-100首置产品；热销总价段集中在150万以内,数据来源：新景祥整理,备注：商品住宅数据不含别墅,60,板块市场小结:除南京主力供销的两江板块外，城南、城北、河西区域后续供应较大,数据来源：新景祥整理,备注：商品住宅数据不含别墅,61,PART3 2015年趋势预判篇,62,供应层面:截止12月底，市场库存量接近5.7万套，而从已出让未上市的土地量来看，预计2015年全年将保持供应的高位,南京市6-12月库存套数变化情况,截止2014年12月31日南京市库存56000余套，高于解限前的53000余套，一方面政策利好

29、下各企业借势加推，另一方面房企为完成全年指标加大推盘量，导致短期内上市房源增多； 从已出让未上市的土地来看，重点地块总建约660万方，预计将于2015年上半年集中放量，届时市场库存压力仍然较大。,双限解除,数据来源：新景祥整理,63,需求层面:南京需求层面历来相对比较稳定，预计2015年全年成交量将在700-800万平米,南京市2006-2014年年度成交走势,在中央调控中楼市继续上行,遭遇金融危机,开启救市模式,调控年，成交量大幅下滑,调控趋稳，成交回升，同时压抑许久的刚需爆发,市场调整期,纵观历年南京楼市成交量来看，在经济危机和严厉调控下，全年的成交量在400万方左右，而在救市或者需求全面爆发下，全年成交量能够达到900万方以上，一般在市场和政策趋稳条件下，正常的需求量大概在600-800万方； 2014年在下半年政策利好拉动下，全年成