第九章-城市房地产管理.ppt

1、第 9 章 城市房地产管理,第9章 城市房地产管理,9.1 城市土地管理 城市土地的特征 城市土地权属关系 城市土地有偿使用制度 城市土地的市场管理 9.2 城市房地产管理 城市住房的特征和作用 城市住房的供给与需求 城市住房制度改革,2,9.1 城市土地管理,9.1.1 城市土地的特性 城市土地是指城市区域范围内的陆地和水域及其地上、地下空间的总和。广义来看，包括三个层次 城市建成区范围内的用地（狭义城市建设用地） 城市规划区未建成区的土地 城市行政辖区内全部土地 通常所说的城市土地，大多是狭义上的理解。 城市土地的特性，可以从自然属性和经济属性两个方面进行界定。,3,9.1.1 城市土地的

2、特性,自然属性 土地位置的固定性。 土地适用的差异性。 土地利用的耐久性。,经济属性 土地供给的稀缺性。 土地价值的区位效益性。 边际效益的递减性。 土地价值的资本性。,4,9.1.2 城市土地的权属关系,土地权属关系是城市土地制度的核心内容，也是社会经济制度的重要内容。 在土地权属关系中，最主要的是:,土地所有权是土地所有关系在法律上的体现，是土地所有者依法对土地实行占有、使用、收益和处分，并排除他人干涉的权利。,土地使用权是指使用人根据法律或合同的规定，在法律允许的范围内，对国家、集体或私人所有的土地，享有使用经营的权利。,土地使用权,土地所有权,&,5,美国的土地所有权制度,中国的土地所

3、有权制度,加拿大的土地所有权制度,香港的土地所有权制度,英国的土地所有权制度,日本的土地所有制度权,土地所有权,6,美国土地所有权,美国是现代资本主义国家的典型，但是土地并非全部私有。 目前美国联邦政府所有的土地占国土面积的32%，州政府所有的土地占10%，私人所有的土地占58%。 各州的情况又有所不同，比如阿拉斯加州，联邦政府拥有和控制该州的土地96%，比如在20世纪60年代末，夏威夷洲，土地的38.7%归州政府，9.8%归联邦政府，5%归小土地私有者，47%则掌握在72个大地主手里。,7,日本土地所有权,日本现行的土地制度是土地私有制。 日本人自己的解释，所谓土地私有制，是一种法律上承认个

4、人或者私人可以占有土地的制度，但这并不意味着全部土地都归私人所有。 私人所有的土地大约占65%，国家和地方公共团体所有的土地占国土面积的35%。,8,加拿大土地所有权,加拿大现行的土地所有制度分联邦公有、省公有和私人所有三种。 联邦+省公有的土地占到国土面积的90%，私人所有仅占到10%。 但是全国城市土地，上好农田、牧场等经济效率比较高的土地，基本上被私人占有。,9,英国土地所有权,从法律上来讲英国的土地所有权观念是非常特别的。 自1066年以来，英国的全部土地在法律上都归英王或国家所有，也就是说英王（国家）是唯一绝对的土地所有人，个人、企业和各种机构团体仅以某种方式持有土地。 在英国，持有

5、土地所受的条件限制总称为“土地保有条件”，土地 持有人所保有的有关他的土地权利的综合，称之为他的产业权。 粗分一下，有四种土地产业权。 a 无条件继承的土地产业权； b 限定继承的土地产业权； c 终身保有的土地产业权； d 限期保有的土地产业权，即租业权。 英国的土地虽然在法律上属于英王（国家）所有，但完全拥有土地权益的土地持有人纯粹是该土地的永久占有者，只要他不违反土地法、土地规划或侵犯他人利益，就可以随心所欲的去做他想做的。,10,香港土地所有权,在1997-7-1之前香港为英国所统治，其全部土地统称为“官地”。 中国恢复对香港的主权之后，香港的土地全部回归中国。 香港特别行政区境内的土

6、地和自然资源属于国家所有，由香港特别行政区政府管理、使用、开发、出租和批给个人、法人或团体使用或开发，其收入全归香港特别行政区政府支配。（ 中华人民共和国香港特别行政区基本法第七条）,11,中国土地所有权,城市土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由国家规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山也属于集体所有。（1982年宪法第十条）,12,土地使用权,香港的土地使用权,美国的土地使用权,中国的土地使用权,加拿大的土地使用权,13,美国的土地使用权,美国所有的土地都是有偿使用的，美国法律规定，土地可以买卖和出租。 联邦政府为了国家和社会公益事业兴建铁路、公路以及其他设施，

7、需要占用洲属公有土地或私人土地，也需要通过交换或者购买取得，通讯、输电、输油等管线要通过公有土地地上或者地下，都必须向土地管理局通行权处申请批准，并支付租金。 据美国内政部土地管理局介绍，联邦公有土地，包括地下、矿产、水资源的出卖、出租收入是仅次于税收收入的联邦政府的第二大财政来源。,14,加拿大的土地使用权,加拿大法律规定，对私有土地拥有充分自由的支配权和继承权，私人土地可以自由买卖，任何个人都可以通过买卖和租赁方式从政府手里获得新的土地，并通过对所获得土地的投资开发和转发让来获得超额利润。 政府使用私人土地须向私人购买。 联邦政府为了全国办事需要用地，有权征用省公有土地，但是必须是有偿的，

8、对于省公有的土地，一般经过规划后可以处理给私人。,15,香港：土地使用制是土地租用制（leasehold system）,只租不卖，授予一定年限的租业权（leasehold ），唯一的例外是授予圣约翰大教堂永业权（freehold）。 租约，规定土地的用途、租用年限和每年应缴的地租。 租期，因用途不同而不同，私人游乐场大于10年不超过21年；码头15年；可续期15年，汽油站21年。其他，香港岛和九龙，75年（期满可续期但须缴纳相当于地段价格的金额作为土地补价）；新界，99年减3天。 名义租金：一个固定额，相对于该副土地的价格，是一个非常小的数目，并不随着土地本身价格的上涨而上升，视为。具体价格

9、取决与面积大小、地段、用途、有效年限、租期长短等。 租期内：可根据约定的土地用途建造地上建筑物，并连同租约在市场上出售，承让人享有租约所载的权益。 租约期满，土地连同地上建筑物一并由政府无偿收回。 在香港，所谓的土地市场，只是土地租约的交易市场。,16,中国土地有偿使用制度,新中国成立至改革开放之前，我国城市土地使用实行无偿、无限期使用的行政划拨制。国有土地的使用者成为土地的所有者，导致土地资源浪费，土地配置不当、土地收益流失等严重问题。1990年开始，城镇国有土地使用权有偿出让和转让为核心的新的土地权利体制基本确定。,17,9.1.3 我国城市土地有偿使用制度,1982年，深圳特区率先按照城

10、市土地的不同等级向使用者收取不同标准的使用费。 1987年国务院第一次提出“土地使用权可以有偿转让”的政策，并在少数城市进行试点。 1988.4宪法的修正案第二条规定，“土地的使用权可以依照法律的规定转让” 。 1988.12土地管理法“国家依法实行国有土地使用制度” 1990.5国务院城市国有土地使用权出让和转让暂行条例,18,9.1.3 我国城市土地有偿使用制度,城市土地有偿使用的原则 坚持城市土地单一国家所有 土地所有权与使用权分离 国有土地有偿使用 特殊土地无偿划拨,19,9.1.3 我国城市土地有偿使用制度,城市土地有偿使用的税费 土地出让金。 土地使用税。 土地使用费。 土地收益金

11、。,20,9.1.3 我国城市土地有偿使用制度,城市土地使用权出让年限：因用途确定： 居住用地70年； 商业、旅游、娱乐用地40年； 综合用地、工业用地、教科文卫体用地50年。 到期提前一年什么续期，除根据社会公共利益需要收回的应当批准，未申请续期或未批准的，政府无偿收回土地使用权。,21,9.1.3 我国城市土地有偿使用制度,城市土地使用权出让方式： 协议出让（非盈利用地） 招标出让（大型区域开发用地、小区成片开发用地以及技术难度较大的项目） 拍卖出让（商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地） 到期提前一年什么续期，除根据社会公共利益需要收回的应当批准，未申请续期或未批准的，政府无偿收回土地使用权。,22,9.1.4 城市土地的市场管理,管理的主体 市土地管理局，统一负责城市土地的监督和管理工作，是城市土地的最主要的行政执法部门。 市规划管理局，统一管理城市建设用地和建设工程，负责核发建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。 市房地产管理局，主要负责已经批准开发城市建设用地的管理工作。,23,9.1.4 城市土地的市场管理,管理的内容 法律管理 根据国家社会经济发展规划及国家土地政策制定相应的适应本地发展的土地方方针和政策，并制定相应法规保证其顺利实施。 地籍、地政管理 包括土地调查勘探、分级分