某富人区项目三期产品品质提升建议_前期策划.ppt

1、,世联地产 2010年1月,豪宅之上【锦绣山河三期产品品质提升建议】,定义南中国富人区第一居所,光大对产品品质的执着源自于对客户需求的理解和尊崇！,在开篇之前，先看看客户怎么说,客户语录1： “你们这儿环境好，我和老婆在这里骑单车游玩、遛狗，感觉很好就买了” “你们大堂做得不错，但不是我家的呀，也用不着” “我即使现在住这了，你们这没有大超市，购物不方便” “园林打造还可以，但这些都要钱，羊毛出在羊身上，我希望花很少的钱，做更多的绿化” “你们这边是不是缺少一些生活化的东西”,以上语录来源于二期成交客户深访,客户语录2： “不好找你们项目，第一次来转了1个多小时” “如果不是你们送学位，我就不

2、会买了” “我工作比较忙，房子多，即使住在这，我也想陪我家人做他们喜欢做的事” “你们的湖还是有点小”,关键句：区域前景、环境好但是小湖想多陪家人 配套 不完善 洋房品质感强缺少生活化的东西,世联对客户语录的理解,客户对项目高品质形象比较认可，但与客户有距离感，更在乎生活周遭的细节性人性关爱 客户平时忙，闲暇时间更想陪家人在一起，希望发展商打造更多室外的活动空间给家人享用 客户希望能够体验销售员口中的生活憧憬 区域环境和学位是促使客户下单的主要因素，三期亟须建立新溢价增值点,对三期产品品质提升的指导意义,三期主题园林较小，专注打造节点园林的精细化，通过细节提升产品品质，拔高豪宅形象。 三期别墅

3、产品面积段较大，总价高，通过优化不同功能空间价值利用最大化，弱化客户对高总价抗性，实现对产品的买单 三期洋房品质在延续二期豪宅调性的基础上，实现对客户人性关怀的进一步提升，巩固市场豪宅品质标杆地位,极致演绎南中国豪宅观,从客户对豪宅KPI感知动线出发,极致演绎南中国豪宅观,主入口设置,主轴景观,道路设置,参与空间,辅助效果,园林细节,顶级品质/尊贵/仪式感 通过奢豪的主入口设置，体现项目的顶级豪宅气度，抢占客户的心智,总规图,尊贵感/仪式感/私密感 小区主入口正对市政路，需充分体现本项目的尊贵营造私家府邸（外界难得一窥）的感觉，同时又不失尊贵、豪宅的气质,参考图,顶级园林打造主入口设置,主入口

4、,建议：采用约2米高的砌墙艺术造型，结合小型水景、局部雕饰及名贵树种（罗汉松或黑松）组成,总规图,示意图,市政路/别墅区绿化隔离带 鉴于市政路绿化隔离带长度较短，且为坡地造型，不宜围墙阻隔,顶级园林打造小区入口,绿化区隔带,建议：采用高大茂盛植物和各种颜色花木组成，既营造景观的层次感和空间感，又体现别墅的私密性、尊贵感。,总规图,示意图,主入口道路/仪式感 入口仪式的讲究，是形式化的极致，是建筑环境最体现度量的环节。以百年古榕百米私家大道守卫项目主入口，道路用仪式感奠定了归家的尊贵与从容。,百年古榕百米私家大道 轴线节点；空间序列；庄重仪式,私家路同时营造出提前进入项目的心理感受,顶级园林打造

5、主入口设置,入口通道,建议：采用百年古榕树，组成私家绿荫路,极致演绎南中国豪宅观,主入口设置,主轴景观,道路设置,参与空间,辅助效果,园林细节,震撼/精细/奢华 项目主要的价值展示点，亿万元园林的打造，展现三期气宇轩昂的不凡品质,总规图,中央核心水景 小区内在主景观带营造标示感强的大型千年原生石瀑布、大面积叠水、亭台等，通过各景观元素的综合营造，给客户带来极具标签效应和震撼感的景观体验，充分发挥了其园林环境对项目档次的提升作用。,顶级园林打造主轴景观,千年原生石瀑布,示意图,建议：打造千年原生石瀑布，用大面积的叠水，水池中设计喷水，结合金黄色马奔跑着造型，增强观赏性和豪宅文化底蕴,千年原生瀑布

6、1,千年原生瀑布2,总规图,洋房区入口/尊贵感/标签杆 利用高差形成洋房和别墅客户虽同在一处，却又能有效区分，给两类客户不同的身份感和标签杆,顶级园林打造主轴景观,洋房区入口,示意图,建议：采取步行台阶、坡度水系及精致建筑小品的组合，体现大气和尊贵的豪宅气质,别墅通往高层区域入口,总规图,专属领地/人性关爱 在洋房主题景观区通过水系，不同主题景观风格，体现项目豪宅形象,顶级园林打造主轴景观,洋房主题景观区,示意图,建议：形成不同主题的组团景观，达到移步换景的感觉，同时建立项目内部的差异化。,总规图,尊贵感/观赏性 小区人行出入口，与沿湖景观带呼应，园林主树运用观赏性强名贵的树种：如加拿利海枣，

7、古榕树，鸡蛋花等,顶级园林打造主轴景观,主轴南段景观,示意图,建议：入口南端移植珍稀树种，提升项目整体豪宅品质，同时为项目后续营销制造卖点,200年鸡蛋花树,加拿力海枣,800年古榕树,总规图,尊贵感/观赏性 中等规模亭,直径5m左右.亭廊内铺设椅子,加强参与性。雕塑为金色系、热情奔放，提高项目文化内涵,顶级园林打造主轴景观,雕塑小品凉亭,示意图,建议：在各主轴景观节点处设置雕塑、小品及凉亭等建筑，体现项目对于细节的考量,气宇轩昂的雄师雕塑,无处不在的定制,二期园林缺乏一些供业主室外 休憩的点和具有文化气息的观赏性雕塑,极致演绎南中国豪宅观,主入口设置,主轴景观,道路设置,参与空间,辅助效果,

8、园林细节,私密性/人性化/观赏性 营造生活空间感和景观观赏效果层次感，注入了更多的人性关爱元素,总规图,私密性/有效区隔 景观带使得低层住宅与高层住宅自然分割，相互独立。 实现对别墅区私密性的有效保护,顶级园林打造道路设置,主轴小区路,示意图,建议：1、充分利用项目有限的园林空间，打造景观节点，营造200米景观带 2、通过植物高低错落的搭配（乔木和灌木、雨林植物），营造空间感,沿途景观带,茂密植被区隔低层与高层,植物高低错落的搭配,总规图,顶级园林打造道路设置,主轴小区路,示意图,建议：道路略有弧度，制造私密感，由各种花木组成，移步易景，营造精致、贴心的生活气息,总规图,顶级园林打造道路设置,

9、入户路,示意图,建议：道路蜿蜒曲折，采用高大花木遮挡围墙，各色花草配合营造景观的层次感和观赏的愉悦度,参考兰乔圣菲,总规图,顶级园林打造道路设置,临湖路,示意图,建议：临湖一侧，采用木栅形式，增强亲水效果；临别墅一侧采用浮雕围墙的形式区隔外界,围墙参照香蜜湖1号设置 临湖木栅参照星河丹堤设置,总规图,文化性/可观赏性 进口砖材的运用，自然色系的调和，特殊的铺地方式，与绿植的结合，体现闲适感。,顶级园林打造道路设置,铺装,示意图,建议：园林道路铺装应遵循绿色环保，赋予艺术文化内涵的原则，需考虑便捷性和散步休闲功能，建议使用沉稳的色系,极致演绎南中国豪宅观,主入口设置,主轴景观,道路设置,参与空间

10、,辅助效果,园林细节,人性关爱 给老人和小孩提高了室外活动空间，增强了邻里之间的交流与互动,总规图,参与性/品质感 透过室外公共空间的高品质打造，增加邻里之间的互动,顶级园林打造参与空间,小型广场,示意图,建议：在中央景观区设置，广场面积在150，结合绿荫、座椅及主题景观资源，成为室外社区活动中心,总规图,儿童游乐园 安全性/趣味性/互动性 增强业主之间的交流与互动，为后期销售制造卖点,顶级园林打造参与空间,儿童游乐园,示意图,建议：1、设置可以看到整个游戏场的长型座椅，既使家长及儿童可以相互看到，又提供家长闲坐交流的空间 2、游具下方铺设沙砾或软质塑料，以防儿童受伤 3、提供可供孩子们构筑自

11、己游戏小环境的可移动道具，如大小不一的模板，木材和砖块，为孩子创造动手的机会,总规图,运动性/磅礴气势 登山步道与山中休闲设施使业主更进一步的参与到了周边怡人的自然景观之中。体验真正的“林里”生活。参考御泉山,顶级园林打造参与空间,私家山体公园,示意图,建议：充分利用周边资源设置私家登山径、步行林荫道、观景台，为客户打造运动、休闲好去处,极致演绎南中国豪宅观,主入口设置,主轴景观,道路设置,参与空间,辅助效果,园林细节,不让一丝绿色流失 将绿色植被、鲜花广泛引入到生活周边，实现人与大自然的和谐共生,顶级园林打造辅助效果,珍稀植被搭配,建议：植被搭配体现层次感，遮挡建筑墙基，打造舒适的视觉效果,

12、高低不同的各种植被相互搭配，增强园林层次感,浓密的植物将建筑墙基部分完全遮挡，使两个硬质地面不相交,顶级园林打造辅助效果,鲜花与闲适,建议：将小区各角落种上鲜花，营造尊奢和休闲的生活情调,无处不在的鲜花与闲适,顶级园林打造辅助效果,植被应用,建议：绿化延伸至架空层及入户大堂空间，使其成为整体园林的有机组成部分,极致演绎南中国豪宅观,主入口设置,主轴景观,道路设置,参与空间,辅助效果,园林细节,细节成就品质 豪宅品质就是细节打造，专注细节，给予客户更多的人性关爱,顶级园林打造园林细节,座椅及灯具分布,建议：座椅及灯具广泛分布于园林各处，为业主休闲活动提供场所和便利,顶级园林打造园林细节,导示装饰

13、1,建议：通过金属质的导示制作体现项目档次； 在导示制作中融入定制概念，体现对于细节的考量。,园林细部导示,别墅的入口标识,细部标识,单元门标识,玻璃门转角处的定制符号,顶级园林打造园林细节,导示装饰2,建议：通过金属质的导示制作体现项目档次； 在导示制作中融入定制概念，体现对于细节的考量。,无处不在的定制,顶级园林打造园林细节,细节价值展示,建议：增加建筑物的局部雕琢，吊兰植物，建筑小品，艺术铁艺等细节价值展示点,顶级园林打造园林细节,宠物公厕,建议：鉴于部分客户有养宠物的喜好，建议在小区私密角落设置宠物公厕,宠物粪便清洁工具 提倡文明、健康的社区文化 维护成本低廉,宠物公厕 提升社区清洁度

14、，解决宠物饲养业主的后顾之忧 沙地使用方便,统一清理,顶级园林打造园林细节,宽谱园林式杀虫灯及长椅,建议：鉴于部分客户有养宠物的喜好，建议在小区私密角落设置宠物公厕,树荫长椅 为座椅配备树荫，成为真正的休闲、停留空间 提高园林人气与使用率,宽谱园林式杀虫灯 结合灭蚊、景观、照明功能 每台售价500-1400元,极致演绎南中国豪宅观,入户通道,前庭后院,外立面,地下室,尊奢感/身份感/标识感 营造豪门大家的高贵气度，体现客户的峰层人生,别墅产品优化入户通道,私家入户通道,建议：鉴于三期别墅间距较窄，建议设置迂回或步入台阶入口，体现居家私密性或生活尊奢感,私密性差，尊奢感不强，不能有效体现豪宅气度

15、,一期单体图,参考图,极致演绎南中国豪宅观,入户通道,前庭后院,外立面,地下室,灵动/互动 增加业主更多的室外活动空间，使业主的生活更具有趣味性,别墅产品优化前庭后院,情景入户前庭,建议：采用入口前增设台阶，庭内设置情景休憩点，鲜活的绿植，给客户营造愉悦的归隐情调,没有私密感，豪宅品质感不够强烈，只有较少的绿色营造,一期别墅前庭图,参考图,别墅产品优化前庭后院,下沉式后院花园,建议：采用下沉式后院花园，提供游乐场所，母亲可以通过厨窗照顾到嬉戏的孩子，增设一些有文化内涵的豪宅符号建筑,地势平坦，空间感、层次感不够，与豪宅客户向往趣味性、生活化的居家气息有落差,一期前院图,参考图,极致演绎南中国豪

16、宅观,入户通道,前庭后院,外立面,地下室,品质感/观赏性 冷暖色系相结合，提升建筑物与周边环节的融入度,别墅产品优化门窗阳台,门窗,建议：参照香蜜湖1号的外立面三段色由组成，干挂石材加高级涂料，冷暖色调组合,色系低沉，较冷，与周边园林植被的融入度较差，观赏性不够,一期独墅外立面,参考图,别墅产品优化外立面,豪宅装饰符号,建议：采用与项目形象切合的灯饰、铁艺、吊兰、信报箱及门牌号等其他局部建筑细节雕饰，提升产品的奢华感和豪宅气质,一期独墅外立面,参考图,立面较为简洁，与项目顶级品质相匹配的豪宅符号不多，装饰性不够,护栏没有丰富的符号修饰 缺乏盆景鲜花的点缀,极致演绎南中国豪宅观,入户通道,前庭后

17、院,外立面,地下室,利用价值最大化 通过下沉庭院设计，实现地下室空间利用价值最大化,别墅产品优化地下室,多功能地下室,建议：每户赠送超大阳光地下室，供业主打造个性化享乐空间，实现个人爱好方面的梦想,赠送的地下室作为额外的空间，最适宜打造为个性化的享乐空间。酒窖、影院、健身、游戏、棋牌、收藏展厅、摄影棚和暗房、手工作坊都可以随心所欲安排，个人爱好上的梦想终于有一个专属空间来承载和实现。,每户地下室设置有2个以上下沉庭院。下沉庭院的巧妙设置，使地下室达到地面般的通风采光效果，很好的回应南方潮湿多雨的气候条件。,地下室结构柱网应布置简洁，整个大空间方便整体使用，也可以根据业主需要自由分隔。,地下室私

18、家宴会厅,地下室酒窖,地下室手工坊,地下室私家宴,极致演绎南中国豪宅观,洋房入口,地下大堂,生态车库,电梯,智能化,机电系统,生态节能,人性关爱/便利性 采用扶手电梯设置，老人、小孩进出方便,洋房品质提升洋房区入口,洋房区入口,鉴于洋房区地势高，建议主入口设置自动手扶电梯，方便老人和小孩进出,项目地面整体架高，主入口设置自动扶手电梯，周边绿色渲染原生态的主题，与周边形成明显区隔，体现尊贵感。,极致演绎南中国豪宅观,洋房入口,地下大堂,生态车库,电梯,智能化,机电系统,生态节能,生态/人性 将绿色引入地下车库，体现项目的高品质,洋房品质提升生态车库,生态车库,建议：停车场顶部镂空，内部引入绿化园

19、林，接连车库与上层园林空间，打造生态车库。,洋房品质提升生态车库,停车细节处理,车道的防滑处理,侧面采光口与坡地景观结合,停车地面金色材质引入,极致演绎南中国豪宅观,洋房入口,地下大堂,生态车库,电梯,智能化,机电系统,生态节能,奢豪/高品质 设置地下入户大堂，提升项目的顶级豪宅品质,洋房品质提升大堂,首创地下大堂,建议：设置地下入户大堂，采用威尼斯米黄地面，法国木纹石墙面及天然海底黑金花，与首层效果一致。,极致演绎南中国豪宅观,洋房入口,地下大堂,生态车库,电梯,智能化,机电系统,生态节能,尊贵/奢华/高品质 对电梯的细节品质精雕细琢，体现本项目对豪宅品质的执着,洋房品质提升电梯,电梯私有化

20、,电梯由智能卡控制，住户只能达到自身楼层,黑镜钢饰面，特制锦绣山河LOGO 轿厢内部采用扪皮及樱桃木饰面，高档美观,洋房品质提升电梯,电梯厅材,建议：电梯间材质的墙地面为高级石材，顶部艺术设计，走道安装自动门磁系统。,电梯厅墙面为法国木纹石和白洞石 电梯外门采用黑镜钢饰面 走道防火门采用进口樱桃木饰面，安装甲级写字楼标准的自动门磁系统,洋房品质提升电梯,电梯厅装,建议：电梯间装饰部分醒目墙面用特殊高档材质装饰，注重金属按键等细节。,用贝壳打造的电梯墙面、精致、品质体现豪宅价值,金属按键，用标识的细节，打造豪宅的符号,水晶灯饰,洋房品质提升电梯,电梯厅细节,将细节做到极致,洋房品质提升电梯,电梯

21、轿厢材,电梯轿厢材质尺度建议：采用进口电梯，轿厢净高2.8m以上，材质为镜钢内门与高级木饰。,电梯轿厢：净高2.8m,开门高度2.4，开门宽度达到1m 轿厢镜钢内门与樱桃木装饰 入户配置:日本进口日立4m/s，采用智能群控，所有电梯不分区，可直达停车场,洋房品质提升电梯,电梯轿厢装,电梯轿厢装饰建议：高档水晶灯饰装饰轿厢，金属按键，轿厢墙面增加锦绣山河标识。,洋房品质提升电梯,电梯轿厢盲人电梯,电梯轿厢建议：配置一部残疾人电梯，按键配盲文。,电梯轿厢内按键设置为横排，同时按键上附盲文，方便残疾人使用。,极致演绎南中国豪宅观,洋房入口,地下大堂,生态车库,电梯,智能化,机电系统,生态节能,科技/

22、高贵 顶级的智能化系统配置，有效嫁接业主的奢华生活,洋房品质提升智能化,小区立体化安防,三期紧邻新城路，建议采用立体化安防系统保障小区安全,特设五重安防，从小区周边的智能探测器、小区内智能警示系统、大堂智能门禁和自动识别业主身份电梯到智能门锁和室内红外防护模式设定，绝对保证业主的居住安全性和个人空间的私密性。,洋房品质提升智能化,房屋安防,建议通过先进的居家安防系统引进，保障客户的居家隐私,全面采用德国BOSCH安防系统，包括可视 对讲系统、门禁系统、闭路电视监控系统及 防盗报警系统 客厅和主卧设有红外微波双鉴 （一般是单 项鉴别）探测器及紧急报警按钮,洋房品质提升智能化,停车读卡、信报箱,为

23、给业主的尊贵感和使用的便利性，建议设置智能化停车读卡和信报箱,停车场远程读卡系统 采用德国进口速宾/Schedit & Bachmann停车场系统，并在住宅项目中首次配置了远距离读卡技术，无需停车即可快速进出 智能化信报箱 有别于传统的锁型信报箱，使用门禁卡和密码锁双重设置，并采用黑镜钢饰面,洋房品质提升智能化,管道直饮水,采用先进的净水设备，制水和供水实行全自动化电脑监控，使水质更加稳定可靠。,采用日本生产的不锈钢管和国内优质的铝塑复合管，保证水质不受二次污染。,管道直饮水直接输送到居民这中，打开水龙头即可饮用，配备专用饮水机可随时喝上热水冷水，方便快捷。,建议设置管道直饮水系统，满足客户对健康的关注,洋房品质提升智能化,厨房食物粉粹机,厨房中的垃圾桶以及洗碗槽地滤网是家里面容易孳生病媒以及招引蟑螂，老鼠的地方。,通过安置在水池旁的粉粹机将每天的骨刺废料等粉粹后统一经过排污口输送走，彻底改善厨房的卫生条件和美化厨房，快速清除因食物垃圾的存集而造成的腐烂变质、异臭味及滋生的病菌、蚊蝇等害虫，根除恼人的管道堵塞现象，即减轻了家务杂事，保障全家人健康，同时减少了小区的垃圾量。,建议交房赠送厨房食物粉碎机，便于家庭主妇打扫厨房的清洁卫生,极致演绎