商业地产对中央空调企业影响

1、大机组企业不惧地产调整 节能产品助企业突围2011年，房地产市场在国家的严厉调控下开始出现一些新的变化，如：本次调控政府对调低房价比以往更加坚决，对保障性住房加快了开发速度，普通商品住房开始出现量价齐跌的现象，地产开发商在严厉的调控下放慢了发展的脚步等等。对于大型中央空调应用的一大领域商业地产又出现了哪些变化呢？这些变化是否对大型冷水机组的主要生产企业即几大外资品牌的销售构成了不利的影响呢？本篇文章将主要从商业地产的变化来关注中央空调行业中以大型冷水机组为主要经营对象的企业们是如何应对的，以及大型冷水机组产品在2012年又会有哪些新的变化。政策调控中的商业地产影响几何2011年从国家及各地方政

2、府密集出台的房地产调控政策来看，政策主要针对的是住宅类地产，对商业地产则没有过多的限制和调控措施。而商业地产在2011年全年也基本表现出了不错的增长，但是下半年尤其四季度商业地产的投资建设速度则有明显的下滑，究其原因一方面是随着年中央行第六次上调存款准备金率，也是从2010年以来累计第12次上调存款准备金率，为了抑制通货膨胀，央行不断地收紧银根，导致贷款金额不断减少，从而影响了大型商业地产的建设；另一方面，房地产开发商由于对未来地产行情捉摸不透，从而减少了部分大型商业地产项目上的投资。主要是这两个因素导致了大型商业地产项目增速的减缓，但是相比于住宅类地产项目，商业地产项目并没有出现大幅减少、需

3、求萎靡等现象。因此，从市场上该类项目的供应来看，商业地产还是处于健康发展的阶段。国内高端商业地产龙头企业SOHO中国在2011年和2012年都以收购项目为主，房地产政策的调整使得一些高端商业地产项目具有了更高的投资价值，SOHO中国调研市场后发现，去年四季度，北京及上海的优质写字楼租金分别录得按年逾50%及20%升幅，而空置率亦达到历史新低，以及现时内地商厦的供应有限，反映内地商厦的基本需求依然强劲。因此，SOHO中国主席潘石屹认为商业地产未来会有更多的机会，对2012年及未来的商业地产也有很大的信心。此外，从各地区对未来房地产及区域投资的规划我们也可以看到商业地产在中国未来的发展潜力也是十分

4、巨大的。如：天津市刚刚召开的“2012年天津市住宅和房地产开发建设工作会议”上称今年天津市将实现房地产开发投资1200亿元，同比增长11%；房地产新开工2500万平方米；房地产累计施工面积8900万平方米，同比增长4.7%；房地产竣工2500万平方米，同比增长19%。随着滨海新区开发开放、城镇化进程加快以及城市总体规划实施，基础设施建设不断增加，天津在环渤海区域的比较优势将进一步显现，商业地产发展的空间仍然非常广阔。北京市也在2011年提出了“十二五”时期北京将基本形成具有国际影响力的金融中心城市框架规划，根据规划，到“十二五”末期，北京将力争形成若干个万亿元级别和千亿元级别的交易所；每年举办

5、国际性金融活动10余次，成为全球金融中心网络的重要节点；为首都公共服务与社会管理科学化水平提升提供有效支撑。金融中心的建设也势必带动北京商业地产的大发展。商业地产在整个房地产行业中是受到调控政策影响最小的一项，而随着国内经济的不断发展，商业地产在国内的增长潜力确是十分巨大，因此，从行业整体发展的角度看，短暂的项目减少对中央空调行业影响将十分有限。节能助力大型中央空调企业保增长以大型冷水机组做为主要产品销售的几家外资企业认为虽然商业地产项目增速减缓会对公司的整体销售带来一定的影响，但是由于目前国家大力倡导节能，一些大型的建筑节能改造项目开始不断增多，这其中包括商场、写字楼以及很多的政府办公楼、医

6、院等公共建筑设施，这些建筑节能改造工程很多都涉及其中的中央空调系统，如淘汰之前并不节能的空调系统，使用具有更好节能效果、更智能的控制系统的中央空调产品。在这些方面，具有核心技术的几大外资中央空调企业如江森自控约克、开利、麦克维尔、特灵、顿汉布什等显然具有更多的优势，这些项目的增加会弥补由于新建商业地产项目减少带来的影响。在建筑节能方面也是得到了国家及各地方政府政策的大力支持。例如：国家发改委表示目前国家有关部门正在抓紧研究制定“十二五”节能减排专项规划，“十二五”时期国家把大幅度降低能源消耗强度、二氧化碳排放强度和主要污染物排放总量作为重要的约束性指标，并将强化各项政策措施，加快建立健全政府为

7、主导，企业为主体，适应社会主义市场经济要求的节能减排的长效机制。“十二五”期间首先就要依法节能，认真落实节约能源法、民用建筑节能条例、公共机构节能条例等法律法规，确保各项制度落实，使节能由劝导、鼓励逐步转向依法强制执行的硬性要求。湖北省住房和城乡建设厅与财政厅联合发出的全省建筑节能以奖代补资金管理暂行办法，明确由省级财政每年预算安排以奖代补资金，按激励性转移支付形式，用于支持全省建筑节能工作。上海市建筑节能条例（草案）标准也更严于国家标准，今后购房者可从房屋销售合同中，明确了解能源消耗指标等建筑节能信息。天津滨海新区出台的滨海新区节能工作实施方案和滨海新区促进节能降耗鼓励办法以及首批滨海新区节

8、能降耗重点鼓励项目名录等节能政策，每年设置1.8亿元专项资金。北京公共建筑节能设计标准对公共建筑物的玻璃幕墙、保温及空调系统能耗进行明确约束，严格遏制高能耗，该标准已从2010年7月起实施。在政策的支持下，中央空调企业的产品节能效果也在不断的提升，变频、磁悬浮等技术已经越来越广泛的使用在了大型冷水机组产品上。江森自控约克在2011年中国制冷展上就以“百年传承 变频领先”为主题展示了其新品变频磁悬浮离心机组、变频螺杆机组和变频多联机组。2010年，开利推出了23XRV高效变频三螺杆冷水机组，23XRV机组集结了多项创新技术，包括领先的三转子技术和变频技术，这两项技术都是首次在应用于空调的螺杆压缩

9、机上使用。产品面市之后在2011年作为企业重点产品在不少项目上得到了使用，如万国数据上海中心、香港新航空货运站等。麦克维尔在2011年各产品的增长类型呈现非常明显的市场导向，高能效的产品销售增长很快，离心机的大型化在2011年非常明显，高压机、变频机实现了非常大的增长，离心热泵产品的增长也随着国内热泵市场的持续升温，实现了不小的进步。螺杆机方面，普通能效产品增长不明显，甚至有下滑的趋势，而环保、高效（国家能效等级一级、二级）产品的增长呈现迅猛的势头，可见环保和节能的日渐重视对于产品的销售导向非常明显。格力在2011年底也推出了自主研发的“高效直流变频离心机组”。该机组在压缩机结构设计、高速永磁

10、同步电机及其变频驱动设计等方面取得非常大的突破，机组COP及IPLV均大幅度提升，达到国际领先水平。政府、公共设施项目保障中央空调发展通过与几大外资中央空调企业沟通，我们发现近两年他们服务的政府采购类项目和公共设施项目的比重都在不断提高，而这些新建或改扩建项目往往对中央空调的节能效果要求比较严格，在一些比较大的建筑项目中多数会使用离心冷水机组和螺杆冷水机组。而几大外资企业也是在这方面做得最成熟、节能效果较好的。从2011年的建筑工程项目中我们也发现了各类政府、事业单位办公楼、医院、学校、体育馆、图书馆等项目都有很大幅度的增长。随着国家财政收入的增长，政府对公共设施的建设速度在不断提高，而这些项目的增加对于大型中央空调企业来说无疑又带来了新的业务增长点。这也从一定程度上减缓了商业地产减少后对中央空调企业销售的影响。综上，我们可以看出在国家地产严厉的调控政策之下，大型商业地产项目受到的影响比较有限，因此预计该类项目在2012年不会有大幅的减少。尤其到了今年下半年，在国家抑制通货膨胀起到明显效果之后，房地产市场的资金环境应该会有较大的改观，届时很多被压制的大型商业地产项目很可能会出现新的一轮大规模的增长，而中央空调企业也将会因此受益。此外，在今年的建筑节能改