第十四章 土地市场概论.ppt

1、中华公共管理学习网，第三篇土地资产流动，中华公共管理学习网，第十四章土地市场概论，第一节土地市场一般理论第二节中国土地市场体系第三节中国土地市场管理，中华公共管理学习网，第一节土地市场一般理论，第一，土地市场的内涵和特征(一)土地市场的内涵土地市场是(二) 土地市场的特点1 .地域性2 .竞争不充分性3 .供给滞后性，4 .供给弹性小5 .低效率6 .政府管制严格，中华公共管理学习网，二.土地市场的功能和运行条件，(一)土地市场的功能1 .土地资源的优化中华公共管理学习网，(二)土地市场的运行条件， 1 .良好的市场经济外部环境2 .完善的土地法律法规3 .明确的土地财产权4 .发达的土地金融

2、5 .优良的市场中介服务、中华公共管理学习网络3、土地市场模式和运行机制；(一)土地市场完整市场模式以美国、日本、法国等国家为代表的市场竞争模式以英联邦国家和、中华公共管理学习网络、两种市场模式的区别、一种两种模式的共同特征： (1)土地市场的基础是资本主义市场经济。 (二)有形市场和无形市场相结合。 (三)土地市场的供应和需求决定土地价格。 (4)土地市场的进出是自由的。 (五)政府干预土地市场。 22种模式的区别是： (1)土地所有制不同。 (2)市场客体不同。 (3)市场竞争程度不同。 中华公共管理学习网络、两市场模式的差异，从现实运行效率来看，两市场模式同等有效。 这是因为两种模式的经

3、济制度的基础都是资本主义市场经济，市场机制对资源的配置发挥同样的作用。 在实行土地国家所有制的英国，其财产制度依然是私有制，土地国王都是名义上的，拥有土地所有权的所有者也被称为房地产所有者，他们只要不违反法规，就可以自由利用和处置拥有的土地。 中华公共管理学习网络，(2)土地市场运行机制，土地市场通过以价格形成机制为核心的市场机制的作用运行，土地价格的形成取决于土地的供给和需求。 土地供求机制和价格决策机制是土地市场运行机制的核心。 中华公共管理学习网络、土地供给、土地供给是在某个特定时间内，在某个土地市场上，某种用途的土地可以以某个价格销售或出租的数量，这是有效的供给。 “不动产是指，假设生

4、产成本保持一定，供给是指在特定期间内特定市场和某种不动产能够以不同价格销售或出借的数量。” 中华公共管理学习网络，土地供给，一般来说，无论市场土地价格如何变动，土地自然供给都不变，即土地自然供给几乎没有弹性。 土地经济的供给会发生变化，即某种用途的土地在某个特定的市场上随着市场价格的变化，其市场供给也会发生变化。 影响中华公共管理学习网、土地供给、土地经济供给量的因素主要有土地价格、税收等政府政策、土地利用订划和订划、土地开发成本和机会成本、建筑技术水平等。 “在土地市场的实际运行中，供给的关键是时间”。 中华公共管理学习网络、土地需求、土地需求是在一定时间内，在一个土地市场上，某种用途的土地

5、以一定价格购买或出借的数量。“对于房地产来说，假设其他要素，例如人口、收入以及消费者的喜好不变，需求是在特定的期间和特定的市场，某种房地产以不同的价格购买或者租赁的数量。” 中华公共管理学习网，土地需求，土地作为生产要素，其需求引起需求。 土地需求量的影响因素主要有土地价格、消费者或投资者的货币收入和融资能力、土地投机、人口因素和家庭因素、消费者或投资者的偏好、对未来的期待等。 土地的价格和地租取决于土地的供给和需求。 中华公共管理学习网，第二节中国土地市场体系，一、建立和发展中国土地市场体系(一)建立中国土地市场的必要性1 .土地市场合理配置土地资源的有效手段2 .土地市场是社会主义统一市场

6、体系的有机组成部分3 .接触国际市场的客观需求，中华公共管理学习网，(二)。 中华公共管理学习网，二、中国土地市场体系的特征和构成，(一)中国土地市场体系的特征1中国土地市场是政府驱动型市场2目前中国城市土地市场在土地市场体系中占主导地位3中国城市土地市场是垄断竞争型市场4企业改革中土地政策性入市，中华公共管理学习网，(二) 根据中国土地市场的构成、中国土地市场主体是否涉外，划分为涉外(国外或国外)市场和国内(中国大陆)市场的中国城市国有土地使用权市场按交易阶段划分，划分为转让(一级)市场和转让(二级)市场的中国农村土地市场，市场的移动对象(土地利用方向) 分为农地(耕地)使用权市场、集体建设

7、用地使用权流动市场和土地所有权股份制市场等。中华公共管理学习网络、三、中国城市土地市场、(一)土地使用权转让市场、(二)土地使用权转让市场、(三)土地使用权租赁市场、(四)土地使用权抵押市场、中华公共管理学习网络、四、中国农村土地市场、(一)农村第三节中国土地市场管理、一、 土地市场管理原则1、土地资源配置中以市场调节为主，政府干预为辅的原则2、与其他市场关系中协调发展的原则3、坚持在土地市场管理手段中综合运用多种手段的原则，中华公共管理学习网络、二、土地市场管理手段，中国土地市场中政府对土地市场的管理基本上是法律、经济、 中华公共管理学习网络，(1)法律手段、相关法律法规的实施：1.中华人民共和国宪法2 .中华人民共和国土地管理法3 .中华人民共和国城市国有土地使用权转让和转让暂行条例4 .中华人民共和国城市房地产管理法、中华公共管理学习网