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1、商业地产基础知识教材，蔡智威，1。什么是商业地产？指用于商业目的的房地产，包括酒店、超市、街道商店、大型住宅项目的商业设施、购物中心、特色商业区、商业广场、专业批发市场、购物广场等。2.商业房地产分类，1。根据开发表格2进行分类。根据位置3分类。根据等级4分类。按投资价值分类。商店的位置形式(2)。市场商店；(3)。社区商店；(4)。房子底层的商店；(5)。百货商店、购物中心商店；(6)。商业建筑和办公楼；(7)。交通设施商店。根据位置，(1)。市区的商业；(2)。住宅区和其他市区附近的商业区；(3)交通枢纽附近的商业；(4)。郊区商业。除以比例，(1)。建筑面积超过10000平方米的大型建筑

2、；(2)。中型广泛分布的大型商业区的补充；(3)。小型填补大中型商业区的空白，为人们的生活提供便利。4、根据投资价值的分类，(1)。“城市”商店优秀股票；(2)。“社区型”商店潜在库存；(3)。“便利”商店不受欢迎的小盘股；(4)。专业市场商店-高科技股票；(5)。其他商店-“普通股票”。5。根据商店的位置，它们分为商店和商店。3.什么是购物中心(SC)，它是由企业有计划地开发、拥有、管理和运营的各种零售形式和服务设施的集合。4.什么是MALL？目前，世界上最顶级的大型商业地产形式可以定位为规模超过10万的复杂商业业态，由管理者统一管理，主要采用集零售、娱乐、餐饮、休闲为一体的租赁模式。5.什

3、么是超市？它的分类是什么？它在开放式货架上销售商品，集中收款，并采用可选销售模式销售新鲜商品和食品并提供给顾客。大型超市的实际营业面积超过6000平方米，满足顾客一次购买全部商品的零售形式。根据商品结构，可以分为主要经营食品的大型超市和主要经营日用品的大型超市。仓储式会员店基于会员制，实行仓储销售与批发零售相结合的零售业态，以提供有限服务和低价商品为主要特征。第六，步行街的起源，步行街最早出现是因为城市的扩张，尤其是汽车。为了重振城市中心的活力、魅力和商业状态，政府修建了一条步行街，使人们生活在城市中心，拥有安静、繁华、便利的购物和娱乐场所。步行街总是城市本身魅力的反映。7.专卖店):专门从事

4、或授权制造商品牌和中间商品牌的零售业务。便利店(CvS):零售百货店(Det)，主要目的是满足顾客的便利需求：在大型建筑中，根据不同的商品部门设置销售区域，进行各自的零售业态的采购、管理和经营。连锁经营：一种商业连锁。也就是说，多个具有相同业务内容和统一店名的门店组成一个联合体，在同一个总部的管理和规划下进行专业化分工，简化复杂的商业活动，这是一种实现规模经济的商业组织形式。8.什么是街头商店？街道两侧的人行道和商业建筑中的商店属于商业街商店。，格式？如何销售？9.商业模式，行业类型，行业类型？卖什么，历史上零售业态的十次、八次创新，十次，零售业态的手风琴式规律，一体化和专业化，1860年前的

5、杂货店，1860年后的专卖店，1930年后的百货商店，1950年的便利店，1960年的商业街，时代，城市化背景下的商业地产，城市和商业地产“城市”的概念应该更新，否则，城市会建得很漂亮，但城市会变得寒冷和沉闷。一个城市怎么能被称为没有城市的城市呢？解读“城市”与“城市”(1)从“城市”与“城市”的关系看商业发展首先要特别关注城市发展的趋势，抓住商业发展的机遇；首先，城市建设的规模转型应该受到前瞻性和刺激性商业发展的影响和推动。尤其是大型商业地产项目，影响和驱动力都很大。11.解读“城市”与“城市”(2)，城市化背景下的商业地产，城市化背景下的商业地产，未来的商业地产人才是既懂城市运作又懂商业规

6、则和房地产运作的复合型人才。他们应该站在城市、房地产和商业之间，对商业地产项目进行完善的服务流程，包括前期商业定位、营销策划、销售和租赁，并了解应该建立多大的商业。商业格式是12。商业地产对人才的要求。城市化背景下的商业地产。研究商业业态的规律和变化，以及城市、商业和房地产的结合，是目前商业房地产开发商面临的最大难题。城市化背景下商业与房地产的对接，商业地产的诱惑，天河城市广场的示范效应，使天河城市广场成为广州少有的大型高档购物中心之一，总投资12亿元，建筑面积16万平方米，营业面积10万平方米，日均客流30万人。2002年，整个购物中心的营业额达到36亿元，租金收入超过3亿元，成为广州最繁华

7、的商业中心之一。十三.商业地产发展趋势(1)。商业地产研究。商业地产三重利益的诱惑：三重利益、商业利润和房地产增值；双重效益，提高开发企业的知名度，增加股票在资本市场的吸引力；三重好处吸引了拥有资产增值和现金流的银行，并增加了信贷额度。商业地产是如此迷人，以至于各行各业的玩家都会下水，根据自己的需要设计不同的模型。房地产一旦被命名为“商业”，它就不再是一个简单的房地产项目。资金的快速回收和物业管理的升值已经成为商业房地产开发商的普遍规律。商业地产发展趋势(二)中外商业发展规模对比分析与发达国家相比，我国整体商业规模太小，大型商业企业的市场份额很小。商业地产的发展趋势(3)与发达国家的连锁店相比

8、，中外连锁店可以成为商业地产决策的重要参考；13.商业地产的发展趋势(4)；与发达国家的百货公司相比，中外百货公司可以作为商业地产决策的重要参考，与发达国家的超市阶段相比，可以作为商业地产决策的重要参考。十三.商业地产发展趋势(5)。日本各购物中心的比较参考。十三.商业地产发展趋势(6)。低进入壁垒对企业的影响。在中国，低进入壁垒使行业内的企业规模发展到两极，大企业盲目扩张，小企业无限制发展。它导致“低市场集中度和过度竞争”。十三.商业地产发展趋势(七)。商业地产研究。不难看出，开发商和投资者对商业地产的开发和投资表现出了极大的热情。许多开发商聘请专业公司从建筑结构、主题定位、消费群体定位、行

9、业组合、店铺划分等方面进行项目前期的详细规划。面对越来越挑剔的投资者，专业化分工必然会引入商业地产竞争。商业地产的发展和成熟意味着消费地产正在向生产地产分化。商业地产是“三高产品”:高风险、高回报和高技术含量。第十四章。商业地产市场发展状况(一)，商业地产研究，国外参考：主要判断要素：人均国内生产总值，城市家庭汽车拥有量，公共交通条件，当人均国内生产总值为3000.4万美元，家庭汽车拥有率为1520时，大型商业地产开发(购物广场)开始发展人均国内生产总值为1万美元，家庭汽车拥有率为60。成熟发展的大型商业地产(购物广场)，十四。购物广场(2)、商业地产研究、亚洲和中国(包括香港、新加坡等)的发

10、展状况。):主要判断要素：人均国内生产总值、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件、人口密度、总消费、城市大型商业地产开发条件、城市人均国内生产总值水平达到2500美元、郊区大型商业地产开发条件、城市人均国内生产总值水平达到4000美元、公路开发极其充分、城市家庭汽车拥有率达到1520、Xiv。购物广场的发展状况(三)。商业地产研究：国内与欧洲国家在开发大型商业地产方面存在明显差距，但仍有大型商业地产项目。主要原因是人口密度远远大于欧美城市，总消费决定了大规模商业地产开发的市场潜力。商业地产项目发展的基本条件是项目所面临的核心商圈的总消费，因为它反映了核心商圈的人口基数、核心商圈的能力和GDP水平。

11、14.购物广场的发展状况(4)。商业房地产研究。15.商业房地产开发的定位规模(1)。规模1:经济水平在世界范围内，各种零售业态的出现有一定的规律性。规模2:交通状况国外大型商业地产(购物中心)的发展经验告诉我们，当一个社会进入汽车时代，它为购物中心的出现提供了可能性。从交通形式来看，所谓的购物中心，尤其是郊区的购物中心，必须依靠城市的高速公路和环路，这意味着消费者更加依赖汽车。只有当一个城市进入汽车社会，或开始进入汽车社会，城市购物中心的建设才能真正发展，否则它只能是一个城市式的购物中心。15.商业房地产开发的定位规模(2)。商业房地产研究。规模3:按照国际城市化规律定位大型商业地产项目。在

12、世界城市化进程中，城市交通的变化我们把城市的发展分为三个阶段：1 .城市化初级阶段：城市化率低于30%；2.城市化初级阶段：城市化率低于70%；3.城市化高级阶段：城市化率超过70%。15.商业地产发展的规模定位(3)商业地产研究城市商业中心将随着城市化进程而变化。从这一规律性来看，根据城市化水平发展大型商业地产是一个很好的选择。在初级阶段，城市化率低于30%，企业聚集在城市的几何中心。零售业的特点是向心集聚，处于中间阶段，城市化率在70%以下，零售业的特点是离心分散，商业在城市的几何中心发展，处于高级阶段，城市化率在70%以上。零售业的特点是离心聚集，企业离开城市的几何中心，聚集在郊区。15

13、.商业房地产开发的定位规模(3)。商业地产研究，它是一种主观购物中心，以一定规模的商业业态为主体，辅以其他商业业态和服务业态。有两种主观购物中心。一是以大型超市为主体。其竞争优势是可以进入居住社区，弥补大型超市在商品线上的不足，通过租赁场地增加一些附属的商业业态和服务业态，不仅可以降低运营成本，还可以增强对社区的服务功能；第二，以大型百货商店为主体的购物中心往往成为中心城区的商业中心，但一般难以在社区中生存。16.购物中心的分类购物中心，商业地产研究这种购物中心模式是综合性和超大型的。与主购物中心不同，该购物中心的商业形式以三种商业形式为主，即百货商店、超市和许多专业专卖店，辅以餐饮和娱乐行业

14、的商店，可覆盖所有零售和服务行业。购物中心不再是一种商业形式，而是一种商业组织模式，甚至作为城市总体规划的基本组成部分，类似于机场、公园和体育中心等城市设施。16.购物广场分类，商业地产研究，即城市广场。与购物中心不同的是，城市购物中心不仅限于购物和配套的餐饮、休闲和娱乐，它还将旅游、餐饮、休闲和娱乐的概念构建成一个具有基本城市功能的综合体。与购物广场相比，更全面的城市广场更适合城市人的各种需求。十六.购物中心分类。商业空间中的步行购物中心是商店的组合。为了协调商店和购物者之间的联系，商店通常串联在一起，人流通过一条直线街道组织起来。出于安全考虑，街道上完全没有车辆，可以步行。室内商业空间是利

15、用屋顶的覆盖功能，将步行商业活动引入室内，通过人工环境控制，减少恶劣自然条件对步行活动的影响，创造舒适的环境，这是购物中心建筑追求的目标。公共空间的社会化不同于百货商店和超市，购物中心把纯粹的零售商业活动变成了商业活动和社会活动相结合的场所。16.MALL的建筑特色、商业地产的研究以及大型商业地产的管理应该集中在两个方面，一是前期的规划，二是后期的商业运营管理。建设模式，投资模式，设计模式，管理模式，17。商业地产的开发模式，是开发商、投资者和经营者的有机整体，是一条完整的链条。商业房地产研究，18。建设模式，投资模式，19。设计模式，管理模式，设计模式，20。商业地产项目开发分三个阶段，开发

16、过程分三个阶段，第一阶段为总体规划和布局，第三阶段为招商引资，后期管理。商业房地产研究，21。术后管理。商业地产项目注重后期运营商家也会选择好的开发商，一些有着悠久商业历史的商家一旦找到合适的商业项目，会尽最大努力进入市场。寻找客户并不意味着你可以完成投资。开发人员应该有一个理解业务需求的团队，包括客户关系管理。如何使这个购物中心可持续发展？这是后期操作中非常重要的内容。当然，物业管理是最基本的，必须对物业管理设定高标准。危机管理对购物中心来说相对更重要，因为购物中心是非常公共的，任何事故都可能对这个购物中心产生致命的影响。商业地产研究商业街；22.世界级商业街的六大影响因素；商业地产研究商业街有三个特点：全球声誉、密集的客流和可靠的收入。世界级商业街、商业地产的三大特征商业街和步行街长度研究商业街总长度为500，700米。最高限制为1