《房地产信用》PPT课件.ppt

1、,第三章 房地产银行信用 及其管理,第一节 房地产信用概述 第二节 房地产银行信用的受授业务 第三节 住房储蓄积数贷款 第四节 房地产银行信用管理,第一节 房地产信用概述,一、信用与房地产信用 信用是指以偿还为条件的价值运动的特殊形式，主要表现为货币资金的借贷和商品交易中的赊销与预付,房地产信用主要表现为在土地、房屋的开发、营建、经营和消费过程中发生的货币借贷和房地产交易中的预付与赊销行为。,2009年6月27日闵行区莲花南路罗阳路口一幢13层在建商品楼发生倒塌事故，造成一名工人死亡。 2010年1月加固后的6号楼终于在施工、监理方两方出具的加固报告中显示房屋质量合格。同时，“莲花河畔景苑”理

2、赔工作全部结束。小区内400余户购房者中80余户退房。,上海梅都房地产开发有限公司董事长兼总经理张志琴、上海梅都房地产开发有限公司工作人员秦永林(有期徒刑5年)，上海众欣建筑有限公司法人代表、董事长张耀杰（有期徒刑5年），及工作人员夏建刚（有期徒刑4年）、陆卫英，无业人员张耀雄（有期徒刑4年）和上海光启建设监理有限公司总工程师兼“莲花河畔景苑”总监理乔磊（有期徒刑3年）。,万科开发的楼盘,万科毒地板事件,万科在地产界向来以高品质著称，其全装修房使用的是E0级地板，即用干燥器法测定的甲醛释放量不高于0.5mg/L。近日，一位ID名为“李晓燕”的网友在论坛爆料称，万科近年来在10多个城市的上万套全

3、装修房项目中，大量使用甲醛严重超标的劣质安信地板，有的批次甲醛释放量超过合同约定标准5倍，严重危害人体健康。这个事件被网友称之为万科“毒地板门”。,万科总裁为毒地板道歉 称将为此事件负全责来源：新京报 2012-03-03 15:52:28,2012年3月1日披露佛山一楼盘使用安信地板甲醛检测超标后，昨天万科简介 最新动态集团总裁郁亮赶赴佛山，举行了新闻发布会。郁亮重申了万科对客户的歉意，表示承担全部责任。,安信地板：协商赔偿直到消费者满意 根据安信和万科简介 最新动态两方面披露，在3月1日佛山新城湾畔地板甲醛检测超标的当晚，安信地板董事长卢伟光率约20人赶赴佛山。安信地板还于当天在官网向新城

4、湾畔7号楼业主道歉，同时发布致消费者、公众及各媒体的公开函。 “全力配合万科。”昨天，一位已经到达佛山处理相关事宜的安信地板人士对记者表示。,开发商疯狂一房多卖后跑路 涉房款过亿 2011年12月12日 9:32:48 广州日报,2011年11月17日，舜耕名筑的开发商、山东恒华置业有限公司的法人代表刘城被传出跑路国外。得知消息的业主纷纷赶来看房子，自发登记业主信息时，他们却意外发现，自己的房子还属于别人。,对于一房多卖，济南市建委表示，主要原因是开发商不讲诚信，否认监管失职。另据了解，开发商一直宣传楼盘共有96套房源，不过，从业主们提供的对济南住宅与房地产信息网的截屏信息看，舜耕名筑备案的房

5、源是256套，已经销售160套。这就意味着96套房源，被分割出售给了160个业主。,汤臣一品,房地产信用的形式有： 政府信用 商业信用 银行信用 消费信用 民间个人信用,房地产信用的形式（一）,房地产政府信用是指政府的一种借贷行为在房地产领域的表现，其主要的接受信用形式是由政府发行政府债券，授予信用的主要形式是政府贷款,中国首次超过日本成美国股票和债券最大持有国2012-03-07 16:58文章来源：中国经济网,中国经济网北京3月1日讯(张蔚)美国财政部周三公布的数据显示，截至2011年6月30日全球海外投资者总计共持有价值12.52万亿美元的美国股票和债券。其中中国所占的份额最大，持有价值

6、大约1.72万亿美元美国有价证券，首次超过日本成美国有价证券最大持有国。,标普近百年来首次下调美国主权信用评级2011-08-06 08:51:36来源: 网易财经,国际评级机构标准普尔于北京时间2011-08-06下调美国长期主权信用评级AAA至AA+，这也是标普百年来首次下调美国信用评级。标普方面表示，政治风险与不断上升的债务负担是下调评级的主要原因。,高度警惕地方债务危机发布时间:2011年02月24日 来源：中国经济网,2012年2月22日，在海南省政协五届四次会议第二次全体会议上，梁振功委员直言，2010年海南省政府一般预算收入为271亿元，而截至2010年11月底，全省各级政府融资

7、平台贷款余额增至798.67亿元，政府负债率过高，一些地区融资负债率高达300%，大大高于国际风险警戒线80%120%的水平。,房地产信用的形式（二）,房地产商业信用是指企业之间相互提供的、与房地产交易直接相联系的信用,烟台曝光50家不诚信房产商 中建等拖欠民工工资胶东在线2011/11/24,记者在不良信用记录中发现，2010年曾因违法转包拖欠农民工工资上过“黑榜”的烟台山海花园投资发展有限公司和烟台嘉士德投资开发有限公司，此次依旧在曝光的名单之中。在2010年烟台市住建部门下发的一份处罚通报中，烟台两家开发商的信用分被扣去了20分。,荥阳一房地产工地被指拖欠农民工工资 开发商否认2011年

8、12月30日09:16 来源：大河网,外来务工人员代表陈德州说：“2010年5月，我和100多名外来务工人员到河南广厦建设工程公司（以下简称河南广厦）清华园大溪地工地干活，可建设单位河南广厦以开发商郑州清华园房地产公司没有付给工程款为由，拒绝支付我们150多万元的工资。我们无奈之下去找郑州清华园房地产公司要钱，可该公司一项目经理说：我们已经把钱给河南广厦了，河南广厦不给你们钱，是你们活该，如果你们再来要钱，我们就不客气。我们也被搞蒙了，到底是咋回事？找建设单位，他们说是开发商没给钱；找开发商，开发商则说是已经给了。两家来回踢皮球，我们可怎么办呀？”,房地产信用的形式（三）,房地产银行信用是指银

9、行以货币形式向企业或个人提供的与房地产有关的信用,山东省严禁小额贷款公司向房地产企业发放贷款 2011-10-25 08:27:21 作者：桑海波,2011年10月24日，记者从山东省金融工作办公室了解到，金融办近日下发通知，要求自通知下发之日起，严禁小额贷款公司向房地产企业及房地产企业的大股东、法定代表人、董事长、高管人员及亲属等重大关联方新发放贷款。,标普预计到今年6月 中国房价同比将下滑10%房地产门户-搜房网 2012-03-08 18:17:00,标准普尔评级服务公司周四(3月8日)表示，未来六个月可能有更多的中国房地产开发商的级被下调，不断积聚再融资风险将是主要导火索。 标普在报告

10、中预测，到今年6月，中国房地产价格同比将滑10%，2012年房产销量将持稳或下降。 标普称，中国政府为应市场萎缩可能会放松调控，倘若中国经济表现弱于预期或是通胀压力进一步缓解，下半年可能会有意外利好政策出台。,任志强宣扬“明年3月房价要大涨”遭媒体狂批-365地产家居网2012/09/13/020747367.html,任志强的逻辑是，“从2006年和2005的土地供应下降看到了2007年出现的暴涨，2009年土地负增长导致了2010年的价格上涨，而2012年的统计持续了负增长，后一轮紧跟着就是价格暴涨。”与任志强预言伴随，一线城市近期出现了“库存危机”的传闻。,任志强的逻辑是，“从2006年

11、和2005的土地供应下降看到了2007年出现的暴涨，2009年土地负增长导致了2010年的价格上涨，而2012年的统计持续了负增长，后一轮紧跟着就是价格暴涨。”与任志强预言伴随，一线城市近期出现了“库存危机”的传闻。,任志强担心的是，“按照现在的库存去化率和生产量，明年的生产量就没有了，投资系数下滑同时却没有新增，开工指数也都是负的，即使按现有库存量计算的话，1年之后就消化得差不多了，到明年3月份消化得差不多的时候怎么办？”,房地产信用的形式（四）,房地产消费信用是指房地产最终消费时对个人消费者提供的信用,房贷断供背后的秘密江湖2008年08月27日11:05来源：南方日报,2007年,深圳以

12、全国房价涨幅最快,房价最高而引人关注。世联地产的研究数据表明,去年深圳平均房价高达14000元/平方米,较2006年涨幅超过了50%,如此“深圳速度”让人惊讶不已。,然而好景不长。自去年年底起,深圳楼市由牛市转头走向熊市,考验着深圳楼市的各方利益。根据深圳市国土房管局统计结果,今年6月深圳房价均价为11159元/平方米,与去年10月17350元/平方米的历史高位相比,已下跌了36%。,1983年出生的武汉男孩段飞断供已经超过三个月,他买的房子位于深圳市南山区崇尚百货后面的南光村。“除了周末,每天都会接到银行打来的催款电话。”他苦笑着说。到目前为止,他一直还没想清楚自己为什么会背上银行60多万房

13、屋贷款。,去年年初,退伍军人出身的他从武汉来到深圳从事房地产中介工作,他很幸运地撞上了这么一个房地产遍地开花的好时代,并信服了深圳在大街上溜达溜达就能捡到黄金的传说。至今他清楚地记得第一单生意:随便在网上发了一个帖子,不到两个小时就有人咨询,当天马上成交。“也许是自己运气特别好的缘故,第一天上班就赚了4000多。”,在段飞服务的地产中介公司不乏一夜暴富的典型。他说公司还有个1985年出生的女孩,有房有车。他最先一直很疑惑为什么如此年轻便如此富有。公司同事告诉这位刚进地产中介门槛的小伙子,“她都有五六套房子,钱都是炒房赚的,想发财就炒房吧!”同样的情景在深圳大大小小的房地产中介上演。“当时中介的

14、员工都在忙着炒房,似乎成了一个炒房时代。”段飞告诉记者。,一直等到去年7月底,机会终于到来了。段飞的同事向他推荐了现在的这套二手房,总价68.5万,而且可以通过内部操作虚报实际价格降低首付比例。最终,这套房他只付了不到一成的首付就买下来了5万块。他从银行贷了63.5万,月供4050元,总共供20年。,他一直在寻找出手的机会,他心想这套房只要赚8万块就立刻出手。但是,10月份之后,冷清的市场已经没有让他出手的机会。去年段飞每个月都可以拿到上万元的工资,供房不成问题。但是随着房地产市场的冷场,他的收入日益减少。现在,他不得不重新换了另一份工作在物流公司做销售,每月工资2000块。“我已经没有还款能

15、力了,反正事实就是这样,实在是无奈之举。”,一位不愿意透露姓名的银行个贷部经理告诉记者“断供的后果很严重”,如果业主断供超过三个月,银行就会将其列入不良贷款名单,继而会通过法律途径起诉业主,申请对业主的房产进行查封和拍卖。如果房产的拍卖价格低于银行欠款,银行还会通过向法院申请查封业主的银行存款和其他财产,直到还清所有债务。,房地产信用的形式（五）,房地产民间个人信用是指个人之间存在的与房地产有关的借贷行为,鄂尔多斯房产泡沫爆发 全民放贷变讨债 ttp:/2012年09月13日09:36财经网,房价近期一直在持续下滑。据理财周报报道，鄂尔多斯目前的房价已从高位迅速回落至3000元上下。而此前，鄂

16、尔多斯最贵的房子单价曾经高达2万/平。,而支持鄂尔多斯房地产发展的资金最大来源是当地强大的民间借贷。据中国经济周刊报道，从2001年开始，鄂尔多斯市有很多煤矿兴起，民间借贷开始发芽。2003年以后，随着城市的扩建，大量农民的宅基地和耕地被征用，许多被征地农民成为百万富翁。随着2007年房地产业的兴起，在早年放高利贷家庭的影响下，几乎家家户户都开始放高利贷了。,随着房市的崩塌，现在的鄂尔多斯，已经变成人人要债了。据此前证券市场周刊报道，鄂尔多斯一位出租车司机称，每天在车上都能听到几起要贷的人，这个司机说，“以前朋友见面都问吃了吗，现在见面就问要回了多少借款？”(消息来源：财经网),二、房地产银行

17、信用的特点,房地产银行信用具有专门性 房地产银行信用具有长期性 房地产银行信用的授予较多地采用抵押方式 房地产银行信用资金的管理具有较高的集中性,沪经适房贷款期限最长可达30年 2010-09-03 06:18,记者在采访中了解到，一些申购家庭反映，目前的经适房商业性贷款政策对购房首付比例要求较高、贷款年限较短，使他们在贷款申请时碰到了问题。建行已出台一系列针对经适房借款人的优惠政策，如放宽了借款人一般为在职人员的要求；在家庭还款能力的核定上，大幅提高了贷款额度；增加其他产权住房作抵押的，贷款期限最长可达30年,第二节房地产银行信用的受授业务,一、房地产银行受信业务的意义和内容 (一)房地产银

18、行受信业务的意义 有利于筹集房地产贷款资金 有利于把部分消费基金引向住房建设，改善居民消费结构 有利于房地产金融结算业务的开展,1房地产银行存款形式的受信业务,按照存款来源分类 企业存款 储蓄存款：住房有奖储蓄，住房存贷结 合住房储蓄，政策性住房基金储蓄 其他存款：住房合作存款，房地产抵押债券存款，政府住房建设债券存款,他们为何争购住房有奖储蓄券,1987年6月下旬的一天上午，电视台对面的弄堂里出现了一条蜿蜒的长路，许多人正在踊跃购买由上海市建设银行发售的住房有奖储蓄券，为什么住房有奖储蓄券如此受欢迎呢？记者扛着摄像机来到现场进行了采访。,排队的长龙中绝大多数是老年人，他们购券大多是为了子女，

19、一位61岁的老大爷反映，家里的建筑面积还不到11平方，无法容纳家里的几口人。排队购券的也有些为自己打算的年轻人，例如一位年轻妈妈，孩子快2岁了，一家人却只能窝在9平方米的阁楼里。可见，绝大多数购买者都是为了解决住房困难。,从建行张贴的告示上我们可以看到，一等奖和二等奖均只有1个名额，分别可获得一套市区二室户新建住宅（建筑面积约50平方米）和一套市区一室户新建住宅（建筑面积约30平方米），尽管是碰碰运气，毕竟有一线希望，一旦中奖，住房困难能得到极大的改善。同时我们也看到，三等奖及以下的奖项可获得最高2000元的奖金，也吸引了不少并不存在住房紧张问题却特地赶来的农村青年。,按照受信期限分类 活期存

20、款 定期存款 定活两便存款 按照存款性质分类 政策性存款 商业性存款,2房地产银行借款形式的受信业务,向中央银行借款 同业借款 发行金融债券 证券回购 国际金融市场借款,银行间贷款转让交易启动 或对监管带来挑战2010年09月27日07:48人民网-国际金融报,2010年9月25日，全国银行间市场贷款转让交易系统正式启动，中国工商银行和交通银行、上海浦东发展银行和山西晋城市商业银行、交通银行和攀枝花市商业银行通过该系统达成首批贷款转让交易。当日，工行、农行等21家银行业金融机构还签署了贷款转让交易主协议。,二、房地产银行授信业务的意义和内容,(一)房地产银行授信业务的意义 支持和促进房地产业发

21、展，提高资金利用 效率 支持住宅制度改革，帮助购房居民早日实 现购房愿望 扩大银行资产业务领域，带动银行相关业 务发展,(二)房地产银行授信业务的内容,按贷款的性质分类，可以分为固定资金贷款、流动资金贷款 按贷款的用途分类，可以分为房地产开发贷款、建房贷款、购房贷款、房地产经营贷款等 按贷款的对象分类，可以分为单位购建房贷款、住宅合作社建房贷款、个人购建房贷款和房地产开发经营企业贷款等,(二)房地产银行授信业务的内容（续）,按贷款的自主权分类，可以分为自营房地产贷款和委托房地产贷款 按贷款的期限分类，可以分为短期房地产贷款、中期房地产贷款和长期房地产贷款 按贷款有无担保分类，可以分为房地产担保

22、贷款和房地产信用贷款 房地产贷款还包括视作贷款的票据贴现,房地产银行授信业务形成了房地产银行的资产，各项资产主要以贷款形式表现出来。另外还包括投资于政府债券和中央银行融资券的授信。 房地产银行受信业务形成的资金来源还授信于在中央银行存款、存放同业资金以及存款准备金等方面。,平安围猎杭州地王 金融业涉足房地产渐成趋势 2012/05/30 09:11:00 来源：第一财经日报,近日，中国平安(601318)人寿保险股份有限公司(下称“平安人寿”)因与深圳嘉新投资发展有限公司(下称“嘉新投资”)和昆山 联诚股权投资管理有限公司(下称“联诚投资”)携手23亿元拿下杭州钱江新城E03地块而备受瞩目。,

23、外界一直在猜测另外两家公司与平安人寿的出资比例，而第一财经日报记者通过查阅平安年报及上述两家公司的工商资料显示，这两家公司实为深圳平安不动产有限公司(下称“平安不动产”)100%持股的投资公司。,去年，平安人寿获得直接进行PE和不动产投资的双牌照资格，由此成为国内首家获此牌照的保险公司，而此次拿地，也是平安人寿首次出击。,第三节 住房储蓄积数贷款,一、住房储蓄积数贷款的主要内容 （一）住房储蓄积数贷款的储蓄品种 整存整取定期住房储蓄和零存整取定期住 房储蓄 （二）住房储蓄积数贷款的贷款资格,住房储蓄原理,以这种方式，最终大家都达到了自己的目的拥有了自己的住房，而平均每人只等了五年半，比自己单独

24、储蓄购房平均快了四年半。 这个结果是根据下面的公式计算出来的：,住房储蓄积数：是一种存贷结合，先存后贷的住房储蓄，参加此项住房储蓄的储户存款达到一定的数额和期限，可获得申请住房贷款的资格。 积数：储蓄数额和期限的乘积,二、住房储蓄积数贷款有关折算存款额的计算公式,1 整存整取定期住房储蓄折算存款额,二、住房储蓄积数贷款有关折算存款额的计算公式（续）,2零存整取定期住房储蓄折算存款额 3折算存款额合计(即存款年积数) 整存整取的折算存款额十零存整取的折算存款额,举例,储户A及其同户成员B、C、D的存款情况如下所示 ： 储户 储蓄存款金额（元）已存时间（月） A 整存整取5000 15 B 整存整

25、取1000 3 C 整存整取20000 6 D 零存整取月存3000 9 如果储户B、C、D同意将自己名下的住房储蓄存 款和实际存款时间一并纳入储户A的住房储蓄折 算存款额的计算 。,储户A整存整取定期住房储蓄折算存款额,储户A零存整取定期住房储蓄折算存款额,300030009 - 9 212 11250元,储户A折算存款额合计(即存款年积数),16500元十11250元 27750元 2.775万元,(三)住房储蓄积数贷款的贷款额度,贷款期 1- 5 6 7 8 9 （年） 可申请额度A5 A4.2 A3.6 A3.1A2.8 （万元） 贷款期 10 11 12 13 14 （年） 可申请额

26、度A2.5 A2.3 A2.1 A1.9 A 1.8 （万元）,(三)住房储蓄积数贷款的贷款额度（续1）,贷款期 15 16 1 7 1 8 19 （年） 可申请额度A1.7 A1.6 A1.5 A1.4 A1.3 （万元） 贷款期 20 21 22 23 24 （年） 可申请额度A 1.3 A 1.2 A 1.1 A1.1 A 1.0 （万元）,(三)住房储蓄积数贷款的贷款额度（续2）,贷款期 25 26 2 7 （年） 可申请额度A1.0 A1.0 A0.9 （万元） 贷款期 2 8 29 30 （年） 可申请额度 A0.9 A0.9 A 0.8 （万元）,第四节 房地产银行信用管理,一、

27、受信业务管理 存款负债的管理 存款流动性风险管理 和存款受信成本管理 对存款人的保护 其他负债受信的管理,瑞士银行不保护一切逃漏税资料来源：中国新闻网发布时间：2011-07-28,瑞士联邦财政部在一份声明中说，瑞士将接受经济合作暨发展组织(oecd)的财政事务行政互助标准，并强调，这些信息交换，只有在外国做出正当的个案要求时，才能够执行，而不是自动交换。 声明指出，这对于瑞士的纳税人没有影响，而且“瑞士的银行保密维持不变”。,瑞士银行保密法 遭非难,瑞士最大银行瑞银(UBS)除了深受金融危机的冲击之外，还祸不单行地承受着来自美国的重大压力。屈于压力向美国交出了250-300个客户数据，并已赔款10亿瑞郎。 在瑞银拱手交出数据的同一天，美国乘胜追击，再次发动下一个更猛烈的攻势，这次美国要求瑞士出具52000名美国客户的所有数据。瑞银和瑞士被逼到了死角。,银行被疑泄露个人信息 客户资料在内部几乎透明2012年01月10日01:01新京报,有没有被各类垃圾信息、推销电话“轰炸”的经历？推销房子的，推销汽车的，推销保险的，推销母婴用品的甚至有的推销员连你的准确姓名、家庭住址、存款信息都一清二楚，言语之中还透着一股“老相识”的味道。 近期，关于个人资料泄密的话题从互联网