第三章：房地产价格的空间分布.ppt

1、3地租地价、位置理论、房地产价钱空间分布、1817年里卡多发表了政治经济学及税法书论租金一章中指地租的存在及增长原因。“使用土地支付地租，只是因为土地数量不限，质量也不一样。此外，由于人口增长过程中，质量和位置低的土地也投入到耕作中，“随着一个地区的人口一步一步地发展，牙齿地区必须使用质量低的土地来增加粮食供应，此时所有肥沃土地的地租水平将会增加。“里卡多的牙齿思想和理论同样适用于研究城市土地和住房的租金问题。根据李嘉图的想法，可以找到确定城市房地产价钱的方法。牙齿方法的想法是，必须能够“赔偿”对房地产使用者要求的租金或价钱，对应于其房地产区位优势的价值。因此，分析区位优势，了解消费者对这种区

2、位优势价值的评价，是研究土地或住宅空间分化的关键。牙齿赔偿理论有一个茄子假说。徐璐其他位置的房地产的相对价钱由需求决定。要理解，房地产供应对确定价钱同时起作用，但对市场整体价钱水平有很多影响。下面介绍根据上述赔偿原则确定城市内住房和土地租金。3.3房地产价钱空间分布，3.3.1城市住宅的里卡多租赁原则城市住宅市场的重要规律之一是位置优越的住宅和土地，价钱牙齿更贵。相反，较低的价钱。牙齿定律具有普遍性。位置优势包括靠近自然景观，如河流和湖泊。或靠近人工设施，如就业中心或文化中心。为了说明租金和位置优势的相互关系，牙齿部分的讨论从理想化城市开始。在牙齿理想化的城市里，上下班通勤的便利等只有一个位置

3、优势。因此，假设城市是单一中心。也就是说，该市只有一个就业中心。从居民区到市中心通勤，就会出现里卡多租金的概念。根据里卡多的定义，租金是承租人愿意为租赁房屋而支付的费用，或者是业主愿意为占有和使用住房而支付的养老金。这里假设城市的开发密度保持不变。也就是说，假设建设资本不能代替土地资本。3.3.1.1理想化城市假设的理想化城市是(1)就业中心是唯一的，居民从居住地到就业中心的交通路线是直线。年交通费是K元公里，家庭位置用住宅和就业中心之间的直线距离D表示。(2)家族结构相同，每个家庭的就业人数固定。也就是上班数固定。家庭收入Y用于交通、其他商品及住房消费。其他商品的消费额用x0表示。(3)房屋

4、质量在其他地段相同，固定。住房年租金是R(d)，取决于位置。也就是说，取决于交通街D。(4)住房由土地和建筑物两部分组成，每栋房屋的占地面积为Q，建筑物的材料和人工成本为C。住宅密度是1q。(5)住房是支付最高租金的家庭租赁，土地也用于支付最高租金。(5)第一个假设很重要。牙齿条件意味着在上述理想化城市中，如果住房市场均衡，承租人离开市中心，节省的租金将补偿增加的交通费。不同位置的住房密度和住房质量相同，因此对所有家庭或消费者而言，唯一的不同优惠是收货人可用于其他商品的消费额X。如果租金的节余不能准确补偿增加的交通费，靠近市中心的居民将有更多的收入用于其他商品的消费。结果，远离市中心的居民努力

5、在市中心找到附近的住处，愿意支付比原居民更高的租金。根据条件(5)，住宅支付最高租金的家庭租赁导致接近市中心的住宅租金上升，远离市中心的住宅租金下降。当交通的节约额与租金的增加额完全相同时，所有家庭不再有移动动力，市场保持平衡。因此，住房租金在(3-1) (3-1)以上理想化的城市中，居住在市中心的居民不需要交通费。因此，该房屋租金R(d)必须等于yx0。远离市中心时，租金会随着交通费的增加而逐渐降低。在城市边缘，市中心B的租金降到了最低。那么城市边缘的租金是由什么决定的呢？答案是新建住宅的费用。有关详细信息，请参阅下面的分析。(2)城市住宅的里卡多租金是理想化城市的城外，绝大多数土地用于农业

6、。设置农田的租金水平很大。如上所述，在里卡多租金模型中，地主追求最高租金收入。因此，如果土地用于城市住宅的租金，且高于农用带来的租金，地主愿意将农地变成城市住宅用地。位于城市边缘B的城市土地用户租赁的土地，每英亩土地的农用租金或机会成本ra。场地为Q无房地产，其租金为土地租金raq和建筑物租金C之和，C为每个单位(套)建设费用的年金。两个项目的总和是在城市边缘建造新住宅的费用，结合公式(3-1)，(32)式(3-2)中的x0是住在城市边缘的家庭，交通费为kb，住宅租金为rbq c时，可以解除其他商品的消费额。style(3-2)表示，随着居住地向市中心移动，交通费用下降，要想制作家庭维持式(3

7、-2)的福利水平x0，租金必须提高。联排(3-1)、(3-2)西餐、(33)即城市内任何地方的房屋租金是城市边缘房地产的重置费用和从该位置到城市边缘的交通费用之和。在租金和街道之间保持正式(33)关系，各种家庭可能想住在城市的其他位置。也就是说，城市的各个位置没有空位，而是住在家里。这样，不同城市的通勤偏好不同(即通勤费用支付徐璐不同)的家庭居住达到了平衡。图33住房的租金构成，图33直观地显示了均衡状态下理想化的城市的住房租金随距离变化的情况。房屋租金由以下三个茄子项目组成：城市土地最低租金raq罗切换；宗地的建筑物租金。来源于交通费用减少地点租金k(bd)。需要注意的是，在牙齿模式中，在城

8、市的不同位置，前两个农用租金和建筑租金是相同的。在图43中，房屋租金的距离的梯度为K，是由位置租金引起的。随着住宅离市中心越远，交通费用增加，租金下降，租金下降的幅度等于交通费用上升的幅度。下面讨论城市土地的租金，用r(d)表示。城市土地租金是住宅租金的区委租金和农地租金两者结合而成的。土地租金可以看作是房屋租金扣除建筑物租金后的余款。面食(3-3)，城市土地租金的计算公式(3-4)。房屋租金是按每个单位或套计算的，土地租金是按面积计算的。要将房屋租金转换为土地租金，首先要减去建筑物租金，然后除以每个房屋占用面积Q。即，住宅密度(1q): (34)式(34)表示城市土地租金由两部分组成。一是单

9、位面积替代用途的租金，即农地租赁，二是因地区变化而产生的单位，(3)城市住房租金分配的结论徐璐其他城市之间或同一城市内徐璐其他位置的租金或地租变动可以得出以下四个茄子静态结论：(3-3)、(3-4)牙齿。城市单位距离的通勤费K越高，市内和城市边缘的住房租赁差异就越大。原因是市中心节省了更多的通勤费。城市土地的机会成本，即农业用地租金ra高的时候，租金中的地租数值会提高，结果城市地区的租金或地租也会提高。城市住宅密度越高，土地租金的渐变线(梯度-kq，密度越高，Q越小)牙齿越陡，市中心的租金比城市边缘高。3.3.2城市规模、城市形态和租赁城市中心到城市边缘的距离是决定城市租金的重要因素。假设住宅

10、密度均匀，分析城市人口规模、住宅密度及城市形态对土地供应的影响。在理想化的城市，我们假设交通路线呈放射状，交通成本线性变化。如果城市位于没有地形起伏或地形变化的平原上，牙齿城市形态必须是圆形的，在市中心D人的所有同心圆中，土地收取相同的租金。事实上，历史上的很多城市开始因对江云的依赖而发展成为港口。例如，市中心位于海岸或河岸上。这样，城市形态可以是半圆形，在相同半径下，通勤费和租金必须相同。有些城市可能是扇形的，圆周角可能是2700，300。实际上，城市经常受到山脉、湖泊或人工建筑的影响，在指定半径的土地供应受到限制。使用变量V描述城市的形态，V的变化范围为0 1，v=1，城市是完整的圆。V=

11、0.1时，城市是360韩元严重程度的半岛。V=0.5时，城市位于直线水边的边缘。对于圆形城市，如果城市内的湖泊和山脉影响土地供应，则被描述为v1。另外，将城市内的家具总数(表示城市规模)设置为N，每个住宅的占用面积为Q。城市地区总面积应等于所有家庭住房的占用面积总和，即(35)，如果其他变量没有变化，则城市人口增长(N增加)、住房密度减少(Q增加)和扇形圆周角减少(基础减少)将增加距城市中心的空间半径。根据前面四个茄子比较静态的结论(1)，此时城市将有较高的租金和地租数字。因此，城市住房租金分配的另一个静态结论是，城市人口多、住房密度低、地形地貌限制，城市形态越不完整，城市边缘离市中心越远。然

12、而，里卡多模型的结论在某些情况下看起来模糊不清。例如，考虑到两个人口规模和地形条件相同的城市，如果居住密度不同，租金和地租情况又如何呢？样式(33)，密集的城市，从该城边缘到中心的距离比较小。牙齿时，根据风格(3-3)，相应的租金相对较低。但是对土地来说，密度增加，地租渐变线就很陡。牙齿两个茄子因素中哪个占主导地位？随着密度的增加，市中心的地租上升还是下降？根据公式34，在市中心土地租金r(0)的情况下，场地面积的直接变化和边缘的间接变化可以使偏微分(即，家具平均占用面积G和地租R牙齿反向变化)。住宅密度高的城市，市中心位置地租上升，租金相对较低。上述结论是比较静态的分析结果。比较静态分析中，

13、没有忽略城市的预计增长，也没有说明城市在短期内如何增长、变化、调整，只是说明最终达到了什么样的平衡。3.3.3城市竞争租赁和住宅空间分化3.3.3.1两种茄子类型的家族竞争租赁如前所述，城市住宅市场的第一个重要规律是位置好的住宅，土地价钱贵，反之价钱便宜。第二个重要规律是市场徐璐在空间上区分不同的家庭、土地用途。以下是对牙齿分化规律的分析。为了说明牙齿规律，为了稍微缓解上述理想化的城市条件，假设城市有两个茄子不同的家庭，牙齿两种茄子类型的家庭的唯一区别是上下班通勤费不同。原因可能是他们对时间的价值观不同。对第一个家族，n1个，通勤时间的长度很在意。(威廉莎士比亚，美国电视电视剧，家庭)第二次家

14、族，N2，通勤时间，我不太在意。结果第一类家庭的通勤成本高于第二类家庭k1k2。现在考虑以下两个茄子问题：第一，两种茄子类型的家庭的位置选择是相同的，还是不同的，各自选择什么位置？第二，在有两种茄子类型家庭的城市，住房租金是多少？以下分析假定牙齿(n1 N2)家具建筑相同，占用面积也相同。交通仍然是径向的，城市边缘新建房屋的租金仍然由建筑物租金和农田租金组成。此外，最重要的假设理性的住宅所有者将住宅以最高价格出租的人：(36)，2级家庭愿意支付的租金将高于1级家庭，结果业主这种情况不平衡。平衡状态是每个家庭都有住房。因此，每种类型的家庭寻找合适住房的条件是x01x02是。或者，如果x01=x0

15、2，则必须存在收入y1y2。但是后者不是实现平衡状态的必要条件。实现平衡的必要条件是市场平等对待每个家族内的所有家庭，同时两个家族中每个家庭都有住房。每个家庭找到合适住房时的租金称为均衡租金，两个茄子家庭的均衡租金分别为R1(d)和R2(d)。3.3.3.2住宅空间分化问题是：牙齿两种家庭是否会混合居住？在与市中心相同的位置，两种茄子类型的家庭可以混合居住的条件是，两种茄子类型的家庭的均衡租金R1(d)，R2(d)必须相同。现在假设在市中心有一个优秀的位置。由于两类家庭对交通时间的厌恶程度不同(k1k2)，第一类家庭比第二类家庭具有更大的租金梯度梯度，如图34所示。图34在两种茄子类型的家庭中

16、的住房租金渐变线，图3-4中，第一种类型的家庭具有较大的租金渐变线斜率，第二种类型的家庭具有较小的租金渐变线斜率，两种茄子之间具有交点M牙齿。在牙齿模型中，半径方向上最多只有一个位置，两种茄子类型家庭的均衡租金相同，两种茄子类型的家庭可以住在一起。牙齿位置是两类家庭生活的分水岭。距离大于m的位置处的R1(d)R2(d)。经济意义：第一类家族，厌倦交通的家庭在市中心和M之间支付高租金，第二类家庭住在M市和城市边缘之间。达到市场平衡的条件是租金最大化，所有家庭都有住房。也就是说，当城市是圆形的，两种茄子类型的家庭的交点和城市边缘离市中心的距离可以根据公式(3-5)来确定，现在假设每个家庭对住房密度

17、的偏好不同。还假定第一类家庭交通费用高，住房要求更大的占用面积，即低容积率。牙齿两个家庭正好可以描述两种茄子类型的收入水平徐璐不同的家族之间的差异。申诉人的家族特征：一个是交通厌恶程度高的k1k2是。二是想占更大的土地面积，q1q2。就是要求住在市中心的大房子里。从长远来看，城市储藏室老化，需要重建的时候，新开发建设的用地由对土地的竞争结果决定。R(d)=ykdx0，两类家庭的竞争租赁分别表示，饮食中K，Q的变化表示交通消费和土地消费的变化。例如，取决于收入的变化。k1/Q1；K2/q2表示两种茄子类型的家庭徐璐其他土地租赁坡度线的斜率，如果某个家庭的斜率大，该家庭将占据市中心。如果两个家庭的差异仅在于收入差异，竞争结果完全取决于土地消费的收入弹性和交通消费的收入弹性。当土地消费的收入弹性大，交通消费弹性小时，收入增加