第五章+房地产交易管理制度与政策.ppt

1、张荣芳博士宁波大学法学院，房地产基本制度和政策RealEstate Basic System and Policy，第五章，房地产交易管理制度和政策，本章内容，第一节房地产交易概要第二节房地产转让第三节房地产预售第四节房地产抵押第六节案例研究第一节房地产交易概要，一、房地产交易的概念和特征房地产城市房地产管理法表明房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和住房租赁三种形式。 房地产交易具有以下特点： 1、交易价格高2、交易目标物有固定性3、交易有较强的社会性4、交易复杂性、第一节房地产交易概要、二、房地产交易原则(一)房地产统一原则(二)法律登记原则(三)房地产交易价格管制原则：政府市场价格及其他

2、。 不论是房地产交易行为，还是房地产交易管理行为，都应该遵循这些基本原则。 第一节房地产交易概要，三、房地产交易的管理机构房地产交易管理是指政府设立的房地产交易管理部门和其他部门通过法律、行政、经济手段对房地产交易活动行使指导、监督等管理职能。 房地产交易的管理机构主要是指国家设立的从事房地产交易管理的职能部门及其授权机构。 包括国务院建设行政主管部门的住宅和城乡建设部和国土资源部、省级建设行政主管部门的各省、自治区建设厅和直辖市房地产管理局、各市、县房地产管理部门和房地产管理部门授权的房地产交易管理(房地产市场产权管理所、房地产交易中心等)。 第一节房地产交易概要，三、房地产交易的管理机构(

3、续) (一)房地产管理机关1、国土资源部及住宅和城乡建设部2、地方各级房地产管理机关(二)房地产交易所四、房地产交易管理机关的主要任务(一)指导和监督房地产交易、经营等活动(二)房地产交易登记， 办理鉴证和权利转移初审手续；(3)协助财政税务部门征收房地产交易有关税款；(4)为房地产交易提供谈判协议，交流信息，展示行情等各种服务；(5)建立房地产市场预警预报系统； 第一节房地产交易概述，五、房地产交易中的基本制度城市房地产管理法规定了五项基本制度： (一)国有土地有偿使用制度土地使用权的转让最高年限由国务院规定，以便向政府或其授权部门公布各类住房的房地产市场价格，引导政府的宏观决策和正确的市场

4、发展服务。 土地使用者必须按照转让合同的约定支付土地使用权转让金。 (二)房价申报制度房地产权利人转让房地产的，应当向县级以上地方人民政府规定的部门忠实申报交易价格，不得虚假申报或者不实申报。 房地产转让当事人按规定缴纳有关税款。 申报的成交价格低于市场价格的，注册部门按照有关规定评估转让的房地产，按照评估价格征收费用。 第一节房地产交易概要、三、房地产交易的基本制度(续) (三)房地产价格评价制度房地产价格评价，应遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评价流程，根据标准地价、标准地价和各种住宅的复位价格，参照当地的市场价格进行评价标准地价、标定地价和各类房屋复位价应定期确定和公

5、布。基准地价是指，在城市修订区的范围内，在现状利用和修订利用条件下，针对不同等级的土地或者相当于土地条件的地区，根据商业、住宅、工业等的用途，分别评价规定的某一时间点的一定年期的土地使用权区域的平均价格。 评价基准日期的设定、土地开发程度的设定、使用年数的完整土地使用权设定的地域平均价格。 地价政府根据管理的需要，规定评价或认可的具体区划的正常土地市场和在正常经营管理条件下的期间的日土地使用权价格，规定地价是区划价格的一种。 房屋复位价格是根据当年当地建筑技术和技术水平、建筑价格、人工和运输费用等条件，重建与评估对象具有相同结构、样式、标准、质量和效用的房屋所需费用，第一节房地产交易概要，第三

6、节房地产交易的基本制度(续) (四) 房地产价格评价房地产价格评价人分为房地产鉴定人和房地产评价人的房地产鉴定人，必须通过国家统一考试、执行资格认证取得房地产鉴定人的执行资格证书，通过登记登记取得房地产鉴定人的登记证书。 第一节房地产交易概要、三、房地产交易的基本制度(续) (五)房地产权利登记发行制度。 转让或者转口方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请注册，经过县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。 依法取得的房地产开发用地建造房屋，应当依照土地使用权证书向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请注册，县级以上地方人民政府房地产管理部

7、门核实发放房屋所有权证书。 房地产转让或者变更的，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房地产变更登记，根据变更后的住宅所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门确认，同级人民政府交换或者变更土地使用权证书。 第二节房地产转让、一、房地产转让的概念和特点(一)房地产转让的概念是指房地产权利人通过买卖、赠与、交换或者其他合法方式将房地产转让给他人的行为。 1 .不动产转让的主体是不动产权利者，包括不动产所有者和土地使用权者。 2 .转让的对象为城市转让房屋的所有权和该房屋占有范围内的土地使用权。 3、转让的形式主要是买卖和赠与，也包括其他合法方式

8、。 4 .转让的法律结果是房屋所有权和土地使用权的转移。 第二节房地产转让、一、房地产转让的概念和特征(二)房地产转让的特征1、房地产转让的目标必须合法2、房地产转让的法律结果是住房所有权和土地使用权转移。 抵押：债务无法实现时才会发生所有权(土地使用权)的转移。 租赁：仅仅是使用权的转移与房屋所有权无关。 3、不动产转让属于要式法律行为。 4、以转让方式取得土地使用权的，转让后的土地用途受原转让合同的制约。 第二节房地产转让、二、房地产转让的原则根据转让对象的特殊性，决定房地产转让应遵循平等、自主、等价有偿、诚信等民法的基本原则，此外应遵循以下原则： 1、转让人的地位不变，房地产如何改变土地

9、所有权都不变。 2、房地产一致原则：即土地使用权与地面建筑物的财产权一致。 3、依法登记原则：即向权利部门申请变更登记。4、不损害利益的原则：即保护财产价值和经济效益的原则，房地产生产转让不能损害其经济效益。 特别是分期转让时必须遵守，保护土地的完整性和可利用性，充分保护土地的经济效益。 第二节房地产转让、三、根据房地产转让的分类(一)转让对象，房地产转让可以分为地上有建筑物的转让和地上没有建筑物的转让。 习惯上也叫土地使用权转让。 城市房地产管理法将原有土地使用权转让和住宅所有权转移合并为一个整体称为房地产转让，对规范房地产市场行为，加强市场统一管理具有积极作用。 (二)根据土地使用权的取得

10、方式，房地产转让可以分为转让方式取得土地使用权和拨号方式取得土地使用权；(三)根据转让方式，房地产转让可以分为有偿转让和无偿两种方式。 有偿转让主要包括房地产买卖、房地产入股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、房地产继承等行为。 第二节房地产转让、四、房地产转让的条件(一)转让、受让人双方合法资格(民事法律行为) (二)转让的对象是符合法定要求的城市房地产管理法的规定1、以转让方式取得土地使用权的房地产转让条件(一)是转让合同成立后才允许转让。 按照转让合同的约定支付所有使用费取得土地使用证明书，是成立转让合同的必要条件。 (二)只有在达到一定的开发规模后，才允许转让。 按照转让合同进行投资开

11、发属于住宅建设工程的，完成开发投资总额25%以上的属于片材开发土地的，是形成工业用地和其他建设用地的条件。 转让房地产时房子完成的，也要有房子的所有权证明书。 本规定的目的是严格限制烘烤地皮的牟利，切实保障建设项目的实施。 第二节房地产转让、四、房地产转让的条件(续) (二)转让的对象必须满足法定要求(续)城市房地产管理法的规定1、以转让方式取得土地使用权的房地产转让条件(续)房地产转让时，土地使用权转让合同中记载的权利， 注意义务转移的转让方式取得土地使用权的，转让房地产后，该土地使用权的耐用年限是原土地使用权转让合同约定的耐用年限减去原土地使用者使用的耐用年限的剩馀耐用年限。 以转让方式取

12、得土地使用权的，转让房地产后，转让人变更原有土地使用权转让合同约定的土地用途的，应当经原有转让人和市、县级人民政府城市订划行政主管部门同意。 缔结土地使用权转让合同，或者再次缔结土地使用权转让合同，相应调整土地使用权转让金。 第二节房地产转让、四、房地产转让的条件(续) (二)转让的对象必须满足法定要求(续)城市房地产管理法的规定二、以拨号方式取得土地使用权的房地产转让条件(一)须报告有承认权的人民政府承认(前提) (二)经人民政府批准转让的； 受让人办理土地使用权的转让手续，应当按照国家有关规定支付土地使用权的转让金；(3)不办理转让手续，转让人应当在所得利益中向国家支付土地利益。 (三)缔

13、结书面转让合同的房地产转让，必须符合上述法定条件和要求，以获得国家法律的保护。第二节房地产转让四、房地产转让的条件(续)补充：商社出售的条件(现房) 1、商社出售的房地产开发企业有企业法人营业执照和房地产开发企业资格证书2、取得或使用土地使用权证书3、建设工程修订执照、施工执照、出售执照4、竣工检验5、 必须具有拆迁配置的通信等辅助设施设备的交付使用条件，其他辅助基础设施和公共设备是否具备交付使用条件，工程进度和交付日期已经确定7，物业管理方案已经执行，第二节物业转让，第五，物业转让中禁止状况以下的物业不得转让： (一) 以转让方式取得土地使用权，不符合下列规定条件的，按照转让合同全部支付转让

14、金，取得土地使用权证明书按照转让合同约定进行投资开发，属于住宅建设工程的，必须完成开发投资总额的25%以上的属于单开发土地的， 按规划开发建设土地，完成排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公共设施建设，实现场地平整，形成工业用地或其他建设用地条件。 房地产转让时房屋完成的，必须持有房屋的所有门票。 第二节房地产转让、五、房地产转让的禁止状况(续) (二)司法机关和行政机关依法裁定，决定扣押或者以其他形式限制房地产权利的；(三)依法回收土地使用权的；(四)共享房地产，没有得到其他共享人的书面同意的；(五) 权属有争议的(六)没有依法登记领取权利证书的(七)法律、行政法规规定禁止转让的

15、其他情形。 限制规定的目的是加强物业管理，维护市场秩序，保障权利人的合法权益。 第二节房地产转让、五、房地产转让中的禁止状况补充：商品房的禁止销售行为及法律责任1、开发企业在不解除商品房的销售合同前，不得再次向他人出售作为合同标志的商品房。 2 .开发企业不得以进入正式销售或变形为正式销售的方式销售经销店的商品房。 3、开发企业不得以售后服务或者变态售后服务的方式出售未竣工的商社。 4、商品住宅成套出售，不得分期零售。 5 .违反上述规定，开发企业受到警告，被命令限期纠正，可处1-3万元罚款。 (十二)、第二节房地产转让、六、房地产转让的方式(一)房地产买卖是房地产所有者(包括土地使用权人)合

16、法拥有的房地产以一定价格转让给他人的行为。 (二)房地产赠与是指将房地产所有者(包括土地使用权人)合法拥有的房地产无偿赠与他人，不要求赠与人支付任何费用或者为此承担任何义务的行为。 房地产买卖是双务行为，买卖双方都享有一定的权利，必须承担一定的义务房地产赠与一般是单务行为，受让人不承担任何义务，有时赠与以转让方式取得的土地使用权必须承担原转让合同的义务)，六、房地产转让的方式(续)(四)其他合法方式城市房地产转让管理规定对本概念中的其他合法方式进行进一步细分，其他合法方式主要包括以下行为： (一)以房地产为价格入股，与他人设立企业法人，房地产权利变更的；(二)一方提供土地使用权； 另一方或者许多人提供资金、合资、共同开发经营房地产、变更房地产权的情况；企业被收购、合并或者合并，房地产权转移的情况；房地产赔偿借款的情况；法律、法规规定的其他情况。 转让的本质是不动产权转移。 不动产转让时，房屋所有权和该房屋所占范围内的土地使用权同时转让。 七、房地产转让手续，(一)房地产转让当事人签订书面转让合同，(二)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后30天内持有房地产权证书、当事人合法证明、转让合同等相关文件，向房地所在地的房地产管理部门申报成交价格，(三) 物业管理部门审查提供的有关文件，在15天内作出是否受理申请的书面回答(4)物业管理部门验证申报的成交价格，根据