2012成都锦弘泓景湾2012营销方案

1、，2012年二月，2012年营销节目，市场背景，2012年市场预测，2011年疯狂市场回顾，2011年成都市市场回顾，区域市场，区域库存分析，区域销售分析，区域竞争模式，区域竞争分析，项目分析，项目汇总3-项目汇总传统销售旺季的成交量也只有50万韩元。无疑，今年成都市商品住宅销售量下降是必然的结果。2011年成都市省市商品住宅交易平均价格经历了反复的价钱曲折，但最终在12月价钱调整到了相对较低的位置。在不市场暴涨是下降的普遍共识下，调控政策仍然发挥了预期的效果。2011年十二月主城区住宅交易平均为8703韩元/，同比十一月230韩元下降/，交易交易交易“下降”，价钱“稳定中下降”，2010-2

2、011年成都市主城区住宅交易比较，2011年主城区住宅交易和价钱趋势，2011年另一方面但是受宏观市场环境的影响，许多开发者从下半年开始推迟市场趋势，以库存销售为主，整个2010年市场供应业绩比较稳定。供应“稳定”，缓解库存困难局面暂时困难，到2011年十二月31日，成都市主城区记录区下的库存面积为706.8100万人，比2010年底上升了74.67%，幅度每月都在增加。在住房限制背景下，交易迅速下降，间接打破了大部分开发商可惜的观望态度。(威廉莎士比亚、温斯顿、住宅、住宅、住宅、住宅、住宅、住宅、住宅)加快运输，收回资金已经是协议。随着规制政策的增加，购房者的观望态度越来越严重。僵局很难解开

3、。直接结果是，市场不断投入新供应住宅供给，难以消化，成都市整体库存量相应上升。(乔治伯纳德肖，死锁，死锁，死锁，死锁，死锁)，2011年成都市主城区商业供应97.72万，同比增长16.91万，2011年主城区商业供应旺盛。特别是下半年，市场供应激增，全年供应97.72万，同比增长2010年16.91万，商业整体供应比去年稳定。因为上半年商业供应比较保守。2010-2011年成都市省市商业供应面积比较，单位：万，单位：万，供求杨王，2011年成都市商业市场，2011年成都市省市商业交易77万7500，与2010年相比，13万1600万，2011年商业同时，受房地产市场不景气的影响，六月业绩突出，

4、土地流转现象严重，供应8件只交易了5件。到年底为止，后续土地供应受年度土地供应任务的影响，集中放量，但仍然表现不好，11-十二月总供应23件，交易16件，交易率仅为70%。，2011年成都市省土地分月供给行情，上半年土地集中量平稳，年末土地集中量，“疯狂后平静，平静后孤独”，2011年成都市土地市场，建设地大厦建筑物头上有一把刀，2012年，成都市省市有490.93万个新供给，小高层和超高层产品的总量没有太大差异，其供应量共为115万韩元左右。多层产品在成都市主要城市仍然供应不足。从2009年开始完成土地历年交易的净用地面积没有太大差异，但是住宅用地的商业比重大幅提高，交易地板地价也继续上涨，

5、2010年达到11，000韩元/的最高峰，因此高级房地产也将有更大的批量，2012年新建房地产将由小班成为高端为主。受2011年宏观房地产调控政策的影响，成都市房地产市场整体销售不振，双方价格一致下跌。受政府宏观政策加成的影响，2011年11-十二月成都市房地产市场继续大幅下跌。短期内顾客观望的情绪严重，市场交易情况将继续受到影响。2011年成都市市场总结，2011年狂放市场怀旧，2011年狂放年度累计销售商品住宅37.6万坪，同比下跌19.75%不断受到国家宏观调控的影响，今年狂放商品住宅销售面积自2008年以来首次呈现下降趋势，近6年来狂放销售面积趋势，2011年狂放，可以分为近6年来疯狂

6、的销售价钱动向、疯狂的市场主要是3个主力住宅板块和1个市区较远的三星堆别墅板块。主力住宅板块3个中，主力房地产目前项目20个，广汉住宅项目分布，销售量：成丈夫区销售2069套房来源，销售率为53%。老城区销售818套房酱，销售率为61%。城北偏区销售1396套房货源，销售率为75%，明显高于其他偏区。原因分析：性丈夫区目前放量大，大部分是单一形式的产品，消费者窄，开发商之间的竞争压力大。传统的狂热市民仍然习惯于城市中心或北部的居住。城北开发商比城南更有实力，项目调配的优点很明显。随着各主要市政机关迁移城北，给了想在北方买房子的人很大的信心。2011年广汉各地区销售量分析，情况分析：整体广汉各等

7、级的项目分布比较均衡，目前在市场上已成为中级项目主流。牙齿类型的项目主要特点是产品形式单一，没有特色，集容量大，没有本身的独特性。在价钱方面，各地区产品价钱差异明显。从统计图中可以看出，整个价钱从城南到城北都在逐步增加，第二地区高端产品价钱只能等同于上级地区中端产品价钱。同样，同一地区内不同等级产品的价钱差异也比较大。截至2011年十二月31日，广韩地区市场可销售商品住宅数量为2797套，可销售住宅面积接近30万套。随着地区内可销售住房库存的扩大，近年来转移地块的快速开发，今后新供应项目的数量将较多，预计2012年的广阔房地产市场竞争将更加激烈。广泛的各地区放量库存分析、库存、未来供应分析、市

8、场销售压力大、市场脱华速度分析、供给、需求、严重的“供大于求”、市场脱华分析，受2011年房地产市场宏观调控政策的影响，广大房地产市场整体销售不振、销售量暴跌。由于国家宏观调控不断的影响，广汉商品住宅价钱增幅大幅下降，低于2008年增长。2011年光汉存量接近30万坪，近年来转移地块的快速开发，今后新供应项目的数量将较多，预计2012年光汉房地产市场竞争将更加激烈。2011年广义市场摘要，2012年市场预测，广汉开发地情况，台北路南，福州市路西(2万4千)，台北路北(5万5千，台北路南，马木河西(6万8千)，福州市路西，马木中山大道和珠海市路的交汇处(5万4000)、福州市路(14万5000)

9、东西街(0万4000)、柳州路(1万)、南昌市公路(0万9000)、西湖路(0万2000)、火成丈夫区已经注定从开工量开始推出大分量，产品同质性高，预计在未来一段时间内，大部分项目将陷入僵局。城北偏区2009-2010年总交易11个土地住宅面积约为190万韩元，2011年3个项目放量，目前项目销售较少，但几个大项目也目前开工，预计明年内各项目中的部分部署将会推出，2012年城北地区放量将达到41.71万人。成丈夫区的主要房梁大厦是雍景房，卓越郡城，塞纳湾。城北偏区的主要房梁大厦有洪京湾、嘉明玉城、狂热岛、英国湖亭等。2012年的光汉方量预计，2012年光汉商品住宅的年可销售面积将达到161.3

10、5万坪。广汉2006-2011年年年平均脱华面积约为33.52万平方米，不增加可销售面积，脱华时间近5年。2012光汉市可销售预测，政策趋势是房地产调控不动摇，货币政策微调缓解调控压力，房地产调控，保障室，房地产税，从2012年开始，房地产业将迎来集合类信托偿还的最高峰，到期规模将达到2000亿至2400亿韩元。按季度来看，第三季度“汇流信托”融资将到期约1000亿韩元，其他季度第一季度也将达到350 500亿韩元左右，此时融资到期偿还的风险将暴露出来。从2007年开始，房地产业投资的信托资产比重逐年提高，从2008年到2011年中期，房地产业投资的信托资产分别同比增加了63，82，133，9

11、2。从来源上看，“汇流信托”收益率高，因此成为过去两年支持开发者非银行平台融资的主要渠道。房地产信托到期期限相对较短，预计平均1.6 1.8年左右，从2012年开始将成为房地产业集类信托偿还的顶峰，开发商的资金链将面临严重的考验。明年开发商资金链分析，2012年广汉房地产市场将在宏观市场调控政策的影响下继续，整个广汉房地产市场将进入下行通道。受股票和资金压力的影响，广汉的大部分项目将进行价钱调整，房地产市场预计将在3月至九月之间进入价格战。快速会长现金流将成为2012年广阔房地产市场的主要旋律。，2012年疯狂的市场预测，市场背景，2012年市场预测，2011年疯狂的市场回顾，2011年成都市

12、市场回顾，区域市场，区域库存分析，区域销售分析，区域竞争模式，区域拍卖分析，销售战略和执行，宣传策略和执行，营销核心城北为2011年顾客对房地产市场比较乐观，当时主要建筑有3个项目开业，分别是宜景花园，一品城，户口本1号，3个项目2011年平均消费率约87%。2011年，由于七月-八月、管制政策的持续影响，整个广阔房地产市场的热度下降，当时主要建筑中3个项目开放。分别是龙永半岛、相关美楼、天鹅堡、项目3个2011年的平均转化率约为55%。2011年九月后，监管政策继续增加，贷款政策更加严格。相反，主要房地产受上半年市场表面乐观的影响，主要集中在第四季度，年末供应费继续提高，广阔的整体房地产销售

13、量迅速下降。第四季度开盘项目平均转化率低于42%。2011年，广汉现在出售13个主要房地产，出售房屋来源剩余的1962套。2011年，广汉在下半年出售了住宅销售院的主要时间节点，各开发商因资金压力和监管政策没有放宽，不得不推出房屋交换现金流，缓解资金压力。今后13个主要房地产可供应住宅总套数为13163套。预计2012年广汉的主要房地产发货量将为8037套左右。随着市场库存的增加和部分开发人员信托到期、开发资金压力的加剧，很多开发人员将通过价钱下调来获得现金流。地区竞争格局，本地区目前销售3个项目，2012年至少有4个项目，化名越城，地区赠品分析，化名越城，开盘前期间进行了大量宣传活动。游戏嘉

14、年华、抽签等很多客人被储存，预计开盘第一个月将达到68套，交易平均价格为3555，高于开盘价钱牙齿顾客心理期待价钱，并且由于只有洪京万早期开盘消化部分顾客，销售量牙齿不太好。根据化名运城交易情况，根据目前销售住宅圆号型比例表的比较分析，目前化名运城整体脱货最高面积段主要为80-100坪，套2比3。畅销书产品仍然以强劲需求产品为主。住宅院情况：目前销售11，12，14套，总库存约238套，其他未开设。价钱打折：假名悦市平均为3600韩元/平方米，全部为96打折，抵押9.9打折，分期付款9.8打折。2、1、4、3、5、6、7、8、9、10、17、16、15、14、13、12、11、耳硬化圆、价钱打折：易经院平均为4300元/平方米，全额95%，抵押贷款97%。28，24，30，27，29，18，20，36，