2011惠州仲恺创业广场项目定位及规划概念报告

1、PRUSSIAN BLUE、centaprocommercialpropertyconsultants (Shenzhen ) limited、森拓普商业地产顾问(深圳)有限公司、惠州仲恺创业广场项目定位与订划概念报告、 关键词2011本项目初步理解：项目使命项目机遇项目挑战发展战略，项目商业发展机遇区域发展良好， 仲恺新区的功能是惠州市高新技术产业发展的“排头兵”惠州市宜业现代化“科技新城”宜居珠三角东岸科技创新2010年仲恺新区升级后，地区人口从15万升级到50万，大大推动了地区商务升级的速度。空间结构“一心、两翼、两轴、六领域”一心：在仲恺街两侧建设商务商贸综合服务中心，为仲恺地区整体服

2、务。 两翼：依靠服务中心，分别形成南、北两大集中高新技术产业集群。 两轴：依靠仲恺大街和乐金路形成服务展开轴，在工业园区配备配套服务功能。 6个区域：中心服务区、高新技术产业区、生活辅助服务区、科研孵化区、先进制造业加工区和商贸物流区。 项目商业发展机遇居民收入增加促进商业繁荣，商业发展趋势和GDP，惠州市2009年人均GDP突破5000美元，惠城区超过7000美元，惠州商业从商场/超市阶段开始进入购物中心/生活时尚中心商业升级使着名品牌进军嘉禾电影院、华联BHG超市、稻香、星巴克、兰桂坊、HUGO BOSS、ARMANI Jeans、KC、ck、GUESS、GIVENCHY，项目商业发展的机

3、会区域商业提前商业发展的机会项目区域优势明显，项目位于仲恺新区的核心位置，毗邻城市干线公路仲恺大街和城际轻轨的出口，交通便利、显示性好的周边分布着许多政府机构和高级住宅，对居住人口的增加项目商业发展的机遇项目本身素质良好，项目商业体量大，构建大型质量商业，有利于形成区域商业中心的项目临街长，展示面好，政府鼓励建设高层建筑，形象地标可以增强商业魅力的项目包括多种不动产功能，可以在商业、住宅、办公室/酒店之间形成相互作用，共同提高项目价值。关键词：初步理解本项目使命项目机会项目挑战发展战略、项目商业发展挑战、奥运圣火传递市、全国文明城市、2010广东运会、市场环境三/四线城市综合购物中心如何发展优

4、势资源引领区域商业升级，同时寻求前瞻性和操作性平衡惠城区近年来GDP和增长率，惠州市近年来居民人均消费性支出占支配收入的比例，单位：亿元，单位：元，数据源：广东省统筹局惠州市统筹局，11，项目商业发展商业体积本项目预计超过8万商业面积在区域内已属于大型商业体积，、优先发展方向、次选发展方向、项目商业发展的挑战、出租模式本项目的商业体积大，如果全部订为集中商业， 必然会有多家主力店充分用尽商业面积，如果主力店的租赁能力低，必然会降低发展者的租赁收入，用什么方式保证默认商业面积，全部订为集中商业，多家主力店用尽商业面积，主力店的租赁能力低，租赁收益下降，内销售收益下降，一些商业面积适当下降或转换，

5、降低开发风险，优化建筑形态，增设街道，有利于销售的商业形态多样化和商业价值最大化的统一、矛盾、影响、解决办法、目标、项目商业发展的挑战， 区域商务的发展现状是目前仲恺新区的商务水平低，主力消费者的消费力和品牌意识需要培养，特别是零售业在短期内难以突破，会出现怎样的行业组合模式、个人护理、银行、电信、移动通信、商品陈列室等，其超市：精品超市，大型综合超市，便利商店：时装商店，传统大型商店，出口专业店：家庭，家电，数码，儿童等一般零售：品牌旗舰店，化妆品，珠宝，服装，鞋包等零售，饮食，娱乐KTV区域竞争惠城区作为城市商业中心，集中效应明显，随着中国贸易中心、信赖广场及佳兆业中心等相继进入市场，越来

6、越多的中高端消费者流向惠城，本项目正确定位特色树立独特的商业形象，获得自己的市场份额。华贸天地(江北)、信赖广场(江北)、香港惠新天地(演达)、Mini Mall 2期(陈江，预定2013年入市)、隆生半岛广场(东平)、天虹(麦地)。 无规模效应2、消费人口不足、商业氛围不成熟、建设周期长3、影响商业变化的因素复杂，特别是零售业4、未来竞争性商业项目难以预测、战略1 :形象基准化、原则：前瞻性与可行性结合：把握商业发展趋势，初定位符合消费者群体的特征：高科技园区的行政事业单位，企业白领等商务办公人员，考虑到项目周边大量住宅区存在的家庭消费和巨大的年轻消费群体。 差异化、个人化竞争战略：与惠城香

7、港惠新天地、华贸天地、信赖广场等购物中心相比，明确本项目的竞争优势。 新城生活体验型购物中心，最有特色的商业中心，建筑革新，业态革新，消费观念革新，时尚潮流领土家伊甸园饮食娱乐的集大成地，家庭消费，时尚人，潮流一族，高消费者群和商业群聚集，消费者群和商业群的品质化，家庭对儿童教育， 休闲娱乐趋势时尚品牌、儿童室内残奥模/儿童体验馆、儿童培训、主力商店表示、潮流时尚区、家庭儿童消费、 将仲恺高新区的商业特点与项目本身的条件相结合构成粤东最具流行感和质量的商业中心商业概念：新中心区下的体验新天地不仅是购物中心的两个特色体验商业：潮流风尚之都， 娱乐文化之城同时具备多种服务功能：高质量购物功能高品位

8、休闲功能综合化的服务功能公共社交活动功能仲恺创业广场是有条件的，引起了仲恺高新区第一高楼大厦、城市的最高整合体。 摩天轮不仅带来了非常活跃的人流，而且还可以创造梦幻的浪漫情景，成为亲人、朋友、恋人聚在一起约会的最佳场所，成为人们心中憧憬的地方，但具体方案需要与设修公司共同研究。 东京SOGO，兴中广场，东京SOGO的做法，利用百货商店的天台制作直径30米左右(高约50米)的摩天轮，象征着有一定的符号，欢迎顾客的娱乐和消费。 广州万达广场1600商业帐篷，花费1亿元制作。 广场外墙设有两块面积超过100平方米的巨大LED屏幕，形成了独特的购物休闲空间，青岛天幕城的“帐幕”利用声光等技术手段，形成

9、了“旭日东升”、“正午日光”、“晚霞”、“午夜星辰”四种壮丽的自然景观科技：用结婚尖端科技、最新的交互技术(如交互投影、3dav等)来表现项目人文与时尚之美，超越传统感觉的乐趣，气质卓尔出类拔萃。 战略3 :业态娱乐化，项目作为仲恺国家级高新区的首个大型商业项目，在区域商务和住房人口不完全成熟的条件下，增加项目作为城市饮食娱乐目的地和基础生活辅助的功能，增加项目对人流的吸引，增加项目吸引和保持消费者，加强有竞争力的休闲娱乐化，这些案例来自市场调查，供参考。 传统的购物中心由于地理位置和商圈竞争环境的影响，娱乐和饮食也不同，案例中娱乐和饮食的比重在3555%之内。 娱乐热点之一：儿童体验馆儿童体

10、验馆是少年的高端文化娱乐产业，可与国际知名主题公园合作，开拓儿童公园旅游城市特色游乐场，以儿童带动家庭娱乐零售消费的儿童体验馆。 儿童体验馆教育娱乐，模仿现在的真实世界，儿童可以扮演不同的角色，如教师、消防员、厨师等，在任何儿童体验、娱乐、创造、学习小的第一号世界，推进下一代健康和快乐的成长。工厂，电视台，需求面积：同一楼层平面面积5000-10000平方米房地产要求： 8米到9米之间，最低高度6米以上的平方米平均重量500kn； 柱距8米以上的合作方式：订购房地产，租赁合同年限：一般1015年，交互体验主题公园：儿童体验馆，世纪金源B1F宝物当主，周8镇：上海、武汉、广州三个分行，黛可：深圳

11、、惠州两个分行，娱乐亮点两个： IMAX电影电影是我国未来20年中最具活力的产业电影集团的电影制作、院线开发、衍生产品及文化中心建设等是休闲经济的特征。 IMAX电影院/面积4000-6000平方米，楼高1523米左右。与大型电影娱乐公司合作，发行电影和合同明星，举办活动，推荐吸引人气的IMAX，打破传统的二维图像，给人们新的视觉感觉的放射范围广，切断市场的先锋机。 窗帘电影、宇宙电影院、上海科技馆的案例：立体巨大窗帘电影院的屏幕巨大，高18.3米，宽24.3米(相当于六层大楼的高度)。 球幕电影的球幕直径23米，倾斜度30度，倾斜式银幕给观众以浮在空中的感觉。 宇宙电影院是一家综合了视频连接

12、、图像处理、观众互动、计算机集成等技术的多媒体屏幕电影院，直径13米的球形屏幕可以透过6张天衣无缝的影像，构成完整的全局屏幕影像，观众可以娱乐精彩的IMAX电影等特色电影院，巨大的电影，战略4 :将价值最大化，适当控制购物中心的体量，增加商业街的修订画，提高整个项目的租赁价值主要销售商业街/购物中心，销售回收资金广州万达广场案例：广州万达广场业态：-1F :沃尔玛1F-精英汇：万千百货，时尚女装，2F-休闲带：万千百货，国美，运动休闲装和生活套装3F-食尚坊：万千百货目前，购物中心经营良好，户外步行街帐篷段的惠州香港惠新天地案例：惠州香港惠新天地案例：销售低层- 1，1层楼层，以及2，3 f超

13、市辅营区其他高层楼层和品牌店拥有的经验教训：销售面积约占30%回收资金，但现在租赁销售区影响着运营。可销售区域，当时-1F平均销售价格1.2万元/，当时2F平均销售价格2.2万元/，当时3F平均销售价格2万元/，当时1F街地3.5万元/，内地2.3万元/，综合比较分析建议：在建筑规范和区划条件允许的前提下，具体的修订提案建议在整体定位和行业修订确定后进行修订修订模式、商业建筑修订计划建议、说明：以上森拓普根据开发人员提供的资料提出的初步建议，没有准确的数据测量，仅供参考。 中段商业入口和公寓大厅修订计划位于同一位置，不利于商业形象的完整性，公寓居民的隐私也难以保障，城镇占地面积过大，城镇占地和

14、内地使用面积均达约200300，进深过深，不利于将来的销售， 商业垂直交通系统都设在中庭和北侧，也考虑到是否合理，可以设在24层偏远地区的同时增强室内空间感，进行初步推定，这部分区域可以修订为商业街，可以通过商业街的销售实现新的收纳，也可以部分集中商业面积可以考虑背着住宅区增设商业出入口，使社区人流容易进入商业内部，同时可以提高后街的商业价值。 例如，开发者希望尽量扩大销售的商业面积。 森拓普初步提出以下初步建议：方案a :不改变现有建筑布局，在项目两侧设主力店，超市，数字城/精品商场，参考例：湖南衡阳宇元自由城，宇元自由城是衡阳市规模最大的城市整合项目，项目商业建筑面积： 130000商业构成：大洋百货店(42000、5楼)、家乐福超市(16200、负1楼)、万达国际电影城(6000