不动产经济学(6).ppt

1、1,不动产经济学Essentials of Real Estate Economics,第二部分：理解不动产市场,2,第二部分学习内容,3、 非住房市场,2、 住房市场,1、 土地市场,3,住房市场 学习内容,4,教学目标,掌握供求规律如何影响住房市场。 掌握住房价格形成机制。 利用专业术语分析市场状况。 预测住房市场发展趋势,5,住房市场的需求 1、住房需求影响因素 2、住房需求弹性,6,住房需求是指消费者在特定的时期内、一定的价格水平上，愿意购买而且能够购买的房屋量。 住房需求应从两个角度进行研究（1）总需求数量 （2）总需求结构 住房需求受到诸多因素影响，重要的因素有：,7,1、住房需求

2、的影响因素,人口和家庭结构对住房需求的影响 收入与财富对住房需求的影响 消费者偏好变化对住房需求的影响 住房价格对住房需求的影响 利率对住房需求的影响,8,人口和家庭结构对住房需求的影响,人口 人口规模及人口统计特征 人口规模不变，离婚率的增加 家庭：西方城市经济学家对居民家庭的分类： 在学型家庭 购物交际型家庭 工作时间特殊型家庭 高收入家庭,9,（1）在学型家庭 在这类家庭中，由于某个家庭成员（如孩子）正在求学，因此，其他成员往往为照顾这一成员的学习，给他创造良好的学习条件，而自己不惜花费较多的交通费用，去选择环境适宜、又离教育设施较近的住所居住。,10,（2）购物、交际型居民 这类居民的

3、特点是热衷于购物、逛街，喜欢听音乐会、看电影及善于社交。 他们在对住房服务的需求上，主要关心市中心的热闹气氛及其各种便利的娱乐设施，而将住房的面积放在较次要的地位。 因此这类居民倾向于居住在市中心的热闹地段。,11,（3）工作时间特殊型居民 这类居民的工作特点是需要倒班或上早班。 因此，他们在选择住房服务时，考虑的是上下班的便利，而倾向于居住在靠近自己工作单位的地方。,12,（4）高收入居民 由于住房常被看作是价值很高的财产，所以收入愈高的居民，对住房质量的要求也就愈高。 在欧美的一些城市中，由于交通进步，高收入居民就倾向追求郊外的高级住房（如别墅）。,13,家庭类型的划分是住房市场细分的重要

4、方法，不同类型的家庭形成不同住房的消费者群，有利于住房供给者选择目标市场和营销策略。,14,收入与财富对住房需求的影响,收入 是流量概念，是一定时期家庭新增加的现金。 现期收入对住房消费影响不大。 是重要的制约因素，会影响信贷的可得性。 财富 是存量概念，是某一时点上家庭各种收入的积累额。 家庭财富（持久收入）对住房消费影响大。,15,利率对住房需求的影响,利率变化会产生替代效应和收入效应： 其他因素不变，利率上升，如果家庭是净储蓄，家庭收入会增加。 如果是净借贷，实际收入会下降。 利率上升，未来消费与当前消费的相对价格发生了变化，有可能推迟住房购买。,16,额外收获：可支付性指数,根据住房价

5、格、住房贷款利率、家庭收入水平可计算可支付性指数。包括： 测定住房价格中位数。中位数价格指一半的住房销售价格在其上，一半在其下的价格； 选择标准住房贷款利率。通常选用首付是住房价格的20%，贷款额是住房价格的80%，并采用固定利率。 测定该地区家庭收入水平。,17,例：,测定住房价格中位数，假定为400000元。 现行利率假定为6%，按住房价格的80%计算贷款额，那么为320000元。按照6%的利率30年还清，则每月要支付本利和、保险、税等2500元。 利用30%的合格率来计算每月若支付2500元需要有多少月收入，25000.30=833312=99999元，即近10万元的年收入可承担3200

6、00元的贷款和400000元的房价。 利用普查数据，测定有多少家庭拥有10万元以上的年收入。假定为3万户。 计算该地区的家庭总户数。假定为10万户。 可支付性指数为30000/100000=30% 这意味着只有30%的家庭有能力购买中位数价格的住房。,18,2、住房需求弹性,住房需求的价格弹性 根据经济学的一般原理，住房需求的价格弹性是指住房的价格变化的比率所引起的住房需求量变动的比率，它表示了住房需求量变动对住房价格变动的反应程度。研究表明，住房需求弹性小于1，表明住房为必需品。 住房需求的收入弹性 住房需求的交叉弹性 - 研究表明，食品与住房的交叉弹性为-0.1041，两者为 互补品； 购

7、房和租房的交叉弹性为正，两者为替代品。 住房的广告弹性,19,住房市场的供给 1、住房供给的影响因素 2、住房供给弹性,20,住房供给是指房地产开发商在某一特定时期内，在每一价格水平上愿意而且能够租售的住房商品量。供给中既包括增量房，也包括存量房。 住房存量变动=住房总投资- 折旧- 其他毁损损失 - 其中，住房总投资=新建住房投资+存量住房改建、扩建、维修投资。 - 新建住房投资的衡量指标：一定时期内新颁发的项目施工许可证；新开工面积；竣工面积。,21,1、住房供给的影响因素,住房价格 土地价格和城市土地的数量 资金供应量和利率 政府管制（如，税收政策） 建筑材料供应能力和建筑能力 房地产开

8、发商对未来的预期,22,2、住房供给弹性,所谓住房供给弹性，就是指供给的价格弹性，即住房价格变动的比率所引起的其供应量变动的比率，它表示了住房供给量变动对住房价格变动的敏感程度。 短期内住房供给无弹性 长期内住房供给完全有弹性,23,P,Q,D,D*,S,S*,P,P*,Q* Q*,短期和长期住房供给曲线的变化,24,住房价格 1、形成机制 2、均衡与非均衡 3、住房租售比 4、房价收入比 5、地价与房价,25,1、 房地产价格形成机制,马克思认为，价值是凝聚在商品中的无差别的人类劳动，商品是用来交换的劳动产品。地租是雇佣劳动者创造的剩余价值的一部分，土地价格是资本化的地租，因此，可以说房地产

9、价格是由地租资本化的价格与建筑物的劳动价格之和组成。但，这只是从阶级本质角度的说明，对于具体价格的形成、波动及运行还需从市场和经济的角度加以分析。,26,1、房地产价格形成机制,经济学常识告诉我们，市场化的商品价格不外乎是其价值的市场供求表现。 作为价格核心的房地产价值如何计量？ 两种标准：作为消费品，房价的形成主要取决于其生产成本。理论上，如果生产者出售的价格高于购买者自己生产花费的代价，消费者就会自己生产，导致供给增加；作为投资品，消费者对房地产的需求取决于获得的预期收益，价格的形成主要由预期收益决定。 二者殊途同归。,27,1、住房价格形成机制,供求数量,价格,s1,d2,d1,b,a,

10、供求数量,价格,s1,s2,s3,d1,d2,d3,a,b,c,d,e,f,g,Ls,图a 短期住房价格,图b 长期住房价格,28,D1 D2,S,P2 P1,d3 d2 d1 s2,住房空置的生成机制,29,在市场经济条件下，任何商品的价格都是由市场形成的 房地产的内在价值，仍然是房地产价格形成的基础 商品的价格受供求关系影响而上下波动 商品的市场价格受到竞争规律的调节 预期原理对房地产价格形成也有特殊作用,30,数量,价格,s,Q0,d,住房供求平衡 我们把这某一价格上住房需求量和供给量正好相等的价格称为均衡价格。如下图所示。,P0,2、住房市场均衡与非均衡,31,供求非均衡 即供给与需求

11、的失衡状态，是指住房的供给价格与需求价格、供给数量与需求数量之间，或者有一对不一致，或者两者都不一致的经济运行状态。 三种状态： A、总量性供不应求状态 B、总量性供过于求状态 C、结构性供求失衡的状态 ！均衡是偶然的，几乎是不存在的； ！非均衡状态是绝对的，常见的。,2、住房市场均衡与非均衡,32,3、住房租售比,住房价格包括出售价格和租赁价格。 租售比 = 每平方米使用面积的月租金/每平方米建筑面积的房价 房屋租售比这个概念是国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一。 由于租房体现的是一种真实的居住需求，因此当一个城市的房产价格迅速上升而房屋租赁市场的价格却没有随之出现明显增长时，就

12、表明该地区的房产市场存在着价格虚高或投机行为。 合理的住房租售比的前提是，在住房租赁期满时，购房者支付的全部费用的本息和等于租房者所支付的全部租金的本息和。,33,4、房价收入比,出处 瑞纳特（Bertnard Renaud），1989年研究报告指出，发达国家中房价收入比1.85.5，发展中国家4.06.1，穷国和富国房价收入比大不相同。 联合国人居中心，1998年对96个国家和地区进行统计公布房价收入比，各国离散度相当大，0.830，均值8.4，中位数6.4。 报告非学术研究论文，未给出房价收入比的定义。被译为中文后广为流传。,34,国内做法 国务院，199823#关于进一步深化城镇住房制度

13、改革，加快住房建设的通知中，房价收入比：本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比。 数据定义千差万别，房价收入比各有内涵，只能用于时间序列的纵向比较，而不能用于在不同国家和地区之间的横向比较。,35,不能用来进行国际比较 房价的统计对象选择不同 房价的统计定义千差万别 面积含义分歧 居民年全部收入各国分歧更大,36,“房价收入比没有国际警戒线” 欧洲房地产研究联合会主席本特.特纳2006.4.22在北京接受记者采访时明确表示。 世界银行的结论是：在低收入国家，房价收入比普遍偏高，但并不一定意味着房地产市场存在泡沫破裂的危险。,37,5、地价与房价,地价与房

14、价的关系，一直存在很大的分歧，总体上分为： 成本驱动型：房价由土地取得成本、开发成本、销售费用和开发商利润构成，作为成本构成因素之一的地价必然对房价有影响，高房价是由高地价造成的。有观点提出“招、拍、挂”制度存在短期内容易推动地价上涨的明显缺陷。 需求引致论：房地产市场需求强劲，房屋供不应求，价格上涨，拉动地价上涨，而需求强劲的主因是投机盛行。 供求决定论：要降低房价，必须调整住房市场的供求关系。,38,辨析：,不能一概而论谁决定谁，两者互为因果。 取决于分析的角度： 长期和短期 宏观和微观 不同时期的不同区域,39,第三节 国际住房市场发展趋势,住宅形式的个性化 住宅消费的分类化 住宅设计的

15、无障碍化 住宅环境的生态化 住宅功能的完善化 住宅建设的产业化,40,住宅形式的个性化,朋友式夫妻家庭住宅 开放式住宅 自助式住宅,41,住宅消费的分类化,城市主流消费群 IT一族 H阶层：Happy，High education，Humor，Hard，Hope 老有所养的老年人 待拆迁户（我国）,42,住宅设计的无障碍化,重视老年住宅的合理安排 注重残障人士的居住设计,43,住宅环境的生态化,注重居住环境的绿化 注重新型材料的采用 注重水资源的节约 注重利用自然能源 注重对小区生活垃圾的分类处理,44,住宅功能的完善化,高品位的规划设计 以人为本的户型设计 完善便利的配套设施 优美安全的社区

16、环境,45,住宅建设的产业化,住宅产业化，让住宅纳入社会化大生产的范畴，以住宅物业为最终产品，做到住宅开发定型化、标准化、建筑施工部件化、集约化，以及住宅投资专业化、系列化。 与传统住宅的生产经营方式的根本区别在于，前者以住宅物业这一最终产品为目标，而后者，住宅投资、开发、设计、施工、售后服务是分离的，主要特点是标准化、工业化、集约化。 住宅成套技术体系 住宅部品标准化体系,46,思考：,影响住房需求和供给弹性的因素有哪些，如何影响？ 住房价格是如何形成的？如何有效控制住房价格的涨幅？ 如何看待地价与房价之间的关系？ 搜集近期政府对住房市场的调控政策和管理措施，阐述对住房市场供求的影响。,47,四象限,四象限模型是分析房地产市场的一种工具，通过定性分析与定量研究相结合，研究房地产市场的变化。 四象限模型建立在两个市场划分的基础上，这两个市场分别是房地产资产市场和房地产使用市场。所谓房地产资产市场是指进行房地产买卖是为了投资，而房地产使用市场是指承租或者购置房地产的目的是自己使用。 在两市场划分基础上，该模型建立了4个象限，象限和象限为房地产使用市场，而象限与象限为房地产资产市场。,48,两市场的划分 由于从经济学最基本的供需关系分析中可以发现，如果将房地产市场作为一个整体