新景祥：2010年4月近期政策对市场的影响.ppt

1、,中国领先的房地产综合服务商,近期政策对市场的影响,咨询顾问中心 2010.4,政策及其出台背景,政策对市场的影响,未来政策判断及开发商应对策略,Part. 1 Part. 2 Part. 3,国,家,政,策,近期政策一览,针对仍然疯狂的楼市，政府近期出台了更严厉的调控政策，并且 相对之前，此次政策把抑制不合理住房需求放在了增加住房有效 供给的前面，反映了政策重点的变化,政策层级,颁布时间 10.04.21 10.04.19,政策名称 立即执行房贷新政 关于进一步加强房地产市 场监管完善商品住房预售制 度有关问题的通知,政策颁布主体 银监会 住房城乡建设部,政策主要内容 正式通知各银行，要求银

2、行立即严格执行新的二套房房贷政策 各大中型银行还要按季度开展房地产贷款压力测试工作 进一步加强房地产市场监管 完善商品住房预售制度 加强预售商品住房交付和质量管理 健全房地产市场监督管理机制,各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责,10.04.17 10.04.15,国务院关于坚决遏制部分 城市房价过快上涨的通知 （ “国十条”） 新“国四条”,国务院 国务院,坚决抑制不合理住房需求 增加住房有效供给 加快保障性安居工程建设 加强市场监管 抑制不合理住房需求 增加有效住房供给 加快保障性安居工程建设,加强市场监管,10.04.11 10.04.07 10.04.02,严控炒房行为

3、加强房地产市场调控 普通住房契税优惠方案,中国银监会 国家发改委 财政部,要求所有银行在6月底之前提交贷款情况的评估报告，要严控炒房行为.银行 不应对投机投资购房贷款,如无法判断,则应大幅提高贷款的首付款比例和利 率水平.北京部分银行已将二套房首付比例提升至60%. 进一步加强房地产市场调控,增加普通商品住房的有效供给,支持普通自住和 改善性住房消费,大力整顿房地产市场秩序. 对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人 已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优 惠政策.,数据来源：新景祥研究中心,政策出台的背景 之前政策影响有限,之前政府出

4、台的调控政策主要以指导性和原则性政策为主，短期 内对遏制房价未能产生实质性影响,政策性质 综合性政策 税收政策 土地政策 金融政策（货币）,政策名称 国四条及地方细则 国务院办公厅关于促进房地产市场平稳 健康发展的通知（国11条） 营业税调整 二手房转让营业税优惠政策终止 进一步加强土地出让收支管理的通知 闲置土地清查 国土资源部关于加强房地产用地供应和 监管有关问题的通知（国19条） 央行提高央票利率 上调存款准备金率,颁布时间 09.12.14 10.01.10 09.12.09 09.12.23 09.12.17 09.12.23 10.03.10 10.01.07 10.01.12,政

5、策目的 稳定市场、控制房价快速上涨、打击投资 投机，多为指导性政策 打击投资投机 规范土地市场，增加土地有效供给，抑制 地王 货币政策由宽松进入适度宽松,政府调控房地产市场的政策主要包括保障性政策、税收政策、土地政策、金融信贷政策以及市场政策这五 个方面； 09年底以来出台的政策虽包含了各个方面，但多为一些指导性和原则性的政策，在许多方面可执行力不够 强，或仍存在较大的弹性空间，有一些政策属于中长期政策如关于保障性住房政策等，在短期内对房地产市 场尤其是房价的影响有限 数据来源：新景祥研究中心,政策出台的背景 2010年房地产市场背景,主要表现为一季度全国房地产市场量价齐升，部分城市商品房销售

6、 价格指数涨幅达到新高,40000,万平米,商品房销售量价走势,35313,元/平米,5400,0 9年至1 0年3 月6大城市房屋销售价格指数,35000,5193,5200,30000 25000,22800,24291 4830,5000 4800,20000 15000 10000,113094473,4711,4662,15361,4600 4400,5000,4200,09.03,09.06,09.09,09.12,10.01,10.02,10.03,0,09-1Q,09-2Q,09-3Q,09-4Q,10-1Q,4000,北京,天津,合肥,上海,厦门,重庆,商品房销售面积,商品房

7、成交均价,10年1季度前两月全国商品房销售面积15361万平米，同比增长35.8%，增幅比去年全年回落6.3个百分 点，销售均价为5193元/平米，同比增长16.1%，比09年增长11.4%；,全国70个大中城市新建商品住宅销售价格均上涨，且房屋销售价格同比上涨11.7%，其中新建住宅销售价 格同比上涨14.2%，70个大中城市，其中涨幅最大的5个城市是：海口64.8%、三亚57.5%、温州22.3%、金 华20.9%、广州20.3%。,数据来源：国家统计局,8.9,20,%,政策出台的背景 2010年宏观经济背景,同时，一季度经济的超预期增长和步入正常增长环境的实体经济 为政策的出台奠定了宏

8、观基础,GDP增长情况,PMI指数和工业增加值增速走势情况,14.0% 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0%,10.6%,10.1%,9.0%,6.8%,6.1%,7.9%,9.1%,10.7%,11.9%,60 50 40 30 20 10,44.6 8.2,38.8 5.4,41.2 5.7,49 11,52.4 53.5 53.1 53.2 53.3 54 12.3 10.7 10.8 8.3 7.3,54.3 55.2 55.2 19.2 16.1 13.9,56.6 18.5,52 12.8,25 55.1 19.6 15 10 5,0.0%,0,0,08-

9、1Q,08-2Q,08-3Q,08-4Q,09-1Q,09-2Q,09-3Q,09-4Q,10-1Q,08-,08-,08-,09-,09-,09- 09-,09-,09-,09- 09- 09-,09-,09-,10-,10-,10,11,12,02,03,04,05,06,07,08,09,10,11,12,02,03,PMI指数,工业增加值增速,2010年1季度GDP增速达到11.9%，呈现持续性恢复增长，并超过去年同期水平，经济增长势头良 好； PMI指数继续保持在50以上，工业增加值增速保持持续上升，受春节季节性影响，2月份PMI指数为 52，工业增加增速降至12.8%，但3月份迅速

10、回升，总体来看，目前实体经济已恢复正常增长环境 数据来源：国家统计局,09-10,-3.0,影响,政策出台的背景 流动性和人民币升值压力,但受目前通胀风险及人民币升值压力，将推高资产价格进一步上升 ，出台更严厉的政策遏制房价的快速上涨，以避免风险的叠加效应,通胀风险：将继续推动房价过快上涨,3.0 2.0 1.0,1.0,CPI持续走高,1.9,1.5,2.7,2.4,0.6 0.0,09-01,09-02,09-03,09-04,09-05,09-06,09-07,09-08,09-09,-0.5 09-11,09-12,10-01,10-02,10-03,-1.0 -2.0,-1.2,-1

11、.5,-1.4,-1.7,-1.8,-1.2,-0.8,-2.6 10年3月cpi涨幅回落，但随着当前经济强势回暖，可能会带动新一轮物价的周期性波动，通胀压力依然存在 人民币升值压力：将进一步推高地产资产价值 国际背景：中国对美国贸易顺差日益扩大，人民币升值将为扩大美国出口铺路，美国就人民币汇率问题向中国施压 中国：温家宝总理在两会新闻发布会上表示：人民币汇率将保持稳定,焦点事件,美国：10.3.11，奥巴马向中国施压，要求中国进一步向“以市场为导向的汇率”机制过渡 ； 10.4.15，美国财政部出台的报告中将中国定性为“人民币汇率操纵国”，两国摩擦升级；, 10.4.20， 美国国会众议院筹

12、款委员会对中国汇率政策问题举行听证会 ，表示中国的人民币币值有被低估的现象 刺激财富效应，房地产将升级为主要投资焦点，提升房地产有效需求，进一步推高房价； 催生国际投资，热钱涌入导致房地产价格上涨 数据来源：国家统计局,政策出台原因总结：,之前政策力度和执行度 有限，市场作用不明显,09年底至3月份出台的政策主要以土地政策、保障性住房政策为主，主要目的在于,稳定市场情绪，作用不直接，可执行度一般，短期内影响有限,房价继续快速上涨， 市场行为趋于非理性,一季度全国市场量升价涨，大中城市商品房销售价格指数涨幅达近年来最高水平，,供不应求、房价上涨过快的局面未得到实质性改善,宏观经济增长稳定为政 策

13、调控奠定基础,一季度经济水平超去年同期，实体经济恢复正常增长环境，三驾马车稳步发展给中,国经济增长提供了有力支撑,通胀风险及人民币升值 压力进一步推高房价,通胀风险加强及人民币升值压力下带来的国际热钱的流入，将共同推高资产价格,的进一步上升，有必要出台更严厉的调控政策避免风险叠加效应,政策及其出台背景,政策对市场的影响,未来政策判断及开发商应对策略,Part. 1 Part. 2 Part. 3,112,106,104,102,96,92,政策对市场的影响 信贷政策与市场走势,03年至今，信贷政策共经历了6次转变期，转变期一般在14个月左 右，每次转变均与房地产市场走势密切相关，这也说明中国房

14、地 产市场是一个以政策主导的市场,房屋销售价格指数走势与信贷政策变化,05年3月，个别城市首付 30%，取消贷款优惠利率,07年9月，二套房首付 40%，利率基准利率1.1倍,10年4月，90平米以上首套 房首付30%；二套房50%利 率1.1倍；三套房限制,110 108 02.12 03.4 03.8 04.4 04.8 04.12 05.4 05.8 05.12 06.4 06.8 06.12 07.4 07.8 07.12 08.4 08.8 08.12 09.4 09.8 09.12 10.3,100 98,03年4月，首 套房首付20%,06年5月，90平米 以下住房首付20%,0

15、8年10月，首套房 首付20%，利率7折,政策放松期,政策收紧期,政策放松期,政策收紧期,政策放松期,政策收紧期,94 从03年至今，政策共经历了6次放松-收紧的转变，每次转变都与房地产市场走势密切相关； 政策的转变期一般在14个月左右，这也说明了中国的房地产市场是一个“政策市” 数据来源：新景祥研究中心、国家统计局,政策对市场的影响 信贷政策的前后对比,此次信贷政策无论是在内容上还是执行力度上都更为严厉和坚 决，显示了政府调控房地产市场的决心,内容上更为严厉,原来最高 90平米以上首套房首付比例不低于30%； 购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例 不得低于40%，贷款利率不得低于基准利

16、率的 1.1倍； 对房地产价格上涨过快的城市或地区，首付比 例由20%提升至30%； 异地购房：无,现在政策 90平米以上首套房首付比例不低于30%； 对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比 例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率 的1.1倍； 房价过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业 银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及 以上住房贷款； 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴 纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款,执行力度上更坚决 此前二套房关于首付40%和利率1.1倍的限制并为严格执行，许多二套房购买者通过关系仍然享受首付 30%以及甚至利率7折的优惠，政策形同虚设； 本次

17、政策14日首次出台后，16日工行便首先宣布将严格执行差别化信贷政策，至19日包括四大行在内 的大多银行已经严格按照新规执行，同时暂停了三套房的贷款审批，在执行上“动真格”。,政策对市场的影响 预售政策的前后对比,商品房预售制度相比之前则更加细化和聚焦，对市场供应、投机 炒作等方面能够起到严格的规范作用,之前政策的主要内容,之前政策的主要内容,政策的变 化,国四条：,继续整顿房地产市场秩序，加强 房地产市场监测，完善土地招拍 挂和商品房预售等制度。,未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不 得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等 方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费

18、 用，不得参加任何展销活动。,从严控制商品住房项目单宗土地 出让面积,取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在 10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并 严格按照申报价格，明码标价对外销售。,国十一条 ：,结合当地实际，合理确定商品住 房项目预售许可的最低规模，不 得分层、分单元办理预售许可 已取得预售许可的房地产开发企 业，要在规定时间内一次性公开 全部房源，严格按照申报价格， 明码标价对外销售,关于进一步 加强房地产市 场监管完善商 品住房预售制 度有关问题的 通知 （重要 政策点）：,对已经取得预售许可，但未在规定时间内对外公开销 售或未将全部准售房源对外公开销售，以及故意

19、采取畸 高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人 为制造房源紧张的行为，要严肃查处。 房地产经纪机构和执业人员不得炒卖房号，不得在代 理过程中赚取差价，不得通过签订“阴阳合同”违规交 易，不得发布虚假信息和未经核实的信息，不得采取内 部认购、雇人排队等手段制造销售旺盛的虚假氛围。,此次政策相 比之前政策 更加细化， 更加聚焦， 更能指导和 规范市场行 为,进一步建立健全新建商品房、存 量房交易合同网上备案制度，加 大交易资金监管力度,对退房率高、价格异常以及消费者投诉集中的项目， 要重点核查。对存在违法违规行为的，要责令限期整改 ，记入房地产信用档案，并可暂停商品住房网上签约； 对拒不

20、整改的，要依法从严查处，直至取消其开发企业 资质，并将有关信息通报土地、税收、金融、工商等相 关部门，限制其参加土地购置、金融信贷等活动。 数据来源：新景祥研究中心,政策对市场的影响 其他政策的前后对比,其他政策的变化则主要包括政府责任制、税收政策以及房地产企 业购地和融资方面，体现中央与地方的利益博弈以及房地产企业 在土地市场上的行为规范,政策名称,之前,现在（国十条）,政策变化,政府考核问 责机制,国十一条： 进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入 家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县 人民政府抓落实的工作责任制。,稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总 责、城市人民政府抓

21、落实的工作责任制。住房城乡 建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工 作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡查和问 责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不 力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。,不仅要落实工作责任制，还 要追求责任,土地增值税,之前主要是按1%进行预缴； 2007年国税局曾发过关于房地产开发企业土地 增值税清算管理通知 ，但有清查工作十分缓慢,税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真 做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨 幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。,有针对性的清算和稽查土地 增值税,其他税收,国十一条： 认真落实差别化的土地、金融、税收等政

22、策，抓 紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中 央调控要求不相符合的规定。,发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作 用。加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个 人房产收益的税收政策。,研究并制定新的房产调节税,房地产企业 购地和融资,国土部闲置土地清查： 通报了挂牌督办的18宗房地产开发闲置土地情况 ，防止产生新的闲置土地，促进已供土地的及时开 发利用； 国十一条： 各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定 开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地 供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。对 拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人，要限 制其参与土地出让活动； 规范国有大企

23、业的房地产投资行为 国十九条： 严格土地竞买人资格审查。对用地者欠缴土地出 让价款、闲置土地、囤地炒地、土地开发规模超过 实际开发能力以及不履行土地使用合同的，市、县 国土资源管理部门要禁止其在一定期限内参加土地 竞买。对存在的违法违规用地行为，要严肃查处,国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格 依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规 行为的企业新购置土地。房地产开发企业在参与土 地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提 供借款、转贷、担保或其他相关融资便利； 严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商 业性土地开发和房地产经营业务； 对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，

24、商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停 批准其上市、再融资和重大资产重组。,主要针对存在土地闲置及炒 地行为的房地产企业，限制 其融资渠道，包括贷款、上 市、再融资和重大资产重组 等,数据来源：新景祥研究中心,政策对市场的影响 影响对象一：购房者,对投资投机购房者打击重大，改善性刚需及部分异地首置刚需也 受到较大抑制,三类购房者,信贷政策影响 对象 政策 二套房限定,三套房限定,异地购房限定,投资投机客 改善性刚需,投资投机客 改善性刚需 部分首置刚 需,对资金杠杆利用率较高的投资投机客将 受到重挫，但对以全额付款和较高首付 付款的投资投机客影响不大 此政策对大部分改善性刚需也起到了抑

25、制作用，也与先前的国四条、国十一条 中提到的支持改善性需求说法有所矛盾 ,对投资投机客 尤其是投机客 的影响重大， 投机成本大幅 增加 ,尤其如温州炒房团 等此类投机团体将 受到大幅抑制 对部分工作在外地 但回乡置业的首置 刚需产生一定影响,部分首置刚需,商品房预售政策影响 规范开发商的销售行为，及时增加商品房的供应，避免房价的炒作，达到满足购房者需求，降低 购房成本，以及使购房者回归理性的影响 税收政策 研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策，包括正在研究和拟定的重庆 “特别房产消费税”和上海“住房保有税”，其中重庆“特别房产消费税”主要针对大户型、非 自住高档住宅和多套住

26、宅”，对投资投机购房者及部分改善性购房者有一定杀伤力，但由于具体 细则尚未出台以及何时落实未知，因此目前还不构成影响,1,规范,3,政策对市场的影响 影响对象二：开发商,房地产企业的经营业绩将首当其冲，其次在税收成本、企业拿地 及融资渠道方面一些特定企业也将受到重大影响,信贷政策 对一线城市和投资活跃地区布局的企业影响较大,闲置及炒地行为的企业 此政策也有限定对象，即存在土地闲 置及炒地行为的房地产开发企业和非房 地产主业的国有及国有控股企业，对前 者则是限制其新购土地及融资渠道，包 括贷款、上市、再融资和重大资产重组 等，几乎囊括了所有的融资渠道，对后 者则是禁止其参与商业性土地开发和房 地

27、产经营业务 4 购地融资政策,企业业绩将首当其冲，根据调查显示，目前市场上约40%的购房者 为二次购房，而信贷政策对购买二套房及多套房带来重挫，由此对开 发商尤其是在一线城市和投资较活跃地区布局较多的开发商其今年的 业绩将产生较大的负面影响，而对一些区域性深耕或在三四线城市布 局的企业影响较小 商品房预售政策 2 未取得预售许可证销售、预售销售行为 政策影响 对一些不规范类企业尤其是在二三线 城市中较多出现的未取得预售许可证 而进行销售的开发商打击重大；,定价过高、涨幅过快的房地产开发项目 土地增值税政策中明确规定对定价过高、涨幅过快的房地产开发项 目进行重点清算和稽查，而定价过高、涨幅过快主

28、要集中在一线、部 分二、三线城市，如北京、上海、合肥、重庆等地区，因此在此类地 区布局较多项目的开发商将受到冲击 土地增值税政策,对于开发商通过通过控制开盘量和批 次的行为进行规范，防止人为制造紧 张气氛哄抬价格，涨价受到抑制，造 成收益损失； 禁止认购、发放VIP卡等形式收取定 金，限制了开发商开盘销售前的客户 积蓄，由于营销策略造成的开盘火爆 氛围将可能不复存在,政策风险，,政策对市场的影响 政策的实施将导致市场一定程度的下行，由此传导至土地市场， 影响对象三：地方政府 从而影响地方财政收入，同时中央与地方之间的博弈也将影响地 方政府的利益,2009年土地出让金TOP10 中一线城市比例土

29、地出让金 占财政收入比例主要在 40%-50%，二线城市主要在 50%-80%，占比更高，二线 城市由于经济产业的差距则 更依赖土地财政收入； 根据央行统计显示，2009 年5月末，全国共有政府投 融资平台3800多家，总资 产近9万亿元，负债上升至 5.26万亿元，平均资产负债 率约60%； 土地财政收入的减少，地 方政府债务的高企，在考核 地方政府稳定房地产市场的 同时如何平衡中央与地方政 府之间利益关系将显得十分 重要,间接影响 政策出台 直接影响,成交量下滑 面临市场和 打击投资投机需求 传导至土地市场 开发商拿地 将变得谨慎 房价调整 中央与地方政府之间的利益平衡,土地出让金减 少，

30、影响地方 政府财政收入,土地增值税政策,政府考核问责制,其他税收政策,7009,140.0%,6163 130.1%,122.8%,116.2%,5345,107.7%,4507,94.1%,3628,60.0%,2829,2193 40.0%,1462,1443,20.0%,9000,8000,7000,6000,5000,4000,3000,2000,1000,政策对市场的影响 影响对象四：银行,短期来看，个人贷款总量减少将影响银行零售业务，利率的提高 只能起到一定程度的平抑作用，中长期则主要受限于企业贷款和 地方融资,个人按揭贷款及同比增长走势,短期内主要在于信 贷政策对银行的影响,个人

31、贷款 同比增长 98413.2% 532-0.6% 0.0%,28.7%,198339.8%,63.1%,168.1%,亿元 8403 180.0% 160.0% 119.7% 120.0% 100.0% 78.9% 80.0%,0,-20.0%,09.2,09.3,09.4,09.5,09.6,09.7,09.8,09.9,09.10,09.11,09.12,10.2,10.3,银行房地产贷款业务的主要来源,个人贷款（短期影响） 个人按揭贷款增长迅速， 1-3月份2193亿元，同比增 长122.8%； 上海一季度个人住房贷款 占个人消费贷款89%，占 绝对比重； 政策的实施将导致贷款总 量的

32、减少，利率的提高将 增加一定利息收入，但总 体仍将受到影响,企业贷款（中长期影响） 根据新景祥研究中心对 领先企业的融资动态跟踪 和统计，企业在去年已获 得较多银行贷款和授信， 占比约78%，目前企业资 金总体较为充裕，同时10 年货币政策将整体收紧， 因此此政策短期内企业贷 款对银行业务影响不大,地方融资（中长期影响） 根据各银行公开披露信 息，2009年全年新增地方 政府融资平台贷款约4万亿 人民币.其中部分自身没有 现金流的投资项目是依靠 政府财政收入还款.鉴于各 地方政府“土地财政”的 现实，地价的变动无疑是 影响地方融资平台偿付能 力和贷款质量的重要因素,政策对市场的影响总结： 市场

33、影响总结,1. 购房者 对投资投机购房者打 击重大，改善性刚需及 部分异地首置刚需也受 到较大抑制,2. 开发商 房地产企业的经营业 绩将首当其冲，其次在 税收成本、企业拿地及 融资方面一些特定企业 也将受到重大影响,3. 政府 政策的实施将导致市场 一定程度的下行，由此 传导至土地市场，从而 影响地方财政收入，中 央与地方之间的博弈也 将影响地方政府的利益,4. 银行 短期来看，个人贷款总 量减少将影响银行零售 业务，利率的提高只能 起到一定程度的平抑作 用，中长期则主要受限 于企业贷款和地方融资,总体市场影响：此次政策棒打七寸，且力度大、执行严，将首先会导致成交量的下滑， 成交量萎缩后将使

34、得价格下行调整，市场进入深度调整期，观望气氛将再度凝聚； 不同城市影响：此次政策对房价过高、上涨过快的城市影响最大，包括诸如北京、上 海、深圳一线城市及天津、重庆、合肥等二线城市和部分三线城市；对一些房价上涨较为 平稳的城市如长沙等城市及三四线城市影响相对较小,政策及其出台背景,政策对市场的影响,未来政策判断及开发商应对策略,Part. 1 Part. 2 Part. 3,here,未来政策判断,随着此次有史以来力度最大的政策的出台，下一步将主要是针对 政策的细化，包括信贷的执行、税收政策的试点等等 政策的细化,金融政策,土地政策Title,in 保障性住房政策,具体的细化政策将 会出台，主要包括 利率的执行、二套 房及多套房界定、 三套房首付和利率 的提高的幅度等等,土地政策方面将 进一步对各地政 府的土地出让计 划、土地市场的 招拍挂制度做出 规定,进一步敦促各 地政府加