房地产业稽查业务培训课件.ppt

1、房地产业存在的主要涉税问题及案例,福建省地税稽查局肖珍 2010.8.27,房地产开发企业存在的主要涉税问题,房地产业具有投资项目规模大，开发建设周期长，投资回收期长，成本核算复杂的特点。房地产开发企业经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程，在整个开发经营期间的各个环节要涉及众多政府管理部门和建筑承包商、建材销售商、销售中介商、金融机构以及购房者等多个实体，极易造成开发商与包销商联手，隐瞒销售收入，与建筑施工,房地产开发企业存在的主要涉税问题,企业联手，通过虚构业务、虚增建安成本，少缴企业所得税、土地增值税等等，使得大部分房地产企业的纳税申报数据和财务报表不能真实准

2、确地反映企业的真实经营状况，主要问题表现在：,房地产开发企业存在的主要涉税问题,营业税方面： 1销售开发产品取得的预售收入（包括定金）计入“预收账款”以外的往来科目或计入“预收帐款”未按规定申报缴纳营业税。 2打入个人储蓄账户或信用卡账户售房款、定金、违约金、诚意金等，不申报或延迟申报缴纳营业税。 3.按分期收款合同约定的时间应收取而未收到的销售款不做账务处理，未及时申报纳税。,房地产开发企业存在的主要涉税问题,4.采取委托销售方式销售开发产品，通过与包销商联手，约定一个较低的包销价格，包销商负责销售，开发商负责开票。在销售过程中，按包销价格开具发票、其余房款直接以现金收取或开具收款凭据，隐瞒

3、销售收入；或者未按规定时限进行账务处理，并申报缴纳营业税。 5、收到购房者的住房按揭贷款挂往来科目或记入短期借款科目隐瞒收入，未申报缴纳营业税。,房地产开发企业存在的主要涉税问题,6、向购房者收取的煤气管道费、电扩容费、有线电视开户费、手续费、基金、集资费、违约金、滞纳金、利息、更名费、代收款项、代垫款项及其它各种性质的价外收费，挂“其他业务收入”或“其他应收款”、“其他应付款”等科目，未按规定确认收入。 7、安置回迁等面积、超面积售房款，直接冲减安置成本未申报缴纳营业税；支付给拆迁户的过渡费、补偿款冲减了安置房款收入后的净收入申报缴纳营业税。,房地产开发企业存在的主要涉税问题,8、私改规划，

4、增加销售面积的收入未按规定入账。 9、销售阁楼、停车位、地下室以及精装房装修 款等单独开具收款收据，取得的收入未按规定入账并申报纳税；或者将精装修房分解成销售房款收入和装修收入套取低税率。 10、合作建房、以房换地、以房抵债、以房抵工程款等不做账务处理，未申报缴纳营业税。 11、以“还本销售”形式销售商品房，将收入抵减支出后作收入。,房地产开发企业存在的主要涉税问题,12、以明显偏低的价格将所开发的房产转让给关联企业、股东、高管人员，少申报计税收入。 13、将公共配套设施无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，未按规定申报纳税。 14、将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人、奖励

5、个人等未申报纳税。 15、以地方政府越权出台的经济适用房优惠税收政策为借口，不缴纳销售经济适用房收入应纳的营业税。,房地产开发企业存在的主要涉税问题,16、通过签订代建房协议，将不符合代建房条件的开发项目按收取的管理费或利润申报缴纳营业税。 17、在不更名的情况下，将在建工程、土地使用权转让未申报缴纳营业税。 18、将未出售的房产用于出租、出借，收取现金不开票、不入账、不申报纳税。 19、将不动产、土地使用权以投资入股形式获取固定收入，不申报营业税。,房地产开发企业存在的主要涉税问题,20.支付境外公司来华提供咨询、设计、施工等劳务费，未按规定代扣代缴营业税。 （注意：自建建筑物后销售，同时还

6、应征收建筑业营业税）。,房地产开发企业存在的主要涉税问题,企业所得税方面： 收入： 除前述营业税部分的相关问题外，还存在的主要涉税问题： 1、开发项目完工后，将收入挂在“预收账款”等科目长期不结转收入。 2、将“预收帐款”科目的收入转入非经营收入科目而减少应税收入。,房地产开发企业存在的主要涉税问题,3、客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入等未计入收入。 4.取得政府的经济补偿或奖励收入未申报缴纳企业所得税。 5、将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等，未视同销售收入申报纳税。,房地产

7、开发企业存在的主要涉税问题,成本费用方面： 1.擅自扩大土地资产的价值，将企业拥有的土地进行评估作价，列支土地成本。 2.虚增拆迁户数或拆迁人员，随意假造补偿金额或加大补偿金额，多列拆迁补偿费。 3.签订虚假施工合同，取得虚开发票，加大建安工程成本。 （1）房地产开发企业与总承包商联手，虚立施工合同，虚开工程施工发票； （2）由关联企业施工，虚开工程施工发票； （3）自行组织施工，挂靠施工企业，虚列建安成本；,房地产开发企业存在的主要涉税问题,（4）从核定征收的施工单位虚开发票； （5）与挂靠的无资质的分包商签订施工协议，取得挂靠方虚假发票； （6）签订虚假的隐蔽工程施工合同，虚开建安发票；

8、（7）利用虚假资料向税务机关申请代开发票，由此造成建安企业收入虚增。 为消化这些收入，建安企业又通过虚假的建材贸易公司（假组织机构代码证、假工商营业执照、假税务登记证、假法人身份证、假印鉴人）设立银行账户、开具假发票套现，实现资金回流。,房地产开发企业存在的主要涉税问题,4、从有关联关系的贸易公司购进材料，人为提高材料成本。 5、采取包工不包料方式发包工程，建安施工成本已包含甲供建材，而房地产开发企业又将自购建材直接列支开发成本，造成重复列支材料成本。 6、以白条、假发票及其他不合规票据（取得旧版作废发票入账；涂改、伪造、自行填开发票入账；取得第三方开具的发票入账；取得开具内容不实的发票入账等

9、）将预付的工程款转入成本费用。,房地产开发企业存在的主要涉税问题,7、扩大期间费用列支范围及标准，减少应纳税所得额。 （1）将资本性支出（如借款利息）直接列入当期成本，减少应纳税所得额； （2）高于同类同期商业银行贷款利率支付的利息未做纳税调整；从关联方取得的借款金额超过规定比例，超过部分的利息支出，未作纳税调整； （3）“广告费”、“业务宣传费”、“业务招待费”等期间费用未按规定的范围和标准进行扣除，为规避扣除比例的限制而将上述费用部分计入开发成本；预售收入作为广告费、业务宣传费、业务招待费的计提基数，多列管理费用；,房地产开发企业存在的主要涉税问题,（4）计提的以前年度应计未计、应提未提的

10、折旧、费用； （5）在税前扣除违规列支的行政性罚款、税收滞纳金等； （6）将办公用的电子设备、汽车、音像设备等固定资产计入销售费用或在低值易耗品账户核算，进行税前扣除； （7）虚列工程监理费； （8）虚增代理费用。一些房地产公司通过支付销售代理费的形式，将收入进行转移；或将一些“灰色”成本以代理费的形式列支出。,房地产开发企业存在的主要涉税问题,其他方面： 1、开发成本核算对象划分不明、成本费用归集不清。 （1）分期滚动开发项目，将前后期项目混在一起，未竣工成本计入已竣工成本之中，后期项目成本计入前期项目成本之中； （2）未按开发的产品对象设置各类明细核算科目，将尚未销售的可销售配套设施成本列

11、入商品房的开发成本，或未按规定在开发成本-商品房开发成本中预提可售的公共设施配套成本； （3）自购工程物资、设备未设材料、设备帐，未建立出入库手续，也不区分成本对象，直接投入某一工程对象之中；,房地产开发企业存在的主要涉税问题,（4）未按成本核算对象归集征地成本、拆迁补偿支出、公共配套设施费支出等成本，未按合理方法分摊有偿转让或自用配套设施费成本支出； （5）由开发企业投资建设的，位于开发小区内的邮电通讯、学校、医疗等配套设施在完工后出租的，未将其按固定资产进行账务处理； （6）在开发小区内建造的会所、售楼部、停车场库、物业管理场等产权归开发企业所有的，未按固定资产进行账务处理。,房地产开发企

12、业存在的主要涉税问题,2. 税前列支未经税务机关审核批准列支的“坏账损失”、“固定资产盘亏损失”等未作纳税调整。 3、计提各项跌价准备金、投资减值准备等未作纳税调整。 4、混淆成本核算对象，未按配比原则结转产品成本。 5、发生销售退回业务，只冲减收入，不冲回已结转成本。 6、无法支付的应付款项长期挂帐不并入应纳税所得额，少缴企业所得税；预提费用的贷方余额长期挂账，未做纳税调整。,房地产开发企业存在的主要涉税问题,7、接受捐赠货币性资产未调增应纳税所得额，少缴企业所得税；接受捐赠非货币性资产低价入帐，少缴所得税。 8、对未竣工结算的项目，未按规定的应税所得率预缴或少预缴企业所得税。 9、产品完工

13、后未及时结算，将实际应纳税所得额与预计毛利额之间的差额，计入当年度的应纳税所得额。,房地产开发企业存在的主要涉税问题,土地增值税方面： 除上述涉及收入、成本费用列支的问题外，还存在的主要问题： 1、未按规定预征或少预征土地增值税，将适用商业用房等高预征率的商品房与普通住房混淆在一起核算，少预征税款。 2、以工程未结算、未决算或是商品房未销售完毕等各种理由不进行土地增值税的清算。 3、不按规定确定土地增值税的清算单位。 4、不按规定进行成本费用分摊。,房地产开发企业存在的主要涉税问题,5、逾期利息和罚息在计算增值额前扣除。 6、因逾期开发房地产项目而缴纳的土地闲置费在计算增值额前扣除。 7、清算

14、后又销售或有偿转让的房地产，未按规定进行纳税申报。,房地产企业热点政策问题探讨,1、营业税方面的问题 （1）假按揭征税问题。为缓解前期开发资金压力，一些开发企业以企业员工的身份证办理假按揭手法套取银行资金，购买方所支付的首付款及以后各期应支付的贷款本息都是由房地产公司负担的。对假按揭如何征税，无明确政策规定，各地执行不尽一致。,房地产企业热点政策问题探讨,（2）在建工程“实质转让”的界限不明。财政部财税200316号文件规定，单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为，应按规定征收营业税。但在实际操作中，转让房地产在建工程

15、手续相当烦琐，且所需费用较大，通常作法是企业名称、项目名称不变，股东全部变更，这种情况是否属“实质转让”难以界定，取证难度比较大。,房地产企业热点政策问题探讨,（3）实质转让、抵押或置换了土地的界限不明。国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复（国税函2007645号）规定：土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人

16、应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。,房地产企业热点政策问题探讨,2、企业所得税方面 （1）对真实、合法票据的界定不明确。国税发200084号税前扣除办法第三条“真实、合法的适当票据”，可以税前列支。但对真实、合法票据的界定没有相关政策予以明确，纳税人在未取得建安发票的情况下，以工程施工合同为依据列支成本、以工程决算书列支成本、以收款收据列支成本、以预算成本结转销售成本的现象普遍存在。各地税务机关对不符合规定的票据列支成本、费用问题的处理执行不一.目前，税务机关对不符合规定的票据列支成本、费用问题主要有三种做法：,房地产企业热点政策问题探讨,第一种是不认可，所有不合规票据涉

17、及的成本费用均需做调增应纳税所得额补税处理；如果查实业务不真实的要按照偷税处理； 第二种是限期提供合规票据，不能提供的调增应纳税所得额作补税处理。如广州市地税局在关于印发偷税行为理解认定的若干指导意见的通知中作了如下规定：“关于使用不合法凭证列支相关成本或费用，造成未缴或少缴税款的，应否认定偷税的问题中规定：对行为人使用不合法凭证记帐，且无法证明业务真实性的税前扣除，造成未缴或少缴税款的，适用征管法第六十三条“多列支出”处理；,房地产企业热点政策问题探讨,行为人使用不合法凭证记帐，能提供业务真实性证明的，应责令行为人限期改正，行为人在期限内能补充提供税务部门监制发票、财政部门监制的收费收据以及

18、税务部门认可的其他合法有效凭证的，允许税前扣除，适用中华人民共和国发票管理办法处理；行为人在限期内不能补充提供发票（包括税务机关代开发票）等合法有效凭证的，不允许税前扣除，适用中华人民共和国企业所得税暂行条例等规定补缴税款、征管法第三十二条加收滞纳金和发票管理办法有关规定处罚；,房地产企业热点政策问题探讨,第三种是只要税务机关没有证据证明相关业务是虚假的，就允许企业进行税前扣除，并对其使用不合规票据列支成本、费用问题，按照发票管理办法进行处罚。,房地产企业热点政策问题探讨,（2）房地产企业“跨期费用” 政策已经明确。房地产企业的“跨期费用”是指开发项目竣工结算前发生未取得发票费用，竣工后取得发

19、票费用的扣除问题。对于房地产公司而言，经常是项目完工结算后才取得正式建安发票，前期均以收款收据入帐，计入开发成本，对此国税发【2009】31号已经明确：按照发票取得的时间进行扣除。,房地产企业热点政策问题探讨,3、土地增值税方面 关于清算时点和如何分别计算增值额的问题： 国税发【2006】187号第五条规定：符合本通知第二条第（一）项规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；符合本通知第二条第（二）项规定的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。,房地产企业热点政策问题探讨,国税发【2009】91号第十一条规定：对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税

20、清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据中华人民共和国税收征收管理法有关规定处理。,房地产企业热点政策问题探讨,闽地税发200864号第二条规定：各地要严格按福建省房地产开发企业土地增值税征收管理办法（试行）规定，对清算项

21、目按普通住宅、非普通住宅和非住宅分别计征土地增值税。对符合国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）规定的清算条件的项目应按规定期限办理清算手续，逾期不办理清算的按税收征管法第62条进行处罚。对纳税人不进行清算申报，不缴或者少缴应纳税款的，按税收征管法第64条规定处罚。对税务机关通知办理清算申报而拒不申报、提供虚假纳税资料造成不缴或者少缴税款的，按税收征管法第63条规定处罚。,房地产企业热点政策问题探讨,对本通知下发前已符合应清算条件至今尚未按规定进行土地增值税清算的房地产开发企业，应于6月30日前到主管税务机关办理清算手续。逾期不办理的，主管税务

22、机关将按税收征管法的有关规定进行处理。,房地产企业的检查从哪些方面入手,1、基础资料 （1）立项书 （2）土地使用权证 （3）规划许可证 （4）施工平面图 （5）商品房预售许可证 （6）测绘报告,房地产企业的检查从哪些方面入手,2、项目基本情况 （1）土地来源 （2）开发楼盘所处地段、档次、大约销售价格 3、征管资料 4、账务、原始凭证资料 收入检查的重点科目：“预收账款”、“其他应收款”、“其他应付款”、“专项应付款”、“短期借款”、“其他业务收入”、“营业外收入”等。 成本检查的重点科目：“工程施工”、“生产成本”、“主营业务成本”等。 费用检查的重点科目：“管理费用”、“销售费用”、“财

23、务费用”等。 5、实地核对,案 例,某外资房地产开发公司于2008年6月受让一宗土地使用权，土地面积为10亩，依据受让合同支付转让方地价款8000万元，当月办妥土地使用证并支付了相关税费。自2008年7月起至2009年6月末，该房地产开发公司使用受让土地6亩(其余4亩尚未使用)的面积开发建造一栋写字楼并于2009年8月全部销售，依据销售合同共计取得销售收入18000万元。在开发过程中，根据建筑承包合同支付给建筑公司的包工包料工程款6200万元（其他直接费用忽略不计），开发销售期间发生管理费用700万元、销售费用400万元、利息费用500万元，其中：350万元能够提供金融机构的专项贷款证明。,案 例,注：当地适用的城市维护建设税税率为5；教育费附加征收率为3；地方教育费附加1%；购销合同适用的印花税税率为0.3；产权转移书据适用的印花税税率为0.5；契税税率为3%，当地土地使用税每