某投资公司项目市场分析报告(ppt 38页).ppt

1、广州万达广场投资有限公司,2010.5，广州,万达番禺项目宏观环境分析,珠三角已是全球第三大都市圈 第四大经济体,城市定位：作为珠三角城市圈龙头、国家五大中心城市之一、综合性门户城市，广州将迎来重大发展机遇,广东省行政管理中心，珠三角世界级城镇群的高端生产性服务业中心,中心片区,包括黄埔及萝岗两部分。定位区域港口，珠江三角洲现代物流中心，先进制造业基地和技术创新中心，历史文化旅游基地、配套产业的居住城区,东部副 城区,番禺副城区，由汉溪-长隆-万博组团及19个居住单元构成。定位铁路客运交通枢纽，商贸、旅游综合服务中心，高等教育基地，承接主城区人口疏解的居住城区,番禺片区,国际枢纽港口，临港工业

2、聚集区，宜居滨海新城,南沙片区,区域航空枢纽、临空型先进制造业基地、国际物流服务中心等,北部片区,特色生态农业示范区/现代制造业基地，区域生态旅游基地,增城片区,特色生态农业示范区、区域生态旅游基地、水源涵养地,从化片区,城市发展重心南移，区域未来发展空间巨大,发展空间规划：广州继续实施南拓、北优、东进、西联城市空间发展战略，同步实施中调,广州北部副城市中心，面积2009公里，总人口54.91万人，在广州北优发展战略下，正利用良好生态优势，大力发展生态产业。,面积1616.47公里，总人口81.8万人，全国闻名的荔枝之乡、牛仔服装名城、新兴的汽车产业基地和生态旅游示范区，以创建广州东部现代化生

3、态新城区为目标。,面积139公里，总人口110.93万人，广州新城市中心，新兴金融中心，主要发展现代服务业，目前初步形成了以珠江新城CBD为基础，以ITD（即信息技术圈）为依托的“双圈”结构。,广州北部副城市中心，面积968公里，总人口为76万人，是中国汽车产业链最完整、发展速度最快区域，空港经济将成为未来发展新引擎。,总面积786.15公里，总人口124.76万人，位于穗港澳“小三角”的中心位置。广州“南拓”重点区域，广州新客站的建设将加速区域发展，以传统制造业作为主导产业。,面积795.79公里，总人口145.5万人，以现代物流业、电子、机械、皮革等为主导产业，以生态和空港凝聚活力的创新型

4、城区作为发展目标。,面积90.95公里，总人口40万，主要发展石化、电厂等重工业。以打造临港商务区为重点，积极推进广州东部电子商务集聚区和广州移动电子商务试点示范区建设。,面积90.45公里，总人口143.8万人，珠江前后航道环绕的绿色岛区。主要发展会展、教育，正加快建立以会展产业、总部经济、商贸服务业、创意产业和高新技术产业为支撑的现代产业体系。,面积59.1公里，总人口71万人，广州传统经济、文化中心，未来将作为广州西联战略的桥头堡，广佛都市圈的核心区。,面积33.8公里，总人口110万人，广州最古老的中心城区，主要发展商贸经济,。未来将重点发展文化创意、信息服务、金融、商务服务、现代物流

5、、健康产业、网络经济等产业。,从化市,增城市,萝岗区,黄埔区,番禺区,花都区,南沙区,白云区,天河区,越秀区,荔湾区,海珠区,面积393公里，总人口31.35万人，广州东部制造业基地，主要发展电子通信、食品饮料等。正重点发展电子信息、汽车、生物医药等产业，推动区域由单一的工业园区向集工业、科研、现代服务业于一体的多功能产业园区转变。,面积527.65公里，总人口60万人， 广州实施“南拓”战略的龙头，灵感经济发展突出。作为广州市最年轻的行政区，南沙正致力于花园式生态型滨海新城的打造，重点发展高新技术、生态环保产业。,番 禺,万达项目所在地,各区域规划：番禺作为广州未来城市副中心、城市南拓重点区

6、域，区域发展潜力巨大,交通规划：在区域规划重大利好下，城际高速公路和地铁持续为广州提速，区域辐射力将极大增强,广州近期交通规划目标：10-20-60机动车交通时空圈 保证机动车在市域范围的各重点发展区、重要节点进入高快速路网系统不超过10分钟，由任何一点进入高快速路网络系统不超过20分钟，中心城区至市域任何地区不超过60分钟。,广州2020年轨网规划：30-60时空和65-40(70-70) 客运目标 30-60指环城高速内30分钟可到达市中心，外围副城区60分钟可到达市中心； 65-40(70-70) ：即公共交通占机动化出行量达到65%(主城区占70%)，轨道交通占公交出行量达到40%主城

7、区占70%),将建2000公里20条城轨 覆盖珠三角所有县级以上城市，以广州为中心,1小时内9个城市可以互相通达,形成真正意义上的“一小时生活圈”。,泛珠三角区域交通规划以广州、香港为中心，涵盖公路、水运、桥梁、铁路等，呈扇形向内陆和沿海地区辐射。,人口：广州对周边各省人口辐射力强，具有近半外来人口，番禺是外来人口最高的区域,数据来源：广州统计局,广州市GDP2008年-2009年季度增长速度走势图,9%分割线,广州经济正从低位中回升，去年以来保持快速稳定增长的良好势头,2009.4-2010.3广州市对外贸易累计增长情况走势,8,城市社会消费总额已走出低谷,9,产业结构：广州产业结构不断优化

8、，第三产业比重持续上升，贡献率急剧增长,固定资产投资：广州固定资产投资持续增加， 近两年年以来增幅显著，,2008年11月-2009年12月广州市固定资产投资累计增幅走势图,数据来源：广州统计局,13%分割线,城市固定资产投资密度维持在较高水平，有利房地产发展,2009年经济刺激政策，投资大增,固定资产投资：广州各区固定资产投资差异明显，除中心城区外，番禺固定资产投资密度较大，增幅显著,开发商拿地谨慎，开发商土地成本增加,4月二级市场新政和5月广州土地出让金计收政策,商品房市场急速升温带动开发商拿地热情,全国范围内房价飞涨，地王频现。政策出台后得到抑制,土地增值税清算，多次加息，加大开发商土地

9、成本,土地市场出现供大于求，多次流拍、低价成交,全球金融危机爆发，年底出台经济刺激政策,政策影响,市场表现,开发商拿地首付款比例提高到五成,土地供求：广州土地供求随市场波动较大，09年在经济刺激政策和二级市场迅速升温情况下，成交量骤增,土地供求：2009年以来广州土地市场出现供求两旺的良好形势，近期受政策影响，成交受阻,2009.1-2010.5月广州市土地市场供求情况,数据来源： CRIC中国房地产决策咨询系统,2009年1月-2010年4月，广州土地市场供应量与成交量都较大，土地市场率先出现回暖。进入5月开始出现供大于求情形，表明近期政策调控已经对土地市场产生影响。 由于2009年底市场集

10、中推量大幅增加以及房地产市场形势明显好转，导致了2009年12月份的成交量出现大幅增加，成交总额成为近15个月中的最高值。,2009年广州土地市场 供应： 13,973,940 成交： 23,807,600 2010年至今广州土地市场 供应： 4,414,156 成交： 3,794,725 ,14,土地供应：各区域土地供应不平衡，城郊各区及番禺的大量成交土地对本项目将构成潜在竞争威胁,数据来源： CRIC中国房地产决策咨询系统,2009年四季度广州土地成交迅猛，除了越秀和黄埔区外其他各区都有成交，其中番禺成交量最大，在过去的15个月中，番禺累计成交超过500万方（建筑面积），仅次于增城。预期今

11、年两区商品房将保持持续高的供应量。,2009.1季度-2010.1季度广州市各区土地市场成交情况（建筑面积，单位）,用地结构/分布：近期广州土地供应以工业用地和商业用地为主，成交以城郊区/市为主,2010年1-3月广州用地供应结构表,以增城为首的辖市工业用地需求大,2010年1-3月广州用地成交分区表,开发投资：2009年商品房竣工面积骤减，可能引发新的供应紧张，未来供应量有望加大,广州历年商品房施工面积,广州历年商品房竣工面积,4%年均增长线,年均0增长线,房地产投资：房地产投资增长幅度趋缓，近期商品房市场出现供不应求,供求平衡线,10%年均增长线,二套贷利率优惠促进改善和投资,两会召开前后

12、，高房价受到高度关注和声讨，新一轮严控展开,传统供应放量，已出现成交量降低、降价销售,商品房供求价：商品房价格平稳提升，近期在新政影响下出现供求逆转，未来供求差距,万元线,万平方米,2009广州商品房市场 供应： 11,566,277 成交： 12,708,853 成交均价：116986元/,政策影响,2008年底全国经济刺激政策影响。首套房优惠政策,市场表现,房价快速上涨，市场供求两旺,成交量连续4个月超过供应量，即将引发价格上涨和供应放量,市场观望期，供求放缓,4.15后多项新政出台,数据来源： CRIC中国房地产决策咨询系统,开发投资：历年来商品住宅施工面积基本稳定，同期竣工面积持续下降

13、，开发周期更长，市场化充分,广州历年商品住宅施工面积,广州历年商品住宅竣工面积,年均零增长线,年均零增长线,商品住宅开发投资：09年商品住宅销售面积和成交价均走出V形底部,同比10%增幅,2009年增幅巨大,同比20%增幅,数据来源： CRIC中国房地产决策咨询系统,2009年商品住宅供应面积9,660,617，成交面积11,263,616 ，成交均价9453元/。 广州市新建商品住宅每月供应量在20万以上，且在“五一”、“十一”及春节前出现集中放量；每月成交量基本在40万以上，且受供应量及各种假期促销活动的影响，成交量出现周期性大幅增加；年度成交均价在8000-12000元/之间。,15个月

14、中，竟有四次总共长达11个月的供不应求，直接使得房价再次站上高点。,商品住宅供求价：商品住宅供应总体滞后于成交，呈现涨跌出现，价格梯度持续上涨， 4月新政后改为买方市场,商品住宅供求比：短期来看，商品住宅市场供求矛盾突出，近期供求关系已有所改善,2009.1-2010.3月广州市新建商品住宅供求比走势图,数据来源： CRIC中国房地产决策咨询系统,2009年1月-2010年3月，只有3个月出现供大于求，广州楼市主要呈现出供不应求的局面。5月在新政影响下有望扭转，与新政抑制部分购房需求和开发商观望有关，预计亚运前会有大批新增供应，将缓解供需矛盾。,2009年在房政刺激下，成交放量，阶段性供不应求

15、刺激价格持续上涨。,供求平衡线,4月成交量与上月基本持平，并未因供应量放大3倍而促成大量成交，说明新政对市场影响显现,商品住宅各区价格：番禺商品住宅成交均价远超其他城郊各区，万元均价水平向主城区看齐,2010.3-2010.4月广州各区新建商品住宅成交均价对比图,数据来源： CRIC中国房地产决策咨询系统,与从化、花都、南沙、增城的低价成交不同，番禺住宅均价已经站稳万元线，直追住海珠主城区，故同样是供需两旺的城郊，番禺住宅价值远高于其他几区，同时番禺在售住宅以大面积为主，说明区客源域多为中高端客源。,万元线,1.5万元线,天河、荔湾、海珠越秀中心城区成交均价高于1.5万元/,24,开发投资：历

16、年施工面积稳定，同期竣工面积差异显著，2009年在建大量项目未竣工将导致今明两年集中上市,广州历年办公用房施工面积,广州历年办公用房竣工面积,年均零增长线,年均零增长线,办公用房供求：办公用房成交均价保持在1.5万元/方左右，近期出现供求量缩，价格缓慢提升,1.5万/成交均价,10万方供求线,办公用房销量/价格：近5年来办公市场年度销量保持在50万方以上，价格出现小幅波动,年均零增长线,年均零增长线,27,开发投资：2009年施工面积大增，而竣工面积急剧减少，大量在建项目预计将于年内及明年上半年集中上市,广州历年商业用房施工面积,广州历年商业用房竣工面积,年均零增长线,年均零增长线,商业用房销

17、量/价格：商业市场相对稳定，近两年受大环境影响销量有所降低，成交均价小幅波动,年均零增长线,年均20%增长线,商业用房供求：近期商业市场供应旺盛，各区域供应量差异明显，季度总体成交量稳定，价格稳定,1.5万/成交均价,10万方供求线,近期新政解读：信贷全面收紧,4 月 14 日 “新国四条”发布。4 月 17 日，通知对“新国四条”进一步地细化和完善。,新政解读：信贷政策对房地产市场影响重大，此次信贷收紧的新政足以严重打压房地产市场,国8条调控市场,2005年：新国八条出台，房地产市场开始调控，市场进入低谷；,2007年：927新政提出，二套房贷首付40%，利率1.1倍，使得08年市场跌幅创历

18、史纪录；,927新政打压房地产,2008年：年底开始救市政策频出，房贷7折优惠，二套房标准放宽，使得09年市场疯狂反弹；,2010年：信贷大幅收紧，房地产市场将受到较大影响。,信贷放宽，政策救市,信贷收紧，大力度打压房地产市场,新政解读：中央政府此次对房地产调控的决心不容忽视，住房问题已经从经济层面上升到影响社会稳定、关乎国计民生的政治层面,政策的严厉程度前所未有，大超预期 17 日国务院通知将遏制房价与维护社会稳定等量齐观，这是中央对高房价的危害性的评级最严重的一次；将考核问责机制提到文件的“第二条”，由住房城乡建设部、监察部等部门对省级人民政府的相关工作进行考核、监督。并严厉强调：“对稳定

19、房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。”,措施细化可操作性强，完全封堵住利用信贷炒房的口子 此次政策针对性更强，对于投机性需求抑制更明显。此次政策最严厉之处在于：房价过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。这相当于堵住了利用金融杠杆炒房的通道，同时也增加了异地购房的难度。最大限度的保证市场上的购房者主要是自主需求者。,严格清算土地增值税,从开发商资金端调控市场,以达到迫使开发商适当调控价格的目的 从目前整体的情况来看,开发商的资金状况

20、处于历史最好的情况,但是如果政府对土地增值税严格清算,或者加大对囤地等情况的打击,一定会逐步改变开发商的资金链状况,使得从开发商角度调整价格成为可能。,数据来源：CRIC,新政市场表现：新政出台1个月后，经过短暂适应，广州商品住宅最近一周成交量骤降7成，价格已下浮10%以上,二、就市场走势而言：本轮调控，市场量价表现将会经过三个阶段 鉴于当前开发企业总体呈现出钱多、供应不足以及博弈透明三个因素，预期市场量价表现会经历三个过程。 第一阶段：成交量率先萎缩，价格的短期内将呈现僵持状态； 第二阶段：价格开始出现松动，成交量继续保持低位； 第三阶段：成交量开始逐步回升，价格底部基本探明。 需要说明的是

21、，本轮调控我们认为将会是一个中期的过程，至少持续六个月以上。 本次房价回调我们认为一线及部分二线城市调整幅度预计在15%左右，基本回落到10年初或09年底的水平。其他城市房价回调幅度会相对较小。,一、就格局而言；为赢回社会公信力，政府调控决心非常之大； 当前，国家发展已经处于从前三十年的以经济改革为主导的发展阶段向以社会改革为主导的新的发展阶段转变，本次调控可视为挽回民众对政府的“公信力”的大动作。而本次的 政策调控的严厉性、以及转向的果决性实质上是地产行业风险源由之前的行业内的价格、供 求以及交易违规等风险，逐步向国家经济结构的平衡、甚至是社会稳定以及民生和谐等更高 层面转移的一个典型表象。

22、因此，本次政府调控的决心和态度是非常的明确，不能抱有任何的幻想。,后市预测：,四、就市场需求而言：投资者短期会加速离场，而重点城市的首置、首改需求也将受到明显影响。 本次调控政策基本上宏观层面把各个需求的端口都收紧了，首套的超过90平方米要三成首付；二套的要五成首付且1.1倍；三套以上甚至可以不发放贷款；异地购房也受到限制的。由于不少投资者手头拥有多套存货，信贷的收紧以及物业税及房产税的传闻压力，使得不少投资者积极撤离，部分城市已经出现挂盘量激增的现象。 此外，本次调控对一线城市及部分二线城市的首置、首改需求也造成较为明显的影响。信贷的收紧和房价下跌的预期将导致自住性需求陷入观望。,五、就产品

23、类型而言：高端物业受影响要小于其他产品类型 高端物业的稀缺性决定了其价值的稳定增长，同时，其面对的客户具有较高的购买力，对信贷资金的依赖度较低，因此在历次调控中受到的影响最小，本次也不例外。 中低端物业主要面对自住性需求，投资比例较低，受宏观调控的影响程度也相对较低。 中高端物业由于投资比例较大，特别是在一线城市及部分二线城市中这类产品的投资性比例较高，将是本轮宏观调控冲击最大的产品类型。,三、就城市而言：一、二线城市所面临冲击要远大于三、四线城市 本次调控政府本着从稳定社会情绪出发，重点防范金融风险、控制资产价格泡沫，所以本来打压的重心将会是近期价格上涨过猛、绝对价格虚高的城市，其中一、二线

24、是为主要目标区域，短期内所受冲击也会较大。 三四线城市也将会受到一定冲击，但是由于中国房地产市场传导的时间差，这些城市将会稍微滞后，同时考虑到三四线城市总体价格泡沫并不高，而且本地化的、刚性的需求是为主流，基本面是健康的，所以所受冲击也要相对小些。,七、就购买行为而言；投资者短期会加速离场 本次调控政策我们发现基本上宏观层面把各个投资的端口都收紧了，首套的超过 90要三成首付；二套的要五成首付且 1.1 倍；三套以上甚至可以不发放贷款；异地购房也 是限制的，基本上都堵上的投资的可操作余地。由于不少投资者手头拥有多套存货，信贷的 收紧以及物业税及房产税的传闻压力，使得不少投资者积极撤离，同时考虑的还有抛售部分 物业套现，降低风险系数，这从另一方面也将导致